Еще в 2004 году в Госдуму РФ был внесен и принят в первом чтении законопроект об уплате физическими лицами налога на недвижимое имущество в зависимости от его кадастровой, а не инвентаризационной стоимости. В 2013 году Правительство РФ опубликовало проект поправок к данному законопроекту, предложенных Минфином России, согласно которому предлагается дифференцировать ставку налога на недвижимость граждан в зависимости от ее стоимости. В частности, предполагается обложить недвижимость стоимостью ниже 300 млн рублей налогом по ставке 0,1%.
Также согласно этим поправкам налоговую базу планируют уменьшать на 20 кв. м для собственников жилых помещений, а значит, если у вас квартира общей площадью 60 кв. м, то налог вы будете платить с 40 кв. м. Однако вскоре первый вице-премьер Игорь Шувалов поручил проработать вопрос о том, чтобы налоговая база была уменьшена не на 20, а на 50 кв. м, а также определить допустимый уровень нагрузки для разных категорий граждан при уплате налога на недвижимость. При таких вычетах из-под налогообложения могут быть выведены практически все однокомнатные и некоторые двухкомнатные квартиры в новостройках Москвы и Подмосковья.
Пока работа над законопроектом продолжается, и в какой редакции он будет принят в итоге – сказать сложно. Вместе с экспертами рынка недвижимости мы попытаемся определить возможные последствия нововведений.
«Во всех развитых странах взимание налога с недвижимости по ее реальной стоимости считается нормой, - говорит управляющий партнер Contact Real Estate Денис Попов. - Так, в США, к примеру, ставка налога составляет 1,4%, в странах Европы колеблется от 1 до 2%». По мнению коммерческого директора ФСК «Лидер» Григория Алтухова, окончательный размер налога, в том числе для льготников и социально незащищенных групп граждан будет утверждаться местными властями каждого региона, но даже по предварительным расчетам расходы физических лиц могут возрасти как минимум в два раза.
«Введение такого закона может повлиять лишь на пассивных инвесторов, в чьем портфеле находится единовременно много квартир, которые они никак не используют и не сдают в аренду»
Денис Попов, Contact Real Estate
«Введение новых налоговых ставок особо отразится на помещениях, расположенных в старом фонде, поскольку инвентаризационная стоимость, исходя из которой рассчитывается налог в настоящее время, учитывает износ здания и значительно ниже кадастровой стоимости»
Дарья Погорельская, ГК «МИЦ»
«В большей степени новый подход отразится на собственниках жилья в так называемых «сталинках», подавляющее большинство которых находятся в центре города, и квартиры которых отличаются достаточно большими площадями»
Сергей Свиридов, Sminex
«В большей мере ведение налога на недвижимость коснется собственников больших квартир элит-класса (площадью более 250 кв. м)»
Владимир Богданюк, Est-a-Tet
По подсчетам специалистов, владельцу среднестатистической квартиры эконом-класса в Москве стоимостью 10 млн рублей придется платить 10 тыс. рублей в год. Собственнику квартиры премиум-класса за миллион долларов предстоит отдать около 35 тыс. рублей в год.
.jpg)
Источник: Novostroy-M.ru
«Новые правила ориентированы на средний класс и состоятельных людей, способных платить не по инвентаризационной, а по кадастровой стоимости, близкой к рынку»
Светлана Бирина, «НДВ-Недвижимость»
Что касается инвесторов, то изменение ставки налогообложения имеет больше последствий для тех, кто имеет в собственности несколько квартир. Генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая поясняет, что так как затраты на их содержание увеличатся, большинство инвесторов будут стараться сбрасывать жилплощадь до момента оформления в собственность. Соответственно, теоретически может увеличиться объем квартир на «вторичке». В свою очередь генеральный директор Homeland Group Юлия Подольская допускает возможное увеличение доли инвестиционных покупателей на 10% или даже больше.
«Новый закон предусматривает уплату налога после оформления прав собственности. Инвесторам ничто не мешает покупать жилье на раннем этапе и продавать, фиксируя свою прибыль, до завершения строительства»
Юлия Подольская, Homeland Group
Несмотря на то, что изменения налоговой политики существенно ощутят в основном владельцы недвижимости элит- и бизнес-класса, данный налог не станет «налогом на роскошь». Сергей Свиридов видит причину этого в том, что элитное жилье построено относительно недавно, и его стоимость, определенная БТИ, уже и так достаточно близка к кадастровой.
