Апартаменты – квартиры без возможности постоянной регистрации – сегодня считаются одним из самых перспективных сегментов рынка жилой недвижимости Москвы и Подмосковья. За 2012 год объем предложения апартаментов вырос вдвое, и в ближайшие годы на рынок выйдет еще не один подобный проект. В чем главные плюсы такой недвижимости и какие риски связаны с ее приобретением?

История вопроса

Апартаменты пришли в Россию с Запада как квартиры, которые сдавались в аренду, причем интерес проявляли в первую очередь экспаты. Со временем формат претерпел некоторые изменения, стал развиваться сегмент купли-продажи апартаментов. Первые сделки были заключены в 2003-2005 годы. Появился спрос со стороны московских бизнесменов на жилье поблизости от работы, а именно на апартаменты в проектах Москва-Сити. Кроме того, покупателей стали интересовать нестандартные форматы жилья, и девелоперы часто реализовывали их именно в сегменте апартаментов.

В 2008 году, в результате экономического кризиса, резко упал спрос на офисные площади, а проектов бизнес-центров на тот момент было заявлено немало. Интерес к жилью был более очевидным, и застройщики нашли альтернативу: строительство апартаментов.

В результате с 2009-2010 годов объем предложения апартаментов стал стабильно увеличиваться. В 2012 году их объем вырос более чем в два раза, и сегодня он составляет около 15% от общего объема первичного предложения на рынке жилья московского региона. 17 новых проектов вышло в 2012 году, а общий объем заявленных проектов на ближайшие несколько лет достигнет 1 млн квадратных метров. Предложение на текущий момент – около 250 тысяч квадратных метров. 

ЖК «Флотилия»##

Что такое апартаменты? 

Согласно ГОСТу, апартаменты – это помещение гостиничного типа площадью больше, чем гостиничный номер, имеющее как минимум две комнаты и оборудованное кухней. На практике сегодня это некий микс между гостиницей, офисом и жильем. То есть юридически эти помещения являются не жилыми, но предназначены они в первую очередь для проживания.

По классификации компании Blackwood, апартаменты разделяются на три принципиальных категории: «городская аренда», «городская продажа» и «загородная аренда». Сегмент городской аренды самый старый, он появился в России еще в конце 80-х – начале 90-х годов. Это так называемые апарт-отели и доходные дома, в которых представлены гостиничные номера, но увеличенного размера и оборудованные кухней.

Самый динамичный на сегодняшний день сегмент городской продажи. Это апартаменты на территории многофункциональных комплексов, в том числе с сервисами гостиниц, входящих в МФК, апартаменты в сложившихся зонах жилой застройки, в том числе на нежилых этажах жилых комплексов, и некие микс-форматы, которые совмещают в себе признаки и того и другого сегмента. К первому типу относятся апартаменты в Москва-Сити, в частности ЖК «ОКО» с сервисом пятизвездочного отеля Delano Moscow и проект «Новый Арбат, 32» с сервисом Marriott. Ко второму – ЖК «Флотилия», ЖК «Маршал», проекты «Каретный Плаза», Smolensky de luxe и другие.

Есть все предпосылки для активного развития сегмента загородной аренды апартаментов, считают специалисты Blackwood. В данный момент в нем представлено несколько известных проектов, такие как «Княжье озеро» и Moscow Country Club.

Как и жилая недвижимость, апартаменты делятся на четыре класса: элитные, бизнес, комфорт и эконом. Сегодня апартаментов класса комфорт в Москве еще нет – первые два проекта выйдут на рынок в этом году. Апартаменты эконом-класса можно найти за пределами Москвы, а столичные проекты примерно поровну делятся на бизнес-класс и элитные апартаменты.

