Рейтинг@Mail.ru
Переверните экран
Новостройки Квартиры Ипотека Новостройки Москвы Новостройки Подмосковья Рядом с метро Готовые дома Новостройки на карте Акции от застройщиков Коммерческие помещения Продавцы и застройщики Гид по новостройкам Панорамы новостроек Аэросъемка новостроек Экспертиза новостроек Экология Москвы и Подмосковья Студии 1-комнатные 2-комнатные 3-комнатные Квартиры на карте Шоурумы квартир Виды сделок Жилищное законодательство Ипотечный калькулятор Льготная ипотека Семейная ипотека Военная ипотека Банки и программы Медиа Новости недвижимости Мнение эксперта Аналитика рынка Покупателю Экспертиза новостроек Эксперты и авторы О проекте Контакты Реклама на сайте Vk Youtube Telegram Дзен Машиноместа Апартаменты Гид по новостройкам Донстрой #экология #реновация МИЦ IT-ипотека

«Дома, включенные в программу реновации, устарели морально»

Тема обновления городского облика всегда болезненная и спорная. Московская реновация не стала исключением: жители столицы боятся, что на смену пятиэтажкам придут бетонные муравейники. Находятся и те, кто видит в реновации только плюсы, но их пока меньшинство. О том, что реновация для Москвы в большей степени благо, чем вред, специально для Новострой-М рассказал Иван Колманок, партнер архитектурного бюро AI-architects, преподаватель МАрхИ.

Программа реновации поделила москвичей на 2 группы: на тех, кто за и на тех, кто против. К какой вы группе принадлежите и почему?

Город нельзя законсервировать и превратить в музей. Это живой организм, он развивается, отвечая на запросы современных людей, реагируя на изменения в образе жизни, в экономике города. Требования к жилой застройке изменились: кварталы, не отвечающие реалиям сегодняшнего дня, требуют обновления. Наше бюро изучило восточноевропейский опыт реновации жилых кварталов. Там не было таких больших пластов застройки пятиэтажным жилым фондом, как у нас. Поэтому в результате замены каждой отдельно стоящей пятиэтажки там не менялась городская ткань. В Москве такое преобразование произойдет. И это позволит выйти на комплексное решение многих серьёзных проблем, в том числе транспортной. В рамках реновации проектируются внутриквартальные дороги, новые схемы движения, планируется развитие общественного транспорта. При этом в новых домах будет реализована идея дворов без машин. Обновление того, что уже построено вкупе с бережным отношением к наследию недавнего прошлого новый этап развития города, именно так сейчас происходит в европейских столицах и городах, с которыми Москву уместно сравнивать.

Так ли была необходима Москве программа реновации? В таких огромных масштабах? Ведь до нее была похожая программа Лужкова – тоже по переселению из устаревшего жилья.

Помимо износа, дома, включенные в программу реновации, устарели морально. В обширных кварталах пятиэтажной застройки из-за особенностей их планировок и отсутствия инфраструктуры – деловой, рекреационной, культурной, спортивной – горожанину достаточно трудно вести образ жизни в ритме современного города. Пятиэтажки в основном строились в спальных районах – здесь дефицит торгово-сервисных объектов, так как практически отсутствуют арендные площади. Куда охотнее инвесторы вкладываются в площади на первых этажах в сталинских домах, их проще приспособить под нужды бизнеса. В пятиэтажных домах сложно создать торговые помещения, невозможно устроить рекреационные, общественные пространства.

Сегодня все чаще в СМИ появляются сообщения, что программа реновации сильно меняется в процессе реализации: в некоторых районах плотность застройки вырастет до 3-5 раз. Как вы на это смотрите?

В этом вопросе важно помнить, что Москва деловой центр: мощный экономический магнит, который притягивает сюда людей со всей России и из других стран. Роста населения и, как следствие, роста плотности застройки не избежать. К этому можно относиться по-разному, но нельзя игнорировать эти факторы при планировании градостроительных программ. Увеличить количество жилых метров можно по-разному. Одно и то же количество жилья можно построить и как бетонный муравейник с дворами-колодцами, и как полноценный жилой район. Жилые кварталы в 6-7 этажей в сочетании с высокими, стройными башнями решат задачу уплотнения, но и создают гуманную среду. Башни, в отличие от домов-стенок, разрежают городскую ткань, открывают видовые перспективы пешеходам, при такой планировке проще соблюсти нормативы по инсоляции.

Понимаю, что московская земля дорогая, но изначально власти обещали не строить высотки, теперь есть планы по возведению домов высотой 85 метров и выше. Не получится ли «хотели как лучше, а получилось...»? Будет ли комфортно жить в такой среде?

