Специализированные парковки для автомобилей сегодня предусмотрены практически во всех современных новостройках Москвы, начиная от класса «эконом» и выше. Это обусловлено и требованиями рынка, и градостроительными нормами, согласно которым застройщики обязаны соблюдать коэффициент по парковочным местам. Novostroy-M.ru выяснил, пользуются ли спросом машино-места в новостройках, сколько они стоят и как купить дом для авто.
В конце 2015 года в Москве изменились нормативы по количеству парковочных мест. Раньше коэффициент зависел от класса жилья: 0,7 машино-мест на квартиру в комфорт-классе, 1,5 – в бизнес-классе и 2 в элитном сегменте, рассказывает Евгений Сандлер, коммерческий директор группы компаний «Инград». Теперь в качестве базовой единицы принято одно машино-место на 80 кв. м общей площади дома, но к нему применяются уточняющие коэффициенты. Например, для ЦАО коэффициент составляет 0,7. Также в Москве коэффициент зависит от обеспеченности локации общественным транспортом, например, если в 250 метрах от новостройки расположена остановка наземного транспорта, можно строить на 15% машино-мест меньше норматива, а если дом находится не далее 500 метров от станции метро, МЦК или электрички, количество машино-мест может быть ниже почти на треть, отмечает спикер.
Как правило, застройщики размещают парковочные карманы по периметру корпусов (такие парковки часто называют «гостевыми») или строят специализированный паркинг, где новоселы смогут приобрести машино-место при покупке квартиры. Парковки могут быть как крытыми наземными, так и подземными.
Кстати, на Новострой-М есть специальный раздел, где можно найти любые машино-места, которые будут возведены вместе с новостройкой (в рамках проекта). Достаточно ввести название ЖК, и потенциальный покупатель сразу может найти информацию о том, сколько стоит парковочное место в подземном паркинге, а сколько в наземном, и даже - во сколько обойдется покупка мото-места (для мотоцикла). Подробно указана не только стоимость, но и площадь парковочного места, а также его номер и этаж в паркинге.
Но вернемся в строительству парковок, которые требуют от застройщика дополнительных издержек, и это сказывается на инвестиционной себестоимости проекта. Особенно в случае возведения подземного паркинга: любые работы, проводимые ниже уровня грунта, сопряжены с повышенной сложностью, так как приходится решать проблемы переноса магистральных коммуникаций и отвода грунтовых вод.
Себестоимость строительства парковочных мест довольно высока, отмечает Евгений Сандлер. Строительство одного квадратного метра паркинга на «минусовых» этажах обходится застройщику дороже, чем строительство квадратного метра жилой недвижимости. Это одна из причин их достаточно высокой рыночной стоимости.
Вид паркинга определяют сегмент недвижимости и локация проекта. В более дорогих сегментах недвижимости, где площадь участка под застройку ограничена, девелоперы в большинстве случаев предлагают покупателям подземный многоуровневый паркинг. Для проектов более высокого класса свойственны большие площади машино-мест, интересная технологическая начинка паркинга, например, мойка колес. В рамках одного проекта делений на машино-места экономкласса или бизнес-класса не бывает.
Сегодня покупатели стремятся к комфорту и не хотят тратить время на поиски парковки, приезжая домой после работы. А с ростом числа платных стоянок в границах «старой» Москвы наличие закрепленного за квартирой места на паркинге становится все более актуальным.
«Все больше клиентов задумываются о покупке машино-места либо сразу вместе с квартирой, либо на этапе старта продаж машино-мест, и мы видим эту тенденцию в своих проектах»
Евгений Сандлер, коммерческий директор группы компаний «Инград»
Машино-места в подземных паркингах уступают по скорости реализации жилью в новостройках, так как первостепенной целью покупателя является квартира в новом доме, отмечает руководитель департамента новостроек компании «НДВ-Недвижимость» Татьяна Подкидышева. По этой причине застройщики не спешат сразу выводить все предложения машино-мест в продажу: такие объекты реализуются на финальных стадиях строительства комплекса и после ввода дома в эксплуатацию. Многие владельцы квартир задумываются о наличии машино-места уже после того, как обживутся на новом месте и скопят дополнительную сумму средств.
