Основной темой и для властей, и для девелоперов Московского региона в прошедшем 2015 году стали поправки в 214-ФЗ. По мнению столичных и подмосковных чиновников, закон, который был принят больше 10 лет назад для упорядочивания первичного рынка и защиты покупателей квартир в новостройках, устарел и нуждается в модернизации.
За прошедшее время рынок прошел несколько кризисов, что привело к изменениям на нем, а также, к сожалению, к появлению новых обманутых дольщиков и пайщиков. Очевидно, что 2016 год станет годом перемен для рынка новостроек, часть поправок к 214-ФЗ, разработанных Минстроем, уже внесена в Госдуму и будет вскоре рассмотрена. Нововведения планируется применять поэтапно: с 1 марта 2016 года, с 1 июля 2016 года и с 1 января 2017 года.
О модернизации 214-ФЗ чиновники говорили давно и много, но, пожалуй, первым, кто высказал реальное предложения стал заместитель председателя Правительства Московской области Герман Елянюшкин. Он предложил отменить ДДУ, продавать лишь готовое жилье, и таким образом проблема обманутых дольщиков исчезнет сама собой.
На рынке это вызвало шок. Большинство участников, которые были опрошены Novostroy-M.ru, высказались против этой инициативы, аргументировав свои позиции тем, что инвесторы на рынке исчезнут, а себестоимость строительства вырастет. Точнее всего высказался Александр Зубец, генеральный директор компании «Новые Ватутинки»: «Застройщики опять «уйдут в тень» и вернутся к ЖСК, предварительным договорам, векселям и прочему «самостоятельному творчеству».
ЖСК – быть или не быть
После этого заявления столичные власти поспешили заверить девелоперов, что отменять ДДУ никто не будет, но все же механизм контроля за строительством жилья ужесточат. Банкротство компании «СУ-155» также стало явным сигналом для чиновников, что модернизировать надо и 215-ФЗ, схему ЖСК в частности. Ассоциация инвесторов Москвы выступила с предложением приравнять права членов ЖСК к правам дольщиков, а ответственность руководителей ЖСК за нецелевое использование средств членов ЖСК – к ответственности за нецелевое использование средств участников долевого строительства.
«Схема ЖСК себя уже изжила и ее стоит запретить совсем», – считает Эмиль Захаряев, управляющий партнер Rezidential Group. По мнению эксперта, основным минусом является то, что ЖСК позволяет застройщику начинать строить объект и открывать продажи при отсутствии ИРД на проект, в т.ч. разрешения на строительство. Также Захаряев объясняет, что эта схема позволяет в рамках одного ЖСК собирать средства с пайщиков десятков одновременно строящихся объектов, что представляет собой очень сложную и противоречивую конструкцию.
«Данная схема показывает, что значит «класть все яйца в одну корзину», и в случае банкротства застройщика такой крупный ЖСК, а особенно, если он был создан до 2011 г., правами застройщика фактически не обладает. А значит и суть претензий пайщиков менее болезненна, что выгодно девелоперу», – подчеркивает Захаряев.
С ним согласен и Вячеслав Шихов, генеральный директор Granelle Development, он добавляет, что схема ЖСК не предусматривает дополнительных механизмов защиты прав граждан: отсутствует понятие залога строящегося дома и земельного участка, не предусмотрено и страхование ответственности застройщика. «Кроме того, к взаимоотношениям, возникающим между гражданами и ЖСК не распространяется положения Закона о защите прав потребителей, – уточняет Шихов. – Очевидно, что минусов и рисков у схемы ЖСК больше, чем при покупке квартиры путем заключения ДДУ. Мы считаем, что эту схему необходимо запретить законом».
Застройщик «для галочки»
Немаловажным остается вопрос создания застройщика под проект. Подмосковные власти не поленились и подсчитали всех застройщиков, работающих на территории области. Оказалось, их почти 600. Много это или мало – сложно сказать, хотя Марат Хуснуллин, заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства, на VII семинаре «Диалог с инвестором» отметил, что никто сегодня девелопменту в России не учит, ни в одном вузе не преподают эту дисциплину, однако новые застройщики появляются и появляются, «а ведь дом – это сложное технологическое сооружение».