Здания повышенной этажности вызывают много протестов из-за своих спорных визуальных характеристик. При этом, как правило, за кадром остаются их преимущества. Башни меняют привычную перспективу, становясь раздражающим фактором, отсюда и критика. Достичь высоких показателей по количеству квадратных метров на единицу земельной площади и тем самым сохранить инвестиционную привлекательность проекта (при соблюдении высотных регламентов участка) можно несколькими способами. Например, построить высотку с квартирами лучших видовых характеристик, либо же сочетанием пяти-семиэтажных корпусов с несколькими высотными башнями. То же количество жилых метров, что умещается в три среднеэтажных дома, обеспечивается возведением одной башни. И если речь не идет о точечной застройке, то остается свободная территория, на которой планируются объекты инфраструктуры, благоустраиваются общественные пространства: проектируются полноценные спортивные площадки, устраиваются скверы, дорожки для прогулок.

Благоустройство Москвы многие ругают. Насколько город комфортен и удобен сегодня? Что бы вы изменили в нем?

У большинства проектов массовой застройки одни и те же слабые стороны: близко поставленные дома-корабли, превращающие квартал в каменный мешок и  закрывающие окрестности, недостаточная инсоляция дворов, дефицит инфраструктуры, маленькая площадь общественных пространств, лишение районов их идентичности при застройке однотипными зданиями. Решение этих проблем в расширении типологий и вариативности высот жилых комплексов,  индивидуальный подход к проектируемым территориям и привлечение местных сообществ еще на предпроектной стадии работы над планом застройки.

Нужно ли вслед за хрущевками сносить панельные 9-этажки? Какие дома, на ваш взгляд, устарели?

В столице существуют целые районы, которые словно зависли в прошлом и остановились в развитии. Некоторые из них расположены недалеко от центра, в престижных округах с хорошей инфраструктурой и обилием зелени. Кварталы сплошь состоят из панельных и блочных домов 9-16 этажей типовых серий. Их не касается реновация, так как построены здания относительно недавно: в 70е и 80е годы 20-го века. Однако по состоянию инженерных коммуникаций, характеристикам помещений и внешнему виду они ближе к пресловутым хрущевкам. Реновация в рамках отдельно взятого города – более широкое понятие, чем снос пятиэтажек определенных серий и строительство на их месте жилых небоскребов. Истинная суть реновации в обновлении всего жилого фонда с точки зрения соответствия современным стандартам и, что не менее важно, интеграции районов в «живое» пространство города с сохранением их локальной идентичности.

Речь идет о реновации без сноса дома за счет достройки новых этажей, обновления инженерных коммуникаций и улучшения внешнего вида здания. Такой подход демонстрирует возможность сделать жилье в типовых панелях более современным и комфортным. Кроме того, он позволяет сохранить аутентичность района, но при этом вдвое увеличить плотность жилого фонда, затратив на это минимальное количество времени и средств.

Сегодня в столице насчитывается всего несколько десятков примеров обновленных и значительно «подросших» домов как типовых серий, так и зданий,  возведенных по индивидуальному проекту. В масштабах Москвы это капля в море. А вместе с тем, в типовых зданиях уже на этапе проектирования архитекторами была заложена возможность надстройки за счет усиленного фундамента и использования бетона особо твердых марок. Это относится как к пятиэтажкам, так и к высоким для того времени 17-этажным и даже 22-этажным домам.

Разработан метод, когда надстройка и вовсе ничем не ограничена: этажи не опираются на нижестоящие, вокруг здания создается новый опорный каркас. Возможность увеличения количества этажей заложена и в типовых объектах социальной инфраструктуры – школах и детских садах. В Москве встречается один и тот же проект школы с разным количеством этажей. Надстройка этажей и комплексный ремонт жилого дома технология отработанная, происходит без обязательного отселения жителей. Активная стадия длится, как правило, полгода и захватывает теплый сезон. Часто инвестор предполагает компенсацию для жителей дома на время ремонта, равную аренде жилья аналогичной площади в этом же районе. Жители могут выбирать: переехать на полгода в соседний дом или терпеть ремонт, но получить финансовую компенсацию за неудобства. Количество этажей в каждом случае подбирается индивидуально. Учитываются пожелания жителей, инвестиционная привлекательность проекта, техническое состояние дома и возможные градостроительные ограничения. Так в обжитом зеленом районе, сплошь застроенном советскими панелями, появляется жилье нового типа: с современными планировками, большими площадями с минимумом несущих конструкций, хорошей инсоляцией и отличными видовыми характеристиками. Жители, не участвующие в проекте, также получают выгоду: новые инженерные коммуникации, ремонт общих помещений, красивые фасады и благоустройство территории.

