Обсуждаемые сейчас поправки в Налоговый кодекс РФ могут сократить количество инвестиционных сделок на рынке новостроек Москвы и Подмосковья. Владельцы нескольких объектов недвижимости будут платить налоги вне зависимости от сроков владения, если сумма сделки при перепродаже превышает 5 млн рублей.
В условиях нестабильной экономической и политической ситуации покупка недвижимости традиционно рассматривается в качестве главной инвестиционной альтернативы. Особенно, если речь идет о вложении капитала на длительный срок. При этом как именно распорядиться квартирой инвесторы предпочитают решить позже: либо использовать ее для собственного проживания, либо для последующей продажи.
«В настоящее время доля инвесторов на рынке растет: со стандартного уровня 15-20% в последнее время она увеличилась до 30-35%. В нашей практике даже есть случаи, когда жилье покупается «по телефону»
Екатерина Фонарева, Корпорация «Баркли»
По словам Марии Литинецкой, генерального директора компании «Метриум Групп», сейчас на рынке начинается деловой сезон, и спрос со стороны покупателей увеличивается. Активность проявляют как обычные покупатели, так и инвесторы, причем непрофильные, которые в условиях экономической нестабильности предпочитают перевести свои сбережения в более надежный материальный актив, а именно в недвижимость.
«Доля инвесторов варьируется в зависимости от концепции новостройки, ее классовой принадлежности. Чем доступнее жилье и ниже порог входа, тем больше проводится сделок инвестиционного характера. Их доля в сегменте «эконом» и «комфорт» составляет около 20-30% от всего объема продаж, в сегменте бизнес –около 5-10%»
Яна Сосорева, «НДВ-Недвижимость»
Роман Семчишин, директор инвестиционного департамента TEKTA GROUP, выделяет три категории инвесторов. Есть большие институциональные инвесторы, например, ЗПФИН (закрытый паевой фонд инвестиционной недвижимости), которые приобретают недвижимость в среднем на 300 млн рублей. За ними следуют средние оптовые покупатели, группы лиц или инвестиционные компании. Их средний чек начинается с 50-70 млн рублей и заканчивается 150-200 млн рублей. Третью часть составляют частные инвесторы с капиталом от 10 млн рублей, которые приобретают хотя бы пару квартир. Сумма сделки с ними может доходить до 50 млн рублей. «В целом, это все люди, которые имеют в распоряжении свободные денежные средства и предпринимают попытку обогнать банковский депозит и заработать от 20% годовых», - говорит Роман Семчишин.
В число частных инвесторов сегодня, как правило, входят топ-менеджеры крупных компаний и владельцы собственного среднего бизнеса.
Как рассказал коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов, если основную группу покупателей квартир для собственного проживания формируют лица в возрасте от 25 до 40 лет, то в группе частных инвесторов возрастные границы несколько сдвинуты, причем в большую сторону, и среди них преобладают люди от 30-35 до 50 лет. Как правило, к моменту, когда речь заходит об и инвестициях в недвижимость, люди уже имеют собственное жилье и некоторые сбережения, для обзаведения которыми нужно время, чем и объясняется возрастной «сдвиг».
«Инвесторы могут вкладывать деньги в любое жилье на этапе строительства, в том числе и многокомнатные квартиры в проектах бизнес- и элит-класса. Однако большинство делают выбор в пользу однокомнатных квартир и квартир-студий в проектах эконом-класса, такое жилье востребовано всегда, его будет легче продать в будущем»
Александр Энгель, ГК «МИЦ»
«Главной характеристикой, которой должна обладать квартира для инвестиций, является высокая ликвидность, причем ликвидность не сиюминутная, на момент вложений, а долгосрочная, чтобы за период владения квартира не только сохранила свою стоимость, но и прибавила в цене, оправдав выбор инвестора»
Григорий Алтухов, ФСК «Лидер»
В последние год-два квартиры комфорт-класса потеснили максимально доступный по цене «эконом», так как для конечного покупателя комфорт будущего жилья складывается не только из экономии в цене, а из соотношения стоимости с целым рядом факторов – расположения жилого комплекса, выбора планировок, уровня благоустройства придомовой территории, наличия собственных объектов инфраструктуры. Все эти опции дают проекту право приравниваться к комфорт-классу, и именно он востребован сегодня в первую очередь.
