Стало ли жилье на первичном рынке более доступным с появлением программы льготной ипотеки под 6,5% годовых? Объективно – стало, однако на довольно короткий период. Сегодня приобрести квартиру в новостройке, даже с привлечением дешевой ипотеки, могут далеко не все, ведь цены продолжают расти. Взлетят ли ставки после отмены «Госпрограммы 2020», угрожает ли рынку ипотечный пузырь – об этом специально для Новострой-М рассказал Дмитрий Соболев, финансовый директор «Мангазея Девелопмент».
Исчерпала ли себя ипотека из-за того, что на рынке появилась льготная программа, которая привела к ажиотажу?
Ипотека себя не исчерпала. Как таковой начальный ажиотаж, когда покупали все и вся, снизился за счет того, что цены достаточно резко поднялись, и доступность жилья стала ниже.
Рыночный механизм, по сути, выровнял ажиотаж за счет повышения цен. Сейчас на рынке нащупывается баланс в части предложения и спроса.
Мы ожидаем, что льготная ипотека будет оставаться драйвером на московском рынке еще как минимум полгода. Низкая ставка будет подталкивать покупателя к принятию решения о приобретении недвижимости.
Не приведет ли отмена программы к росту ставки?
Безусловно, приведет – когда отменят льготную программу, ставка вырастет. Но скорее всего этот рост будет не столь существенным, мы не откатимся к прежнему уровню в 10-12%, вероятно, это будет 7-8%.
При этом есть вариант, что девелоперы могут сами инициировать льготные программы со сниженными ставками, чтобы стимулировать спрос. Как мне кажется, во второй половине 2021 года будет некий отдых от ажиотажа 2020-го.
Безусловно, квартиры покупать будут, но преимущественно те, у кого возникла такая надобность. Те, кто думали последние год-два о том, покупать или нет, купили в 2020-м году, когда ставка упала. В текущем году покупка недвижимости будет в целом спокойной, а после отмены льготной ставки – очень выверенной.
Или все зависит от ключевой ставки? Можно ли тут спрогнозировать, что будет на следующем заседании ЦБ?
С большой долей вероятности ставка останется прежней, так как нет оснований ее как минимум увеличивать. Рост ключевой ставки в этом году мы, возможно, увидим, но он не будет существенным, ближе ко второй половине года – в районе 5-5,5 % по сравнению с актуальной – 4,25%.
Какая средняя ставка сейчас на рынке, снизится ли она?
Сейчас достаточно низкая ставка по льготной ипотеке – около 6%, не субсидированная ставка – порядка 7,5%. И пока нет экономических оснований для снижения, только в случае снижения ключевой ставки.
Что со ставками по семейной ипотеке?
В рамках семейной ипотеки средняя ставка до 5% – это очень хороший драйвер и мера поддержки, так мы постепенно приближаемся к европейским ставкам.
На сегодняшний день ставки по ипотеке в России самые низкие в истории. С одной стороны, мы наблюдаем следующую ситуацию: сниженная ставка на короткий момент сделала жилье рекордно доступным.
С другой стороны, этот период времени продлился не так долго, потому что экономические механизмы быстро сбалансировали цены на уровне спроса. Изначально мера снижения ставок по ипотеке была призвана поддержать девелоперов, компенсировать им часть выпадающих доходов из-за пандемии, и она отлично сработала.
Естественно, когда жилье стало доступнее, все попытались успеть совершить покупку. Сейчас доступность жилья снизилась за счет того, что выросла цена. Мы понимаем, что любая история развивается волнообразно, и за каждой волной следует период «затишья».
Индекс доступности жилья сейчас примерно сравнялся с показателем середины прошлого года, стал сопоставим с ним именно за счет того, что пока существует льготная ипотека. Недвижимость, в частности жилая, по-прежнему остается интересной и в качестве инвестиций, но уже в меньшей степени, чем в прошлом году.
Справляются ли российские семьи сегодня с ипотечным платежом?
Пандемия, конечно, снизила доходы основной части населения. По данным Росстата в 2020-м году реальные доходы граждан России снизились в среднем на 3%, без работы остались 24,7%. Соответственно у ряда семей есть проблемы с ипотечным платежом. Не все идут за рефинансированием, так как не по каждому договору и не во всех банках есть такая опция.
Я считаю, что в основной своей массе семьи справляются, но ипотечный платеж в условиях пандемии и снижения доходов становится более тяжелым бременем.
Пожалуйста, выскажите Вашу точку зрения по поводу ипотечного пузыря.
Да, объем выдачи ипотеки сейчас увеличился, для этого и была создана льготная программа. Но говорить о пузыре, на мой взгляд, рано. Если сравнивать количество ипотеки в России и в европейских странах, оно несопоставимо.
Кроме того, если мы будем идти по пути постоянного снижения ставки стратегически, то давление, которое сейчас говорит о возможности возникновения ипотечного пузыря, не будет существенным.
Мое мнение – как такового ипотечного пузыря нет, максимум начальная его стадия, потому что экономика находится в процессе восстановления. Провал, который мы имели в течение года из-за пандемии, сейчас уходит, ограничительные меры – тоже, и мы ожидаем если не рестарт, то восстановление как минимум.
Люди возвращаются к своим старым привычкам, объем потребления растет, с ростом потребления происходит рост экономики – восстанавливаются те сферы бизнеса, которые пережили кризис. С улучшением общей экономической ситуации объем ипотеки будет сбалансирован.
Читайте также
Эксперты рассказали, в какой момент новая волна подорожания накроет рынок новостроек
Когда миссия невыполнима: как продать ипотечную квартиру, если выплачивать кредит уже не под силу
Автор: Евгения Артамонова
Дата публикации 05 марта 2021
