Еще до того, как 
новостройка будет введена в эксплуатацию, а квартиры раскупят хотя бы наполовину, все коммерческие площади на первых этажах будут проданы. Даже в незаселенном доме есть смысл открывать магазин или салон красоты, ведь его посетителями, вероятнее всего, станут жители близлежащих домов.
Спрос на нежилые помещения на первых этажах новых комплексов постоянно растет. Основная часть покупателей (арендаторов) этих площадей занимается предоставлением услуг розничным потребителям и продажей товаров первой необходимости. Нежилые помещения желающие могут купить у застройщика, оформив право собственности, или взять в аренду. Согласно статистике, объемы продажи и аренды коммерческих помещений в новостройках находятся в соотношении 50:50, но сами девелоперы расположены продавать большую часть таких площадей. В компании «Normann» отмечают, что продают коммерческие помещения в собственность любым желающим, частным лицам или организациям, еще на этапе строительства. «Как правило, покупают помещения физические лица, и сами сдают их в аренду чаще под магазины, аптеки, салоны красоты, стоматологические кабинеты», – рассказывает начальник отдела продаж компании Татьяна Алексеева.
Девелоперу, заинтересованному в обороте средств и получении прибыли, невыгодно сдавать в аренду нежилые помещения, которые обычно составляют до 10% от всей площади жилого комплекса. Максимальное число посетителей привлекут десять – двадцать разнопрофильных помещений, оформленных в одном стиле и вписывающихся в формат street retail. Но управлять небольшими (обычно от 100 до 400 кв. м) объектами, как единым комплексом, технически довольно непросто. Поэтому и ориентируются девелоперы в первую очередь именно на продажу таких помещений. Это определяет и подход к проектированию зданий: уже на начальном этапе продумывается конфигурация первых этажей, перспектива обустройства дополнительных инженерных коммуникаций, организация фасадов.
Сами клиенты в большинстве случаев также предпочитают не арендовать, а покупать нежилые квадратные метры. Малому бизнесу право собственности предоставляет больше возможностей для развития. Инвесторам, которые выкупают коммерческие площади с целью получения прибыли от аренды, удается окупить затраты уже через 5-8 лет. По словам Евгении Борзовой, руководителя департамента коммерческой недвижимости компании «НДВ-Недвижимость», каждый собственник сам решает, как ему использовать нежилое помещение. «Основной спрос на такие площади связан с их использованием в целях создания инфраструктуры для жилого дома/ комплекса/квартала или района. Наиболее распространены салоны красоты, аптеки, стоматологии и продуктовые мини-маркеты», – уточняет Евгения. Помимо этих объектов, нередко в новостройках открывают кафе, фитнес-клубы, сауны, офисы агентств по продаже недвижимости, юридические консультации и нотариальные конторы.
Несмотря на, казалось бы, широкие возможности использования нежилых помещений, существуют и некоторые ограничения. Девелопер на этапе проектирования закладывает определенные стандарты, которые зависят от назначения помещения. Эти стандарты отражены в документах БТИ, и перевести, к примеру, коммерческое помещение в иной статус в перспективе будет очень сложно. Есть и ряд запретов на использование нежилых помещений: здесь нельзя обустраивать производственные мощности, запрещено открывать на первых этажах заведения, работа которых связана с шумом (например, ночные клубы).
Бассейны, рестораны, кафе можно открывать при выполнении ряда условий (соответствие СНиП, соблюдение стандартов водоизоляции). Можно организовать в нежилых помещениях детский сад, причем реализовать эту идею могут как сами жильцы, выкупив или арендовав площадь, таки компания-застройщик. «Зачастую бывает, что застройщики самостоятельно организуют так называемые группы кратковременного пребывания детей на 13-15 человек», – рассказали в компании Normann.
Ограничения могут быть наложены на использование помещений и в том случае, если в конкретно взятом районе есть острая нехватка каких-либо объектов социальной инфраструктуры. «Это будет отображено в свидетельстве о собственности. В такой ситуации «город» прописывает назначение нежилых помещений в инвестиционном контракте. Соответственно, использовать такие помещения в будущем можно только по назначению», – объясняет Евгения Борзова.
По некоторым данным, до 80% нежилых помещений в новостройках выкупают сами же жильцы домов, которые хорошо ориентируются в вопросах спроса на те или иные услуги в микрорайоне. Бизнесмены приобретают в своем доме помещение под офис, состоятельные владельцы квартир покупают для жен и дочерей площади под хобби – открытие салона красоты, цветочного бутика, кофейни. Татьяна Алексеева отмечает, что в их компании условия покупки нежилых помещений для жильцов новостройки и покупателей «со стороны» различаются – для дольщиков предусмотрена скидка в 1%, поскольку приобретение нежилого помещения считается повторной покупкой.
Для того чтобы коммерческие площади в жилой новостройке были востребованы, они должны обладать определенными техническими характеристиками. Оптимальным для коммерческих нужд считается помещение с отдельным входом, электромощностями из расчета 0,2 кВт на кв. м и высотой потолков от 3 м. Входы в жилую часть дома и в коммерческие помещения должны быть разведены (обычно жилые подъезды располагаются со стороны двора, а вход в коммерческие помещения – по фасаду здания). Для посетителей магазинов, офисов, салонов, расположенных в жилых новостройках, обязательно должны быть предусмотрены парковки, спланированные таким образом, чтобы не мешать жильцам дома.
Стоимость коммерческих площадей в жилых домах зависит в первую очередь от категории объекта и его локации. Конечно, помещения в новостройках, находящихся на первой линии от дороги, в местах с интенсивным потоком пешеходов, пользуются высоким спросом и стоят дороже, чем площади в домах внутри квартала. Разброс цен впечатляет: от 5 тысяч долларов за квадратный метр помещения в районе ТТК до 50-60 тысяч за «квадрат» на Старом Арбате. В миниполисе «Строгинский» стоимость квадратного метра коммерческих помещений составляет 130-150 тысяч рублей. В Подмосковье цены разные – от 63 тысяч рублей в ЖК «Гранд-Парк» и 70-80 тысяч рублей в ЖК «Архимед» (оба объекта расположены в Сергиевом Посаде) до нижней планки в 105 тысяч рублей в ЖК «Да Винчи» (Одинцово) и 115 тысяч рублей в ЖК «Акварели» в Балашихе.
Рентабельность вложений в коммерческие помещения при условии покупки на ранней стадии строительства составляет около 20%. Нежилые площади – эффективный финансовый инструмент для того, кто умеет правильно им распорядиться. А выбирать покупателям есть из чего: сегодня коммерческие помещения представлены в 90% всех новостроек столицы.
Источники: компания «Normann», «НДВ-Недвижимость».
Между прочим
Только до 31 июля! Выгодные цены. Скидки до 7% на торговые помещения в мкр. Царицыно.
Дата публикации 30 октября 2012
