ЖК «Ясный» от MR Group: квартиры и апартаменты у метро, но цены «кусаются»

Что будет?

ЖК «Ясный» - это три монолитных корпуса на участке площадью 5 га, который строится в ЮАО на пересечении Каширского шоссе и улицы Ясеневой. Первые два корпуса высотой 10-19 этажей отведены под квартиры (1284 шт.), в третьем (высотой 6-14 этажей) появятся апартаменты (653 шт.). Все квартиры собственники получат без отделки.

Изначально в третьем корпусе девелопер хотел выделить одну из секций под гостиничные номера (что подтверждает проектная декларация, в которой фигурируют 30 номеров), однако впоследствии от этой идеи было решено отказаться, поэтому в корпусе №3 появятся только апартаменты. Все корпуса будут сданы одновременно в III квартале 2018 года, а точнее 30 сентября 2018 года. Хотя в рекламных буклетах почему-то указан IV квартал 2018 года.

Под корпусами запланирован подземный паркинг, рассчитанный на 920 машиномест. Помимо квартир и апартаментов девелопер собирается построить на первом этаже одного из корпусов пристроенный детский садик, школу и медицинский центр. Объекты детской инфраструктуры будут частными, как и медцентр.

Первые этажи третьего корпуса будут отведены под коммерческие помещения: там появятся небольшие магазины, аптеки, отделения банков и т.д. Поскольку апартаменты в принципе являются коммерческой, а не жилой недвижимостью я специально уточнила у менеджера, не грозит ли мне парикмахерская за стеной с постоянным потоком посетителей, даже если я «куплю» апартамент, допустим, на 7 этаже? Менеджер сказал, что теоретически риск есть, но практически это лишено всякого смысла, поэтому вряд ли малый бизнес будет появляться на этажах выше первого.

Кто строит?

Застройщиком в проектной декларации фигурирует «Московская обувная фабрика имени Г. В. Муханова», учредителями которого являются две кипрские компании: Криптонвуд Холдингс Лимитед с 45% доли в уставном капитале и Миренфорд Файненс Лимитед с 51% доли. Земля, на которой строится ЖК «Ясный», принадлежит Москве, застройщик ее арендовал.

Вряд ли обычному покупателю что-то скажут все эти названия, особенно кипрских офшорных компаний. Практика создания застройщика на основании той компании, которая арендует земельный участок проекта (или владеет им), встречается довольно часто на строительном рынке.

А вот девелопером проекта является компания MR Group. Ее новостройки уже не раз попадали в поле зрения Тайного покупателя Novostroy-M.ru. Так, были проверены ЖК «Фили Град» и малоэтажный проект «Новое Ступино». Компания работает на рынке недвижимости Москвы с 2003 года, строит как коммерческую, так и жилую недвижимость. Проекты тоже очень разные: от точечной высотной застройки до масштабного малоэтажного города-спутника, которым и является «Новое Ступино».

Как правило в рамках своих московских новостроек MR Group любит совмещать несколько форматов недвижимости: это и традиционные квартиры, и апартаменты, и офисы. Впрочем, часть апартаментов в ЖК «Водный» девелопер перевел в этом году в квартиры.

Отмечу, что генеральным подрядчиком проекта является турецкая строительная компания Ant Teq, она входит в другую не менее известную турецкую структуру - Ant Yapi, которая сейчас занята в возведении ЖК «Маяк» в Химках, а раньше строила ЖК «Парк Рублево» (ОПИН). Несмотря на конфликт с Турцией и последовавшие за ним санкции, контракт был заключен до 31 декабря 2015 года, а значит, вероятнее всего, что турецкий подрядчик достроит комплекс.

Кто продает?

За реализацию жилья отвечают три риелторских агентства: Est-a-Tet, «Бест-Новострой» и Metrium. Их офисы продаж в ряд стоят на стройплощадке. Меня сперва привлек красивый макет в вагончике Metrium-а, но там менеджер уже беседовал с какой-то женщиной, поэтому я зашла в пустующий вагончик Est-a-Tet.

О сервисе я расскажу попозже, пока же отмечу, что цены на квартиры «Ясного» все от девелопера, никаких дополнительных комиссий платить не придется. По крайней мере менеджерам Est-a-Tet, у которых «покупала» квартиру я.

