Руководитель отдела новостроек ГК «МИЦ» Александр Энгель рассказал порталу Novostroy-M.ru о состоянии московского рынка новостроек эконом- и комфорт-класса, а также о перспективах развития доступного жилья.
Сколько сейчас стоит самая дешевая квартира в новостройке в старой Москве, а сколько в Новой Москве? Как цены менялись за последние несколько лет?
На первичном рынке жилья в старой Москве самые бюджетные предложения сегодня можно найти в жилых комплексах эконом-класса, расположенных у МКАД. Стоимость однокомнатной квартиры будет в пределах 4,1-4,5 млн рублей. В Новой Москве минимальная цена предложения - около 3 млн рублей. Год назад стоимость аналогичных предложений в старой Москве начиналась от 3,8 млн рублей, для Новой Москвы этот показатель был равен 2,5 млн рублей.
Какое жилье считается эконом-классом в Новой Москве, а какое - в старой Москве?
До сих пор на рынке недвижимости нет общепринятой классификации жилья, по большей части к эконом-классу относят дома старого жилого фонда и панельные дома типовых серий. На классность объекта недвижимости в совокупности влияет несколько факторов – месторасположение и транспортная доступность, характеристики дома, наличие развитой социальной инфраструктуры. Как правило, в объектах эконом-класса не предусмотрены подземные парковки, нет охраняемой придомовой территории, в оформлении зон общественного пользования не используются дорогостоящие материалы, внешний вид домов не отличается индивидуальными архитектурными решениями, а расположение самих объектов нельзя назвать удачным.
Кто он, покупатель дешевой квартиры в старой Москве, а кто - в Новой? Отличаются ли портреты покупателей?
Основными покупателями квартир эконом- и комфорт-класса в столице являются люди с доходом чуть выше среднего, которые приобретают квартиры для собственного проживания или с целью инвестирования денежных средств. Как правило, это люди с высшим образованием, работающие в крупных компаниях или занимающиеся предпринимательской деятельностью. Такие покупатели ценят свое время, поэтому предпочитают жить в Москве, недалеко от места работы, пусть и в меньшей по площади квартире.
Покупатели квартир в Новой Москве делают ставку на развитие присоединенных территорий. В приоритете у них качественное жилье с достаточной для комфортного проживания площадью, и, что немаловажно, приемлемой стоимостью квадратного метра. Как правило, портрет покупателя не сильно отличаются от той категории людей, кто приобретает недвижимость в Подмосковье. Однако при покупке они получают весомый бонус в виде московской прописки. Среди этих покупателей также есть те, кто приобретает недвижимость в инвестиционных целях.
Возможно ли сегодня на территории старой Москвы строительство доступного жилья? Почему это невыгодно для девелоперов?
На сегодняшний день строительство доступного жилья в привычных границах Москвы - сложно реализуемая задача. Свободных участков под застройку практически не осталось, а стоимость самой земли высока.
Как обстоит дело с жильем комфорт-класса? Сколько стоит кв. м.? Какие объекты реализуются или планируются к реализации в 2014 г.?
По итогам января месяца текущего года в Москве средняя цена предложения в сегменте комфорт-класс составила 142 200 руб./кв.м, данный показатель несущественно отличается от эконом-класса. В качестве примера проекта на территории старой Москвы можно привести ЖК «M-House», в Новой Москве – ЖК «Татьянин Парк».
Перспективы развития рынка доступного жилья - в каких районах будет вестись строительство, возможно ли снижение стоимости кв. м?
На протяжении последних лет на первичном рынке недвижимости Московского региона отмечается уверенный рост. Стоимость квадратного метра постепенно увеличивается, за год рост составляет порядка 10-15%. В сегменте новостроек увеличение стоимости квадратного метра также обусловлено и ростом стадии строительной готовности. Говорить о снижении стоимости пока что не приходится. Что касается развития сегмента доступного жилья, то реализация подобного рода проектов будет осуществляться, как и прежде, в районах Москвы у МКАД и в ближнем Подмосковье.
Как редевелопмент промзон в старых границах Москвы может повлиять на рынок жилья эконом- и комфорт-класса?
В результате редевелопмента промзон в старых границах города объем предложения на рынке бюджетных новостроек может увеличиться, однако кардинальных изменений не произойдет. Все-таки столь масштабные проекты реализуются в несколько очередей и не один год. Тем не менее, сохраняется возможность снижения средней цены предложения в сегменте комфорт-класса в результате выхода большого объема предложения на начальной стадии строительства по невысоким ценам.
В каких подмосковных городах жилье эконом- и комфорт-класса может составить конкуренцию таким же объектам в Новой Москве?
В качестве примера можно привести город Одинцово, который уже не первый год считается одним из самых привлекательных для проживания мест в Подмосковье с точки зрения экологии, благоустроенности и комфорта проживания. На сегодняшний день средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке в Одинцово выше, чем в среднем по Подмосковью.
Среди факторов, формирующих покупательский спрос в городах Московской области, немаловажную роль играет и местоположение города. Согласно этому критерию в Подмосковье лидирует Реутов, который расположен в непосредственной близости от МКАД и станции метро «Новокосино». Стоимость квадратного метра жилья здесь приближается к московским ценникам.
Много ли дешевого жилья покупают в ипотеку и в рассрочку? Какой инструмент популярнее? Бывают ли случаи 100%-ой оплаты?
На сегодняшний день доля ипотечных сделок в проектах ГК «МИЦ» составляет 40% от общего объема продаж. Если рассматривать по проектам, то большая часть квартир приобретается в ипотеку в ЖК «Новое Павлино», проекте с минимальной ценой предложения.
Безусловно, ипотека сегодня является самым популярным инструментом, позволяющим улучшить жилищные условия. Сравнивать ипотеку с рассрочкой не совсем корректно, приобретая квартиру в рассрочку, клиент должен рассчитаться с застройщиком в течение одного года, максимум – двух лет, в то время как средний срок ипотечного кредита равен 15 годам.
Много ли дешевого жилья предлагают сегодня застройщики с отделкой? Насколько популярная эта опция у покупателей?
Число застройщиков, предлагающих в рамках своих проектов квартиры с отделкой, увеличивается. Данная опция является привлекательной для покупателей. Но все-таки в сегменте бюджетных новостроек требования к отделке не столь высоки, как например, в бизнес- и, тем более, элитном классе. Как правило, при выборе бюджетного жилья покупатель в первую очередь руководствуется его стоимостью.
Дата публикации 05 марта 2014
