Вопросы экологии все больше беспокоят покупателей квартир в новостройках, но пока еще стоимость жилья играет решающую роль. По этой причине новостройки возле ЛЭП, кладбищ и даже недалеко от свалок оказываются востребованными. Портал Novostroy-M.ru выяснил, как связаны экологическая обстановка и рынок новостроек.
Экология как определяющий фактор
По словам Андрея Колочинского, управляющего партнера ГК «ВекторСтройФинанс» (девелопер ЖК «Кварталы 21/19»), покупатели интересуются экологической обстановкой в районе, где расположен выбранный ими ЖК, однако преувеличивать их обеспокоенность этим вопросом не стоит. «Никто не приходит на просмотры со счетчиком Гейгера», – говорит Андрей и добавляет, что чистота воздуха, площадь озеленения, наличие вредных производств и прочие факторы, влияющие на состояние окружающей среды, изначально заложены в рыночную стоимость жилья.
«Каждый клиент, ориентируясь на возможный для себя бюджет, автоматически выбирает ту экологическую обстановку, которая, по сути, ему по карману»
Андрей Колочинский, ГК «ВекторСтройФинанс»
Многие эксперты утверждают, что наши соотечественники в силу своего менталитета при выборе жилья обращают мало внимания на экологический фактор. В большей степени они ориентируются на исторически сложившийся уровень престижности конкретной местности (область, город, район), близость к определенным объектам, транспортную доступность и т.д. Например, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов подчеркивает, что Москву, как густонаселенный город с насыщенным и крайне динамичным ритмом жизни, не назовешь экологически безупречным городом, поэтому потенциальные покупатели в большей степени ориентируются на уровень комфортности среды, а также наличие/отсутствие поблизости тех или иных неблагополучных объектов.
В Москве вопросы экологии особенно волнуют покупателей, когда новостройка возводится на месте каких-либо вредных производств. «Несколько лет назад, когда начиналось строительство одного из самых масштабных жилых комплексов в Хамовниках, клиенты часто интересовались циклом производства на этом месте, – говорит генеральный директор ORDO Realty Ольга Тараканова. – К счастью, люди успокаивались тем, что застройщик обязан был вывезти с территории бывшего завода 10 метров грунта и на этой глубине уже заливать фундаментную плиту».
В целом стоит отметить, что программа по застройке промзон жильем действует в Москве уже несколько лет, за это время девелоперы провели большую разъяснительную работу, и сейчас для покупателей часть вопросов, связанных с экологией, понятна.
Вообще самому девелоперу невыгодно приобретать чересчур загрязненную землю, да и потенциальные жильцы защищены существующим законодательством, которое не позволит застройщику построить дома на такой территории. Прежде чем начать строительство в бывшей промзоне, девелопер должен провести экологическую экспертизу, в которую входит измерение степени загрязненности грунта и воздуха, а также замер фоновых излучений.
ЖК «Новый Зеленоград»
Если говорить о подмосковном рынке, то Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development (девелопер ЖК «Новый Зеленоград»), поясняет, что покупатели, как правило, приезжают на объект уже будучи осведомленными о состоянии экологии. Поскольку в Московской области производства расположены не так плотно, как в Москве, клиенту достаточно убедиться лишь в том, что поблизости нет никаких заводов или фабрик. «Если локация достаточно зеленая, есть роща или лес, то этого хватит, чтобы клиент сделал вывод о благоприятной ситуации поблизости от выбранного ЖК», – говорит Евгения.
Хорошая экология является одной из главных причин, почему люди переезжают из Москвы в экологически чистое Подмосковье, отмечают в Urban Group. В компании наблюдают динамику увеличения значимости темы экологии у покупателей за последние два года на 10-15%. В ФСК «Лидер» тоже считают, что вопросом экологической безопасности при выборе нового жилья в последнее время задается все больше и больше покупателей. «За два последних года его уже можно включить в список пяти важнейших критериев, – поясняет директор по стратегическому маркетингу ФСК «Лидер» Павел Брызгалов. – Он идет после таких первостепенных факторов как цена, локация, качественные характеристики проекта и репутация застройщика».
«Уже в 10-15 км от МКАД концентрация вредных веществ падает сразу в сотни раз»
Владимир Яхонтов, «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость»
Экологическая ситуация в Подмосковье во многом является продолжением ситуации по районам Москвы – западные направления являются более благоприятными, а восточные – менее.