К слову, за архитектурный облик новостройки отвечает еще один участник проекта - бюро «Speech Чобан & Кузнецов».

Также, возможно, еще одним участником проекта является банк «Зенит». По словам менеджера банк кредитует девелопера для строительства жилого комплекса, хотя информации об этом я больше нигде не нашла. Если это так, то шансы быть достроенным у «Ясного» повышаются, т.к. банки редко кредитуют реализацию неликвидных проектов.

Разведка в Интернете

Конечно, перед поездкой я сперва поискала информацию в сети. Довольно быстро нашла именной сайт - он яркий, приятный и понятный. Есть описание «Ясного», но оно не перегружено лирикой. Много красивых рендеров, почему-то сказано, что от метро до новостройки 7 минут пешком. Интересная точность.

Первое, с чем я ознакомилась - это проектная декларация. Потом пошла выбирать квартиру - это можно сделать как на понравившемся корпусе, так и, задав нужные параметры. Порадовало, что указаны точные цены, но удивило отсутствие имени у второго корпуса. Поясню: при наведении мышки на первый высвечивалось «Борисовский», на третьем появлялось «Южный», а вот второй так и остался для меня безымянным. Видимо, в день, когда я изучала сайт, у второго корпуса или что-то сломалось, или его временно сняли с продажи.

На странице, посвященной ЖК «Ясный», на сайте Est-a-Tet я прочитала, что ипотеку предоставляют пока два банка (ВТБ24 и «Возрождение»), тогда как на именном фигурировал лишь ВТБ24, но условия были указаны и для квартир, и для апартаментов. А на странице новостройки на сайте «Бест-Новострой» еще фигурировали Татфондбанк и Транскапиталбанк.

Эта же страница порадовала обилием разрешительной документации. Кроме проектной декларации, которую я прочитала еще на именно сайте, на сайте «Бест-Новостроя» я нашла и разрешение на строительство, и все изменения к проектным декларациям, и поэтажные планы! Вот это ответственный подход, создателям промо-сайта взять бы его на заметку.

Зато на сайте Est-a-Tet описаны подробные условия реализации (и ипотека, и рассрочка), и это единственная страница «Ясного», где я обнаружила видеотрансляцию - даже на именном сайте веб-камер нет. На странице у «Бест-Новострой» очень удивил срок сдачи, написано, что окончание проекта запланировано на начало 2018 года, хотя III квартал, вряд ли можно назвать началом года. 

Страница новостройки на сайте Metrium-а содержала практически аналогичную «коллегам» информацию. Из документов, правда, было лишь разрешение на строительство. Путаница была опять же со сроком сдачи, который в разделе «План застройки» указан как IV кв. 2018 года, а в разделе «Условия продажи» уже написано, что срок заселения III кв. 2018 года. Зато есть возможность выбрать квартиру на шахматке.

На страницах «Ясного» на сайтах всех трех продавцов почему-то выбрать квартиру можно было только в корпусах №1 и №3, второго я так и не нашла, что навело меня на мысль о том, что не просто так название второго корпуса не всплывало на именном сайте при наведении мышки. Опять же забегая вперед, скажу, что, по словам менеджера, часть квартир девелопер отозвал из продажи, чтобы потом вернуть, но выставить уже в комплекте с отделкой. Возможно, причина в этом.

Конечно, я не могла не зайти и на страницу жилого комплекса на сайте девелопера - MR Group, но оказалось, что там автоматически настроен переход на именной сайт.

Форумы почти пусты. Это неудивительно, ведь проект совсем «свежий». Однако кое-что найти удалось. В основном обсуждают инвестиционную привлекательность, точнее ее отсутствие. Форумчане ругают высокие цены на квартиры, отмечая, что строится «Ясный» в не очень благополучном месте - прямо у Каширского шоссе с активным трафиком.

Пути-дороги

Пешеходам добраться до ЖК «Ясный» не составит труда. Нужно выйти из метро «Домодедовская», ориентир - ТЦ «Домодедовский». Или перейдите дорогу сразу, т.к. стройка находится на той же стороне, что и ТЦ, или идите по противоположной стороне Каширского шоссе, поскольку перейти его по подземному переходу можно прямо перед стройплощадкой.

