В то время, как чиновники разрабатывают новые строительные правила, девелоперы и юристы прогнозируют возможные последствия таких нововведений. Множество споров вызвал вступивший в силу с 2014 г. закон об обязательном страховании ответственности застройщиков, который сейчас рискует обернутся повышением стоимости квадратного метра в новостройках Москвы и Подмосковья.
Однако проблема не столько в возможном удорожании квартир, а в том, что реализация закона оказалась под большим вопросом. Некоторые юристы и девелоперы говорят, что ни один из предложенных государством механизмов страхования ответственности застройщиков, работать не будет.
Напомним, отныне все застройщики, привлекающие для возведения жилых домов деньги граждан, обязаны страховать свою ответственность перед дольщиками. Между тем, следуя букве закона строительные компании столкнулись с тем, что крупные страховщики отказываются брать на себя столь высокие риски, поэтому застраховать свою ответственность девелоперам достаточно сложно. На это соглашаются лишь малоизвестные страховые компании в надежде на то, что страховой случай никогда не наступит.
.jpg "Крупные страховые компании отказываются страховать застройщиков")
«Страховые компании не выражают особо желания заниматься страхованием ответственности застройщиков и не спешат получить лицензию на осуществление такого рода деятельности по ряду причин. Главная из них – невозможность оценки реальных рисков, и понимание, что в случае наступления страхового случая, компания должна будет выплатить возмещение в любом случае, вне зависимости от того, что случилось с застройщиком, и каковы были причины его банкротства – умышленные или нет»
Зинаида Кузьмина, «АльфаСтрахование»
По словам директор департамента страхования финансовых рисков и ответственности «АльфаСтрахование» Зинаиды Кузьминой, в случае банкротства застройщика невозможно доказать, было ли оно умышленным или нет. И уж тем более нельзя объективно оценить вероятность банкротства на стадии заключения страхового договора — сегодня компания является успешным игроком на рынке, а завтра может быть не в состоянии выполнять свои финансовые обязательства.
Не готовы брать на себя ответственность за застройщиков и банки. Адвокат коллегии адвокатов «Юков и партнеры» Марина Краснобаева в ходе урбанистической конференции «Город с человеческим лицом» заявила, что лишь ряд крупных строительных компаний могут рассчитывать на банковское поручительство. По мнению руководителя департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость» Андрея Владыкина, главная сложность - найти банк c достаточным объемом ресурсов, который согласится нести ответственность за застройщика. Как и страховщики, пока банки не идут на сотрудничество с девелоперами в массовом порядке. Хотя директор департамента управления активами группы «ПСН» Татьяна Тикова считает, что финансируя какой-то конкретный проект, банку легче брать на себя обязательства по его страхованию, так как он осуществляет мониторинг строительства.
Крупные строительные компании, предвидя подобный исход, поспешили вступить в общество взаимного страхования застройщиков. Члены ОВСЗ несут субсидиарную ответственность, то есть при банкротстве одного из них все остальные несут ответственность по его обязательствам. В связи с высокими рисками и огромными суммами, которые предстоит выплатить при наступлении страхового случая, вступить в ОВСЗ удается далеко не всем компаниям, а только наиболее крупным, зарекомендовавшим себя на рынке, с безупречной репутацией.
«По нашим данным, многие игроки рынка предпочитают вступать в общество взаимного страхования, которое было создано в ноябре 2013 г.. Как оно работает, сказать очень сложно, но формальные признаки его существования имеют место быть – есть сайт, на котором разъяснена информация о том, кому и как нужно действовать, чтобы вступить в общество, что нужно делать дольщикам при наступлении страхового случая и т.д.»
Марина Краснобаева, «Юков и партнеры»
«Учитывая высокий размер потенциальных убытков и острую социальную составляющую данного вида страхования, ОВСЗ, наверное, можно рассматривать как наиболее эффективный инструмент, который позволит участникам рынка самостоятельно производить контроль и оценивать состояние игроков рынка долевого строительства, степень их надежности, а также способствовать предотвращению мошенничества»
Зинаида Кузьмина, «АльфаСтрахование»
Между тем, деятельность ОВЗС вызывает опасения у некоторых экспертов. Остается непонятным, кто будет возмещать убытки обманутым дольщикам, ведь сумма, уплаченная за квартиру, должна быть возмещена в полном объеме. К слову, при банкротстве банка его вкладчики получают максимум 700 тыс. рублей, даже если на их счетах были миллионы. Как раз в качестве образца, на который следует ровняться, адвокат Марина Краснобаева назвала Федеральное агентство по страхованию вкладов. Именно опыт этой госкорпорации может быть полезен при создании подобной организации в строительной сфере. Пока же, по мнению юриста, ни один из предложенных государством механизмов страхования ответственности застройщиков, работать не будет.
