ЖК Испанские кварталы и Новая звезда: сравниваем новостройки в Новой Москве

Этой весной в Новой Москве были анонсированы два крупных проекта жилой застройки. Речь идет о ЖК «Испанские кварталы» от компании «А101 Девелопмент» и ЖК «Новая Звезда» от концерна «Крост». Строятся комплексы рядом друг с другом, по разные стороны Калужского шоссе. По заданию Novostroy-M.ru Тайный покупатель решил сравнить эти две новостройки, чтобы помочь потенциальным покупателям выявить их плюсы и минусы.

Испания vs Америка

Сейчас много говорят о том, что в Коммунарке и около нее настроили очень много домов и все живут буквально друг у друга на головах. Обе новостройки по-своему пытаются опровергнуть этот тезис и обособиться.

Лично я из соображений меньшей заселенности выбрала бы ЖК «Испанские кварталы» (подробное расследование Тайного покупателя). Проект, конечно, довольно масштабный, но корпуса имеют этажность от 6 до 15, что меньше, чем обычные «от 17 и выше», плюс пока все построятся и заселятся – пройдет еще время. Рядом – только среднеэтажный «Николин парк», в котором не так много жителей, и два небольших поселка таунхаусов. По меркам Новой Москвы район почти не заселен.

ЖК «Новая звезда» (был проверен Тайным покупателем) расположен рядом с Коммунаркой, напротив ЖК «Эдальго», но строительство будет продолжаться в сторону Калужского шоссе, где рядом многоэтажных домов нет. Тоже неплохой вариант, плюс есть общественный транспорт (а вот к «Испанским кварталам» транспорт пока не ходит). Запланированы дома высотой 20-24 этажа.

Сейчас, когда оба проекта находятся на начальной стадии строительства (два корпуса «Новой звезды» доросли до 14 и 8 этажей, возведение «Испанских кварталов» пока не начато), оценить их будущий внешний вид можно только по картинкам. Впрочем, можно сразу сказать, что обе новостройки не станут наборами традиционных «коробок» с минимальным набором украшений.

Визуально мне больше нравятся «Испанские кварталы», в рендерных картинках чувствуется дух небольших городков под Барселоной. ЖК «Новая звезда», как написано на сайте, строится по образу и подобию Манхэттена, но в российских реалиях. Полностью проникнуться духом далеких городов, конечно, получится только после окончания строительства, благоустройства, создания инфраструктуры.

Кто строит?

Строительством «Испанских кварталов» занимается компания «А101 Девелопмент». На момент написания статьи контроль над всей группой компаний «А101 Девелопмент» перешел к собственникам Группы «БИН». По заявлению представителей компании, новый собственник обязуется соблюсти все обязательства перед дольщиками.

При этом – подрядчик, который будет строить «Испанские кварталы», еще не выбран. Строительство предполагали начать во II-III кварталах, теперь уже точно не раньше третьего квартала. Срок сдачи первой очереди – IV квартал 2017 года. Земля, на которой будет вестись строительство, принадлежит «А101 Девелопмент».

Жилой комплекс «Новая звезда» строит ООО «ПСФ «Крост» как генподрядчик, а застройщиком значится ООО «ГСД». Земельный участок находится в аренде у последнего на 49 лет. Сдача двух первых корпусов намечена на I квартал 2017 года – эта дата указана в новой версии проектной декларации, в предыдущей стояла полуфантастическая «II квартал 2016 года».

Один известный бренд против другого известного бренда – кто кого переборет? На данном этапе у них паритет, поскольку оценить качество строительства, соблюдение сроков и т.д. на начальных стадиях проектов сложно, а серьезных претензий к уже сданным комплексам нет.

Интернет-разведка

Обе новостройки имеют симпатичные страницы на сайтах застройщиков с подробной информацией о стоимости квартир, планировках, условиях покупки, проектных декларациях.

На сайте «Испанских кварталов» пока нет дневника стройки, а на сайте «Новой звезды» он уже появился. Но этот сайт чуть менее удобен в использовании: ссылки оформлены в виде картинок с подписями, и не всегда понятно, куда нужно нажать, чтобы попасть в интересующий раздел.

В Интернете оба комплекса пока обсуждаются довольно вяло, хотя продажи квартир идут неплохо. В случае с «Испанскими кварталами» некоторых смущает относительная близость к комплексу Николо-Хованского кладбища.

