«Чтобы купить элитную квартиру, можно оформить ипотеку вплоть до 15 млн долларов»

Почему богатые стали покупать элитные квартиры в Москве гораздо активнее, чем раньше? Можно ли взять 15 млн долларов в ипотеку? Почему покупку жилья у «Донстроя» сравнивают с банковском вкладом? О главных трендах и событиях на рынке элитной недвижимости Москвы рассказала председатель совета директоров Kalinka Real Estate Consulting Group Екатерина Румянцева в своем выступлении «Рынок элитной недвижимости 2014-2016: прогнозы Минэкономразвития и экспертов элитного сегмента. Истина где-то рядом».

Стоит сказать, что макроэкономические, макрополитические риски оказывают на рынок премиальной недвижимости большее влияние, чем повышение кадастровой стоимости или обязательное страхование.

Прогноз Минэкономразвития говорит о том, что у нас снижаются темпы экономического развития, средний класс недотягивает до половины населения (а составит примерно третью часть), и темпы ипотечного кредитования не будут сильно увеличиваться. То есть Таким образом, прогноз показывает, что и свою стратегию мы должны строить очень аккуратно и пессимистически.

Прогноз Минэкономразвития

2014 - 2015. Рост ВВП РФ в 2013 году – 1,4%. Прогноз роста национальной экономики в 2014 году снижен с 3% до 2,5%, а в 2015 году – с 3,1 до 2,8%.

2014 - 2030. Ожидается рост ВВП на уровне от 2,5 до 3,5%. Доля России в мировом объеме ВВП уменьшится к 2030 году с 4 до 3,4%, доминирующим по-прежнему останется нефтегазовый сектор. Доля среднего класса предположительно будет составлять около трети населения, а не половину, как ожидалось ранее. Низкие темпы роста доходов ограничат доступ к кредитованию, в том числе и к ипотечным кредитам.

Тем не менее можно посмотреть и на другие показатели. По прогнозам Wealth Report, количество миллиардеров в России увеличится в 2013 году до 131 человека. Если сравнивать число по мегаполисам, то, например, в Москве живет 64 миллиардера, в Нью-Йорке – 70, в Лондоне – 54, а в Пекине – 29.

Количество миллиардеров в России

Источник: журнал CEO

По прогнозам Credit Suisse, в течение пяти лет долларовых миллионеров в стране станет на 55% больше, чем сегодня.

Что же будет стимулировать спрос целевой аудитории в элитном секторе в 2014-2016 году?

Стимуляторы спроса 2013-2016

• Политика деофшоризации российской экономики.

• Принимаемые меры по декриминализации бизнеса (борьба с налом).

Мы увидели, как здорово и резво покупали недвижимость наши клиенты после сложностей с кипрскими офшорами. Сегодня российское правительство борется с размещением средств российских граждан в офшорах – они больше не являются безопасным местом для хранения капитала, и всяко спокойнее сейчас хранить деньги в России.

С другой стороны, мы очень волнуемся за судьбу наших российских банков. Мы видим, как закрылись «Мастер-Банк» и еще пятерка организаций. Я видела списки, в которых уже 50 банков стоят на отъеме лицензии – все это вносит некое беспокойство за судьбу тех средств, которые находятся в банках страны.

• Запрет на покупку иностранной недвижимости чиновникам (у чиновников входит в моду декларировать российскую недвижимость).

Сегодня чиновникам все сложнее покупать недвижимость за границей. В результате они с большей радостью тратят деньги в России, приобретая дорогую недвижимость.

• Рост ипотечного кредитования в элитном сегменте.

Рост ипотечного кредитования в элитном сегменте рынка составил 20%, и если раньше получить ипотеку на 2-3 млн долларов было очень проблематично, нужно было быть клиентом Private Banking и обеспечивать себя для получения кредита всякими справками и гарантиями, попечительскими договорами, то сегодня оформить ипотечное кредитование вплоть до 15 млн долларов в принципе не составляет такого труда, как это было три года назад. Поэтому количество клиентов, которые приобретают первичные объекты недвижимости с привлечением ипотеки, в нашем сегменте здорово растет. Это, конечно, тоже стимулирует спрос на элитные квартиры.

• Спрос на элитную недвижимость формируется ожиданием кризиса.

Турбулентность экономики и постоянное ожидание кризиса свидетельствует о том, что сейчас экономическая ситуация нестабильна, и это стимулирует вкладывать средства в кирпичи – то есть в недвижимость в Москве.

• Повышение доверия целевой аудитории к девелопменту в результате «огосударствления» застройщиков.

Приобретение недвижимости по договорам долевого участия у таких компаний, как «Галс-Девелопмент» или «Донстрой», – это альтернатива депозитным вкладам. Просто депозитний вклад находятся в банке, у которого могут отнять лицензию, а кирпичи у «Галс-Девелопмента» вряд ли кто отнимет. Поэтому это понятный инструмент сохранения капитала, его прироста. Особенно это касается крупных застройщиков, которые поднимают цены не в зависимости от конъюнктуры рынка, а в соответствии с собственным бизнес-планом, в котором аккуратно прописано, когда они обращают активы в деньги.