Пропустить ее невозможно, она обнесена забором с рекламными растяжками, которые точно вам подскажут, что именно тут и строится «Ясный». Если идти лень, можно проехать на маршрутке или автобусе (№ 907) одну остановку и выйти на «Обувной фабрике», но идти от метро до стройки 10 минут, я засекала специально.

Кстати, рекламная брошюра сообщила мне, что до «Ясного» также можно добраться пешком от станции метро «Зябликово» за 15 минут. Этот вариант я не проверяла лично, но, судя по карте, так и есть.

Автовладельцам скажу сразу, Каширское шоссе - это вылетная магистраль, и этим все сказано. Точнее о трафике, который тут присутствует расскажет только видео, которое я сняла с разных точек перекрестка улицы Ясеневой и Каширского шоссе, стоя рядом с будущим ЖК в середине буднего дня. Машин здесь не просто много, а очень много, пробки дело обычное.

Добираться из области до ЖК «Ясный» надо по Каширскому шоссе, дальше проехать под эстакадой МКАД, потом ехать по направлению в центр до знака «Ясеневая улица, правый съезд 120 м». Через 120 метров свернуть направо на дублер Каширского шоссе и ехать до перекрестка улицы с шоссе, там же увидите все три офиса продаж агентств недвижимости.

Из центра еще проще - по Каширке в сторону МКАД до улицы Ясеневая, повернуть на нее, потом съехать на дублер Каширского шоссе и оттуда в тоннель. При выезде держаться левой стороны, вы снова попадете на дублер Каширки, но ехать будете уже в сторону центра, доезжаете снова до перекрестка шоссе и Ясеневой, направо к офисам продаж.

Офис продаж Est-a-tet

Как я уже говорила, продают квартиры в новостройке три агентства недвижимости. Я пошла к Est-a-Tet. Во-первых, Тайный покупатель уже «покупал» у этой компании квартиру в ЖК «Маяк» и остался доволен сервисом, во-вторых, менеджер в первом вагончике Metrium-а был занят с покупателем, а ждать мне не хотелось.

Сервис и на этот раз не подвел. Денис был любезен, вежлив, беседа наша сложилась самым приятным образом. Порадовало, что он хорошо владеет темой, рассказал и о жилом комплексе все очень подробно, и о районе в целом, обмолвившись, что он раньше жил поблизости, поэтому все в Орехово-Борисово Южном неплохо знает.

 Менеджер выдал мне две информационно-рекламных брошюры. Первая была о квартирах корпусов №1 и №2, вторая посвящена апартаментам в корпусе №3. Периодически показывая мне различные детали на большой картинке с изображением всего ЖК, Денис рассказал, что за новостройкой находится пустующая воинская часть, которую столичные власти хотели тоже отдать под застройку, но девелоперы не спешат ее брать, т.к. около 30% квартир придется отдать военным. Тут я подумала о тех, кто купит квартиру с видом на пустырь, где потом могут появиться высотки в стиле «окна в окна».

С другой стороны от ЖК (дальше по Каширке в сторону области) - заправка «Лукойла», тоже не очень удачное соседство. На мой вопрос, почему большая часть жилья в ЖК - это квартиры, а меньшая - апартаменты, Денис откровенно сказал, что полностью сделать комплекс квартирным было невыгодно: тогда бы девелоперу пришлось строить больше объектов инфраструктуры, а земельный участок небольшой, развернуться сложно, вот и пришлось запроектировать апартаменты, которые социалки не требуют. А для первых двух корпусов с классическими квартирами пристроенные сад, школа и медцентр - адекватная нагрузка.

Также от Дениса я узнала, что апартаменты можно перевести в будущем в квартиру, но не все, а лишь те, которые отвечают нормам по инсоляции, поэтому менеджер посоветовал мне рассмотреть предложения выше 7-го этажа. Перевод можно осуществить как самостоятельно, так и через девелопера.

Геометрия жилья

И квартиры, и апартаменты покупатели получат без какой-либо отделки. Не будет ни стяжки, ни выровненных стен, только трассировка кирпичами на полу, так что передвинуть стены вы можете на свое усмотрение - монолитная технология строительства это позволяет.

