Элитная депрессия: продажи дорогих новостроек упали до пятилетнего минимума

В 2022 году ряд девелоперских компаний сделали ставку на высокобюджетные проекты, цены в элитном сегменте выросли на 17%. Однако по итогам года продажи дорогих новостроек просели на 47%. 

По данным консалтинговой компании NF Group, в 2022 году на рынке элитной недвижимости Москвы фиксировался высокий уровень девелоперской активности. Всего за январь-декабрь вышло 17 новых проектов и одна новая очередь, что превысило суммарное количество новых жилых комплексов за два предыдущих года. По итогам IV квартала средневзвешенная цена предложения на первичном рынке элитной жилой недвижимости составила 1 520 тыс. руб./кв. м, показав прирост в размере 13% за год. 

Особенно сильно ощущается снижение покупательской активности по сравнению с прошлым исторически рекордным 2021 годом – текущий показатель оказался практически вдвое ниже (-47% в годовой динамике). В условиях неопределенности многие покупатели заняли выжидательную позицию, отложив приобретение недвижимости, другие – полностью отказались от сделок или использовали возможность релокации семьи и бизнеса в другую страну, третьи отдали предпочтение вторичному рынку. Кроме того, сказался значительный прирост средневзвешенной цены предложения в течение предыдущих ажиотажных периодов: с начала 2020 года по I квартал 2022 года показатель вырос практически на 90%.

«Ввиду того, что продажи новостроек не показывали выдающихся результатов, многие девелоперы были вынуждены давать скидки и прибегать к различным маркетинговым мероприятиям для увеличения продаж. Однако в отличие от других сегментов, где доступны открытые дисконты, в дорогом жилье по-прежнему используется практика предоставления индивидуальных бонусов в зависимости от выбранного лота и условий оплаты. На вторичном рынке также фиксировались скидки, в некоторых случаях до 20–30%, обусловленные скорее корректировкой цен в переоцененных объектах или отъездом некоторых клиентов за рубеж. При этом рынок остается достаточно активным: конечные покупатели используют рыночную ситуацию для приобретения таких переоцененных объектов, а также активны инвесторы, которые ищут “горящие” предложения с дисконтами для последующей перепродажи»

Андрей Соловьев, партнер, региональный директор департамента городской недвижимости NF Group

В целом в 2022 году фиксировался более высокий уровень девелоперской активности, чем в предыдущие периоды. Всего за январь-декабрь рынок элитной недвижимости Москвы пополнился 17 новыми проектами и одной новой очередью, что превысило суммарное количество новых комплексов за два предыдущих года (7 проектов вышло в 2020 году и 8 проектов и одна новая очередь – в 2021 году). При этом в сегменте появилось несколько объектов с нетипично большим проектным объемом – это «River Park Towers Кутузовский», где запроектировано более 2 тыс. квартир, и Luzhniki Collection, в корпусах которого появится более 1,1 тыс. квартир.

На фоне заметного охлаждения спроса и старта продаж большого числа новых проектов на первичном рынке элитного жилья Москвы планомерно восполняется объем предложения. По итогам 2022 года в сегменте экспонировалось порядка 1,8 тыс. квартир и апартаментов, что на 42% выше показателя конца прошлого года. Тем не менее, это значение по-прежнему остается ниже, чем в более ранние периоды (-16% по сравнению с итогами 2020 года и -30% по сравнению с итогами 2019 года).

Ценовая динамика в элитных новостройках Москвы на протяжении 2022 года была разнонаправленной. Так, в первые месяцы наблюдался динамичный прирост за счет сохранения на рынке основных тенденций 2021 года. Во II квартале 2022 года произошла смена траектории показателя, когда стоимость квадратного метра снизилась до 1 459 тыс. руб. (-9% за 3 месяца). После данной корректировки средневзвешенная цена демонстрировала довольно умеренные темпы роста, связанные как с осторожностью девелоперов в ценообразовании уже реализуемых проектов, так и с выходом новых масштабных комплексов по более доступным ценам.

В разрезе классов средневзвешенная цена предложения в сегменте «премиум» достигла 1 081 тыс. руб./кв. м (+12% в годовой динамике), а в сегменте «делюкс» – 2 184 тыс. руб./кв. м (+14% в годовой динамике). Примечательно, что ценовая дельта между классами продолжает расти, и на конец 2022 года стоимость квадратного метра в «делюксе» вдвое выше аналогичного показателя премиальных новостроек, когда как, например, в 2016 году цены разнились лишь на 42%. В целом активный рост дельты наблюдается с 2018–2019 гг. за счет более высоких темпов роста показателя в классе «делюкс». Это традиционно узкий сегмент, где новые объекты появляются в небольшом объеме.

Андрей Соловьев добавляет: «Безусловно, 2022 год внес свои коррективы в развитие сегмента элитной недвижимости, изменив конъюнктуру рынка под влиянием целого комплекса факторов. В краткосрочной перспективе вряд ли получится переломить сложившиеся тенденции. С одной стороны, дальнейшее увеличение объемов предложения в совокупности с невысокой покупательской активностью окажет давление на цены, с другой – поддерживающим фактором будет выступать высокая себестоимость строительства и ожидания девелоперов по маржинальности проектов. Мы по-прежнему будем жить в реалиях “рынка покупателя” и поиске того самого баланса спроса и предложения в новых условиях».

Читайте также:

Панорама преткновения: почему 14% покупателей отказываются от квартир с большими окнами

Дома растут: московских небоскребов за год стало на 18% больше

Автор: эксперты компании NF Group