Для оздоровления строительного рынка власти намерены проработать ситуацию с созданием ООО или ЗАО под проект. Как правило, девелоперы объясняют эту практику тем, что отдельное юрлицо облегчает ведение финансовой отчетности для налоговой и других служб. Однако, если по документам владельцем застройщика является некая структура, зарегистрированная на Кипре или в другой офшорной зоне, т.е. не связанная с девелопером юридически, то при возникновении проблем на стройке, дольщики рискуют остаться и без квартир, и без денег – спрашивать ведь не с кого.
«С точки зрения властей эта инициатива правильная, они хотят обезопасить себя от таких неприятных ситуаций, когда девелоперская структура банкротит аффилированное ООО, вопрос остается открытым, а к ответственности, собственно, привлекать бывает некого, особенно, если ООО было неаффилировано с основной компанией», – считает Даромир Обуханич, первый заместитель генерального директора ГК «МИЦ», и добавляет, что со стороны застройщиков эта мера не очень оправдана, поскольку ООО создаются с целью минимизировать риски девелопера. «Если этого не будет, а на одном из проектов произойдет какая-то задержка, то деятельность всей компании по всем проектам может быть приостановлена», – объясняет эксперт.
Собственный капитал привязан к стоимости жилых домов
В соответствии с текстом законопроекта, внесенного в Госдуму, планируется ввести требования к собственному капиталу застройщика. Собственный капитал застройщика должен будет составлять 5% от величины, рассчитываемой как произведение общей площади жилых помещений в многоквартирных домах, строящихся застройщиком с привлечением средств участников долевого строительства и не введенных в эксплуатацию, на среднюю цену одного квадратного метра общей площади жилого помещения на первичном рынке жилья в субъекте Российской Федерации, на территории которого осуществляется строительство таких многоквартирных домов, по данным Федеральной службы государственной статистики.
«Идея нового законопроекта в том, чтобы материальные интересы дольщиков были максимально обеспечены, а это может быть достигнуто только установлением некой «неприкосновенной» суммы, на которую не смогут претендовать третьи лица», – объясняет Рената Беляева, руководитель юридического департамента семейства компаний KASKAD Family.
Жилой район «Москва А101»
Более того, как уточнил Даромир Обуханич, собственный капитал строительной компании должен быть привязан к стоимости всех строящихся жилых домов в портфеле компании (не менее 5% от стоимости). «Требование увеличить собственный капитал есть не что иное, как критерий оценки дееспособности и финансовой стабильности компании-застройщика», – уточняет эксперт. Эмиль Захаряев в свою очередь опасается, что эти достаточно существенные деньги в масштабе строительства фактически выводятся из оборота девелопера, компания не сможет ими распоряжаться – это негативно скажется на финансовом состоянии крупных застройщиков.
А вот Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», считает, что в поправках объявлены минимально допустимые размеры собственных средств застройщика. «Я думаю, что после вступления закона в силу даже крупные девелоперы, скорее всего, просто укажут эти минимальные суммы в качестве размеров своего уставного капитала. Никто не будет рассчитывать 5% от средней стоимости возводимого жилья», – считает эксперт.
По ее мнению, проверить расчет средней стоимости для контролирующих организаций будет проблематично, а поэтому, скорее всего, девелоперы исполнят закон формально, повысив размер собственного капитала до указанной в законе минимальной суммы, но какого-то существенного влияния на рынок эти действия не окажут. А вот в компании «Баркли», напротив, опасаются, что предложения, по размеру собственного капитала довольно высокие, и многие региональные компании – представители малого и среднего бизнеса, которые строят добросовестно небольшие объемы, просто не смогут соответствовать этим требованиям и им придется уйти с рынка, это может негативно отразиться на строительстве жилья в регионах.
Один проект – одно финансирование
На том же семинаре Марат Хуснуллин сказал, что большинство проблем застройщиков на сегодняшний день не связаны с обманом покупателей. «По нашим данным, лишь 5% строительных компаний сознательно обманным путем собирают деньги якобы на стройки и исчезают с ними потом. Остальные застройщики не могут довести стройку до конца из-за неверно выстроенного бизнеса, из-за ошибок в планировании и непродуманных бизнес-стратегий. И это еще одна причина, по которой в отрасли должны остаться только профессионалы», – резюмировал чиновник.