В Подмосковье инвестиционно привлекательные квартиры – это квартиры в новостройках, расположенных в городах с высокой транспортной доступностью. «В настоящее время продолжается реконструкция Дмитровского шоссе, после чего пропускная способность трассы увеличится минимум на 15%. Таким образом, уже сейчас стоит рассматривать покупку квартиры в новостройках, расположенных в городах северного направления, например, в Лобне. Кроме того, в Лобне есть железнодорожная станция, от которой на электричке за 25 минут можно доехать до Савеловского вокзала», - говорит директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп» Дмитрий Пантелеймонов.
.jpg "Основной инвестиционный спрос сосредоточен сегодня в сегменте одно- и двухкомнатных квартир стандартных площадей: 35-45 кв.м для однокомнатных и 55-65 кв.м для двухкомнатных")
Основной инвестиционный спрос, по мнению Григория Алтухова, сосредоточен сегодня в сегменте одно- и двухкомнатных квартир стандартных площадей: 35-45 кв.м для однокомнатных и 55-65 кв.м для двухкомнатных. Наиболее привлекательные локации – спальные районы Москвы, а также небольшие, но активно развивающиеся города ближнего Подмосковья, в частности, Мытищи, Одинцово, Красногорск, Видное, Котельники, Люберцы, Химки и т.д. Крайне желательно, чтобы объект отличался хорошей транспортной доступностью (близость метро, крупных автомагистралей и т.д.). Немаловажное значение имеют перспективы развития района - рост цен в районах, где открывались новые станции метро, составлял от 5 до 15%. Так было при открытии метро в Митино, Строгино, Выхино-Жулебино и т.д. Другой фактор, на который необходимо обратить внимание – репутация застройщика и договор по 214-ФЗ.
«Наибольший прирост стоимости квартиры логично ожидать при вложениях на начальном этапе строительства. В зависимости от проекта разница в цене на старте продаж и после сдачи дома в эксплуатацию может достигать 40%. Например, в ЖК «Менделеев» цена квадратного метра с 72 000 рублей увеличилась до 100 000 рублей и в перспективе будет только расти»
Дмитрий Пантелеймонов, ГК «Лидер Групп»
Генеральный директор компании «Домус финанс» Анна Чижова советует инвесторам обратить внимание на мкр. «Новое Пушкино» (Пушкино) и мкр. «Новое Медведково» (Мытищи) в Подмосковье. Эти объекты расположены очень близко к Москве и имеют хорошие перспективы улучшения транспортной доступности - сейчас идет реконструкция Ярославского шоссе.
Также перспективным кажется комплекс апартаментов комфорт-класса «Савеловский Сити», который состоит из двух 46-этажных башен с апартаментами и четырех офисных зданий. На первых двух этажах домов разместятся детский сад, детский центр развития, магазины, фитнес-центр, кафе и прочие объекты социальной инфраструктуры. Сейчас в проекте установлены довольно низкие цены - от 95 000 руб. за кв. м.
Жилой комплекс «Новое Тушино» расположен на Путилковском шоссе всего в 1 км от МКАД. Преимущества данного проекта – комфорт-класс и начальная стадия строительства. Корпус №4 монтируется на уровне 5-8 этажей, т.е. только вышел из стадии котлована и имеет хорошие запасы по повышению строительной готовности, а значит и стоимости квартир. Сейчас цены на однокомнатные квартиры в данном корпусе начинаются от 3,8 млн рублей, (от 97,2 тыс. рублей за 1 кв.м), на двухкомнатные – от 5,6 млн рублей (от 93,8 тыс. рублей за 1 кв.м).