Реновация без сноса выгодна и городу: Москва получает положительный социальный эффект за счет большей доступности жилья для москвичей, что актуально при нынешних ценах на недвижимость. В городе появляются квартиры с хорошими характеристиками без перекраивания инфраструктуры. Осталось одно: придумать и обкатать согласованный механизм работы, который позволит запустить типовую реновацию без сноса, ускорить процедуру согласований и разработать критерии выбора инвесторов для таких проектов.

Программу реновации хотят распространить на всю Россию – нужно ли это делать?

Московский опыт будет полезен как пример реализации градостроительной программы большого масштаба: аналогичных проектов сейчас ни в одной стране мира не воплощают в жизнь. После того, как все этапы программы будут обкатаны, появится возможность провести анализ, учесть этот опыт и использовать его в других регионах с поправкой на местные особенности. На городскую экономику строительство влияет всегда положительно, это серьезный драйвер развития – создаются рабочие места в стройкомплексе и в смежных отраслях. Но в немногих городах есть основания для такого масштабного обновления: должны быть сильные экономические аргументы для реновации. Если же перспектив заметного экономического роста нет, сложно обосновать столь серьезные интервенции в городскую ткань. В этом случае достаточно будет модернизировать существующую городскую среду – возможно, реконструировать или надстроить пятиэтажки. Реновация должна планироваться для каждого города индивидуально, но учитывая наработки, которые будут получены в ходе московской программы.

Читайте также

Названа общая площадь жилья, которое построят в этом году по программе реновации

Для переселения по программе реновации строят 107 объектов

 

Дата публикации 09 мая 2019
Рассылка новостей
Раз в неделю мы будем присылать вам самые интересные новости о недвижимости на почту
Подписываясь на рассылку, вы принимаете условия пользовательского соглашения
Полезное
Следите за обновлениями Новострой-М на самых популярных площадках интернета
Наш Telegram
Мы в Яндекс.Дзен Канал на Youtube
Читайте также:
«Чтобы “перезагрузить” рынок, ставки по ипотеке должны быть ниже 6%»
Ставки по льготной ипотеке возвращаются к 7% годовых. Будет ли интересны покупателям квартир новые условия кредитования и не станет ли снижение ставки еще одним поводом к росту цен? Об этом Новострой-М узнал у застройщиков. Владимир Щекин, совладелец...
22 июня 4655
«Ключевая ставка 9,5% – довольно смело в текущих обстоятельствах»
Плановое (но уже четвертое с начала года) снижение ключевой ставки Центральным банком России специально для Новострой-М комментирует Денис Бобков, генеральный директор аналитической и консалтинговой компании «Недвижимость-Профи». – После событий 24...
10 июня 5114
Почему покупатель жилья затаился? Десять аргументов против застройщика
На фоне гиперактивного марта апрель по числу сделок стал худшим месяцем с начала 2022 года, не сумев опередить даже наименее активный январь. Однако эксперты рынка полагают, что май не принесет ожидаемого роста спроса. Читайте об этом в расширенной версии...
02 июня 15635
От песочницы до роллердрома: как двор в новостройке становится местом притяжения детей всех возрастов
В современных новостройках День защиты детей празднуют круглый год: ведь здесь продуман буквально каждый сантиметр игровых пространств, чтобы дети могли проводить больше времени во дворах, чувствуя себя в безопасности и комфорте. О том, как в жилых комплексах Москвы...
01 июня 5519
«В сегодняшних условиях даже 4-4,5% ставки по ипотеке будут выглядеть проблемными»
Недавний обвал спроса на жилье показал, что покупатели уже «не тянут» существующие цены на квартиры даже с помощью льготной ипотеки. Эксперт рынка недвижимости и основатель Телеграм-канала Proeconomics Павел Пряников объяснил, почему строительная отрасль нуждается...
27 мая 114383
Ключевая ставка 11%: девелоперам станет легче запускать новые проекты
26 мая 2022 года на внеплановом заседании ЦБ ключевая ставка в России была снижена до 11%. Как это скажется на рынке новостроек, специально для Новострой-М прокомментировал Денис Бобков, генеральный директор аналитической и консалтинговой...
26 мая 5294
«Через два месяца все понесут деньги с депозитов на рынок новостроек»
Два месяца существования в новой экономической реальности – небольшой срок, однако уже можно сделать первые выводы из наблюдений за поведением покупателей и состоянием рынка первичного жилья. О том, ждать ли снижения цен, запуска новых проектов и возвращения...
17 мая 10694
Снижение ключевой ставки пока не создает условий для повышения доступности новостроек
29 апреля Центробанк снизил ключевую ставку после предыдущих 17% до 14% годовых. О том, как это может повлиять на рынок первичного и вторичного жилья, Новострой-М рассказал Денис Бобков, генеральный директор аналитической и консалтинговой...
29 апреля 6104
Популярно на Новострой-М
Посмотреть все спецпредложения

Скидки и спецпредложения от застройщиков