Но стоит учесть, что в «старой» Москве подобных вариантов гораздо больше, и это, извините за прямоту, все же более приятное соседство, чем какое-нибудь вредное производство. Применительно к «Новой звезде» - не всем нравятся маленькие площади и полтора десятка квартир в одном подъезде.

Пути дороги

Итак, когда вы захотите своими глазами посмотреть на стройплощадки жилых комплексов, вам нужно будет доехать до остановки «Газопровод», откуда придется немного пройти пешком к «Испанским кварталам». От станции метро «Теплый стан» по Калужскому шоссе идет масса автобусов (508, 512, 513, 514, 515, 526, 531, 577, 882, 891, 895) и маршруток (398, 433, 508, 512, 521, 522, 531, 577, 894).

В принципе, таким же образом можно доехать и до «Новой звезды», только идти придется в противоположную сторону. Или воспользоваться автобусом 892, аналогичной маршруткой или ее коллегой с номером 895. От автобуса до офиса продаж идти метров триста, маршрутки остановятся рядом с ним.

В перспективе не очень далеко от «Испанских кварталов» должна появиться станция метро «Мамыри», а жителям «Новой звезды» скорее пригодится следующая, «Коммунарка». Уже в конце этого года метро станет немного ближе к «Кварталам» - с открытием станции «Саларьево».

Шаговой доступности, конечно, не будет, но появится повод в будущем пустить транспорт от более близкой станции метро. Сейчас дорога от «Теплого стана» занимает в среднем 15-25 минут, но если ездить в центр Москвы на работу, до МКАДа можно простоять и все 40 минут.

Также для жителей обоих комплексов может быть полезна дорога в Бутово через Коммунарку. Ее активно строят, и хоть официального проезда пока нет, жители Коммунарки уже успели протестировать ее и убедиться, что еще один вариант выезда работает.

На машине все просто. Едешь по Калужскому шоссе, свернешь направо, в Николо-Хованское, - приедешь в «Испанские кварталы». Узкую дорогу от Калужского шоссе в Николо-Хованское планируется расширить.  Свернешь налево, в Газопровод, попадешь в ЖК «Новую звезда».

Инфраструктура

Собираясь покупать квартиру в любом из этих комплексов, не рассчитывайте особо на сложившуюся инфраструктуру ближайших районов. Жители Коммунарки возят детей в школы Троицка, Бутова и «старой» Москвы, а новые сады и школы хоть и строятся, но весьма неторопливо. По словам местных жителей, две школы хотят ввести в эксплуатацию уже в этом году, но о записи и распределении по классам речь пока не идет.

Если говорить о магазинах, салонах красоты и т.д., то в Коммунарке их довольно много, и первое время жителям «Испанских кварталов» какое-то время придется ездить или туда, или в Газопровод.

Что обещают застройщики? В «Кварталах» - два детских сада (220 и 350 мест, один из них в первой очереди), школа на 1200 человек, физкультурно-оздоровительный комплекс с бассейном, поликлиника для детей и взрослых, дворы без машин, паркинг.

В центре комплекса будет площадь, которую зимой планируют превращать в каток. Нужно, однако, понимать, что все это, а также торговые площади, откроется не вместе с выдачей ключей, а позже. Насколько – покажет время.

Доминантой «Новой звезды» станет большой каскад парков, похожие появятся в закрытых для проезда машин дворах жилых домов. Как хорошо там будет гулять с коляской или кататься на велосипеде! В комплексе также будут два детских сада, школа, фитнес-центр с бассейном, паркинг и прочие объекты инфраструктуры.

На моя взгляд, по вопросу инфраструктуры выигрывают «Испанские кварталы», в основном, за счет поликлиники, поскольку с медицинским обслуживанием, по словам местных жителей, есть сложности.

Квартиры и цены

За прошедший с момента публикации первого расследования месяц стоимость «жилого билета» в «Испанских кварталах» выросла с 3,2 до 3,5 млн рублей за однокомнатную квартиру. Максимальные цены почти не изменились, то есть, выросли не на все типы «однушек», а двух- и трехкомнатные и вовсе остались практически на прежних позициях.

Планировки квартир интересные, во многих вариантах есть лишние окна и можно отгородить дополнительные помещения. Для стремящихся сэкономить около 200 тысяч рублей есть некоторое количество квартир без балкона. Окна во всех квартирах большие (2,1 на 2,3 метра), поэтому в ясную погоду в них будет много солнца.

Квартиры в «Новой звезде» меньше по площади, а стоят примерно столько же. Напомню, что квартиры новоселы получат с отделкой, тратить время и деньги на ремонт не придется. Цены за месяц с момента прошлого расследования выросли примерно на 200 тысяч рублей за маленькие однокомнатные варианты, остальные не изменились.