Smolensky de luxe

Плюсы и минусы апартаментов

Цель покупки апартаментов – это проживание, постоянное или временное (зачастую апартаменты покупают для дальнейшей сдачи в аренду). С точки зрения конечного потребителя у апартаментов есть как плюсы, так и минусы. Начнем с минусов, которые выделяют специалисты Blackwood:

- В апартаментах невозможно оформить постоянную регистрацию – как следствие, возникают ограничения в предоставлении социальных услуг и льгот;

- Более высокие (по сравнению с традиционным жильем) коммунальные платежи;

- Ограниченное количество ипотечных программ, менее выгодные условия кредитования;

- Возможно несоблюдение девелопером всех норм застройки жилых помещений;

- Перспектива введения более высокого налога на недвижимость (как на нежилое помещение).

Стоит отметить, что все эти минусы (за исключением, пожалуй, ожидаемого налога на недвижимость) наиболее актуальны для комфорт- и эконом-класса. Покупатели в бизнес- и элитном сегментах не так чувствительны к этим факторам, поскольку чаще всего апартаменты для них уже не первое жилье, поэтому возможность прописки и ограниченное число ипотечных программ не настолько важны.

Недостаток, связанный с отсутствием постоянной регистрации можно сгладить, т.к. в апартаментах возможна временная регистрация сроком на пять лет, которую потом можно будет продлить. Однако главное преимущество для покупателя эконом- и комфорт-классов, нивелирующее большинство рисков, - дисконт по цене. В элитном сегменте, при хорошем расположении и высоком качестве проекта, дисконт минимальный. Бизнес-сегмент чуть более чувствителен к снижению стоимости, а в эконом-классе дисконт доходит до 20% по сравнению с традиционным жильем.

Цены и прогнозы

По оценкам специалистов Blackwood, лидерами по темпам продаж 2012 года в сегменте апартаментов стали такие московские проекты. В элит-классе: ЖК «ОКО», МФК «Город столиц» и «Меркурий Сити Тауэр» - все три комплекса находятся в Москва-Сити. В бизнес-классе: квартал «Флотилия» у Речного вокзала. В сегменте лофтов: проекты Loft Garden, «Парк Мира» и Loft Post.

Стоимость апартаментов продолжает расти. К концу 2012 года средняя цена предложения апартаментов на первичном рынке составила 310,4, тысяч рублей за кв. метр ($10 180), причем в сегменте элитных апартаментов – 442 тысяч рублей ($14 500), а в бизнес-классе – 168,3 тысяч рублей ($5 520).

Динамика объемов предложения апартаментов и их доли в общем объеме предложения жилья в Москве (данные компании Blackwood)

Директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood Елена Ржавская прогнозирует дальнейшее освоение промплощадок, в том числе под комплексную многофункциональную застройку, т.к. уже сейчас девелоперы заявляют, что в составе проектов на территории бывших промышленных зон появятся апартаменты.

Специалист не исключает и расширение этого формата за пределы МКАД. Как и в Москве, апартаменты будут появляться в рамках ранее запланированных офисных зон, коммерческой недвижимости и в составе коттеджных поселков. Причем в загородных проектах будет развиваться в первую очередь сегмент арендных апартаментов.

Вероятен рост количества ипотечных программ на покупку апартаментов. Сегодня в проектах с апартаментами предлагается максимум по одной ипотечной программе. Для того чтобы апартаменты могли конкурировать с традиционным жильем, нужен выбор из 2-3 программ на одном объекте.

Уверена Елена Ржавская и в том, что апартаменты эконом- и комфорт-класса будут развиваться и уже в 2013 году на рынок выйдут два проекта: апартаменты в составе второй очереди микрорайона «Царицыно» и ЖК «Борисовский дом» на Каширском шоссе.

Стоит отметить, что проекты эконом-класса уже активно реализуются отдельными застройщиками за пределами Московской области и достаточно востребованы. По мнению эксперта, дальнейшее развитие сервисных апартаментов будет осуществляться под управлением гостиничных операторов. Сегодня этот сегмент представлен только двумя проектами «Новый Арбат, 32» и ЖК «ОКО», о которых говорилось выше. Активно будет происходить и развитие арендного рынка в Москве, т.к. городские власти не раз заявляли о намерении строить доходные дома в Подмосковье и по всей России.

Источники: Blackwood