Ипотека – самый распространенный и удобный инструмент для покупки квартиры. Иногда у заемщиков возникает необходимость в продаже жилья, когда кредит за него еще не выплачен полностью. Как правильно продать ипотечную квартиру и по какому алгоритму действовать, рассказывает Новострой-М.

Обременение – что это значит?

Схема №1: досрочное погашение кредита

Схема №2: погашение ипотеки во время сделки

Схема №3: продажа квартиры с переоформлением ипотеки на покупателя

А если банк откажет новому заемщику?

Когда всё меняется

Ипотека – всегда долгосрочная история. В России жилищный кредит берут в среднем на 15 лет. За это время жизненные обстоятельства могут кардинально измениться. Например, в семье родится ребенок и ему нужна будет отдельная комната. Или понадобится переезд в другой город. Или заемщику просто разонравится планировка и вид из окна, и он хочет сменить свою жилплощадь на более подходящую.

Как бы то ни было, при продаже купленной в ипотеку квартиры обычно возникает множество вопросов. Как быть с остатками платежей? Как найти покупателя? Когда нужно уведомить банк о своих намерениях? И надо ли согласовывать с ним обстоятельства сделки? Кто-то даже считает, что с таким жильем ничего нельзя сделать до момента полного погашения кредита, потому что оно принадлежит банку.

Разумеется, это не так. Собственником квартиры является покупатель – об этом красноречиво говорится в выписке ЕГРН, которую можно получить в Росреестре или заказать в МФЦ и на Госуслугах. Однако на время действия ипотечного кредита недвижимость находится в залоге у банка, и это накладывает на заемщика определенные обязательства.

Обременение – что это значит?

Залоговой квартирой собственник вправе распоряжаться так же, как и другим своим имуществом. Он может ее продать, подарить или обменять. Но с одним условием: для этого нужно предварительно получить одобрение залогодержателя – банка, который наложил на залоговый объект обременение. В противном случае кредитор может оспорить любые действия заемщика и сделать так, что квартира перейдет к нему в собственность. В общем, пока у владельца объекта имеется задолженность перед финансовым учреждением, обременение так и будет висеть над ним дамокловым мечом.

В целом банк хочет только одного: чтобы выданный им заем был выплачен полностью и вовремя. А кто это сделает – первоначальный заемщик или новый покупатель недвижимости – для учреждения не столь принципиально. Поэтому в большинстве случаев банк не возражает против продажи ипотечной квартиры.

Однако в каждом банке разработаны свои условия ипотечных договоров. Не существует единой универсальной пошаговой инструкции, которой можно пользоваться во всех случаях при продаже ипотечной квартиры. Тем не менее, можно выделить некую общую схему действий. Ее алгоритм таков:

Есть несколько способов продажи ипотечной квартиры, остановимся подробно на каждом из них.

Схема №1: досрочное погашение кредита

Это самый простой, эффективный и популярный способ. Владелец ипотечной квартиры вносит весь остаток по кредиту, полностью выполняя таким образом свои обязательства перед банком. После этого обременение с квартиры снимается, и далее собственник может распоряжаться ею как угодно, не согласовывая свои действия больше ни с кем.

Как правило, такой способ выбирают в двух случаях:

1. Если сумма долга уже не очень велика и у заемщика есть средства на погашение ипотеки.

Если есть желание пойти по этому пути, но личных средств всё же недостаточно, их можно взять в долг у родственников или друзей. Или оформить потребительский кредит. Но тут важно учитывать некоторые нюансы.

Например, то, что срок такого кредита будет небольшим (не более 5, в редких случаях – 7 лет), а вот процентная ставка, напротив, окажется намного выше ипотечной. Поэтому в случае, когда остаток по ипотеке довольно существенен, надо крепко подумать, прежде чем вписываться в подобную авантюру – потому что ежемесячный платеж в этом случае сильно вырастет. Такой шаг имеет смысл в том случае, когда на примете уже есть реальный покупатель, а также уверенность в том, что процесс купли-продажи займет не более 2 месяцев (а не затянется на полгода и больше).

2. Если заемщик смог договориться с покупателем и получить у него задаток на погашение действующей ипотеки.

