Мкр. «Домашний» в Марьино: бюджетное жилье у реки и вдали от метро

Программа по выводу промзон из столицы способствует активному преображению территорий. Одной из таких площадок является мкр. «Домашний», который «Группа ПСН» возводит в Марьино на берегу Москвы-реки. Именно эта новостройка стала очередным заданием от редакции Novostroy-M.ru для Тайного покупателя. Как понятно из названия, тут появится не просто жилой комплекс, а целый микрорайон с развитой инфраструктурой. Проект интересен не только масштабами и видом на воду, но и ценами – купить квартиру здесь можно за 3,8 млн рублей.

Что строят?

К III кварталу 2020 года в ЮВАО, в районе Марьино, на участке площадью 27 гектаров появятся 8 кварталов жилых домов эконом- и комфорт-класса, а также объекты социальной инфраструктуры. Архитектурный облик микрорайона «Домашний» разрабатывали специалисты нидерландского архитектурного бюро MLA+.

Каждый квартал будет состоять из нескольких домов переменной этажности, они образуют закрытые от автомобилей дворы. Попасть в подъезд любого корпуса можно будет и с улицы, и со двора. Фасады корпусов отделают разноцветной плиткой, также предусмотрено несколько вариантов кладки и расположения окон относительно друг друга.

Всего запланировано 3 очереди строительства. Первая очередь строительства, квартиры которой сейчас в продаже, включает два монолитных жилых дома (или 7 секций) ступенчатой этажности (высотой 6, 9, 13, 32 и 25 этажей), детский сад для 190 детей, школу на 875 мест, подземный паркинг.

Эти два дома рассчитаны на 837 квартир, а в подземном паркинге запроектировано 123 машино-места. Срок сдачи в эксплуатацию первой очереди I квартал 2018 года, а ключи новоселы получат до III квартала 2018 года. Одновременно с жилыми домами будут возводить детский сад и школу.

Кто строит?

Согласно проектной декларации, застройщиком микрорайона «Домашний» является ОАО «Мосстройснаб», чей учредитель Lafiterso Holdings LTD, зарегистрирован на Кипре. Выяснилось, что у этого завода (а точнее у участка, который принадлежит заводу, где и появится мкр. «Домашний»), богатая история.

Ранее «Мосстройснабом» поровну владели «Главмосстрой» и «Промсвязьнедвижимость» (теперь «Группа ПСН»). Еще в 2006 году обе структуры хотели совместно построить жилой квартал на месте промзоны в Марьино. Однако кризис 2008-2009 годов нарушил эти планы.

В 2010 году «Ведис групп», дела у которой в тот кризис (в отличие от конкурентов) шли очень хорошо, купила 58% акций ОАО «Мосстройснаб» у «Промсвязьнедвижимости». «Ведис групп» сама решила построить жилье на месте завода «Мосстройснаб» и даже вела переговоры с ДСК-1 о том, чтобы привлечь компанию в качестве подрядчика. Однако прошло всего 2 года, и «Ведис групп» тоже вышла из проекта. Официальная причина - высокие риски в получении разрешения на строительство.

Интересно, что земельный участок был продан обратно «Промсвязьнедвижимости». Причем, в компании утверждали, что купили в 2012 году землю гораздо дешевле, чем в 2010 продали «Ведис групп». Еще через 2 года, в 2014 году, ГКЗ Москвы согласовала разработку проекта жилой застройки в Марьино на территории 60 га счет средств инвестора,  а недавно застройщик получил разрешение на строительство. Так что единственным владельцем земли сегодня является «Группа ПСН» - девелоперское подразделение Промсвязьбанка.

Тайный покупатель уже оценивал надежность Группы: в конце прошлого года я проверяла жилой комплекс SREDA. В том расследовании вы можете прочесть подробную характеристику. Если кратко, то на рынке жилой недвижимости компания стала работать совсем недавно и на сегодняшний день не может предъявить ни одного готового жилого комплекса, поэтому качество строительства оценить невозможно (даже по отзывам с форумов).

