Анатолий Довгань, руководитель отдела анализа и мониторинга рынка IntermarkSavills, рассказал порталу Novostroy-M.ru о том, как изменились предпочтения покупателей на рынке элитного жилья Москвы и почему к 2017 году новых апартаментов не будет вообще.
Аналитики Welhome не ожидают всплеска продаж на рынке дорогого жилья из-за усугубляющегося кризиса. Согласны ли вы с таким прогнозом? Почему?
Мы не разделяем точку зрения о том, что продажи на рынке элитных новостроек резко упали и данный сегмент находится в состоянии напряженного ожидания. Рынок живет, и премиальные квартиры по-прежнему пользуются спросом. Об этом говорят и цифры. По информации нашей компании, в первой половине года было заключено 233 сделки, что лишь на 5% меньше, чем за аналогичный период 2014 года. Да и лето было достаточно успешным – на конец августа было заключено более 100 сделок со средней стоимостью метра 494 000 рублей и средним бюджетом в 58 000 000 рублей в наиболее раскупаемых проектах.
Сегодняшний рынок элитных новостроек предоставляет покупателям очень интересные возможности. На данный момент при очень высоком значении валютного курса покупатели со сбережениями в размере 1 млн долл. США могут выбирать из более чем половины всех лотов на рынке премиальных новостроек Москвы, тогда как год назад их выбор ограничивался всего лишь 10% всех квартир и апартаментов.
Наиболее распространенный диапазон цен сделок составляет в рублевом эквиваленте от 500 до 700 тыс. руб./кв.м. Долларовый эквивалент – 7-10 тыс. долл. США, т.е. почти в два раза ниже среднерыночной цены от застройщиков. Тем не менее, в таком диапазоне покупатель имеет возможность выбирать из большого числа проектов, как точечной застройки, так и комплексного развития территории района. Текущая ситуация достаточно хорошо коррелирует с рынком 2008-2009 гг., когда наиболее выгодные покупки совершались именно в таком ценовом диапазоне.
Одной из наиболее ярких тенденций прошедших месяцев этого года стал фактически 100% переход рынка на рублевое ценообразование. За последние месяцы доля долларовых сделок в этом сегменте рынка вплотную приблизилась к нулю.
Изменились и покупательские предпочтения. Чаще всего, наши клиенты стремятся приобрести компактные квартиры площадью до 100 кв.м в проектах на завершающей стадии готовности, или когда до конца строительства осталось максимум 1,5-2 года.
Если рассматривать элитное жилье, бизнес-класс и апартаменты (любые), что сейчас больше привлекает внимание покупателей? Будут ли выводиться объекты в ближайшем будущем?
Предложение будет пополняться и новыми проектами, и новыми корпусами и очередями в ранее вышедших ЖК. В большинстве случаев, если смотреть на весь рынок, новые площадки для строительства будут появляться в результате реорганизации промышленных и производственных территорий. Мы полагаем, что в основном это будут объекты с ценами до 200 тыс. руб./кв.м. А на старте продаж даже значительно меньше. Есть большая вероятность, что до 2018 года в районе Фили выйдет проект, где цены будут сопоставимы с предложением новостроек рядом с МКАД. Интересные дома также появятся на Остоженке и на Цветном бульваре. В целом можно говорить о том, что планы по развитию новых проектов пока не подверглись сильному сокращению.
Есть мнение, что на рынке дорогого жилья появился формат «дешевая элитка». Это вроде бы жилье чуть выше бизнес-класса, но не де-люкс в полном смысле слова. И доля такой недвижимости растет, поскольку цена теперь важный фактор для покупателя. Согласны ли вы с утверждением, что на рынке есть «дешевая элитка», будет ли она пользоваться спросом?
Не могу с этим согласиться. Как в течение прошлого кризиса, так и в текущий момент, по-настоящему дорогие объекты находили и продолжают находить своего покупателя (в качестве примера можно привести сделки в домах в Гранатном переулке, в Зачатьевских переулках и т.д.). В 2015 году эту тенденцию подтвердили сделки с квартирами на Патриарших прудах, бюджет которых приближался к 10 млн долл. США. Да, действительно прежние форматы очень сильно «размываются». И если провести упражнение по оценке классов проектов по сегодняшним требованиям покупателей и перенести эту систему на все комплексы, продажи в которых велись в течение последних 5 лет, мы получим очень странный результат. То, что в 2010 году было бизнес-классом, многие и даже большинство экспертов отнесут сегодня к жилью класса «комфорт».
Это хорошая тенденция, которая говорит о том, что общий уровень жизни и главное понимание застройщиками необходимости вывода на рынок современного продукта хорошего качества растет. Вместе с этим, однако, усложняются задачи аналитиков. Именно поэтому мы часто видим картину, когда описываемые экспертами тенденции схожи, но их цифры и статистика могут заметно отличаться. В конечном итоге, очень хотелось бы, чтобы наш рынок пошел по пути Лондона, где подобное разнообразие классификаций попросту отсутствует, и в объявлениях о продаже недвижимости никогда не увидим, что продается «квартира бизнес-класса…», либо объект «в доме де-люкс …». Качественное различие проектов находит свое отражение лишь в сетке цен.
