ЖК «Новокрасково»: квартиры с видом на воду, доехать до которых будет сложно

Новым заданием для Тайного покупателя от редакции Novostroy-M.ru стал ЖК «Новокрасково». Это масштабный проект, который компания «Тройка РЭД» возводит в поселке Красково. Жилой комплекс заинтересует тех, кто хочет поселиться недалеко от Москвы, но еще не определился: покупать ли квартиру с отделкой или нет. Также наш агент выяснил, что, несмотря на расположение новостройки на берегу живописного карьера, купаться в водоеме небезопасно. Почему? Читайте в расследовании.

Что строят?

ЖК «Новокрасково» - это 6 монолитно-кирпичных корпусов переменной этажности высотой от 7 до 17 этажей и различные объекты инфраструктуры на участке в 22,4 гектара в поселке Красково, на берегу карьера.

В жилых домах со 2 по 17 этаж разместится 3500 квартир. Покупателям предлагаются студии, 1-, 2-, 3 и 4-комнатные квартиры. Дома образуют закрытые дворы без автомобилей. Весь проект планируется строить в 6 этапов (по 1 дому в каждом) и завершить в 2019 году.

Сейчас пока идут продажи в нескольких секциях первого и второго корпусов. Корпус 1 – это здание высотой 7-8-13-17 этажей. В нём запроектировано 520 квартир, большинство из них однокомнатные (422 штук).

Второй корпус 8-13 этажный. В нём 307 квартир, 271 из них – однокомнатные. Первый этаж здания – частично нежилой, на нём появятся 3 офисных помещения. Ввести первый и второй корпуса

Ввести первый и второй корпуса в эксплуатацию планируется в марте 2018 года, а дольщики получат ключи до августа 2018 года.

Соцкультбыт

Первый этаж жилых домов предназначен для социальных объектов и коммерческих помещений. В первом корпусе там разместится супермаркет площадью 870 кв. метров и объекты малого бизнеса.

Также на территории жилого комплекса планируется строительство муниципального детского сада, рассчитанного на 350 детей, школы для 700 учеников, 2 многоуровневых паркинга по 500 машино-мест в каждом, поликлинику на 200 посещений в сутки.

Застройщик благоустроит набережную карьера, установит детские и спортивные площадки, создаст зоны отдыха и велосипедные дорожки на территории комплекса. Правда, по словам менеджера по продажам, школа и детский сад будут введены в эксплуатацию одновременно с домами последней очереди строительства (то есть в 2019 году). До тех пор владельцы продаваемых сейчас квартир могут пользоваться объектами инфраструктуры окружающего посёлка Красково.

И, надо сказать, Красково мне показалось в этом смысле очень обжитым. До ближайшей уже работающей школы №55 всего 10 минут пешком или 6 минут на транспорте, до гимназии №56 – 17 минут пешком или 10 минут общественным транспортом.

Поликлиническое отделение Люберецкой городской больницы и детская поликлиника находятся ещё ближе – до них идти 6 минут пешком. До детского сада 4 минуты пешком. Также в районе в пешей доступности есть несколько магазинов, в том числе супермаркеты нескольких торговых сетей и магазин стройматериалов, рынок, аптека, почтовое отделение, ресторан, турфирма.

Есть даже вуз («Гуманитарный социальный институт») и политехнический техникум. В полутора километрах расположен стадион. На первый взгляд далековато (Яндекс.Карты рекомендует ехать туда на автобусе), но, думаю, для спортсменов – в самый раз. Для тех, кто бегает или ездит на велосипеде, это небольшая дистанция.

Экология

В поселке Томилино, с которым Красково граничит, расположена Томилинская птицефабрика. Её руководители утверждают, что они модернизируют производство и «курицей здесь и не пахнет», но местные жители утверждают, что пахнет, особенно весной. С другой стороны от Красково – Малаховка, где работает мясокомбинат и фабрика кухонь, они воздух тоже не озонируют.

Недалеко от новостройки расположена Торбеевская свалка. В общем, экология района не самая благоприятная, хоть и лучше, чем во многих других локациях. Ещё один минус местоположения – это близость железной дороги (и плюс для транспортной доступности). Наблюдая за строительством по web-камере, можно отчётливо видеть электропоезда, проезжающие в непосредственной близости от жилых домов – минимальное расстояние по прямой – 250 метров.

Справедливости ради надо сказать, что во время визита на стройку шума от железной дороги я не услышала, электрички там ходят нечасто. А, возможно, мне просто повезло побывать на стройке в паузу между поездами. Хоть ЖК «Новокрасково» и строится на берегу карьера, местные жители в нем не купаются – на противоположной стороне находится Малаховское кладбище.