Однако новичком «Группу ПСН» не назовешь, раньше структура возводила бизнес-центры в Москве и Санкт-Петербурге, так что, сказать, что у Группы совсем нет опыта в строительстве, нельзя. С другой стороны, возведение жилых домов все же отличается от строительства коммерческой недвижимости, хотя бы тем, что последняя не предусматривает никакой инфраструктуры, да и нормы инсоляции там ниже. 

Соцкультбыт

Марьино, где и возводится микрорайон «Домашний», считается довольно обжитой локацией. Часть района, которая была построена в начале 2000-х годов, выгодно отличалась от соседних районов большим количеством магазинов, медицинских учреждений, культурных заведений и предприятий общественного питания.

Справедливости ради надо отметить, что тот «угол», где появятся жилые дома, в этом смысле не очень удачный - здесь была промзона, всё ещё работает автобусный парк, поэтому ближе всего к стройке расположена его столовая.

Тем не менее, продуктовые супермаркеты, общеобразовательные школы, детские сады, кинотеатр, бассейн, почтовое отделение, кафе, рынок, аптеки и Парк 850-летия Москвы на набережной Москвы-реки – все это находится в шаговой доступности от строящегося жилого комплекса. Кроме того, на закрытой территории микрорайона застройщик планирует создать инфраструктуру, значительно превышающую необходимый минимум.

Помимо школы и двух детских садов запланирована поликлиника, МФЦ с бассейном, подземный паркинг на 2750 машино-мест и 1500 машино-мест по периметру жилого комплекса на открытой плоскостной парковке.

Через весь микрорайон «Домашний» протянется прогулочная зона с каскадом прудов, её планируется поднять на высоту 1,5 метра и сделать недоступной для автомобилей. В нежилых помещениях на первом этаже зданий, выходящих на бульвар, появятся магазины, кафе, салоны красоты, другие сервисные организации.

Особенности локации

По словам менеджера по продажам, застройщик вкладывает колоссальные средства в благоустройство жилого комплекса. Это и оборудование детских и спортивных площадок, и создание пешеходной зоны с собственным выходом к Москва-реке на благоустроенную набережную. Но, как и в случае с инфраструктурой, мне показалось, что меры эти – вынужденные, проектировщики всеми силами пытаются снизить влияние окружающей среды.

Сразу очевидно, что строительство ведётся на месте промзоны, её «наследство» в виде старых ангаров до сих пор колет глаз посетителям стройки. По словам застройщика – ангары постепенно сносят, в отличие от парящей по соседству ТЭЦ. К ней, собственно, будут подключены новые дома, без неё никак, но и пейзаж она изрядно портит.

Впрочем, так же, как и ЛЭП в парке. В рекламе мкр. «Домашний» говорится о том, что парк находится рядом с проектом, его благоустроенная часть действительно всего в нескольких минутах ходьбы (есть, где побегать, покататься на велосипеде или роликах). Однако ЛЭП проходит через весь парк.

Прибавьте к этому ветку железной дороги в 400 метрах от границы участка, завод электроприборов в соседнем квартале и поля аэрации по соседству (пусть даже и прикрытые).

В 5 км от места стройки расположен район Капотня. На табло у входа на Капотненский нефтеперерабатывающий завод публикуется информация о концентрации вредных выбросов в воздухе - обычно она незначительная и в пределах нормы, но на форумах жители района жалуются на жёлтые облака, обвиняя завод.

Конечно, каждый из этих факторов – не диковинка для Москвы. Более того, никто из них в принципе не должен влиять на окружающую среду, но все вместе создаёт вполне индустриальный пейзаж, жилые дома в него вписываются с трудом.

Согласно официальной информации, на очистных сооружениях сейчас проводится реконструкция, по результатам первого этапа вредное воздействие снижено вдвое. Также есть неофициальные сведения, что от железной дороги новостройка будет отделена шумозащитыми щитами.

