Ипотека дает возможность улучшить жилищные условия путем привлечения заемных средств. Для очень многих россиян это единственный способ купить собственную квартиру. Почти все ипотечные программы требуют наличие определенного первоначального взноса, который для некоторых граждан является весьма ощутимой суммой.

Однако на рынке есть ипотечные займы и без первоначального взноса. Самый расцвет таких предложений приходился на 2006 год. Заместитель председателя правления «Инвестторгбанка» Светлана Крошкина вспоминает: «Ипотека без первоначального взноса родилась в нашей стране еще в 2006 году, в так называемые «жирные» кредитные годы, когда банки в погоне за клиентом соревновались между собой в лояльности продуктов и предлагали все более интересные условия для населения. Но кризис 2008 года смешал все карты, и до сегодняшнего дня мы забыли, что такое настоящая ипотека без первоначального взноса. Лишь теперь стабилизация в экономике позволила банкам начать возрождать этот продукт».

Ипотека без первоначального взноса бывает разной: маркетинговой и настоящей.

Маркетинговая ипотека без первоначального взноса – это ипотека, где взнос завуалирован, но все же есть. Например, нередко предлагается кредит под залог уже имеющегося жилья. Также бывают случаи, когда клиент сперва получает потребительский кредит под более высокий процент в размере необходимого первоначального взноса, а потом уже ипотечный.

Аналитики ГК «Премьер» добавляют, что в качестве первоначального взноса может быть использован материнский капитал, но только в том случае, если из него не было израсходовано ни одного рубля. Кроме этого, первоначальным взносом могут послужить и государственные жилищные сертификаты – военный сертификат, жилищный сертификат по переселению, жилищные субсидии Москвы и другие. Однако в последнее время банки требуют, чтобы сумма госсертификата составляла не более 10% от стоимости покупаемого жилья. Минимальный же первоначальный взнос, требуемый банками, обычно составляет 15%, то есть заемщик все-таки должен накопить не менее 5% необходимой суммы.

Стоит отметить, что ипотека под залог имеющегося жилья достаточно популярна, особенно на вторичном рынке. В этом случае, взяв в залог квартиру, банк выдает кредит на определенных условиях. Обычно сумма кредита может составлять до 70% от стоимости имеющегося жилья, ставка чаще всего превышает 13%, а срок кредитования может достигать трех лет. Алексей Лысак, специалист по ипотечному кредитованию ГК «МИГ-Недвижимость», сообщает, что сейчас действует интересная программа подобной ипотеки «Переезд» от банка «Интеркоммерц».

Настоящий же ипотечный кредит без первоначального взноса выдается сразу на всю стоимость квартиры и на длительный срок. Эта ипотека не требует никакой первоначальной суммы или залога. Эмма Пономарева, директор департамента розничных операций «Инвестторгбанка», сообщает, что спрос на такую ипотеку достаточно велик: «Существенный сегмент клиентов, желающих купить квартиру, либо не накопили на первоначальный взнос, либо стараются сэкономить накопленные средства на проведение ремонта приобретаемого жилья».

Алексей Новиков, руководитель ипотечного центра Est-a-Tet, обращает внимание, что в данном случае залогом является право требования на квартиру, а потом, когда жилье будет получено в собственность, - сам объект.

Стоит отметить, что такие ипотечные программы обычно дороже стандартных. Процентная ставка по ним выше на 1,5-2%. Лев Плецельман, руководитель службы ипотечного кредитования «Инком-Недвижимость», объясняет эту разницу тем, что отсутствие у заемщика первоначального взноса – отрицательная характеристика для банка: «Если человек не может накопить определенный возможный минимум, то как он вообще будет жить в кредит?». Руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость» Кристина Шульгина также отмечает, что первоначальный взнос для банков является подтверждением серьезности намерений заемщика. А заемщики, не способные внести такой взнос, находятся в большой зоне риска.

Чтобы получить такую ипотеку необходимо подать стандартный набор документов. Отказать же могут по разным причинам. Обычно банк не сообщает причины своего отказа. Но чаще всего отказывают тем, у кого нет кредитной истории или есть неоплаченные кредиты, тем более, задержки по выплатам.  Отказом может послужить и слишком большая запрашиваемая сумма. Например, если эту сумму вы не сможете выплатить в течение 30 лет, отдавая банку даже 50% своего дохода. Но отказ одного банка обычно не означает, что вам откажут и в другом. Всегда следует пробовать разные варианты.

Говоря об ипотеке без первоначального взноса, не стоит думать, что она обойдется вам совершенно бесплатно. По словам ГК «Премьер» заемщику, желающему получить ипотеку без первоначального взноса, необходимо иметь средства на регистрацию сделки, на комиссию банка на выдачу кредита (1-3% сделки), на получение наличных (до 1,5% от суммы), оплату сейфа и, иногда, оплату услуг риелтора (3-8% сделки). Также придется оплатить страховку залога, жизнь, здоровье и трудоспособность заемщика. Причем получить страховку надо будет в аффилированной с банком страховой компании, которая обычно предлагает не самый экономичный вариант.

Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», сообщает, что в настоящий момент ипотеку без первоначального взноса выдает лишь один банк – «ЛОКО-Банк». Кредит выдается сроком от 3 до 30 лет, процентная ставка при официальном доходе составляет 12,85% годовых, а при подтверждении части дохода неофициальными бумагами - 13,85%.

Итак, квартиру можно купить, не имея денег даже на первоначальный взнос по ипотечному кредиту. Однако этот шаг должен быть обдуманным, ведь занимая деньги, всегда следует помнить и об отдаче.