ЖК «Михайловский парк» от ГК «ПИК»

В ЮВАО открылись продажи в новом жилом комплексе комфорт-класса «Михайловский парк». ГК ПИК и Capital Group совместно реализуют этот проект. Дома строятся по стандартам и технологиям концепции «ПИК-Стандарт». В 2019 году недалеко от новостройки заработает станция метро «Окская улица», в 15 минутах ходьбы расположен Кусковский лесопарк.

Кто строит?

Застройщик проекта – «Скайтауэр груп» – согласно последним данным из ЕГРЮЛ, имеет в списке своих акционеров следующие компании:

• 50% – ООО «НЕРТА ХОЛДИНГ» 
• 49,9% – ООО «ЭНТРАДА»
• 0,1% – ООО «ПИК-ИНВЕСТПРОЕКТ» 

Первая в списке компания учреждена еще двумя организациями, среди которых ООО «Холдинг Девелопмент», 80% которой принадлежит Тё Павлу Владимировичу – акционеру и председателю совета директоров компании Capital Group. СМИ называют данную стройку совместным проектом ГК ПИК и Capital Group. Скорее всего, это так и есть, поскольку я нашла несколько пресс-релизов со ссылкой на пресс-службу ГК ПИК о том, что Михайловский парк – совместный проект.

Обе компании – участницы проекта – это крупные игроки рынка недвижимости Москвы. Компания Capital Group работает с 1993 года. За это время девелопер сформировал пул из более чем 70 реализованных и строящихся проектов в Москве и Подмосковье – жилье премиум- и люкс-класса, многофункциональные комплексы, коммерческая недвижимость. Среди реализованных объектов компании можно отметить башню «ОКО» в «Москва-Сити», МФК «Легенда Цветного», клубный дом Mon Cher, ЖК «Триколор».

В последние пару лет компанию заинтересовал и массовый сегмент жилья, например, ЖК «Позитив» в Новомосковском округе столицы. Это комплекс из 6 панельных разноэтажных жилых корпусов высотой 16-25 этажей и объектов социальной инфраструктуры (4 корпуса новостройки сданы, последние 2 обещают достроить в начале 2019 года).

Что касается качества работы компании, то, к примеру, ЖК  «Триколор» на старте продаж обещали ввести в эксплуатацию в 2013 году, но последний корпус был сдан только в 2016 году. Кстати, по всем корпусам ЖК «Позитив» также были задержки от 3 до 6 месяцев.

Группа компаний «ПИК» на год моложе своего партнера и за время своего существования построила более 20 млн квадратных метров жилой недвижимости. Специализация девелопера – жилье сегмента масс-маркет. География работы компании – не только Москва и область, но и 10 российских регионов. За время работы компании не во всех проектах удалось выдержать сроки сдачи. Так, по комплексам «Ярцевская 24», «Бунинский» и «Бунинские луга» ввод в эксплуатацию передвигался на срок от 3 месяцев до полугода.

Но не только подвижки сроков сдачи волнуют покупателей. Среди отзывов в сети часто встречаются жалобы на то, что в ходе реализации проектов вносятся изменения, ухудшающие качество жилья. Недовольны покупатели качеством работы управляющей компании «ПИК-Комфорт», недостаточным количеством парковочных мест, недочетами в отделке квартир и МОПов.

Что строят?

ЖК «Михайловский парк» возводится на юго-востоке Москвы на 2-й Институтской улице. Проект включает в себя шесть жилых корпусов с подземными паркингами и два детских сада. В настоящее время открыты продажи квартир в двух корпусах – 4 и 3:

Окончательный ввод всего ЖК в эксплуатацию запланирован на I квартал 2023 г.

Жилой комплекс возводится в рамках концепции «ПИК-Стандарт», разработанной для всех ЖК группы компаний. Согласно концепции, на фасадах дома сразу проектируются места для наружных блоков кондиционеров в виде цветных декоративных корзин из перфорированного металла, которые гармонируют с оформлением фасада. Сами фасады выполняются из навесных трехслойных панелей.

Подъезды проектируются с витражным остеклением и высокими потолками. В каждый подъезд оборудуется два входа на уровне земли (для удобства маломобильных групп жильцов) – со двора и с улицы. Застройщик указывает, что ставятся надёжные лифты, но не указано, какой марки. Зато указывается, что используется дизайнерская отделка кабин со специальным износостойким покрытием.

В концепции заявляется, что дворы будут без автомобилей, для которых возводятся подземные и надземные плоскостные парковки. Школы и детские сады размещаются за пределами дворов, что позволяет сами дворы сделать полноценным местом игр и отдыха. Застройщик обещает жильцам скверы со взрослыми деревьями и кустарниками, скамейками, благоустроенные и интересные игровые и детские площадки, плэйхабы для детей и их родителей. При проектировании улиц и общественных пространств отдается приоритет пешеходам и велосипедистам, безопасность которых обеспечена  инструментами traffic calming, которые снижают скорость автомобилей до 20-40 км/ч.

На первых этажах жилых корпусов выделены площади для размещения организаций торговли и услуг шаговой доступности.