Разведка в Интернете

В Интернете есть несколько страниц, посвящённых проекту. Помимо самостоятельного сайта, минимум информации можно найти на сайте девелопера, и по специальной странице выделено на сайтах трёх брокеров: Est-a-Tet, «Бон Тон» и «Бест-Новострой».

Полезных данных на перечисленных страницах немало. За ходом строительства можно следить через web-камеру или по фотографиям (каждый продавец делает собственные снимки). Доступна для ознакомления документация (разрешение на строительство и проектная декларация). Лента новостей на официальном сайте вполне живая.

Информация по квартирам, которые находятся в реализации, у агентств недвижимости отличается: видимо, каждый из брокеров реализует свой объём. По словам менеджера «Бест-Новострой», с которым мне удалось пообщаться, цены актуальны, а по наличию расхождения невелики.

Форумы будущих жителей выглядят не особенно активными. В основном людей смущает локация – сама промзона, на месте которой возводится микрорайон, и то, что до метро очень далеко. Процитирую пару отзывов (орфография и пунктуация сохранены): «Самый дальний уголок Старого Марьино, минут 40 пешком до метро по факту», «…до метро 2 раза в день не находишься, ладно ещё летом по приколу пару раз пройтись, а в мороз, слякоть, дождь…».

Очень многие пишут про железную дорогу, и уверены, что ее будет слышно в корпусах «Домашнего», других смущают поля аэрации поблизости. Проект определенно продвигают в соцсетях, сам застройщик или брокеры – сказать сложно. Однако заказные елейные отзывы просто бросаются в глаза на фоне реальных, в которых потенциальные покупатели взвешивают плюсы и минусы.

Например, на Novostroy-M.ru есть сообщение о рассрочке – оно завуалировано под вопрос, но условия уж очень подробно описаны. Аналогичная ситуация на официальном форуме новостройки – некий пользователь пересказывает новость о закладке капсулы, сам же её комментирует.

Впечатление неестественности и искусственности возникает и после посещения группы «ВКонтакте». Между прочим, она официальная – в ней состоит без малого 4 тысячи пользователей, но при этом всего 6 сообщений в 3-х темах. Непонятно, что там делает такая толпа, и кто все эти люди.

Однако мне посчастливилось найти ещё одну группу о новостройке «Вконтакте», она насчитывает около 2000 участников. В ней ситуация совершенно другая: посты частые, много опросов, и общение людей вызывает доверие.

Пути-дороги

ЖК «Домашний» строится практически на одинаковом удалении от станций метро «Марьино» (до неё 2,5 км) и «Братиславская», но первая все-таки немного ближе. Впрочем, до любой из них придётся ехать на транспорте. От метро «Марьино» курсируют автобусы №625, №650, №657, №749 и маршрутные такси №470м, №513м, №548м, №640м, №650м, от станции метро «Братиславская» - автобус №657, маршрутка №657м.

Путь на транспорте в обоих случаях отнимает около 10 минут, стоимость проезда 35 рублей. В выходной день ждать маршрутку мне совсем не пришлось, она как раз набирала пассажиров. После посещения офиса продаж я решила пройтись пешком до метро «Марьино» – дорога заняла минут 25-30, для ежедневных прогулок многовато, конечно.

Примерно столько же – 25-30 минут занимает пеший путь до железнодорожной платформы Перерва, расположенной в 2 км. До неё можно доехать и на автобусе №749 или маршрутках №513м и №548м (стоимость проезда 30 рублей), но пешая часть пути в этом случае составит 1 км, поэтому, по-моему, бессмысленно ждать маршрутку – экономия времени и сил совсем незначительна. От платформы Перерва за 20 минут можно доехать до Курского вокзала, электрички в эту сторону ходят часто – по 3-5 в час (за исключением 11-12 часов, там всего одна), стоимость проезда 32 рубля.