Какие мы видим угрозы для рынка элитного жилья в Москве?

Угрозы спроса 2013-2016

• Ужесточение мер по оценке недвижимости.

• Повышение налогообложения (налог на роскошь).

• Налог на нежилую недвижимость (угроза для рынка апартаментов).

• Отток капитала из страны.

• Неблагоприятные условия для иностранных инвестиций.

Сейчас оценка недвижимости будет происходить по рыночной стоимости – а рыночная стоимость всегда очень субъективная и может оказаться очень высокой. Плюс если в следующем году все-таки будет введен ощутимый налог на роскошь, то это может привести к незначительному снижению спроса на дорогую недвижимость.

Мы очень переживаем за рынок апартаментов. Сегодня это очень популярный рынок. Клиенты расценивают апартаменты как жилые квартиры, потому что к больницам, поликлиникам и школам наши клиенты не привязаны, а выбирают их, исходя из качественных характеристик. Так что сегмент апартаментов на элитную недвижимость «лег» очень хорошо. Кроме того, чтобы создать устойчивую конкуренцию, над апартаментами застройщик трудится, больше тратится на маркетинговые и дизайнерские вещи. 70% всего нового предложения элитного жилья в 2013 году приходилось на апартаменты, так что наши опасения связаны и с повышением налога на нежилое имущество, коммерческую недвижимость. Это может оказать большое негативное влияние на спрос.

Сегодня наши клиенты, несмотря на запреты и проводимую правительством политику, все равно предпочитают иметь про запас недвижимость за рубежом, и зачастую это коммерческая недвижимость, которую можно сдавать в аренду с меньшей доходностью, но и с меньшими рисками, чем в России, и, конечно, мы боремся с зарубежными рынками за нашего клиента. Однако отток капитала в принципе продолжается, и на нас это также оказывает влияние.

Часто говорят о неблагоприятных условиях для прихода иностранных инвестиций. Действительно, очень мало западных денег приходит на российский рынок. И в рынок нежилой недвижимости, кроме О1, свои крупные средства практически никто не инвестирует.

Тем не менее настроение у всех девелоперов оптимистичное: как минимум 20 проектов, включая очень крупные, будут представлены к реализации в следующем году.

Прогнозы на 2014-2016 годы: новые проекты

1. Turandot Residences

2. Golden Mile private residences

3. Karetny Plaza

4. St. Nicolas

5. «Царев сад»

6. «ВТБ-Арена»

7. «Садовые кварталы»

8. «Дыхание»

9. Knightsbridge Private park

10. Проект ПСН (Большая Полянка)

11. Поварская, 8

12. «Трехгорная мануфактура»

13. Курсовой переулок, 10

14. Котельническая набережная, 21

15. Саввинская набережная, 12

16. Всеволожский переулок, 5

17. Покровский бульвар, 5/2

18. Даев переулок, 19

19. «Красный Октябрь»

20. Бережковская набережная

Предлагаю обратить внимание на Knightsbridge Private park, который меня как эксперта рынка с огромным опытом очень удивил. Средняя стоимость в этом проекте сейчас находится в районе 5,5 млн долларов за квартиру, при этом они продают одну квартиру в пять дней. Это говорит о том, что покупательский спрос велик и нами недооценен. Мы даже не представляем, какой покупательский потенциал есть на рынке недвижимости, когда он встречается с качественно созданным продуктом.

Выводы

– Высокая девелоперская активность: в 2014 году ожидается выход как минимум пяти крупных проектов.

– Плавное повышение ценовых уровней:

• ожидание ценового роста «в головах»;

• растущий объем сделок;

• высокая активность девелоперов, усиление конкуренции;

• прогноз: ценовой рост до 5% в год.

– Стабильный спрос:

• появление новых интересных проектов;

• инвестиционная привлекательность цен в новых проектах;

• объем сделок на первичном рынке сохранится на уровне 500-600 сделок в год.

Итак, мы видим высокую девелоперскую активность. Видим, что у девелоперов очень уверенные настроения: если раньше они очень аккуратно заявляли стартовые цены на свои проекты, то сейчас они выставляют цены при выходе объектов на рынок весьма уверенно.

При этом мы прогнозируем умеренный ценовой рост – только на 5% в год: тот факт, что на премиальном рынке появились относительно дешевые апартаменты, несколько смазывает картину по ценовым показателям.

Мы ожидаем, что следующий год повторит результаты следующего года, и не сократится ни число сделок, ни объемы продаж.

Тренды 2014-2016

• Предложения с отделкой: увеличение количества проектов с отделкой в элитном и бизнес-классах.

• Дизайнерские дома: Cavalli, Turandot Residences (Jade Jagger), Mon Cher (Жак Гранж) и т. д.

• Апартаменты: доля увеличится, площади уменьшатся.

• Ипотека: рост ипотечных сделок.