Кто строит?

Девелопером выступает «Тройка РЭД» - компания, построившая несколько проектов в Московской области. Например, ЖК «Битцевские холмы» в Видном, а также первую и вторую очереди квартала «Видный берег». В настоящее время компания реализует жилой комплекс «Май» и строит третью очередь ЖК «Видный берег».

Судя по информации в сети, первая очередь квартала «Видный берег» была сдана на полгода позже запланированного, сроки сдачи второй очереди перенесены пока на 3 месяца, на IV квартал 2016 года. Покупатели квартир довольны качеством строительства, нарекания вызывает только за выбор места строительства – и Люберцы, и Красково ругают в основном за экологию.

Официальный застройщик ЖК «Новокрасково» - компания «ЖСИ Проект». В проектной декларации указан также адрес другого готового объекта, строительство которого выполнила компания «ЖСИ Проект». Согласно документу, ЖК «с подземным паркингом» в Люберцах был сдан на полгода раньше запланированного. Правда, надо сказать, что разрешение на ввод в эксплуатацию этого ЖК было выдано компании «Веста Люберцы». Я не нашла прямой связи между «ЖСИ Проект» и «Веста Люберцы».

Но вообще, мне показалось, что создавать нового застройщика под каждый проект – это в практике данного девелопера. Интересно, что многие организации зарегистрированы в Дзержинском, на улице Энергетиков, 14. Между многочисленными компаниями-застройщиками и девелопером прослеживается связь.

Например, один и тот же учредитель: Некрасова Наталья Александровна учредила и ООО «Тройка Рэд», и компанию ООО «Веста-СФ Север». В одном из документов, которые я нашла в сети, утверждается, что «Веста Люберцы» просто сменила название на «ЖСИ Проект».

Как бы там ни было, но продажи в жилом комплексе «Новокрасково» застройщик и девелопер не ведут, купить квартиру можно либо в группе компаний «БСА-Инвест», либо в компании «Бест-Новострой».

Разведка в Интернете

Специальная страница, посвящённая новостройке, есть и у девелопера («Тройка Рэд»), и у двух продавцов квартир (у «Бест-Новострой» и «БСА-Инвест»). Также на сайте «Тройка Рэд» размещена ссылка на именной сайт проекта. На нем информации по проекту вполне достаточно – помимо общего описания можно посмотреть цены (квартиры можно выбрать как на плане комплекса, так и по параметрам), планировки квартир, проектную декларацию и изменения к ней, а также разрешения на строительства корпусов.

Я отметила щепетильность застройщика в финансовом вопросе: цены на квартиры указаны до копейки. Но список квартир, находящихся в продаже, отражается очень неровно: кажется, что все квартиры расположены в секции 3 дома 1 (а это не так). Еще одно недоразумение заключается в том, что ссылка «черновая отделка» ведёт на страницу с описанием чистовой отделки.

Зато за ходом строительства можно следить как по фотографиям (раз в месяц они выкладываются), так и через web-камеру. Камера хоть и всего одна, но расположена на редкость удачно. Интересно, что и в 21.10 и в 6.00 на стройке видны люди и какое-то движение. Возможно, это всего лишь охрана (кран-то точно не работает), но даже ночью стройка хорошо освещена, выглядит работающей.

«ВКонтакте» я нашла 2 группы, посвящённые проекту – одна закрытая, чуть больше 120 участников), другая открытая, где чуть меньше 100 участников). Обе они, судя по всему, организованы не застройщиком. О том, какие темы обсуждаются в закрытой группе, можно судить по форуму, ссылка на него приведена в контактах.

Но обе группы и форум, на мой взгляд, не предлагают никакой особенно новой информации по объекту. Обсуждаются цены, надёжность застройщика (я отметила, что будущие соседи тоже характеризуют застройщика как надежного). Разве что в группах приведены немного другие фотографии со строительства – будущие жители комплекса выкладывают собственные снимки и немного чаще, чем застройщик на сайте проекта.

В Facebook ЖК «Новокрасково» упоминается на странице девелопера «Тройка РЭД». Но здесь информация не упорядочена, следить за ходом работ, например, или только за новостями ЖК «Новокрасково» не очень удобно.

Пути-дороги

На автомобиле до новостройки можно доехать по Новорязанскому шоссе, путь от МКАД составляет 14 км и без пробок занимает 17 минут. Другой вариант – по Рязанскому шоссе через город Люберцы. Дорога в 13 км также займет 17 -20 минут. Правда, без пробок доехать вряд ли получится: оба маршрута проходят по улице Гаршина, по отзывам местных, пробка на ней всегда.