Для автомобилистов ситуация также оставляет желать лучшего: едва ли не единственная автотрасса в центр города – Люблинская улица. Почти в любое время суток движение по ней очень затруднено, пробки здесь, особенно на пересечении с Волгоградским проспектом, скорее правило, чем исключение.

Также часто случаются заторы и на Каширском шоссе, оно проходит в нескольких километрах (всего 1 км по прямой, но с объездом по Братеевскому мосту выйдет почти 7 км), а чтобы доехать до Каширского шоссе, придётся преодолеть узкую улицу Братеевские пруды.

Визит в офис продаж

Я уже упоминала, что продают квартиры в микрорайоне «Домашний» 3 агентства недвижимости («Бест-Новострой», Est-a-Tet и «Бон Тон»), на стройплощадке стоят их офисы продаж. Я позвонила по телефону, указанному на официальном сайте проекта – случайным образом меня перевели на менеджера «Бест-Новострой».

На стройку я традиционно поехала в выходной, но офис «Бест-Новострой» работает каждый день с 9:00 до 21:00 (то есть можно съездить и пораньше, и успеть после работы). Менеджер по имени Вадим предлагал встретить меня на остановке общественного транспорта, но в этом не было необходимости – все офисы продаж ярко оформлены и видны с остановки.

Надо сказать, что ажиотажа в помещении не наблюдалось, в небольшом офисе работали 2 специалиста, я была единственным посетителем. В офисе менеджеры с гордостью демонстрируют макет будущего квартала. После консультации, которую Вадим провёл на хорошем уровне, мы отправились на стройку.

Застройщики позаботились о потенциальных покупателях, создав удобную смотровую площадку – поднятая над забором, она позволяет с комфортом наблюдать за ходом работ. Также там можно ознакомиться с графиком работ (судя по нему, в сроки строители укладываются). Обращает на себя внимание чистота на стройплощадке, немногочисленные деревья бережно сохранятся, их огородили.

Пожалуй, единственное, что в работе менеджера мне не понравилось – это отсутствие контакта с менеджером после нашей встречи. В ходе разговора Вадим обещал прислать мне на электронную почту бланк ДДУ и образец страхового полиса. Мало того, что в тот же день документы не были присланы, после моего обращения на электронную почту специалиста ответа не последовало, а при попытке дозвониться – Вадим пообещал перезвонить и снова не пропал.

Одним словом, даже если бы я в действительности хотела купить квартиру в микрорайоне «Домашний», сделать это с помощью Вадима мне бы не удалось. Позднее ситуация объяснилась тем, что Вадима перевели работать на другой объект, в «Бест-Новострой» нашёлся ещё один менеджер, он-то мне и помог получить ДДУ и полис.

Геометрия жилья

Квартиры в ЖК «Домашний» продаются без межкомнатных перегородок, планировка только примерно обозначена и не является обязательной, поэтому в этом разделе речь пойдёт о предлагаемых архитекторами вариантах.

Сразу бросается в глаза, что в квартирах нет балконов и лоджий, зато есть панорамное остекление, а в секции 1 эркеры. Секции 1, 2 и 3 самые небольшие (6 этажей высотой), на каждом этаже всего по 4 квартиры, поэтому и один лифт на секцию. Секция 4 уже 25 этажей высотой, здесь уже 3 лифта, так же, как и в секции 5 и 7, и лишь в секции 6 два лифта. Высота потолков во всех корпусах 2,8 метра.

Нельзя сказать, что планировки балуют разнообразием – большинство квартир в секциях мкр. «Домашний» прямоугольные в плане, различаются они в основном площадью и количеством помещений, на которые делится изначальный прямоугольник.

У квартир-студий (они расположены в секции 7, их площадь 31-32 «квадрата») крошечный (только для самого необходимого) совмещённый санузел и маленький коридор с возможностью вмонтировать узкий шкаф.

