Продуктовый или хозяйственный магазин в шаговой доступности – приятный бонус, который иногда получают покупатели квартир в новостройках Подмосковья. А наличие поблизости крупного торгового центра и вовсе может значительно повысить ликвидность жилой недвижимости.
Согласно исследованиям компании «БЕСТ-Новострой», торговый центр является первым требованием в рейтинге покупательских ожиданий. В ходе опроса, проведенного среди клиентов компании, 80% респондентов отметили, что считают наличие крупного торгового центра или хотя бы супермаркета на территории микрорайона жизненно необходимым.
«Первоначально спросом пользуются магазины стройматериалов (двери, шторы, кухни, мебель и прочее) и продуктовые магазины. Уже после заселения жители начинают пользоваться услугами салонов красоты, медицинских центров, детских развивающих центров, банков»
Елена Орлова, «НДВ-Недвижимость»
Как рассказал Владимир Богданюк, руководитель Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet, среди объектов торговли покупателей, в первую очередь, интересуют магазины, где можно купить товары первой необходимости, – это продовольственные и хозяйственные магазины, супермаркеты, аптеки, в меньшей мере интересуют магазины одежды и обуви, спортинвентаря, косметики, домашней утвари, стройматериалов и т.д. «Для покупателей важно иметь в шаговой доступности магазин, где можно купить продукты и какие-то хозяйственные вещи, а для покупки одежды, например, люди, как правило, планируют отдельный выезд в определенный магазин», - поясняет Владимир Богданюк.
На стадии разработки проекта жилого комплекса стоит учитывать, что наличие поблизости большого количества торговых объектов может восприниматься потенциальными покупателями квартир как негативный фактор. По словам директора по маркетингу компании «Бэсткон» Сергея Ковалева, избыточная торговая инфраструктура может обернуться нежелательными последствиями соседства: трафик, мелкий криминал, шум, поток посторонних людей, - все это будет давить на живущих по соседству с крупными ТЦ.
«Для жителей комплексов высокого ценового диапазона наличие рядом с домом крупного торгово-развлекательного центра – это головная боль, так как при этом сильно страдает приватность проживания. А это один из самых важных параметров в данном сегменте»
Анна Соколова, «Метриум Групп»
Галина Гараева, генеральный директор компании «Континент», считает, что для обеспечения нормального качества жизни в микрорайоне обязательно должны быть представлены торговые центры различного формата, а также помещения стрит-ритейл (в том числе, на первых этажах жилых зданий). «Нормативов как таковых нет, но обычно основные потребности в торговых помещениях удовлетворяются при показателе от 500 кв. м торговых помещений в торговых центрах на 1000 жителей. Площадей стрит-ритейл может быть меньше», - говорит Галина Гараева.
В целом, планирование нежилых помещений на первых этажах должно основываться на потребностях жителей и анализе уже существующей инфраструктуры. Например, компания «Континент» всегда проводит анализ с помощью экспертов, исследует три основные категории торговой недвижимости (торговые центры, стрит-ритейл на первых этажах и стрит-ритейл в отдельно стоящих помещениях), полученные данные сопоставляются с «нормой» на тысячу жителей и т.д.
«Наличие рядом нескольких сетевых супермаркетов позволяет не проектировать данный формат в составе жилого комплекса. В этом случае на первых коммерческих этажах целесообразно запланировать сервисные объекты (салоны красоты, аптека, ремонт обуви, ателье и др.) и магазины шаговой доступности (товары для дома, зоомагазин, булочная-кондитерская)», - говорит Александр Кржевова, руководитель отдела маркетинга и аналитики ГК «Пионер».
«В своих проектах мы всегда планируем размещение коммерческих помещений на первых этажах домов, особенно если речь идет о масштабных микрорайонах. Сегодня недостаточно строить просто жилье, необходимо создавать комфортную среду для проживания»
Дмитрий Пантелеймонов, ГК «Лидер Групп»
Один из самых развитых районов Подмосковья с наличием большого числа объектов торговой недвижимости является Красногорск. Здесь представлены не только традиционные для Подмосковья отдельные продуктовые магазины, но и крупные торговые центры (например, ТЦ «Солнечный рай», ТЦ «Красногорский», ТЦ «Стерлинг» и другие). А в районе станции метро Мякинино, которая расположена относительно недалеко от города, - крупнейшие торговые центы, которые пользуются популярностью не только у жителей близлежащий районов, но и у москвичей, – ТЦ «Твой Дом», ТЦ «Крокус Сити Молл», «Вегас Крокус Сити».
Большое количество объектов торговой недвижимости представлено в городе Химки (ТЦ «Мега Химки», ТЦ «Лига», ТЦ «Кантри Парк», ТЦ «Новые Химки» и другие), здесь также есть специализированные магазины - мебельный центр «Гранд», IKEA, OBI и др.
Благоустроенным городом, обеспеченный достаточным количеством магазинов и торговых центров, является город Видное (ТЦ «Курс», «Старая Прага», ТЦ «Солнечный» и другие).
Город Котельники буквально окружен со всех сторон торговыми центрами. Например, здесь расположен один из самых крупных ТК не только Московского региона, но и России – «Мега Белая Дача».