Разводка электрики до щитка, в окнах будут установлены стеклопакеты, лоджии остеклены. Потолки в чистоте 3 метра. Повторюсь - есть вероятность, что часть отозванного с продажи жилья вернется, но предложение уже будет включать отделку, правда, пока это неточно - девелопер лишь рассматривает этот вариант.

Квартиры представлены трех типов: «однушки», «двушки» и «трешки», площади варьируются от 34,9 до 88,1. На площадке может быть 4-5 квартиры. В апартаментах другой расклад: студии, «однушки» и «двушки», минимальный метраж 20 кв. метров, максимальный - 68,2 кв. метра, на площадке от 5 до 8 апартаментов. В каждой секции (во всех корпусах) по 2 лифта.

Однокомнатные квартиры все довольно типичны, изысков в планировке нет, но и недостатков явных тоже. Площадь кухонь начинается от 10 «квадратов», санузел везде совмещенный (3,7 кв. м), балкон 1,3 кв. метра, различия только в метраже прихожей - чем больше квартира, тем больше холл. Также растет и площадь кухни до 15,6 кв. м, но на плане нарисован диван, видимо, авторы брошюры предлагают «однушки» евро-формата.

Двухкомнатные квартиры есть как линейные, так и распашные - на две стороны. Санузлы тут уже раздельные (4 и 1,6 кв. м), площади кухонь большие - от 12 до 17 «квадратов» в квартирах евро-формата.

«Трешки» все на две стороны, линейных нет, причем большая часть квартиры выходит во двор и лишь одно окно на другую сторону. Авторы брошюры предлагают сделать в больших «трешках» одну из комнат - столовую - проходной, чтобы туда можно было попасть из кухни. Предложение интересное, но не обязывает новосела именно к такой планировке. В «трешках» поменьше и метраж кухни скромнее (12 «квадратов» против 14,7), и столовая уже непроходная. Балкон во всех трехкомнатных квартирах всего один (1, 3 кв. м).

В квартирографии первых двух корпусов бросается в глаза то, что акцент сделан на однокомнатные квартиры, чуть больше «двушек», а «трешки» можно пересчитать по пальцам. Но в целом планировки неплохие, сейчас на начальной стадии продаж есть из чего выбрать.

Если во всех квартирах площадь балкона всего 1,3 кв. метра, то во всех апартаментах, даже студийного типа, балконы уже по 2,6 кв. метра. В целом студии отличаются между собой только размерами прихожей и санузла, площадь комнаты, совмещенной с кухней везде 19,6 кв. метра.

Однокомнатные апартаменты тоже все имеют совмещенные санузлы, метраж кухни или 11,2 кв. метра, или евро-формат, где метраж комнаты-кухня уже 15 «квадратов».

Апартаменты-«двушки» есть как линейные, так и распашные. Хороший вариант для тех, кто хочет купить подешевле, чтобы в будущем перевести апартамент в квартиру - это угловые 2-комнатные линейные апартаменты в секции №8; окна там выходят и на юг, и на восток - проблем с инсоляцией точно не будет. 

Что почем

Цены на апартаменты в ЖК «Ясный» стартуют с 3,5 млн рублей, на квартиры - с 4,9 млн рублей. Самые дешевые квартиры и апартаменты на втором (первые отданы под коммерческие площади) этаже. С каждым этажом стоимость растет на 50-55 тысяч рублей. «Такая политика», - ответил мне менеджер на вопрос, чем это обусловлено.

В целом расклад с учетом скидки 3% сейчас выглядит так:

Конкуренты

Поблизости еще один застройщик с необычным названием - «Совхоз им. Ленина» - строит дом в жилом квартале №4. Это трехсекционное монолитно-кирпичное здание, ввод в эксплуатацию которого намечен на II квартал 2016 года, то есть строительная готовность конкурента значительно выше, как и цены в нем. Стоимость «однушек» (минимальная площадь 48 кв. м) начинается от 5,2 млн рублей. Однако если посчитать цену «квадрата», то получаем 108 тысячу рублей, что гораздо дешевле, чем стоимость «однушек» в «Ясном» (141 тыс. руб за кв. метр). Правда, и до метро тут добираться минимум на 2 остановки дальше, пешком уже не так удобно, но и дом ведь будет вот-вот сдан.