Что касается Новой Москвы, то, как рассказал Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки», за редким исключением данные территории отличаются благоприятной экологической обстановкой. «Не зря в годы советской власти здесь было построено множество оздоровительных детских лагерей, пансионатов и домов отдыха, – говорит Александр. – Самое главное преимущество Троицкого и Новомосковского административных округов – обилие зеленых зон».
Присоединенные территории покрыты лесами, многие из которых выделены в заказники и лесничества – Яковлевское, Старосельское, Малинское и т.д. Крупными водоемами и озерами Новая Москва «похвастаться» не может, но здесь расположены пруды, небольшие речки, в которых водится рыба. Также на благоприятную экологическую обстановку Новой Москвы оказывает влияние и то, что здесь практически нет крупных промышленных предприятий – в основном, на присоединенных территориях находятся научные центры и объекты сельскохозяйственного назначения. Только на северо-востоке, на границе с Южным Бутово, расположены машиностроительные предприятия, которые отрицательно сказываются на экологической ситуации.
Стоп-факторы
Отпугнуть покупателя может практически любое соседство жилого комплекса с нежелательным объектом – ЛЭП, ТЭЦ, свалкой или кладбищем. Однако свалки или ТЭЦ в непосредственной близости – большая редкость, так как по действующим нормативам они должны располагаться на удалении от жилых массивов.
«У каждого санитарно-технического сооружения, в том числе у свалок, полигонов, есть специальные санитарно-защитные зоны, которые устанавливаются согласно действующим СанПиНам, – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». – В пределах таких зон жилищное строительство запрещено». В настоящий момент установлены следующие нормы: для усовершенствованных свалок твердых и бытовых отходов санитарно-защитная зона составляет 1000 м, а для полигонов и участков компостирования ТБО – 500 м.
Полигоны есть, например, в Раменском, Балашихинском, Рузском, Дмитровском районах. При этом в некоторых случаях жилые дома построены практически на границе санитарно-защитной зоны (к примеру, в Химках, в районе полигона «Левобережный»), в других – на более значительном удалении. Novostroy-M.ru уже писал подробно о соседстве новостроек с полигонами ТБО.
ЖК «Люберецкий»
Иногда сами застройщики занимаются рекультивацией полигонов ТБО, чтобы повысить интерес к своему проекту, который соседствует с бывшей свалкой. В качестве примера Мария Литинецкая приводит жилой комплекс «Люберецкий», который находится в пешей доступности от законсервированной свалки. Однако в перспективе эта территория будет полностью очищена, на месте бывшей свалки разобьют парк с зоной для катания на лыжах, тюбингах и санках, а летом жители смогут поиграть в волейбол или устроить пикник. Таким образом, бывший полигон превратится в место отдыха горожан.
Чаще всего покупателей отпугивают оживленные магистрали и действующие грязные производства – это самые нежелательные и часто встречающиеся «соседи» новостроек в столице. Так, по данным «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», в Москве 80% загрязнений создаются автомобильными выхлопами. При этом, как отмечает Андрей Колочинский, оживленная магистраль смущает далеко не всех – есть определенная доля любителей городских пейзажей, которая хочет, чтобы окна квартиры выходили на красивый проспект.
По-настоящему вредных заводов и фабрик сегодня в черте столицы практически не осталось, а если они и есть, то спрятаны в глубине больших промзон и с жилой застройкой практически не соприкасаются. Кроме того, на их месте появляются новые высокотехнологичные предприятия, к которым жильцы относятся благосклонно. Аутсайдером является территория вблизи нефтеперерабатывающего завода в Капотне, причем к экологическим проблемам района добавляются и транспортные.
Площадки под жилую застройку рядом с ЛЭП, безусловно, есть и в Москве, и в Подмосковье, однако до этапа освоения и реализации они доходят крайне редко. Для перемещения или скрытия ЛЭП под землей нужны большие финансовые вливания и долгие согласования с властями и управляющими компаниями. «ЛЭП – одно из самых сложных обременений, и далеко не каждый застройщик готов брать на себя обязательства и затраты по их переносу», – говорит Павел Брызгалов. Опыт ФСК «Лидер» по переносу ЛЭП в рамках застройки UP-квартала «Сколковский» – первый в России, реализуемый за счет частных инвестиций. В перенос ЛЭП компания вложила 1,8 млрд рублей, что касается сроков, то работы по переносу заняли практически год.