Помимо паркинга, в который можно спуститься с жилых этажей на лифте, в подземной части корпусов разместятся индивидуальные кладовые жильцов от 3,7 до 6,5 кв. м. В 4 корпусе их будет всего 307 почти на 1500 квартир, а в третьем корпусе – только 28 на 148 квартир.

В ЖК «Михайловский парк», как и во всех остальных домах, строящихся по «ПИК-Стандарту», застройщик обещает увеличенную на 30% площадь остекления, более низкие подоконники, что повысит освещенность квартир почти на треть. Многокамерные окна при этом изготавливаются на собственных производственных площадках группы компаний.

В новостройке запроектированы квартиры площадью от 20 до 121 кв. м в 40 планировочных решениях с высотой потолков в 2,7 м. Есть классические планировки, есть и европланировки. Только балконов в квартирах нет. Квартиры предлагаются с отделкой в нейтральных тонах, включающей установку карнизов.

Где строят?

ЖК «Михайловский парк» возводится в Юго-Восточном административном округе Москвы, в квартале, ограниченном 2-й Институтской улицей, Рязанским пр., Луховицкой ул. и ул. Михайлова, на территории бывшего производственно-складского комплекса. Основа жилого фонда микрорайона – старые пятиэтажки, 4/5 из которых попадают под реновацию.

Ближайшая станция метро к комплексу – «Рязанский проспект» в 15 минутах ходьбы, согласно данным Яндекс.Карт. В текущем году запланировано открытие станции метро «Окская улица» Кожуховской линии с вестибюлем на пересечении Окской улицы и Рязанского проспекта. Тогда до ближайшей станции метро от жилого комплекса идти нужно будет всего 5 минут, по данным Яндекс.Карт.

Автомобилисты до центра столицы смогут добраться за 20 минут – в редкие периоды без пробок.

До МКАД – если без пробок – 8 минут на машине (как уверяют Яндекс.Карты). Очевидно, что эти цифры существенно меняются в часы пик.

Экология

Согласно экологическому  рейтингу районов Москвы, Рязанский район ЮВАО имеет наихудшую экологическую обстановку (наименьшее значение рейтинга – 1).

На территории района представлено большое количество различных производственных площадок: химических реактивов, лакокрасочных материалов, строительных материалов, приборостроительных и др.

С двух сторон от пятна застройки ЖК «Михайловский парк» расположены промышленные зоны – вдоль Рязанского проспекта и вдоль Северо-Восточной хорды. В 2 километрах к северо-западу от строящегося ЖК расположен полигон ТБО.

Но в 10-15 минутах ходьбы от будущего жилого комплекса раскинулся крупный зеленый массив - Кусковский лесопарк. До Кузьминского лесопарка, о котором застройщик говорит как о месте отдыха жильцов, на машине ехать в периоды без пробок 20 минут  (пешком – почти час), если верить Яндекс.Картам.

Инфраструктура

На первых этажах домов ЖК «Михайловский парк» разместятся магазины, кафе и предприятия сферы услуг. Кроме того, застройщик планирует в квартале возвести 2 детских сада на 300 мест – пока нет информации, будут ли они муниципальными или частными. А все другие объекты социальной инфраструктуры придется искать уже в окружающем микрорайоне.

В пешей доступности от пятна застройки работают поликлиники №№143, 23, 9, детская поликлиника  №9 и другие медицинские учреждения.

Неподалеку от строящегося комплекса довольно много образовательных частных и государственных учреждений, в том числе и в шаговой доступности (школы №№ 777, 329, детские сады №№ 3, 910).

Цены в ЖК «Михайловский парк»

Конкуренты

На территории Рязанского района жилое строительство ведется довольно активно, и ЖК «Михайловский парк» вынужден конкурировать с большим количеством других проектов. Здесь уже введены в эксплуатацию «Дом на Новокузьминской» и жилой комплекс «126 квартал».

По соседству с ЖК «Михайловский парк» строительная компания «Инград» возводит жилой комплекс комфорт-класса «Михайлова, 31» – 8-секционный дом переменной этажности от 12 до 19 этажей. Дом планируют сдать в эксплуатацию уже во II квартале текущего года, что и отражено в более высокой стоимости квартир. Так 1-комнатные квартиры предлагаются стоимостью от 6 112 030 рублей, 2-комнатные квартиры – от 12 043 392 руб. Стоимость квадратного метра составляет от 145 944 до 212 076 рублей.

Масштабный проект комфорт-класса ЖК Balance ведет компания Главстрой на Рязанском проспекте, 26. Это крупный комплекс на бывших промышленных территориях с детскими садами, школами, поликлиникой, спортивным комплексом и парковым комплексом. Цена квадратного метра на квартиры находится в диапазоне  145-183 тысячи рублей за 1 кв. м.

Конкуренцию ЖК «Михайловский парк» составит и возводимый компанией «ВекторСтройФинанс» на 2-м Грайвороновском пр-де, д. 38 жилой комплекс комфорт-класса «Кварталы 21/19». Это микрорайон, включающий в себя 21 жилой дом высотой от 9 до 24 этажей с дворами без автомобилей и пропускной системой доступа. Квартиры в комплексе с остекленными балконами или лоджиями будут передаваться покупателям с отделкой, меблировкой и бытовой техникой или с подготовкой под чистовую отделку. Цены на квартиры составляют от 130 241 рублей до 230 208  руб. за 1 кв. м. При этом можно выбрать квартиры в уже сданных корпусах.