Если от метро «Домодедовская» идти в сторону центра, к Борисовским прудам, то на улице Маршала Захарова, в Орехово-Борисово Северном ГК «ПИК» возводит одноименный ЖК. Это одно 5-секционное монолитное здание на 735 квартир со схожим сроком сдачи, что и ЖК «Ясный» - II кв. 2018 года. Квартиры там, правда, продаются по ЖСК, это рискованно. Студия метражом 25,3 кв. метра стоит 4,3 млн рублей (170 тысяч руб. за «квадрат»).

По другую сторону Бирюлевского лесопарка МФС-6 возводит жилой квартал «Загорье», состоящий из 6 монолитно-кирпичных домов. Часть из них уже сдана, цены на самые маленькие квартиры (30,8 кв. м) начинаются от 5 млн рублей (161 тыс. руб. за кв. метр).

Я не поленилась и посмотрела, сколько стоят квартиры на вторичном рынке в домах, мимо которых я шла к новостройке. Оказалось, что в целом «однушки» (метражом 30-32 кв. м) можно купить в районе 5 - 5,3 млн рублей, есть даже срочная продажа за 4,7 млн рублей. Безусловно, все зависит от состояния ремонта и площади жилья, но ведь цена практически сопоставима с тем, что предлагает MR Group в «Ясном» на этапе котлована без какой-либо отделки.

Как купить?

И квартиры, и апартаменты в ЖК «Ясный» продаются по 214-ФЗ через заключение договора долевого участия. Однако, я как уже упоминала, апартаменты - это коммерческая, а не жилая недвижимость, 214-ФЗ не защищает тех, кто их покупает по ДДУ, договор выступает лишь свидетельством о продаже.

До конца 2015 года девелопер предоставлял дисконт в 3% на покупку всего жилья в ЖК «Ясный» при покупке в ипотеку или при 100% оплате. Однако Денис сказал, что для инвесторов, приобретающих сразу 2 или 3 квартиры или апартамента, скидка может быть больше («4% мне точно согласовывали»).

Данные об ипотеке разнятся. Например, менеджер мне сказал, что купить апартамент в ипотеку точно можно в ВТБ24, в банке «Возрождение» и в Банке Москвы. На сайтах, как я уже писала, фигурируют еще Татфондбанк и Транскапиталбанк. В любом случае, менеджер сказал, что условия по ипотеке надо узнавать напрямую в банках.

Квартиры возможно приобрести по льготной ипотеке (субсидируемой государством), апартаменты - нет. Ставка (я взяла цифры у ВТБ24) разнится сильно: 11,15% (квартиры) против 13,75% (апартаменты). По словам менеджера, через полгода можно ожидать ипотеку от Сбербанка и банка «Зенит».   

Есть возможность купить квартиру и апартамент в рассрочку на год и 1,5 года. В первом случае необходимо внести сразу 50% от цены жилья, во втором 70%, тогда рассрочка будет беспроцентной. Однако, если у вас есть 80% от цены жилья и вы ходите остаток заплатить не равными ежемесячными или ежеквартальным платежами - все можно обсудить индивидуально.

В целом же схема покупки выглядит так:

1. Бронируете квартиру и платите 1% от ее цены, чтобы показать серьезность своих намерений.

 2. Если покупаете в ипотеку, бронь ставится на 15 дней, чтобы дождаться одобрения или отказа банка. Если в 100% оплату или рассрочку - 10 дней.

3. Подписываете ДДУ, который отправляется на регистрацию.

4. После регистрации вносите оставшиеся 99% от цены жилья.

5. Доступ к деньгам получает застройщик.

Аккредитив, на который надо внести деньги, открывается все в том же банке «Зенит» абсолютно бесплатно. Регистрация ДДУ и последующее оформление права собственности стоит 60 тысяч рублей. Важно: бронь 1% входит в цену квартиры и возвращается покупателю, если, допустим, ипотечный кредит банк не одобрил.

Я также не поленилась и проверила - находится ли компания, осуществляющая страхование ДДУ, в списке страховщиков, аккредитованных Центробанком. Оказалось, что «Респект-Полис» с регистрационным номером 7743014574 фигурирует в числе тех, кто отвечает требованиям чиновников.