Одновременно в Москве строится не более 5-6 домов, которые можно отнести к элитному сегменту. Для этого класса жилья гораздо более важно и критично размещение на карте города, нежели цена. По данным компании Est-a-Tet, в 2013 году на рынок премиального сегмента жилья вышли 6 проектов. За год объем предложения увеличился на 12%. В 2014 году запланирован ввод в эксплуатацию 8 комплексов, среди которых: МФК «Негоциант», ЖК «Садовые Кварталы», ЖК «Кленовый DOM».
Эксперты отмечают, что элитная недвижимость менее подвержена рыночным колебаниям, так как ее покупатели в первую очередь руководствуются престижностью и статусностью того или иного объекта, и цена приобретения играет не первостепенную роль.
«Массового отказа от покупок или снижения цен в рамках данного сегмента мы не ожидаем. Возможно, покупатели будут более тщательно относиться к выбору конкретных предложений – в том числе, делать выбор в пользу более рациональных планировок (меньшая площадь при большей функциональности)»
Екатерина Фонарева, корпорация «Баркли»
Руководитель аналитического и консалтингового центра компании Est-a-Tet Владимир Бргданюк предсказывает, что новый налог может свести на нет спрос на недвижимость стоимостью свыше 300 млн рублей, поскольку сумма выплат в этом случае возрастет до 1% от кадастровой стоимости объекта.
По данным аналитиков Contact Real Estate, на конец декабря 2013 года средневзвешенная цена предложения в сегменте жилья элит-класса увеличилась на 7,1% c начала года и достигла отметки $18052. «Пока не стоит ожидать, что новый закон повлияет на динамику цен, - считает генеральный директор Homeland Group Юлия Подольская. - При консервативном прогнозе, если не произойдут какие-либо серьезные экономические потрясения, рост цен будет в пределах инфляции - порядка 10%».
«Стоимость квадратного метра элитного жилья очень мало зависит от последующей уплаты налогов. Если эта составляющая не станет слишком значимой в структуре цены, то стоимость кв. м. «элитки» введение этого закона не заметит»
Василий Кривошеин, ГК «Премьер»
Согласно законопроекту для апартаментов ставка налога составит 0,5%, так как это нежилые помещения. Кроме того, в апартаментах выше и коммунальные платежи. В совокупности эти параметры будут приниматься во внимание потенциальными покупателями при выборе между традиционной квартирой и апартаментами, но, по большей части, в сегменте эконом. «Покупатели элитных апартаментов - люди небедные, и это для них, как правило, далеко не единственное жилье. Хоть им и будет неприятны дополнительные затраты, но платить будут», - говорит управляющий партнер Contact Real Estate Денис Попов. Директор по маркетингу компании «КомСтрин» Ирина Игнатьева считает, что стоимость апартаментов по сравнению с обычными квартирами – более низкая, и за счет экономии на цене можно компенсировать более высокий налог.
В эконом-классе главный фактор, влияющий на выбор, это бюджет покупки. Проекты апартаментов эконом-класса предлагают существенный дисконт относительно квартир.
«Для людей, которым принципиальна покупка жилья в Москве по минимальной цене, апартаменты – самый подходящий формат. За 3 млн рублей можно купить либо комнату в Москве, либо квартиру в Подмосковье, что подходит не для всех. Поэтому спрос на апартаменты обеспечен, несмотря на налоговые нововведения»
Мария Литинецкая, «Метриум Групп»
Каким в итоге будет налог на недвижимость для физических лиц пока неизвестно, но уже сейчас понятно, что основной удар придется на владельцев элитного жилья, в том числе чрезвычайно популярных сегодня апартаментов. В то же время, эксперты убеждены, что люди, готовые заплатить большую сумму за покупку подобного рода объектов, вряд ли испугаются высоких налогов. Для них это станет лишь дополнительной статьей расходов.
Дата публикации 13 марта 2014