Пассажиры общественного транспорта также страдают от заторов в этом месте, ведь маршрутные такси из Люберец или от метро вынуждены проезжать по этой же дороге. Маршрутные такси №546 отходят от станции метро «Лермонтовский проспект» каждые 8 минут, поездка в них обходится в 47 рублей и занимает порядка получаса.

От метро «Выхино» курсирует маршрутка №346. Стоимость проезда в ней 50 рублей, время в пути 1 час. Самый удобный путь для пассажиров общественного транспорта на электричке до станции Коренёво (она находится в 300 метрах от новостройки). От метро и платформы Выхино до Коренёво электричка идёт 18-20 минут, проезд стоит 41 рубль.

От Казанского вокзала, соответственно, время в пути 41-45 минут, билет стоит 82 рубля, есть возможность сэкономить 5 минут и доехать на ускоренном поезде за 140 рублей. Утром и вечером электропоезда останавливаются в Коренево каждые 20 минут, днём пореже – где-то раз в час.

Куда более оживлённое движение через станцию Красково, расположенную в 2,3 км от строящихся домов. Часть этого пути можно проехать на маршрутном такси, в этом случае всего 1 км придётся идти пешком. Каждый день таким путём добираться до Москвы, конечно, не станешь, но как вариант съездить в выходной в офис продаж – вполне приемлемо.

Офис продаж

На сайте проекта есть информация об офисе продаж на объекте. Я поехала в него спонтанно, не предупреждая о своём визите, по моему опыту проверок ЖК, очередей в «Бест-Новострое» обычно не бывает. И действительно, несмотря на то, что в офисе было несколько посетителей, менеджеров по продажам было больше, поэтому несколько человек были свободны.

Насколько я поняла, к представителю «БриджСтройАльянс» («БСА-Инвест») я попала совершенно случайно: встретивший меня секретарь проводила меня к одному из свободных специалистов.

В офисе продаж есть макет будущего комплекса, возле него и начинается разговор с менеджером по продажам. Менеджер «БриджСтройАльянса» Ольга – грамотный специалист и приятный в общении человек. Консультация была похожа на разговор двух подруг – было что-то располагающее в её манере рассказывать.

При этом разговор был вполне предметным, я получила ответы на все заданные вопросы. В результате я увезла с собой рекламный буклет, в котором я записала всё существенную информацию: цены и условия схемы покупки. Кроме того, я получила журнал группы компаний BSA «Пора домой».

В нём подробно рассказывается о нескольких новостройках: приведены примеры отделки, размещены подробные описания ЖК, фотографии с празднования Нового года в уже готовых домах. Помимо рекламных материалов, в журнале я нашла кулинарные рецепты, несколько интересных статей с советами о том, как сделать дом уютным.

Журнал, правда, оказался за март, поэтому рецепты были специфические (постные), календарь весенний, а информации о ЖК «Новокрасково» в нем не оказалось. Но в любом случае журнал отлично дополнил рекламный буклет. Именно в нём специалист демонстрировал вид отделки. Собственно, отсутствие не только шоу-рума, но и образцов отделочных материалов в офисе продаж – единственный минус консультации.

Уехала я из офиса совершенно очарованная проектом. Особенно приятно, что специалист неукоснительно выполнила все договорённости: выслала на электронную почту образцы договоров, позвонила в оговоренный день.

Сам офис продаж мне тоже понравился. Переговорные в нем закрытые, из-за чего общению покупателей ничего не мешает и не отвлекает. Правда, я не увидела детского уголка внутри, но зато на улице была детская площадка, а сразу за ней вместительный паркинг. Уверена, десяток автомобилей там встанет без проблем.

Геометрия жилья

В первой очереди строительства в доме 1 представлены квартиры-студии, однокомнатные, двухкомнатные и трёхкомнатные квартиры. В последующих домах в продаже будут также и 4-комнатные квартиры.

Квартир-студий в проекте относительно немного. Большинство из них расположено в секции 8 и имеет площадь 33,24 кв. метра. В этих квартирах предусмотрена небольшая прихожая метражом 3,42 кв. метра с возможностью обустроить в ней встроенный шкаф. Также есть совмещённый санузел площадью 2,89 метра, балкон площадью 3,49 кв. метра.

Другой вариант студии - 34,7 кв. метра. Он отличается от предыдущего не только площадью. В этой квартире вполне можно устроить 1-комнатную квартиру – у неё 2 окна. Если перегородку поставить между окнами, то получится квартира с комнатой 19,87 кв. метра (что не мало) и небольшой кухней.