Соцкультбыт

Под всеми тремя корпусами будет единый 1-уровневый подземный паркинг, спуститься в который можно напрямую с этажа своей квартиры. Рассчитан он на 920 машиномест (стоимость пока неизвестна). Квартир в ЖК «Ясный», напомню, запроектировано 1284 и 623 апартамента, то есть всего 1907 жилых помещений. Очевидно, что на всех машиномест не хватит.

Плоскостных бесплатных парковок на генплане я не увидела. Дворы от машин будут закрыты, туда можно будет заехать лишь на время, чтобы что-то выгрузить, к примеру. К слову, по окончании строительства будут высажены цветники и кустарники, а также деревья: рябина, клен и береза.

Также в рамках проекта на первом этаже корпуса №1 появится пристроенная школа, а в корпусе №2 детский сад. Согласно проектной декларации, и садик, и школу оборудуют детскими и спортивными площадками. Все это будет укомплектовано элементами спортивного оборудования и объектами малых архитектурных форм. Буклет, который я скачала, сообщил, что детский сад рассчитан на 111 мест, а школа на 275 воспитанников. Напомню, что по словам менеджера, и школа, и садик будут частными.

На страницах всех продавцов и на именном сайте говорится, что ЖК строится в районе с обжитой инфраструктурой, и поблизости находится 8 школ, более 10 детских садов. Карта показала мне лишь 2 школы рядом с ЖК, до которых можно дойти пешком, все остальные находятся на значительном удалении. Такая же картина и с детскими садами.

Что касается остальной инфраструктуры, то вся она в изобилии представлена у станции метро «Домодедовская», где работает огромный одноименный ТЦ. Судя по вывескам, там есть много различных ресторанов, кафе, магазинов. Напомню, что первые этажи ЖК «Ясный» тоже отведены под объекты малого бизнеса, так что проблем с тем, где купить продукты, точно не будет.

Карта также показала мне две городские поликлиники рядом с ЖК «Ясный», а в проектной декларации упоминается медцентр. По словам менеджера, он точно будет, но тоже частным. Вокруг также находится несколько частных медицинских лабораторий, где можно сдать анализы, и детская поликлиника №107.

Экология

Тут есть и минусы, и плюсы. Минус - Каширское шоссе, все три корпуса выходят на него своей западной стороной. На востоке на генплане воинская часть лукаво изображена в виде леса, заправки «Лукойла» с юга вы вообще не найдете, только маленький значок как ориентир на брошюре Est-a-Tet. Согласитесь, малоприятное соседство.

Я уже говорила, а на видео неоднократно подчеркивала, что трафик на Каширском шоссе очень активный, воздух загазован, прогулки вдоль него определенно неполезны. Однако по другую сторону шоссе находится огромный Бирюлевский лесопарк. Это практически единственная зеленая зона вблизи новостройки, но масштабы ее удивляют. Менеджер уверял меня, что с высоких этажей «Ясного» из окон будет открываться вид на лес. Сейчас сложно судить, но не исключаю, что так и будет.

Чуть дальше, у метро «Орехово», есть музей-заповедник Царицыно с прудом, но туда уже далеко идти пешком, надо ехать. По пути к новостройке я проходила Храм иконы Божией Матери «Троеручница».

Выводы

Плюсы ЖК «Ясный» - это надежный девелопер, расположение вблизи метро, свободная планировка квартир, понятная и прозрачная схема покупки, близость огромной лесопарковой зоны.

Минусы также очевидны: частная инфраструктура, непонятный застройщик «на бумаге», локация у вылетной магистрали с активным трафиком, а значит шум и пыль, а главное - высокие цены для старта продаж в кризисное время. Инвестиционная привлекательность комплекса, на мой взгляд, под сомнением.

Для собственного проживания можно купить квартиру, но надо грамотно выбрать корпус и секцию, чтобы не дышать выхлопными газами и не любоваться заправкой. Я также не исключаю, что апартаменты будут пользоваться популярностью у бизнесменов, часто летающих из аэропорта «Домодедово». В общем, и целом проект на любителя, по сумме факторов я ставлю ему «7» баллов.

Людмила Зорко