«С одной стороны, члены ОВСЗ несут солидарную ответственность, оплачивая долги тех, кто не справился со своими обязательствами. С другой стороны, нести ответственность за чужой непрофессионализм малопривлекательно, и такой фактор отпугивает застройщиков»
Андрей Владыкин, «НДВ-Недвижимость»
Усомнился в финансовой устойчивости ОВСЗ и Кирилл Кулаков, первый заместитель генерального директора ЦНЭС. В рамках XI аналитической бизнес-конференции «Рынок недвижимости в условиях нестабильности», организованной Московским Бизнес Клубом, Кирилл Кулаков сообщил, что если у одного из членов ОВСЗ случится даже средний дефолт, это может серьезно отразиться на деятельности организации.
«Большинство девелоперов в связи с быстротой, простотой и пока еще более низкими тарифами выбирают банковскую гарантию либо страховой полис, не обращая внимания на то, какой это банк или какая это страховая компания. Скорее, наоборот, они сотрудничают с малыми и средними структурами. То есть статистика пока за страховщиков и за банкиров»
Кирилл Кулаков, ЦНЭС
Директор департамента страхования финансовых рисков и ответственности «АльфаСтрахование» Зинаида Кузьмина убеждена, что как раз ОВСЗ, в отличие от страховой компании, может более эффективно урегулировать убытки: члены ОВСЗ – это строительные организации, которые могут быть привлечены к завершению строительства дома, что будет гораздо менее затратным, чем выплата убытка деньгами.
Кстати, о деньгах. Эксперты уверены, что и банковское поручительство, и договор страхования приведут в итоге к удорожанию квадратного метра в новостройках.
«Дополнительные расходы застройщика, связанные с необходимостью страховать свою ответственность, будут возлагаться на покупателя. Всегда так было и, думаю, так и останется. Таким образом, вероятно, увеличится и стоимость квадратного метра в новостройках»
Олег Сухов, «Юридический центр адвоката Олега Сухова»
С адвокатом солидарна и директор департамента управления активами группы «ПСН» Татьяна Тикова. По ее словам, в некоторых жилых комплексах Московской области застройщик имеет доход от 10 тыс. рублей с квадратного метра. Эта сумма крайне чувствительна к дополнительным расходам компании. Таким образом, с одной стороны дольщики будут защищены, а с другой — на них лягут лишние затраты девелопера.
.jpg "С введением обязательного страхования ответственности застройщиков цена квадратного метра не изменилась")
В то же время, практика, хоть пока и не столь большая, уже показала, что с введением обязательного страхования ответственности застройщиков цена квадратного метра не изменилась. В числе первых застрахованных компаний - Urban Group. Директор по маркетингу Urban Group Леонард Блинов убежден, что в сложившихся сейчас условиях на рынке страхования ответственности застройщиков будут превалировать два типа страховщиков: компании, аффилированные с застройщиками, которые создаются самими девелоперами; и небольшие компании, которые очень хорошо знают конкретного застройщика, а значит, могут адекватно оценить его риски. Именно с такой компанией Urban Group и заключила договор страхования. С 21 апреля 2014 года в жилом комплексе «Солнечная система» при покупке квартиры собственники получают полис страховой ответственности застройщика.
«Еще в 2007 году мы задумались над возможностью страховать свою ответственность. Но после мониторинга рынка страхования, выяснилось, что такого продукта на рынке нет. Поэтому, когда появились соответствующие поправки в 214-ФЗ, и страхование ответственности застройщика стало обязательным, мы сразу осуществили свою давнишнюю идею и заключили страховой договор с компанией «БАЛТ - Страхование». Нас эта схема полностью устраивает, и не было необходимости рассматривать другие варианты»
Леонард Блинов, Urban Group
При этом в Urban Group отметили, что на стоимости квадратного метра в жилом комплексе, новая бесплатная для клиента услуга, не отразится.
Также застрахован и ЖК «Красногорский», продажи в котором были открыты в марте этого года. В качестве способа обеспечения обязательств застройщиком был выбран полис страховой компании. Среди аргументов «за» в пользу данного механизма стали понятные и довольно приемлемые ставки по страхованию, что позволило избежать удорожания квадратного метра в новостройке.
«Любой застройщик, выбирая тот или иной тип страхования, ориентируется и на экономический фактор. Так, серьезное удорожание выльется, скорее всего, в повышение квадратного метра, а сам девелопер вряд ли в этом заинтересован»
Андрей Владыкин, «НДВ-Недвижимость»
Леонард Блинов убежден, что схемы, предложенные государством, обязательно будут работать. «В качестве положительного примера можно обратить внимание на государственную программу страхования вкладов, которая эффективно работает, - говорит эксперт. - Нововведения, наоборот, рассчитаны на то, чтобы исключить возможность появления новых обманутых дольщиков».
Вырастут ли, и если вырастут, то на сколько, цены на квартиры в новостройках, пока остается непонятным. Несмотря на то, что в Urban Group стоимость квадратного метра после страхования осталась прежней, ряд экспертов все же прогнозируют увеличение. В «Sminex-Интеко» говорят об увеличении на 4-20%, в ГК «МИГ-Недвижимость» - на 10-15%, в СК «МАКС» - на 3-20%, в «БЕСТ-Новострой» - в пределах 5%.
Дата публикации 07 мая 2014