В данном случае схема действия довольно проста и состоит из 5 последовательных шагов:

• Найти покупателя и получить его принципиальное согласие на внесение аванса в размере остатка долга по жилищному кредиту;
• Заключить с этим покупателем предварительный договор купли-продажи (ПДКП) и оформить первый платеж в качестве задатка;
• Получить задаток и внести его на банковский счет, погасив имеющуюся задолженность по ипотеке;
• Взять в банке справку о том, что задолженность полностью погашена;
• Снять обременение с недвижимости через МФЦ, обратившись в Росреестр или при помощи портала «Госуслуг».

После этого сделку с квартирой можно проводить по стандартному договору купли-продажи: она больше не в ипотеке и ничем не обременена. Можно ее продать, подарить или обменять.

Схема №2: погашение ипотеки во время сделки

Данная схема схожа с предыдущим вариантом оформления сделки. Разница состоит в том, что в ней принимает активное участие банк-залогодержатель. И в этом есть как плюсы, так и минусы. С одной стороны, это наиболее безопасный вариант для всех участников, так как кредитор полностью контролирует процесс сделки на всех ее этапах. С другой стороны, неудобства заключаются в том, что банк может диктовать свои условия и устанавливать определенные сроки и даты проведения сделки, которые не всегда комфортны для продавца и покупателя.

Схема действия в данном случае такова:

• необходимо получить согласие банка на продажу залоговой квартиры;
• взять в банке справку о полной сумме оставшегося долга по ипотеке;
• внести деньги на два аккредитива (это делает покупатель) или в две банковские ячейки. Одна депозитарная ячейка предназначена для банка: туда кладутся средства в размере остатка задолженности по ипотеке. Вторая ячейка – для продавца, туда помещают сумму в размере остатка стоимости залоговой квартиры;
• подписывается договор купли-продажи, а в Росреестре регистрируется переход права собственности.

В качестве финального действия продавец получает залоговое обязательство, банк – деньги из предназначенной для него ячейки, а новый собственник – закладную, после чего снимает обременение на квартиру (сделать это можно через МФЦ). Когда все протоколы будут соблюдены, продавец забирает деньги из своей банковской ячейки.

Схема №3: продажа квартиры с переоформлением ипотеки на покупателя

Это один из самых популярных способов продажи квартиры, купленной в ипотеку: у многих россиян нет средств на оплату полной стоимости жилья, и они просто вынуждены оформлять жилищный кредит. В таком случае банковская задолженность переходит с одного заемщика на другого. Основные достоинства этого способа в том, что продавцу не нужно искать средства на досрочное погашение кредита и снимать обременение с недвижимости. Однако у него есть и свои недостатки.

Во-первых, покупатель должен соответствовать всем банковским требованиям – а это лотерея. Также у него могут запросить любые дополнительные документы (для подтверждения доходов, занятости и т. п.). Во-вторых, новый собственник должен быть готов к тому, что его ждет большая переплата по ипотеке. В-третьих, отказ по новому ипотечному кредиту может прийти даже в том случае, если потенциальный заемщик не соответствует внутренним требованиям банка. Например, у него может быть низкий кредитный рейтинг или он «не проходит» по возрастному цензу.

А если банк откажет новому заемщику?

В этом случае есть альтернативный вариант: самостоятельно рефинансировать ипотеку в другом банке. Таким образом, продавец закроет свое действующее долговое обязательство и может снять с квартиры обременение. Как это сделать:

• Выбрать финансовую организацию с подходящими условиями;
• Взять в своем банке справку о сумме заложенности, которую необходимо внести для полного погашения текущего займа;
• Собрать и предоставить в новый банк пакет документов для рефинансирования, пройти проверку и дождаться от одобрения кредита;
• Закрыть текущий жилищный кредит (новый банк сам переведет всю необходимую сумму);
• Получить справку о полном погашении кредита и снять обременение с квартиры.

После этого можно смело совершать сделку: недвижимость принадлежит вам, можете распоряжаться ею на свое усмотрение.

Резюме

Продать ипотечную квартиру сложнее, чем не обремененную кредитными обязательствами, но легче, чем кажется на первый взгляд. Главное – найти заинтересованного покупателя, готового участвовать в такой сделке. Тогда он будет готов в том числе к тому, что на оформление документов и иные процедуры может уйти больше времени, чем при «стандартной» сделке.

Читайте также:

Комбоипотека: где и как оформить кредит с господдержкой на сумму более 12 млн руб.

Как взять ипотеку без первоначального взноса и стоит ли это делать

Автор: Евгения Рекшан