В 2022 году ряд девелоперских компаний сделали ставку на высокобюджетные проекты, цены в элитном сегменте выросли на 17%. Однако по итогам года продажи дорогих новостроек просели на 47%.
По данным консалтинговой компании NF Group, в 2022 году на рынке элитной недвижимости Москвы фиксировался высокий уровень девелоперской активности. Всего за январь-декабрь вышло 17 новых проектов и одна новая очередь, что превысило суммарное количество новых жилых комплексов за два предыдущих года. По итогам IV квартала средневзвешенная цена предложения на первичном рынке элитной жилой недвижимости составила 1 520 тыс. руб./кв. м, показав прирост в размере 13% за год.
В 2022 году рынок недвижимости вновь оказался в состоянии турбулентности. Наиболее ожидаемым исходом геополитических потрясений стала существенная коррекция спроса. Так, по итогам 2022 года на первичном рынке элитной недвижимости было заключено порядка 860 сделок, что стало минимальным значением за последние пять лет.
Особенно сильно ощущается снижение покупательской активности по сравнению с прошлым исторически рекордным 2021 годом – текущий показатель оказался практически вдвое ниже (-47% в годовой динамике). В условиях неопределенности многие покупатели заняли выжидательную позицию, отложив приобретение недвижимости, другие – полностью отказались от сделок или использовали возможность релокации семьи и бизнеса в другую страну, третьи отдали предпочтение вторичному рынку. Кроме того, сказался значительный прирост средневзвешенной цены предложения в течение предыдущих ажиотажных периодов: с начала 2020 года по I квартал 2022 года показатель вырос практически на 90%.
«Ввиду того, что продажи новостроек не показывали выдающихся результатов, многие девелоперы были вынуждены давать скидки и прибегать к различным маркетинговым мероприятиям для увеличения продаж. Однако в отличие от других сегментов, где доступны открытые дисконты, в дорогом жилье по-прежнему используется практика предоставления индивидуальных бонусов в зависимости от выбранного лота и условий оплаты. На вторичном рынке также фиксировались скидки, в некоторых случаях до 20–30%, обусловленные скорее корректировкой цен в переоцененных объектах или отъездом некоторых клиентов за рубеж. При этом рынок остается достаточно активным: конечные покупатели используют рыночную ситуацию для приобретения таких переоцененных объектов, а также активны инвесторы, которые ищут “горящие” предложения с дисконтами для последующей перепродажи»
Андрей Соловьев, партнер, региональный директор департамента городской недвижимости NF Group
В целом в 2022 году фиксировался более высокий уровень девелоперской активности, чем в предыдущие периоды. Всего за январь-декабрь рынок элитной недвижимости Москвы пополнился 17 новыми проектами и одной новой очередью, что превысило суммарное количество новых комплексов за два предыдущих года (7 проектов вышло в 2020 году и 8 проектов и одна новая очередь – в 2021 году). При этом в сегменте появилось несколько объектов с нетипично большим проектным объемом – это «River Park Towers Кутузовский», где запроектировано более 2 тыс. квартир, и Luzhniki Collection, в корпусах которого появится более 1,1 тыс. квартир.
Кроме того, отмечается появление новых игроков, ранее работавших в более бюджетных классах: Level Group («Саввинская 17» и «Саввинская 27»), ГК «Пионер» (OPUS), «Абсолют Недвижимость» (Luzhniki Collection), «Группа ЛСР» (Le Dome).
На фоне заметного охлаждения спроса и старта продаж большого числа новых проектов на первичном рынке элитного жилья Москвы планомерно восполняется объем предложения. По итогам 2022 года в сегменте экспонировалось порядка 1,8 тыс. квартир и апартаментов, что на 42% выше показателя конца прошлого года. Тем не менее, это значение по-прежнему остается ниже, чем в более ранние периоды (-16% по сравнению с итогами 2020 года и -30% по сравнению с итогами 2019 года).
Ценовая динамика в элитных новостройках Москвы на протяжении 2022 года была разнонаправленной. Так, в первые месяцы наблюдался динамичный прирост за счет сохранения на рынке основных тенденций 2021 года. Во II квартале 2022 года произошла смена траектории показателя, когда стоимость квадратного метра снизилась до 1 459 тыс. руб. (-9% за 3 месяца). После данной корректировки средневзвешенная цена демонстрировала довольно умеренные темпы роста, связанные как с осторожностью девелоперов в ценообразовании уже реализуемых проектов, так и с выходом новых масштабных комплексов по более доступным ценам.
По итогам IV квартала средневзвешенная цена предложения на первичном рынке элитной жилой недвижимости составила 1 520 тыс. руб./кв. м, показав прирост в размере 13% за год.
В разрезе классов средневзвешенная цена предложения в сегменте «премиум» достигла 1 081 тыс. руб./кв. м (+12% в годовой динамике), а в сегменте «делюкс» – 2 184 тыс. руб./кв. м (+14% в годовой динамике). Примечательно, что ценовая дельта между классами продолжает расти, и на конец 2022 года стоимость квадратного метра в «делюксе» вдвое выше аналогичного показателя премиальных новостроек, когда как, например, в 2016 году цены разнились лишь на 42%. В целом активный рост дельты наблюдается с 2018–2019 гг. за счет более высоких темпов роста показателя в классе «делюкс». Это традиционно узкий сегмент, где новые объекты появляются в небольшом объеме.
Ограниченное предложение, увеличение себестоимости строительства и заметное повышение качества возводимых комплексов в совокупности с расширением уникальных характеристик новостроек стали ключевыми факторами наблюдаемой динамики рынка.
Андрей Соловьев добавляет: «Безусловно, 2022 год внес свои коррективы в развитие сегмента элитной недвижимости, изменив конъюнктуру рынка под влиянием целого комплекса факторов. В краткосрочной перспективе вряд ли получится переломить сложившиеся тенденции. С одной стороны, дальнейшее увеличение объемов предложения в совокупности с невысокой покупательской активностью окажет давление на цены, с другой – поддерживающим фактором будет выступать высокая себестоимость строительства и ожидания девелоперов по маржинальности проектов. Мы по-прежнему будем жить в реалиях “рынка покупателя” и поиске того самого баланса спроса и предложения в новых условиях».
Читайте также:
Панорама преткновения: почему 14% покупателей отказываются от квартир с большими окнами
Дома растут: московских небоскребов за год стало на 18% больше
Автор: эксперты компании NF Group
Дата публикации 25 января 2023