В ноябре прошлого года Дмитрий Халин в интервью Novostroy-M.ru сказал: «5 лет назад компания IntermarkSavills первой предсказала бум на рынке апартаментов Москвы. А сегодня мы сделаем новый прогноз, который будет заключаться в том, к 2017-2018 году новых апартаментов не будет вообще». Повторите ли вы сегодня это утверждение или пересмотрите его? С одной стороны, некоторые девелоперы переводят апартаменты в квартиры, с другой – на рынок выходят новые проекты апартаментов. Что сегодня происходит с этим сегментом? Особенно на фоне падения цен на нефть (говорят, что продажи апартаментов «встают», если нефть стоит ниже $50 за баррель).
Как нам стало известно, к 2017 году апартаменты еще будут выходить на рынок. Это будут локации в «Москва-Сити» и проекты-реконструкции в центре города, которых будет действительно немного. Но то, что интерес к этому формату (а точнее к формату крупномасштабных проектов с апартаментами) со стороны застройщиков постепенно угасает, это факт. Более чем вероятно, что самую серьезную коррекцию предстоит пережить сегменту лофт-апартаментов. Это связано с тем, что емкость этого рынка очень незначительна, и успех формата связан либо с демпинговой ценой, либо с действительно уникальными особенностями проекта (архитектурными, историческими и прочими).
По поводу перевода апартаментов в жилье: следует отметить, что 90% застройщиков, которые работают с этим форматом, данный вопрос, как минимум, тщательно изучали. Это еще один показатель того, что со стороны девелопмента есть понимание сложности формата с юридической точки зрения и стремление данную проблему решить. Что касается корреляции спроса с ценами на нефть, то мы подтвердить этого не можем, так как зачастую цены апартаментов номинированы в рублях и в такой же степени связаны со стоимостью нефти, как и цены на квартиры. Однако без сомнения существует связь между спросом на апартаменты и новым предложением квартир. Особенно это заметно в относительно невысоких ценовых сегментах (до 200 тыс. руб./кв.м). При увеличении конкуренции со стороны квартирного рынка продажи апартаментов в крупных комплексах с определенным лагом «проседают».
Как изменилось поведение покупателя сегодня? Как долго он принимает решение о покупке? Является ли дисконт – обязательным условием сделки?
По нашей статистике, из 100 сделок в премиальных новостройках 87 проходит с дисконтом. Его средний размер около 12%, от символических 2,5% до 35%. Скорость принятия решения о покупке зависит от конкретного проекта. Безусловно, следует учитывать скорость его раскупаемости. В хороших проектах не будет такой ситуации, при которой есть большой объем квартир, который сейчас не продается. Обычно девелоперы стараются находить все возможные варианты под конкретный запрос клиента.
Чем руководствуется покупатель? Выбор на самом деле сейчас очень большой. У нас были случаи, когда одна и та же пара смотрела дом бизнес-класса и элитные особняки в самом центре города. В итоге выбрали последнее, хотя супруга очень хотела видовую квартиру за пределами центра. Сейчас сложно дать оценку инвестиционным сделкам. Во-первых, потому что нельзя назвать их таковыми в случае обычного перевода рублей в квадратные метры. В то же время, сейчас очень часто бывает непонятно, для кого в конечном итоге приобретается недвижимость и каким целям она будет служить в будущем. Например, квартира покупается как инвестиционная на стадии строительства (сейчас большая часть сделок совершается с новостройками, которые сдаются через 1,5-2 года или раньше). Через какое-то время после того, как ЖК будет сдан и там сделают ремонт, владелец этой недвижимости с большой долей вероятности не захочет ее продавать и переедет туда сам, либо оставит ее для детей.
Прогнозы экономистов неутешительны: кто-то говорит, что экономика достигла дня, кто-то считает, что нет, но все сходятся во мнении, что до конца этого года, а также весь 2016 год в экономике роста не будет. На фоне всего этого как вы оцениваете перспективы рынка элитного жилья в Москве?
Действительно, справедливо, что многие эксперты, в том числе на правительственном уровне, оценивают текущую ситуацию крайне осторожно. Пожалуй, никто из застройщиков премиального сегмента не прогнозирует рост цен в твердой валюте, однако по ретроспективе этого года в проектах, где продажи шли достаточно динамично, цены повышались. Это ни в коем случае не рекордные 10-20%, но при подобной девальвации рубля рост в пределах 3-4% за квартал мы определенно увидим к концу этого года. Надо отметить, что рынок элитного жилья всегда был очень сложным в плане ценового анализа. С учетом значительного увеличения объемов предложения от застройщиков мы практически не видим стремительных взлетов и падений. Довольно много домов уже построено, и ценовая картина по ним зависит напрямую от пожеланий и ситуации владельцев. Среди собственников есть, например, и непрофильные игроки-инвесторы из других сфер. Поэтому непроданные квартиры числятся на балансе компаний и могут быть использованы в качестве залогов для банков. Иногда такой непрофильный игрок не будет спешить, будет ждать покупателя под максимально возможную цену.
А вот профессиональные игроки рынка готовы к нескольким сценариям развития текущей ситуации. В отличие от прошлого кризиса в их портфеле, как правило, несколько проектов разного класса, что помогает стабилизировать общий денежный поток. В частности, активно прорабатываются новые площадки, причем довольно крупные с квартирной застройкой.
Дата публикации 07 сентября 2015