Размер санитарной (или охранной) зоны, в которой строительство запрещено, зависит от величины напряжения ЛЭП. В нашей стране напряжение ЛЭП может быть равно 6, 10, 35, 110, 150, 220, 330, 500 и 750кВ. Радиус безопасного расстояния от ЛЭП варьируется от 10 до 40 метров. Данные нормативы действуют для ЛЭП, расположенных над землей. Перенос линий под землю уменьшает санитарную зону до одного метра.
Иногда линии электропередач все же проходят через участок, где девелопер возводит жилье. В этом случае прилегающие к ЛЭП территории застройщик старается отвести под строительство коммерческих объектов и технической инфраструктуры.
Еще один стоп-фактор при выборе жилья – соседство с кладбищем. Как отмечает Евгения Акимова, в нашей стране они не всегда ухожены и имеют неприглядный вид. Однако если кладбище небольшое и достаточно плотно засажено деревьями и кустарниками, покупатели сдержано реагируют на такое соседство. Из квартир верхних этажей такое кладбище покажется ничем не примечательной рощей.
«Несмотря на негативную, отпугивающую ауру слова «кладбище», по факту его близость не воспринимается покупателями жилья негативно. Уже с высоты 4-5 этажей оно выглядит как обычная зеленая зона, которая не дает ни шумовой, ни визуальной нагрузки»
Павел Брызгалов, ФСК «Лидер»
По словам руководителя департамента новостроек компании «НДВ-Недвижимость» Татьяны Подкидышевой, важно учитывать, в каком состоянии находится объект, и что он из себя представляет. Например, историческое и недействующее кладбище не рассматривается в качестве стоп-фактора, как и производство, от которого остались только склад и офисы.
Элемент маркетинга
Оной из «фишек» последнего времени стала установка на территории ЖК специальных контейнеров для батареек. Цель, которую преследует застройщик или управляющая компания, – забота об экологии, ведь, как известно, одна выброшенная в мусорное ведро батарейка загрязняет тяжелыми металлами 20 кв. м почвы.
Микрорайон «Новое Измайлово»
ФСК «Лидер» стала участником федеральной программы по эффективной утилизации потенциально опасных бытовых отходов, в рамках которой в UP-квартале «Западное Кунцево» и микрорайоне «Новое Измайлово» установлены экобоксы. Компания ОПИН, ГК «Мортон», ГК «Сибпромстрой» тоже присоединилась к Всероссийскому природоохранному социальному проекту «Экобокс». На территории района Новые Ватутинки нет пункта отдельного сбора мусора, однако жители могут пользовать пунктом в соседнем Троицке, и, как заверил Александр Зубец, если покупатели проявят желание, то компания готова организовать аналогичный пункт сбора мусора.
Всероссийский природоохранный социальный проект «Экобокс» предоставляет полный цикл безопасного сбора, временного хранения и последующей утилизации опасных бытовых отходов. Сотрудники регулярно изымают накопившиеся токсичные отходы и транспортируют их на специализированные заводы по утилизации и демеркуризации. При этом каждый раз специалисты заменяют емкости внутри самих экобоксов, а также производят замеры ртутных паров и при необходимости проводят демеркуризацию.
В пресс-службе проекта «Экобокс» рассказали, что благодаря установленным экобоксам на территории Московской области за 2016 год было правильно утилизировано более 6 млн 480 тыс. и 12 тонн батареек. Эти опасные бытовые отходы не попали на полигоны, а были утилизированы и демеркуризированы на специализированных предприятиях.
Между тем, большинство опрошенных Novostroy-M.ru девелоперов уверены, что все это по большей части маркетинговый ход, призванный привлечь внимание к проекту и, хоть и косвенно, но повысить продажи, а также сформировать положительный имидж компании. Однако не исключено, что в будущем интерес к этой теме может возрасти. «К сожалению, у наших соотечественников пока не сформировалась соответствующая культура раздельного сбора мусора, – говорит Андрей Колочинский. – Весьма распространены случаи, когда жители новых комплексов даже не знают, почему контейнеры помечены разными цветами и что обозначает каждый цвет. Поэтому они продолжают по старинке сбрасывать все в кучу без разбора».
Но не все так печально, есть и положительный опыт. Например, в новостройках Urban Group люди проявляют заинтересованность и принимают непосредственное участие в данных эко-инициативах. Так, в августе 2016 года в ЖК «Опалиха О2» жители сами попросили установить дополнительный экобокс. Сегодня в проектах компании функционируют 9 экобоксов, позволяющих безопасно утилизировать свыше 45 килограмм батареек и градусников, а также порядка 2,5 тысяч люминесцентных ламп ежемесячно.
Дата публикации 05 октября 2016