Однокомнатные квартиры (их метраж от 36 до 44 «квадратов») похожи на студии: небольшой, но функциональный коридор с нишей для шкафа, совмещённый санузел, помещение с двумя окнами по одной стене разделено на 2 части: комнату и кухню.

У «больших» двухкомнатных квартир, площадью более 60 кв. метров санузел раздельный. В секции 6 есть квартиры практически квадратные (метражом 43,18 кв. м) – в них получится, скорее «евро-двушка». На этой площади вполне можно сделать спальню и просторную кухню-столовую, но при попытке отгородить ещё одну комнату кухня лишится окна.

В секции 7 привлекают внимание угловые «двушки», в них окна расположены на 2-х сторонах здания, на мой взгляд, это очень удачные варианты. Аналогично спроектированы и некоторые 3-комнатные квартиры. Они также прямоугольные, в них предполагается по 2 санузла. В очень небольшом коридоре 3-комнатной квартиры, тем не менее, есть возможность установить 1-2 узких шкафа. Большая, площадью около 71 кв. м трехкомнатная квартира в торце здания в секции 1 имеет окна на 3 стороны света.

Четырёхкомнатных квартир в продаже совсем немного, все они площадью 102,4 метра и имеют планировку с длинным коридором и окнами на 2 стороны. Относительно коридора 2 комнаты (12,23 и 31 кв. м) находятся с одной стороны, а по другую – 2 комнаты (12,54 и 12,10 кв. м) и кухня. Архитекторы предлагают устроить 2 санузла (почему-то рядом друг с другом), сделать кухню площадью 12,46 кв. метра. В длинном коридоре есть небольшая ниша, куда отлично встанет узкий встроенный шкаф. На мой взгляд, кухня – отличная, а комнаты маловаты.

Что почем

Сейчас квартиры в ЖК «Домашний» продаются без отделки – цементная стяжка и та не выполняется, покупателям предлагаются квартиры с установленными приборами отопления, счётчиками на воду и электричество. Правда, по информации менеджеров по продажам, застройщик собирается продавать часть квартир с отделкой.

Меня заверили, что в ближайшее время в продаже появятся такие предложения. Пока же брокеры готовы порекомендовать своих партнёров, работающих в области ремонта. Так, например, покупателям Est-a-Tet отделка на сегодняшний день обходится ориентировочно в 13 000 рублей за кв. метр (с материалами).

Актуальная стоимость квартир в мкр. «Домашний» такова:

В районе Марьино, помимо мкр. «Домашний» других новостроек нет, сейчас жилые комплексы строятся в соседних районах – в Люблино (ЖК «ВЛюблино»), в Орехово-Борисово (ЖК «Маршала Захарова, 7»). Ещё один объект ЖК «Ривер Парк» расположен также на берегу Москва-реки, но чуть ближе к центру города.

1.  ЖК «Влюблино» проект компании «Мортон». Весь комплекс будет сдан в IV квартале 2018 года, сейчас продаются квартиры в корпусе 1, который обещают сдать в июне 2018 года. Монолитное многосекционное здание появится в 10 минутах езды от метро «Люблино». Стоимость квартир здесь 100 – 127 тыс. за квадратный метр. В продаже широкий выбор квартир от студий 23 кв. м до 4-комнатных 106 кв. метров.

2.  ЖК «Маршала Захарова, 7» - монолитный дом от ГК «ПИК». Квартиры площадью от 25,3 до 90 кв. метров (от студий до «трешек») так же, как и в «Домашнем» не имеют балконов, но спроектированы с большими окнами, высокими потолками. Срок сдачи – I квартал 2018. Здесь цена квадратного метра варьируется от 141 до 161 тыс. рублей.