Именно поэтому власти хотят запретить перекидывать деньги с одной стройки на другую, в результате чего появляется кассовый разрыв. Особенно такая практика распространена, когда застройщик строит и продает несколько новостроек по схеме ЖСК. «Из-за этой ошибки многие застройщики и погорели», – замечает Любовь Цветкова, председатель правления Ассоциации инвесторов Москвы.
По ее словам, у каждой стройки должен быть свой бюджет, когда из двух проектов в одном дела идут хорошо, а другом возникают проблемы, при этом деньги успешного проекта уже использованы, то под ударом оказываются оба объекта. «Именно поэтому деньги должны быть использованы на строительство конкретного объекта», – подчеркивает эксперт.
С точки зрения Сергея Шашурина, генерального директора Gravion Group, необходимость в перекидывании денег возникает из-за дефицита средств по другому объекту, где ликвидности не хватает, как правило, из-за системных ошибок в области принятия решений со стороны девелопера. «Этот шаг ставит под удар перспективы строительства сразу несколько объектов и переносит риски на участников долевого строительства», – объясняет Шашурин.
С ним согласен Владимир Богданюк, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet, он считает, что ужесточение требований, касающихся целевого использования средств дольщиков, продиктовано печальным опытом компаний-пирамид, которые в попытках не снижать объемы своего строительства, использовали для вывода на рынок новых проектов денежные средства от уже строящихся. «В итоге эта пирамида в какой-то момент замыкается, поскольку вечно перекладывать деньги с проекта на проект невозможно», – подчеркивает Владимир.
3-комнатная квартира в ЖК «Sampo»
Ситуация может усугубиться тем, что, как замечает Рената Беляева, дольщики, которые оплатили свои будущие квартиры, могут оказаться в «ожидании своей очереди» с увеличенными сроками передачи объектов недвижимости, либо с получением жилых помещений более низкого качества, чем были заявлены застройщиком в договоре, что безусловно не допустимо.
Дольщик-банк-девелопер
Сейчас девелоперы возводят новое жилье или на собственные средства вместе с привлекаемыми по ДДУ, или на деньги дольщиков и банков (проектное финансирование). Банковские кредиты дорогие, а деньги дольщиков – бесплатные. Однако, несмотря на то, что банковская сфера сегодня переживает не лучшие времена, и лицензии отзываются чуть ли не ежедневно, власти хотят сделать банки регуляторами в строительной сфере. Смысл поправки в том, что деньги дольщика будут храниться в банке на эскроу-счете, доступ к ним застройщик получит лишь, когда достроит дом.
«Основное отличие такой схемы передачи денег, например, от аккредитива заключается в том, что эскроу-агент может проверить фактическое использование договорных обязательств путем обращения в соответствующие органы, т.е. надежность сделок с недвижимостью в таком случае, безусловно, повышается, – объясняет Мария Литинецкая. – При этом, ведение такого инструмента расчетов, как эскроу-счета, не должно значительным образом повлиять на стоимость недвижимости. Стоимость открытия эскроу-счета варьируется от банка к банку и сопоставима со стоимостью открытия аккредитива – от 2 до 10 тыс. рублей или % от суммы на счете».
Однако девелоперы негативно отнеслись к этому нововведению. Не имея возможности строить на бесплатные деньги дольщиков, им придется обращаться в банки, которым в свою очередь надо будет выплатить комиссию за использование кредита. Очевидно, что произойдет удорожание строительства жилья, оно ляжет на плечи покупателей квартир в новостройках. «В любых бизнес-цепочках в реальном секторе экономики, где появляется банк, обычно возрастает себестоимость бизнес-процесса на сумму маржи банка, – считает Василий Шарапов, юрист девелоперской компании «Сити-XXI век». – Рост цен зависит от расценок на услуги банков, а также на дополнительные операционные издержки, связанные с этим».
Также не все банки охотно кредитуют застройщиков, особенно если есть сомнения в их финансовой устойчивости, это может привести к исчезновению большого числа строительных компаний на рынке. «Переход только на банковскую систему финансирования жилищного строительства может уменьшить объем финансирования строительства в 3 раза», – отметили в компании «Баркли».