Если говорить о сегменте новостроек, то здесь существуют свои различия, связанные с потребностями целевых аудиторий. Покупатели, рассматривающие недорогие варианты жилья, могут не обладать нужными средствами для приобретения машино-места, отмечает спикер. Все необходимые накопления идут на покупку квадратных метров и ремонт. Бизнес-сегмент ориентирован на другой уровень и более взыскательную аудиторию, поэтому приобретение машино-места воспринимается как само собой разумеющееся. Если учитывать критерии в зависимости от класса жилья, то в бизнес-сегменте подразумевается создание более одного машино-места на квартиру. Есть примеры реализации квартир только с машино-местом. Например, ФСК «Лидер» продавали квартиры в UP-квартале «Западное Кунцево» с машино-местами.
Подземный паркинг сейчас является наиболее распространенным вариантом на рынке. Ранее такой паркинг был представлен в бизнес-классе, сейчас все активнее распространяется и в комфорт-классе, считает Наталья Шаталина, генеральный директор компании «Миэль-Новостройки». В комплексах бизнес-класса обязателен доступ из квартиры на лифте прямо в подземный паркинг, в комфорт-классе зачастую предполагается проход через придомовую территорию. В бизнес-классе и премиальном сегменте популярность машино-мест высока, практически всегда при покупке квартиры приобретается и машино-место. В комфорт-классе машино-места обычно приобретают покупатели трех- и многокомнатных квартир. Покупатель студии или небольшой однокомнатной квартиры исходит из минимального бюджета и обычно не обладает свободными средствами для приобретения машино-места. В новостройках массового сегмента ситуация складывается иначе, считает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп».
Минимальная стоимость личной парковки здесь высока в сравнении с бюджетом покупки квартиры (от 300 тыс. до 1,5 млн рублей). Именно дороговизна данного продукта отталкивает многих клиентов на массовом рынке новостроек. Кроме того, данная аудитория, как правило, изначально ориентируется на ЖК в шаговой доступности от станции метрополитена. То есть острой потребности в парковке у таких покупателей нет. После ввода проекта в эксплуатацию нераспроданными могут остаться от 15% до 20% машино-мест. В этом случае девелоперы предпочитают ждать покупателей, либо проводят акции «квартира+парковка» со скрытой скидкой на все пакетное предложение.
Спрос на машино-места очень низок, особенно в экономклассе – это одна из проблем рынка, отмечает Наталья Шаталина. С одной стороны, требования местных властей по созданию паркингов ужесточаются, с другой – востребованность машино-мест в разы меньше спроса на квартиры. Поэтому очень часто в проектах, где уже завершается реализация квартир, остается нераспроданным большое количество машино-мест.
Способов увеличения спроса может быть несколько:
- Часть застройщиков снижает стоимость машино-места вплоть до себестоимости, просто чтобы окупить данные затраты. Считается, что в подземном паркинге себестоимость машино-места составляет порядка 800 тыс. рублей.
- Еще один вариант – ранний старт реализации мест в паркинге. Сейчас многие застройщики в целях увеличения срока реализации начинают продажи машино-мест одновременно с квартирами.
- И еще один метод привлечения покупателей – акции и скидки (машино-место в подарок при покупке квартиры, например, или скидки до 20%).
Сколько нераспроданных машино-мест остается в проекте, зависит от ценовой политики девелопера, так как чем выше стоимость, тем больше их останется нераскупленными уже после сдачи дома в эксплуатацию, рассказывает Наталья Шаталина. Практика показывает, что в случае завышенной стоимости машино-мест их покупают в основном те, кто приобретает квартиры большой площади. Такие покупатели обычно улучшают свои жилищные условия, они могут себе позволить отложить покупку на какое-то время, но в итоге приобрести квартиру необходимой площади, а также со всем необходимым набором опций.