Правда, полноценных 1-комнатных квартир в ЖК «Новокрасково» достаточно. Самая маленькая из них немного больше, чем некоторые студии, поэтому, наверное, мудрить с планировкой студий не имеет особого смысла. В продаже несколько разнообразных вариантов «однушек»: есть прямоугольные в плане, есть менее привычные – вытянутой формы, когда комната находится напротив кухни.

Площадь комнат в «однушках» от 13 до 17 кв. метров, кухонь 8-10 кв. метров, совмещенный санузел 2,8-3,5 кв. метра, балкон или лоджия (если имеются, а есть они далеко не во всех типах квартир) – 1,8-3 кв. метра. Коридоры небольшие, встроенный шкаф вмонтировать будет затруднительно, зато во многих квартирах запроектированы кладовые помещения площадью 2,8- 3,3 метра.

Выбор «двушек», как мне показалось, небольшой. В подавляющем большинстве они «распашного» типа - одна комната находится напротив второй комнаты и кухни. В двухкомнатных квартирах раздельные санузлы (3,3 кв. метра +2,2, например), и огромные кухни метражом до 15 кв. метров: можно устроить кухню-гостиную. Кладовых помещений в «двушках» я не обнаружила, и 9-метровые коридоры, на мой взгляд, не очень удобны – слишком узки, чтобы там поставить мебель.

Трёхкомнатных квартир в продаже меньше всех, и выбор планировок в них совсем невелик. В секции 10 предлагается несколько вариантов. Они прямоугольные в плане, имеют комнаты метражом 13-14 кв. метров, 2 санузла, площадь коридоров 11-12 кв. метров.

Есть вариант с 9-метровой кухней и лоджией метражом 2.95 кв. метра или вариант с 12-метровой кухней, но без лоджии. Также можно выбрать квартиру с эркерами или аналогичную, но с прямыми углами и, соответственно, чуть меньше площадью. Кладовок в «трёшках» нет, но коридор так изогнут, что в нём удастся выгородить вместительный шкаф.

Отделка по секциям

Можно выбрать квартиры без отделки, с черновой отделкой или с полной финишной отделкой. Ремонт выполняется посекционно, то есть, например, в секции 1 все квартиры полностью отделаны, в секции 2 выполнены черновые работы и т.д.

В квартирах без отделки межкомнатные перегородки и стену между санузлами не возводят, стяжка пола тоже не выполняется. Застройщик устанавливает окна, входные металлические двери, радиаторы. Электрика монтируется до внутриквартирного счётчика, монтаж стояков с отводами, но без выполнения трубных разводок.

В квартирах с черновой отделкой межкомнатные перегородки возведены. Стены выровнены и оштукатурены, на полу – цементная стяжка, а в санузлах - гидроизоляция. Сантехника, как и в случае квартир без отделки, не устанавливается, отводы стояков заканчиваются заглушками. Электрика разводится по квартире, устанавливаются розетки и выключатели. Входную дверь новоселы также получат металлическую.

В квартирах с чистовой отделкой межкомнатные перегородки оштукатурены и поклеены флизелиновыми обоями под покраску (но не окрашены), на полу – стяжка и ламинат 33 класса, потолки либо окрашены водоэмульсионной краской, либо натяжные. В санузлах стены и пол облицованы плиткой, установлены смесители, полотенцесушитель, унитазы и ванна. Также производится отделка лоджий (стяжка и плитка на полу, окраска водоэмульсионной краской стен и потолка). Устанавливается кондиционер.

Что почем

Точная разница в цене между квартирой без отделки, с черновой отделкой или с чистовой отделкой на сайте внятно не прописана. Эмпирически разница между финишной отделкой и черновой составляет около 8 тысяч рублей за кв. метр. Квартира без отделки дешевле квартиры с черновой отделкой ориентировочно на 4 тысячи рублей за квадратный метр.

Ближайший сосед ЖК «Новокрасково» находится в поселке Томилино, почти в 3 км, и носит гордое название «Звезда Томилино». Это 12-этажный монолитно-кирпичный дом, который будет сдан в I квартале 2017 года. Одно- или двухкомнатную квартиру тут можно купить по цене 65 000 – 70 000 за кв. метр, а «трёшки» - от 56 000 за квадратный метр.

Ещё один жилой комплекс в этом же поселке – ЖК «Томилино». Здесь можно приобрести квартиру с отделкой, располагая минимальным бюджетом в 2,2 млн рублей. Застройщик цен на квартиры не публикует, но я узнала, что самые дешёвые «трёшки», которые будут сданы в конце 2017 года, стоят 4,2 млн рублей, что составляет около 55 000 за квадратный метр.