Что касается «однушек», которые компания называет «сьютами», то причина в том, что они сдаются с полной отделкой. В остальных случаях цена просто выше – возможно, из-за близости к Коммунарке. Также в квартирах заявлены деревянные евроокна и панорамное остекление.

Количества комнат и окон не всегда соответствуют друг другу, деление условно. Интересные планировки небольших «трешек» уже раскуплены. Квартир в продаже сейчас мало: очевидно, застройщик хочет продать весь массив небольших жилищ и потом открыть продажи более дорогих и интересных по планировкам квартир.

Я бы в этом случае предпочла подождать: все-таки 49 кв. метров – это максимум на двоих человек, с детьми уже хочется побольше пространства, пусть оно и обойдется несколько дороже.

ЖК «Новая звезда»

ЖК «Испанские кварталы»

На данный момент по соотношению планировок, метража и цен безоговорочно лидируют ЖК «Испанские кварталы». ЖК «Новая звезда» пока остается жилым комплексом для одиночек и молодых семей без детей, учитывая планировки и возможность взять квартиру с готовым ремонтом. Будет интересно посмотреть на корреляцию всех факторов через год, а пока преимущество за «Испанскими кварталами».

Как купить?

Обе новостройки реализуются через заключение договора долевого участия (214-ФЗ). В «Испанских кварталах» есть военная ипотека, принимают материнский капитал, можно купить квартиру в рассрочку. Ее оформляют до ввода дома в эксплуатацию или на меньший срок при первоначальном взносе от 30%. На срок до года – 15% на остаток, больше года – 16%.

Ипотеку предоставляют четыре банка: «Металлинвестбанк», «Абсолютбанк», «Балтика» и «Возрождение», сроки и ставки (от 12% по льготной ипотеке) сравнимы. Регистрация ДДУ и последующее оформление квартиры в собственность стоит 55 тысяч рублей.

Сейчас на сьюты в «Новой звезде» действуют специальные цены: 138 тысяч рублей за кв. метр при полной оплате, 140 – при рассрочке на полгода. Кроме того, на большинство квартир можно оформить беспроцентную рассрочку на два года при взносе от 10%.

Этот хитрый ход способен избавить некоторых от ипотечного кредита: например, при покупке «двушки» за 4,1 млн рублей нужно будет выплачивать около 155 тысяч рублей в месяц, что является вполне подъемной суммой для топ-менеджера или начальника управления в крупной компании (или для суммированных зарплат мужа и жены с приличной работой).

Ипотеку, помимо ВТБ24, сейчас дает также банк «Открытие», условия у них похожие, первоначальный взнос – от 20%, ставки - от 12%. Принимается материнский капитал.

Регистрация ДДУ и оформление в собственность стоят 53 тысячи рублей. До конца июня (по словам менеджеров, акцию, возможно, продлят) при полной оплате услуга стоит 8 тысяч.

Процесс покупки в обоих комплексах одинаков:

- бронируете квартиру,

- подписываете договор долевого участия и оплачиваете его регистрацию,

- после того, как он будет зарегистрирован, оплачиваете стоимость квартиры согласно графику платежей (полностью, по графику рассрочки или ипотеки).

На мой взгляд, сейчас более интересные условия предлагаются в «Новой звезде», поэтому ЖК «Испанские кварталы» здесь немного уступают конкуренту.

Резюме

Оба комплекса привлекают внимание потенциальных покупателей не только ценами, но и интересными архитектурными решениями. Сейчас на рынке новостроек присутствует много предложений в обычных домах, но кому-то традиционное жилье уже поднадоело и хочется чего-то поинтереснее.

ЖК «Новая звезда» в итоге станет еще одним расширением района Коммунарки, и у этого расположения есть как плюсы, так и минусы. Существующий транспортный вопрос у «Испанских кварталов» должен разрешиться к моменту сдачи первой очереди, и этот комплекс, соседствующий только с относительно небольшим ЖК «Николин парк» и некоторым числом таунхаусов, задаст новое направление развития Новой Москвы.

В этом смысле покупка квартиры в ЖК «Испанские кварталы», на мой взгляд, выглядит более привлекательно. Также в «Кварталах» интереснее планировки (на данном этапе продаж) и несколько богаче инфраструктура, зато у ЖК «Новая звезда» ожидается более интересное ландшафтное оформление. И не будем забывать, что строительство комплекса уже стартовало.

Виктория Зорина