С 1 января 2014 года в России действуют новые правила долевого строительства. Теперь для того чтобы зарегистрировать ДДУ, застройщик должен представить в органы Росреестра или свидетельство о страховании, или банковскую гарантию на сумму привлеченных денег. Новый закон предусматривает три схемы, которые будут обеспечивать безопасность вложений в долевое строительство. Это коммерческое страхование, банковская гарантия и, наконец, некоммерческое страхование в Обществе взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков.

Фактически на рынке недвижимости появился механизм, аналогичный обязательному страхованию вкладов.

О работе Общества взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков рассказали на пресс-конференции 22 января

Как работает ОВСЗ?

Депутат Госдумы и автор закона Александр Хинштейн на пресс-конференции, посвященной Обществу взаимного страхования застройщиков (ОВСЗ), отметил: «То общество взаимного страхования, которое сформировалось и приступило к своей работе, мы воспринимаем в качестве одного из основных регуляторов на рынке. И задачу ОВС мы видим такой: стать для строительной области, долевого строительства тем же, чем Агентство по страхованию вкладов является в банковской сфере. Разница в том, что Агентство по страхованию вкладов, госкорпорация, располагает средствами, направляемыми из бюджета, а ОВС – это, грубо говоря, складочный капитал».

ОВСЗ – некоммерческая организация, основанная на добровольном членстве застройщиков, работающих во всех регионах России. Застройщики, входящие в ОВС, несут субсидиарную ответственность. Это означает, что при банкротстве одного застройщика или неисполнении им обязательств (что должен подтвердить суд) ответственность несут и все остальные члены Общества. В этом случае ОВС в течение 30 дней выплачивает страховку, за счет которой дольщики возвращают вложенные деньги.

По словам законодателя, новые правила регистрации ДДУ должны в первую очередь защитить дольщиков. Сейчас до 90% проблемных объектов принадлежит мелким застройщикам, не заботящимся о своей репутации. Предполагается, что подобные компании не смогут вступить в ОВСЗ, так как другие члены Общества не готовы давать гарантии и отвечать за действия таких застройщиков. В результате через какое-то время на рынке недвижимости должны будут остаться только добросовестные компании.

«Правила, которые начали действовать на рынке, – это понятный механизм взаимной ответственности, когда ты вынужден своим рублем отвечать за другого. И ты десять раз подумаешь, прежде чем такую гарантию давать»

Александр Хинштейн

По словам председателя правления НО «ОВС застройщиков» Александра Ручьева, в середине января в ОВС входили около 50 крупнейших застройщиков России, еще 20 подали заявки. Планируется, что в 2014 году в организацию вступят 250 строительных компаний.

Базовый тариф страхования составляет 1,2% в случае, если новостройка страхуется поквартирно, и 1,6%, если страхуется весь объект целиком. Тариф плавающий, он зависит от надежности застройщика и колеблется от 0,12% до 12%.

«Этот тариф будет определять степень надежности застройщика и, с нашей точки зрения, будет являться неким дополнительным регулятором по вытеснению с рынка недобросовестных застройщиков»

Александр Ручьев

Фактически страхование ответственности застройщиков должно стартовать 1 февраля – предполагается, что за месяц будет заключено около 600 договоров страхования.

Так, на территории Москвы сейчас возводится 723 объекта жилого строительства, из которых 507 находятся в рамках реализации. Еще 216 объектов готовятся к строительству, и их застройщики будут получать разрешения в наступившем году. Именно на эти 216 объектов компании обязаны получить новый обеспечительный документ.

Квартиры подорожают или подешевеют?

У экспертов нет единого мнения, отразятся ли те траты, которые появятся у компаний в связи с необходимостью страховать ответственность, на конечной стоимости квартир. С одной стороны, дополнительные расходы девелопера должны быть включены в стоимость жилья.

«Введение новых поправок в 214-ФЗ о страховании ответственности может привести к некоторому росту цен на жилье, поскольку застройщик будет нести дополнительные расходы в связи со страхованием, а это в свою очередь неизбежно ляжет на плечи покупателя»

Елена Ржавская, Blackwood

Однако стоит признать, что цены на жилье зависят не только от расходов и желаний продавца, но и от общей рыночной ситуации и готовности покупателей платить больше. То есть цены могут подняться, если это позволит рынок. Интересную точку зрения высказал генеральный директор страховой компании АИЖК Андрей Языков: он считает, что жилье в результате вступления в действие нового закона подешевеет.

Эксперт проводит аналогию с учреждением Агентства по страхованию вкладов, благодаря которому граждане перестали бояться банков, и число вкладов увеличилось.

Сейчас граждане боятся участвовать в долевом строительстве, особенно на ранних стадиях, и застройщики вынуждены замещать средства дольщиков дорогими банковскими кредитами. По мнению Андрея Языкова, благодаря обязательному страхованию или необходимости банковской гарантии дольщики будут больше доверять застройщикам, и компании смогут получать больше средств на начальных этапах строительства.

«Если у граждан будет уверенность в том, что дом будет достроен либо им вернут деньги, то они перестанут бояться входить на ранней стадии в объекте строительства, не будут ждать последнего этажа, а застройщик будет получать финансирование фактически на ранних стадиях. Исчезнет дорогой банковский кредит, исчезнут дорогостоящие залоги, стоимость кв. метра от этого только снизится»

Андрей Языков

Коммерческое страхование и банковские гарантии

Помимо страхования в некоммерческом ОВСЗ, закон предусматривает возможность для застройщиков оформить страхование в коммерческих организациях или получить гарантию в банке.

В данный момент Центробанк России еще не согласовал условия страхования для коммерческих страховщиков. Скорее всего, условия будут утверждены до начала марта. Однако далеко не все они готовы заниматься новым видом страхования - гражданской ответственности застройщиков.

Андрей Языков обращает внимание еще на один факт: «Минимальная стоимость одного дома в регионе – это примерно 300 млн рублей. Удержать на себе такой риск одному страховщику достаточно тяжело, поэтому основной вопрос, который занимает коммерческих страховщиков, - это страховочные емкости. СК «АИЖК» эти страховочные емкости готова давать, но мы готовы работать только с ответственными страховщиками, которые будут работать по прозрачным, понятным правилам, которые действительно защищают дольщиков, не содержат «скрытых запятых», позволяющих в случае чего уклониться от выплаты».

«Я пока не вижу готовности коммерческих добросовестных страховщиков страховать именно этот сегмент, так как он для них непрозрачный и несет большие риски»

Александр Ручьев

Достаточное число застройщиков выбирает третий путь – получение банковских гарантий. Однако, по словам Александра Хинштейна, закон четко определяет и требования к банкам: такую гарантию может давать не каждое финансовое учреждение. Сейчас требованиям государства отвечают около ста банков.

Справедливости ради нужно отметить: законодатели все же рассчитывают на то, что большинство девелоперов воспользуются услугами ОВСЗ, которое, с одной стороны, будет предлагать наиболее выгодные условия страхования, а с другой – находиться под контролем государства.