Пожалуй, ещё один похожий объект в Люберецком районе – это ЖК «Люберцы 2017», который я проверяла недавно. Это тоже комплексная застройка и находится проект в этом же Люберецком районе. Жилые дома будут сданы в III квартале 2017 года. «Абсолют Недвижимость» (один из продавцов) сообщает: «Цена от 66 000 рублей за кв. метр», как мы видим, дороже, чем у героя нашего сегодняшнего расследования.

Как купить?

Как я уже упоминала, жилье в ЖК «Новокрасково» реализуют официальные агенты, компании «БриджСтройАльянс» и «Бест-Новострой». Продажи ведутся по ДДУ, договор должным образом регистрируется и страхуется компанией «Абсолют Страхование» (аккредитована ЦБ).

Квартиры можно купить в ипотеку, кредит оформляют 10 банков: Сбербанк, ВТБ24, Транскапиталбанк, Промсвязьбанк, банк «Открытие», банк «ДельтаКредит», АК «Барс», банк «Возрождение», Абсолют банк, банк «Глобэкс».

Во всех этих банках есть кредиты с господдержкой. Минимальная процентная ставка по кредиту 10,45% (в банке «ДельтаКредит»). Материнский капитал к оплате принимается. Если ипотека с господдержкой, то маткапитал можно использовать для досрочного погашения кредита. Однако, если материнский капитал используется в качестве первоначального взноса, то кредит выдаётся под более высокий процент.

Возможна оплата в рассрочку: предлагается несколько вариантов под разные проценты в зависимости от срока и первоначального взноса. Беспроцентная рассрочка тоже есть, она выдаётся на 6 месяцев при наличии 50% первоначального взноса. Остаток выплачивается ежемесячно.

Максимальный срок рассрочки – 24 месяца. В этом случае рассрочка выдается под 16%. Минимальный первоначальный взнос 50%. Если первоначальный взнос больше 50%, то возможно получить скидку на квартиру, максимальный дисконт (при наличии 95-99.99% от прайсовой цены) – 1,8%.

При 100% оплате или ипотеке предоставляется скидка 3% - это пока единственная акция на квартиры в жилом комплексе.

Расскажу об этапах сделки со слов менеджера «БриджСтройАльянс». Чтобы купить квартиру в ипотеку у этого агентства сначала необходимо получить одобрение банка на кредит. Если одобрение получено, то квартира бронируется на 2 недели, изымается из продажи, и её цена фиксируется.

Далее заключается агентский договор, согласно которому некий ИП берет на себя все заботы по оформлению сделки: готовит документы, способствует получению ипотечного кредита, регистрирует ДДУ в государственных органах. Эти услуги стоят 30 000 рублей.

В агентском договоре есть забавные пункты о действиях агента, «направленных на получение положительного решения Банка-партнера» и «направленные на одобрение Банком-партнером». Все это кажется лишним, добавленным для увеличения «веса» договора и списка услуг.

Помимо оплаты услуг по агентскому договору, расходы покупателя составят 175 рублей (госпошлина за регистрацию), 1500 – 2000 рублей на услуги нотариуса (оформление доверенностей, документов о согласии супругов). Также, в случае ипотеки необходимо застраховать жизнь покупателя: 0,5% от суммы кредита.

Резюме

К плюсам ЖК «Новокрасково» я бы отнесла его довольно удачное положение: жилой комплекс строится близко к Москве, в обжитом посёлке Красково с хорошо развитой инфраструктурой. Новосёлам придётся пользоваться социальными объектами Красково, поскольку собственные школа, детский сад и поликлиника будут сданы позже, чем дома первой очереди.

На довольно большом участке дома будут стоять просторно, проектом предусмотрено озеленение, комплексное благоустройство. Схема продаж прозрачна: реализация по ДДУ, договор страхуется аккредитованным Центробанком страховщиком, есть выбор ипотечных программ и программ рассрочки, хоть последние и не очень дружелюбны к покупателю.

В проекте предлагается выбрать квартиры с финишной отделкой, с черновой отделкой или вовсе без отделки и межкомнатных перегородок. В общем, на любой вкус и кошелек. Тем, кто пользуется общественным транспортом, понравится близость железнодорожной станции, особенно, если пассажиры приноровятся к графику электричек.

К недостаткам строящегося комплекса можно отнести неблагоприятную экологическую обстановку района (Торбеевскую свалку и кладбище), за это я снимаю балл, автомобильные пробки на пути в Москву и обратно, а также практически полное отсутствие собственной инфраструктуры. По сумме факторов ЖК «Новокрасково» получает «7» баллов.

Валентина Ша