3.  ЖК «Ривер Парк» строит «Речников Инвест». Жилой комплекс состоит из панельных и монолитно-кирпичных домов, всего их будет 10. Тайный покупатель новостроек проверял эту стройку в апреле 2015 года. Это проект комфорт-класса. В корпусах 1-3 (срок сдачи II квартал 2017 года) можно выбрать квартиру площадью от 35,69 до 80,66 кв. м, а цена квадратного метра колеблется от 164 550 до 197 225 рублей. Также в продаже остались последние квартиры в сданных в эксплуатацию корпусах 8-10. Их площадь 38,4 – 78,8 кв. м, а цена 190 000 – 215 965 за кв. метр.

Сравнение стоимости квартир в новостройке с аналогичными вариантами на вторичном рынке показало, что готовые к заселению и, по мнению владельцев, отлично отремонтированные 1-комнатные и 2-комнатные квартиры в этом же районе обойдутся как минимум на 1 миллион рублей дороже, чем квартира без отделки в строящихся домах мкр. «Домашний».

Если рассматривать 3-комнатные квартиры сопоставимой площади, то разница увеличивается до 2-2,5 млн рублей. То есть у покупателя есть выбор, купить квартиру в новостройке и через год вложить в неё ещё миллион рублей (в зависимости от площади) за ремонт, или въехать уже сейчас в квартиру, в которой можно жить за те же деньги.

Как купить?

Квартиры в мкр. «Домашний» продаются по ДДУ (214-ФЗ), договоры регистрируются и страхуются аккредитованной Центробанком страховой компанией. По словам менеджера «Бест-Новострой», сумма, указанная в договоре больше не меняется.

В стоимость квартиры входит ее оформление в собственность и регистрация ДДУ, покупателям будет необходимо добавить ещё около 5 000 рублей за госпошлины и нотариальные услуги, а работа специалистов по оформлению включена в цену жилья.

К оплате принимается материнский капитал. Купить квартиру можно по льготной ипотеке, 9 банков предоставляют кредиты: Сбербанк, ВТБ24, «Московский кредитный банк», «Банк Москвы», «Связь-Банк», Промсвязьбанк, банк «Возрождение», Россельхозбанк и банк «Глобэкс». Минимальная ставка в «Промсвязьбанке» - 11,7%, максимальный срок кредита – 30 лет.

Квартиры также продаются в рассрочку – минимальный платёж 70%, срок выплаты беспроцентной рассрочки 4 месяца. На странице «Домашнего» на сайте компании «Бест-Новострой» фигурирует еще отсрочка – ее условия точно такие же, как у рассрочки, только предоставляется она на 3 месяца. При рассрочке на 6 месяцев первоначальный взнос тоже 70%, а стоимость квартиры увеличивается на 2%.

В июне при 100% оплате или покупке 2-х и более квартир предоставляется скидка 1% от общей стоимости.

Резюме

Микрорайон «Домашний» распложен в обжитом районе Москвы, правда, далековато от метро. О девелопере на форумах в сети нет негативной информации, в скандалах с подрядчиками компания тоже замечена не была, а главное - приятно, что на стройке заметна активная работа. Продажи ведутся по ДДУ, есть неплохой выбор банков, предоставляющих ипотеку.

Из недостатков – экологически неблагоприятная обстановка вокруг, точнее даже не обстановка, а пейзаж, сохранившийся со времён промзоны. «Группа ПСН», конечно, собирается нивелировать впечатление от окружения при помощи колоссальных затрат на благоустройство территории, но некоторые объекты, такие как железная дорога или тепловой узел никуда, к сожалению, не исчезнут.

Локация микрорайона не отличается хорошим транспортным обеспечением: от метро далеко, а автомобилистам выезжать из района будет затруднительно. Бесплатная рассрочка вроде бы и есть, но, скорее, для галочки, т.к. первоначальный взнос слишком большой. Козырем проекта является близость Москвы-реки, однако гулять по благоустроенной набережной новоселы смогут еще очень нескоро. По сумме факторов микрорайон «Домашний» получает «7» баллов.

Валентина Ша