По мнению Любови Цветковой, когда застройщику удается договориться сотрудничать с банком, когда у них наработанные условия, ему выгодно и приятно работать с банком. «Но делать насильственной у нас в стране работу застройщика через банк нельзя, прежде всего потому что сами банки к этому не готовы. У нас грамотно финансировать стройку умеют только в лучшем случае один десяток банков, остальные просто не умеют. И таким образом под удар будет поставлена вся отрасль», – подчеркивает специалист.
Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп», добавляет, что оптимальной выглядит схема, предусматривающая заключение трехстороннего договора между застройщиком, банком и покупателем. Речь идет о привлечении средств потребителей под банковскую гарантию. «Но возникает вопрос – а хотят ли банкиры гарантировать выполнение застройщиками своих обязательств, и зачем им это может быть нужно?», – размышляет Дмитрий.
Сегодня участие банка в стройке расценивается потенциальным покупателем как положительный момент, ведь банк нацелен на получение прибыли, а значит, не будет кредитовать заведомо неликвидный и проблемный ЖК. Плюс ко всему – у застройщика в миг не закончатся деньги. «По разным оценкам, около 60% компаний столичного рынка аффилировано с крупными банковскими холдингами, – отмечает Эмиль Захаряев. – Некоторые проекты даже содержат их название в своих».
Однако, как подчеркивает управляющий директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина, на рынке все же сохраняется возможность неприменения эскроу-счетов и использования застройщиком как способа обеспечения исполнения своих обязательств по договору участия в долевом строительстве поручительства банка или страхования гражданской ответственности застройщиков.
214-ФЗ: проблемы и решения
За 10 лет существования институт долевого строительства жилья стал одним из самых распространенных способов приобретения жилья гражданами, отмечают в компании «Баркли». Жилищное строительство с привлечением средств дольщиков в России осуществляют 4 000 застройщиков, которые возводят одновременно более 12 000 многоквартирных домов, содержащих около 2 млн квартир, совокупной площадью более 100 млн квадратных метров. Например, в 2002 г. (214-ФЗ принят в конце 2004 года) объем ввода объектов жилья в РФ был на уровне 31,7 млн кв. м, в 2006 году уже 50,6 млн кв. м, и рекордным, даже по советским меркам стал 2014 год, когда было введено почти 85 млн кв. м жилья.
По мнению Сергея Шашурина, 214-ФЗ сыграл очень важную роль в упорядочивании рынка недвижимости, перехода к цивилизованным отношениям и созданию четких правил игр. «Но, как известно, – замечает эксперт, – изменения нужно вносить в любой даже идеально работающий механизм. Главное, чтобы они были разумными и своевременными». Владимир Богданюк добавляет, что сегодня 214-ФЗ только гарантирует возмещение ущерба дольщикам, но не защищает их на 100%, «в законе действительно есть пробелы, и реалии современной действительности постепенно обнажают его слабые стороны».
Василий Шарапов уточняет, что поправки в 214-ФЗ вносятся регулярно, с периодичностью примерно раз в год, существенные поправки были внесены в частности в 2013 году. С 01.01.2014 г. года застройщиков обязали страховать свою ответственность перед дольщиками, а в октябре прошлого года вступили в силу поправки, регулирующие порядок страхования ответственности застройщиков. Теперь страховать ДДУ имеют право лишь 18 страховых компаний (и ОВС), все они указаны на сайте ЦБ.
«Если власти действительно намерены остановить рецессию, нужно думать не только о безопасности долевых инвестиций (что тоже важный вопрос), но и об улучшении условий ведения строительного бизнеса, о его поддержке в кризисный период. Нужна либерализация юридического регулирования, а не ужесточение», – подчеркивает Шарапов.
«2016 год будет годом перемен», – сказал в интервью нашему порталу Александр Хрусталев, председатель совета директоров группы «НДВ». С этим сложно не согласиться, спустя 10 лет 214-ФЗ будет кардинально модернизирован. Как философски замечает Мария Литинецкая, рынок – живой организм, и время покажет, какой из предложенных законодательством способов обеспечения получит наибольшее распространение. А вот по мнению Владимира Богданюка, «потянуть» новые требования и условия для долевого строительства смогут далеко не все игроки рынка.
Дата публикации 22 января 2016