Сегодня российское законодательство освобождает собственников жилых помещений от уплаты НДФЛ при продаже объекта, если срок владения превышает 3 года. Как правило, за это время недвижимость значительно подрастает в цене, и инвестор может получить хороший доход. Однако в соответствии с предложенными поправками в Налоговый кодекс, собственников единственного жилья при его продаже освободят от уплаты подоходного налога вне зависимости от сроков владения им, а вот владельцы нескольких объектов недвижимости будут вынуждены платить налоги в любом случае, если доход от продажи собственности составляет более 5 млн рублей. Таким образом, есть вероятность, что количество частных инвесторов на рынке снизится.
Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE, уверен, что новшества несколько сократят количество инвесторов, приведут к поиску новых обходных путей. На начальном этапе могут быть некоторые сложности у застройщиков, поскольку число инвесторов сократится, что увеличит сроки реализации объектов, и соответственно, оборачиваемость средств.
.jpg "Пока налоговые нововведения не прошли стадию официального принятия, никаких последствий они иметь не могут")
Однако в целом большинство экспертов утверждают, что поводов для беспокойства нет. «Пока налоговые нововведения не прошли стадию официального принятия, никаких последствий они иметь не могут», - говорит Роман Семчишин.
«Основной интерес инвесторов сегодня приходится на объекты первичного рынка, которые при правильном выборе проекта показывают хороший прирост стоимости, и их нововведение коснется в меньшей степени, поскольку они, как правило, перепродаются до сдачи объекта в эксплуатацию»
Вера Богучарова, Est-a-Tet
«Серьезно на рынок недвижимости и на поведение инвесторов налоговые нововведения не повлияют. Лица, зарабатывающие на перепродаже квартир, и в настоящее время пользуются возможностью уменьшения налогооблагаемой базы на сумму расходов, а при продаже единственного жилья все станет еще проще»
Дарья Погорельская, ГК «МИЦ»
Заместитель руководителя юридического департамента компании «НДВ-Недвижимость» Владимир Зимохин считает, что сами по себе налоговые изменения не должны кардинальным образом определить эффективность инвестиций в рынок недвижимости, если они будут продолжать обеспечивать достаточную доходность. В этом случае вполне возможны попытки учесть существующие налоговые реалии при налоговом планировании подобных сделок. Таким образом, вероятно, данные изменения могут быть не единственными.
Стоит отметить, что внимание частных инвесторов обращено в первую очередь на 1- и 2-комнатные квартиры эконом- и комфорт-класса, где цены пока еще не столь высоки, чтобы стопроцентно попасть под уплату налога при перепродаже. «Сейчас цены на однокомнатные квартиры в ближайшем Подмосковье начинаются от 2-2,5 млн рублей, на двухкомнатные – от 3 млн рублей, и даже при условии приобретения такой квартиры на котловане и роста ее стоимости за весь период строительства, ее конечная цена не всегда будет превышать заявленный порог, необходимый для уплаты налога», - говорит Григорий Алтухов.
Например, в микрорайоне «Новое Измайлово» в Балашихе, где семь из десяти корпусов уже введены в эксплуатацию и частично заселены, а три последних корпуса достраиваются, однокомнатные квартиры продаются по цене от 3,5 млн рублей, двухкомнатные – от 4,5 млн рублей. То есть, даже при столь высоком уровне готовности востребованные и у конечных покупателей, и у инвесторов квартиры стоят сейчас меньше 5 млн рублей.
«В существующей ситуации у недвижимости практически нет конкурентов по степени надежности вложения средств. Регулярные отзывы лицензий у небольших банков, низкий процент по депозиту у крупных, потенциальные проблемы с зарубежной недвижимостью - все это делает инвестицию в российское жилье даже с учетом налогов самым надежным способом сохранить, если уж не приумножить, свои средства»
Анна Чижова, «Домус финанс»
Дата публикации 02 октября 2014