Сколько стоит дом для авто
Купить машино-место можно не только по месту жительства. Покупатели не ограничены в праве покупки машино-места в любом районе или даже городе. В новостройках Москвы парковочное место сейчас предлагается в наземном или подземном паркинге. Наземный паркинг наиболее бюджетный вариант как для застройщика, так и для покупателя, он более характерен для массового сегмента.
Как правило, активность покупателей машино-мест из числа соседей варьируется в зависимости от расположения жилого комплекса, считает Мария Литинецкая. Чаще всего такие клиенты появляются в жилых комплексах бизнес- и премиум-класса, расположенных в историческом центре города, где проблема с парковками стоит особенно остро. Их доля среди клиентов может достигать 30%. При этом массовые жилые комплексы обычно расположены в более благоприятных для автомобилиста условиях, поэтому их жильцы оставляют машины на улицах, во дворах (своих и соседних) и редко интересуются парковочными местами. Никаких ограничений на покупку машино-мест девелоперы, как правило, не устанавливают. Поскольку парковки далеко не всегда хорошо продаются, приветствуются любые клиенты, которые сокращают нераспроданный объем. Поэтому нередко в жилых комплексах массового сегмента немалым числом парковочных мест владеют жители близлежащих домов, которым некуда ставить свой автомобиль в забитых машинами дворах.
Схема реализации машино-мест аналогична продаже квартир: на этапе строительства данные объекты можно приобрести по договору долевого участия, после ввода комплекса в эксплуатацию и оформления права собственности – по договору купли-продажи, рассказывает Татьяна Подкидышева. Есть банки, которые готовы кредитовать клиентов, рассматривающих покупку машино-места в новостройке.
С 1 января 2017 года машино-место можно приобрести так же, как и любой другой объект недвижимости, рассказывает Мария Литинецкая. После этого собственник квартиры в построенном здании выделяет свою долю из общего имущества. Для этого необходимо иметь документы, которые подтверждают право на машино-место: ДДУ, договор купли-продажи, дарственную. После этого собственник приглашает кадастрового оценщика, который определяет границы личной парковки. Машино-место должно соответствовать заданным габаритам. Минимальные размеры автостоянки составляют 5,3 х 2,5 м, а максимальные – 6,2 х 3,6 м. Оценщик создает технический план, который вместе с правоустанавливающим документом подаются в Кадастровую палату или многофункциональный центр, где машино-место регистрируется в качестве объекта недвижимости. Впоследствии личную парковку можно продать, подарить, заложить, передать по наследству и т.д.
Процедура покупки машино-места мало чем отличается от приобретения иного объекта недвижимости, комментирует Наталья Шаталина. В зависимости от конкретного машино-места между сторонами заключается гражданско-правовой договор, на основании которого у покупателя возникает право собственности, либо право требования о передаче машино-места в собственность в последующем. Если машино-место является частью многоквартирного дома (подземная автостоянка), то его приобретение оформляется преимущественно путем заключения договора участия в долевом строительстве. Однако в случае, если машино-место расположено в отдельно стоящем гаражном комплексе, то оформление приобретения допускается путем заключения договора соинвестирования. В случае если машино-место уже построено и оформлено как самостоятельный объект недвижимости, между сторонами оформляется договор купли-продажи.
Машино-место, как и квартиру, можно купить в ипотеку: учитывая медленные темпы реализации машино-мест, застройщики готовы рассмотреть таких покупателей, но это не относится к проектам, в которых существенное внимание уделяется однородности социальной среды. Иными словами, в новостройках эконом- и комфорт-класса такая возможность допускается, а вот в бизнес-сегменте практически нет.
Оформление ипотеки стало возможным после того, как парковочным местам был дан статус недвижимого имущества, отмечает Наталья Шаталина. До принятия закона стоимость машино-места включалась в ипотеку за квартиру. Именно поэтому в прошлом году не более 5% машино-мест было приобретено с использованием ипотечного займа. При этом стоит учитывать, что машино-место – это тот товар, покупку которого можно немного отложить, следовательно, зачастую она совершается на свободные средства.