Еще один проект квартальной застройки неподалеку от ЖК «Михайловский парк» – это жилой квартал Sreda («Среда») от «Группы ПСН». На территории в 19 га по адресу Рязанский пр-т, д. 2 застройщик планирует возвести десятки жилых корпусов комфорт-класса высотой до 29 этажей и необходимые объекты социальной и бытовой инфраструктуры.

Квартиры разнообразных планировок от 24,19 до 112,3 кв. м будут сдаваться как без чистовой отделки, с улучшенной подготовкой к ремонту, так и с дизайнерской отделкой. Цена квадратного метра на квартиры составляет от 159 889 до 259 884 рублей. Можно выбрать квартиры в сданных корпусах.

Резюме

Минусы:

• Неблагоприятная экологическая обстановка в районе застройки,
• Высокая загруженность трасс, отходящих от жилого комплекса, в часы пик,
• Отсутствие балконов в квартирах и отсутствие кладовых на этажах,
• Недостаточное количество парковочных мест (1 машино-место в паркинге или на плоскостной парковке на 3 квартиры)

Плюсы:

• Над проектом работает дуэт крупных компаний-девелоперов с проверенной временем репутацией,
• В обозримой перспективе – станция метро в 5 минутах ходьбы от ЖК,
• Расположение жилого комплекса в районе с развитой социальной инфраструктурой,
• 2 детских сада в квартале застройки, которые возводит девелопер.

ЖК «Михайловский парк» будет интересен в первую очередь тем покупателям, которым важно жить неподалеку от станции метро в районе с развитой социальной инфраструктурой. Комплекс наверняка привлечет и тех горожан, кто уже живет в данном микрорайоне в старом доме и хотел бы переехать в современный дом с функциональными планировками и новыми инженерными системами.

Комментирует Денис Бобков, генеральный директор аналитической и консалтинговой компании «Недвижимость-Профи»

Проект располагается на юго-востоке Москвы, рядом с Рязанским проспектом, при этом не на первой линии, что является плюсом. Соседство с уже сложившейся жилой застройкой позволяет рассчитывать не только на внутреннюю инфраструктуру (в которую войдут два детских сада и коммерческие помещения), но и на внешнюю – несколько школ и детских садов в пешей доступности, крупные торговые центры и т.п. Что именно будет внутри из ритейла и услуг – пока неизвестно.

Хорошая транспортная доступность обеспечивается за счёт близости действующей станции метро «Рязанский проспект» (15-20 минут пешком). Однако эта станция относится к сильно перегруженной Таганско-Краснопресненской линии, поэтому планируемый запуск в 2020 году станции «Окская» (5-7 минут пешком) Некрасовской линии позволит удобнее добираться до Большой кольцевой линии. Кроме того, также находящаяся в пешей доступности платформа «Плющево» планируется в составе МЦД-3 «Раменское-Зеленоград» (открытие в 2021-2022), что дополнительно повысит возможность комфортно проехать по городу.

Из недостатков местоположения можно отметить низкую экологичность (однако в 15 минутах пешком есть отличный Кусковский лесопарк, предприятия вокруг постепенно выводятся, а дворы-парки от ПИК создают отличную экологическую составляющую внутри проекта), и … реновацию. Да, в окружении кварталы будут массово перестраиваться. Это позволит создать современную инфраструктуру, но, очевидно, что придётся какое-то время терпеть стройку и кратное увеличение численности населения района.

Предлагаемые квартиры отличаются свойственным ГК ПИК широтой ассортимента – можно подобрать любую площадь, евро- или классической планировки. Представлены типы от студий до 3-комнатных квартир (фактически – 4Евро, т.е. 3 спальни + кухня-гостиная). Характерной особенностью является отсутствие балконов. Все квартиры сдаются с отделкой, что позволит сразу заселиться, и не слушать шум перфораторов ещё несколько лет. Также это позволит  включить стоимость отделки в ипотеку.

Отметим уже ставшие стандартными корзины для кондиционеров – это решение позволяет сохранить фасады в первозданном виде.

Средняя цена на декабрь 2019 года составляет 156 тыс. руб/кв.м и чуть более чем за год со старта продаж выросла на 13%. Отметим, что благодаря хорошей транспортной доступности и перспективе её улучшения, проект обладает определённой инвестиционной привлекательностью в ближайшие 2-3 года – цены могут подрасти (при отсутствии значимых внешних факторов) ещё на 8-10% к моменту окончания строительства всего комплекса. Однако дальше нужно учитывать грядущую реновацию окружающих кварталов, которая улучшит качество среды, однако принесёт на рынок новых конкурентов, в дополнение к имеющимся в окружении и сейчас в большом количестве.

Читайте также:

Экспертиза проекта: ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон»

Экспертиза проекта: ЖК «Остафьево» от «Самолет Девелопмент»