Однако ипотека на покупку машино-мест оформляется по более высокой ставке, чем квартиры, отмечает Мария Литинецкая. К примеру, в Сбербанке готовы кредитовать покупку парковки под 13% годовых при первоначальном взносе 10%. Однако данная опция не пользуется большим спросом: для клиентов в массовом сегменте это дополнительное обременение, ведь на квартиру они тоже берут заем, а покупательская аудитория дорогостоящего жилья, как правило, в ипотеке не нуждается. Более того, для ипотеки на машино-место нужно пройти все те же процедуры, что и при получении займа на покупку квартиры, а это дополнительные временные затраты. Поэтому чаще всего парковка приобретается с помощью потребительского кредита или за стопроцентную оплату.
В подземном паркинге жилого комплекса класса «комфорт» машино-место можно приобрести по цене от 1 млн рублей без учета скидок, однако средняя цена по Москве составляет 2 млн рублей, рассказывает Евгений Сандлер. А в ЦАО стоимость одного места на парковке может быть выше, чем цена двухкомнатной квартиры в Московской области. В массовом сегменте жилья наземная крытая парковка обойдется покупателю примерно в 500-600 тыс. рублей. При этом можно значительно сэкономить, воспользовавшись сезонными акциями и скидками на этапе строительства.
В массовом сегменте машино-место можно купить, заплатив от 275 000 до 3 000 000 рублей, отмечает Мария Литинецкая. В проектах бизнес-класса пространство для автомобиля на парковке продается по стоимости от 700 000 до 5 500 000 рублей. В элитном сегменте стоимость машино-мест варьируется от 1 900 000 до 16 800 000 рублей.
По данным «Миэль-Новостройки», стоимость машино-места зависит от класса и характеристик проекта, формата паркинга и ценовой политики застройщика. Например, в жилом комплексе «Новое Бутово» самые доступные варианты площадью 5,37 кв. м можно приобрести за 258 750 рублей (в наземном паркинге). Кроме того, специальные акции и предложения, действующие в реализуемых жилых комплексах, могут предусматривать значительную выгоду при покупке парковок. Например, в квартале «Новые Котельники» действует 50%-ная скидка на машино-места при оплате квартиры в 1-м, 2-м и 3-м корпусах в период с 12 июля по 1 августа.
Цена в многоуровневом паркинге может различаться - чем ниже уровень, тем меньше будет цена машино-места. Стоимость машино-места в наземном многоуровневом паркинге стартует от 275 тыс. рублей, в подземном – от 600 тыс. рублей, отмечает Наталья Шаталина.
Выгодно ли инвестировать в машино-места?
Машино-места сложно назвать перспективным направлением для инвесторов, считает Татьяна Подкидышева. При наличии относительно небольших сумм денежных средств актуальнее вложиться в жилую недвижимость. Например, в студии с удачным месторасположением, недорогие варианты однокомнатных квартир в надежных проектах, включая предложения в сегменте апартаментов. Сами по себе машино-места раскупаются неохотно, поэтому неудивительно, что инвестиционные сделки в данном сегменты единичны.
Исключения могут быть сопряжены с изменением экономических реалий: например, во время бума на рынке недвижимости, связанного с резкими скачками валют, покупатели были готовы вкладываться в машино-места, планируя их в дальнейшем сдавать в аренду или перепродать.
Машино-место – это инвестиция с высоким порогом входа и при этом невысокой доходностью, считает Мария Литинецкая. Имея несколько миллионов рублей, инвестор предпочтет вложить их в квартиру. Кроме того, предсказать темпы реализации парковочных мест в выбранном проекте зачастую непросто, поэтому есть высокая вероятность вовсе остаться с «чемоданом без ручки». Тем не менее, по мнению спикера, в некоторых случаях машино-место может стать выгодным вложением. Особенно это касается небольших жилых комплексов бизнес-класса и элитного сегмента в центре, где альтернатив для парковки автомобилей мало, а число автомобилистов может достигать 3-4 человек на одну семью.
Дата публикации 01 августа 2017