В Мытищах также имеются как крупные торгово-развлекательные комплексы, так и небольшие торговые центры районного и микрорайонного значения (до 10 000 кв. м). Например, здесь расположен ТЦ суперрегионального формата «Июнь» общей площадью 178 000 кв.м. Половину арендуемой площади комплекса занимают якорные операторы, среди которых: гипермаркеты «О`КЕЙ», Media Markt, «ДОМОВОЙ» и пр.
Серьезные проблемы с торговой инфраструктурой существуют в городе Пушкино - там практически отсутствуют качественные торговые помещения, а жители вынуждены совершать покупки в других городах Подмосковья и в Москве. Однако ситуация меняется. Генеральный директор компании «Домус финанс» Анна Чижова сообщила, что сейчас в городе ведется строительство сразу трех крупных жилых микрорайонов с существенной долей коммерческих помещений. Например, в «Новом Пушкино» первая очередь строительства предполагает 14,5 тыс. кв. м коммерческих помещений, а общая их площадь после завершения объекта составит 25,4 тыс. кв. м.
«В масштабных микрорайонах, которые вводятся в эксплуатацию очередями, в составе первой очереди обязательно присутствуют объекты стрит-ритейла в том или ином объеме. В Москве доля жилых первых этажей на первичном рынке составляет менее 5%, в Подмосковье – доходит до 20%»
Ирина Доброхотова, «БЕСТ-Новострой»
Разнообразие торговых центров в Котельниках будет доступно новоселам ЖК «Белые Росы». К тому же, на территории микрорайона построят и собственный торговый центр.
Также в комфортной доступности к центру шопинга «Мега Белая Дача» находится ЖК «Октябрь», расположенный в центральной части городского поселения Октябрьский, Люберецкого района. Кроме того, в 5 минутах езды от комплекса - оптовые рынки SELGROS Cash&Carry и METRO, а также первый в России Outlet Village Белая Дача – настоящий торговый мини-город с уютными улочками, площадями и фонтанами.
Помимо инфраструктуры города Одинцово к услугам жителей ЖК «Одинцовский Парк» – супермаркет и торгово-развлекательный центр. В Одинцовском районе есть немало проектов, которые предусматривают создание торговых объектов в составе ЖК. Так, на территории жилого комплекса «Высокие Жаворонки» появятся рестораны, продуктовые магазины, включая сетевой супермаркет, аптеки и отделения банков. Собственные торговые центры предусмотрены в таких жилых микрорайонах, как «Новое Бутово» (ТРЦ «Бутово Молл» займет площадь 143 тыс. кв. м), ЖК «Новые Островцы», «Новые Ватутинки. Центральный».
ЖК «Менделеев» в Химках расположен в непосредственной близости от ТРЦ «Мега Химки», благодаря чему к услугам будущих жителей дома широкий ассортимент товаров и услуг. Многие москвичи специально приезжают сюда в выходные, а у покупателей квартир в жилом комплексе есть возможность ежедневно ходить в «Мега Химки» пешком.
Полностью автономен с точки зрения торгово-развлекательной инфраструктуры и ЖК «Новый Зеленоград». Здесь предусмотрено строительство торгового центра, дома быта, кафе и ресторанов. При этом жителям микрорайона будет доступна вся торговая инфраструктура города Зеленограда, на границе с которым и расположен ЖК.
ЖК «Альфа Центавра» в г. Химки находится в самом центре города в районе с наиболее развитой инфраструктурой. В 10-15 минутах ходьбы от домов расположены крупнейшие торговые молы: «Ашан», OBI, «Мега», IKEA, «Леруа Марлен», «ГРАНД». Кроме того, торговая инфраструктура будет создана и на территории самого комплекса: в одной из очередей проекта предусмотрено строительство трех коммерческих зданий с помещениями для магазинов и объектов общепита.
В мкр. «Новокосино-2» рядом со станцией метро «Новокосино» в Подмосковье практически все помещения, расположенные на первых этажах, запроектированы изначально под размещение объектов торговой и социальной инфраструктуры. Ближе к вводу домов в эксплуатацию помещения предлагались в аренду, что способствовало быстрому открытию магазинов к моменту полного заселения домов жильцами. Представлены следующие объекты инфраструктуры: продуктовый магазин, аптека/оптика, отделение банка, мебельный магазин (корпусная мебель, кухни), салон красоты, детский развивающий центр и прочее.
Составной частью квартала «Краски жизни» (г. Видное, 5 мкр.) выступает торговый центр шаговой доступности «Ларец». Его площадь составит 6,6 тыс. кв. м. Два подземных этажа займет автостоянка для жителей. Это будет полностью замкнутый функциональный комплекс с продуктовым супермаркетом, различными магазинами, центрами услуг, зонами отдыха, кафе и торговыми площадями общего назначения. При этом уникальность проекта заключается в том, что жилая и торговая часть – представляющие собой, по сути, одно здание – разделены. Подъезды будут находиться внутри одного из жилых комплексов «Красок жизни», вход в торговый центр - с наружной стороны.
В ЖК «Бутово Парк» стилобатная часть домов, площадью около 6100 кв. м, была отведена под коммерческую инфраструктуру. Сейчас часть этих площадей занимает крупный супермаркет, а также несколько мелких строительных и хозяйственных магазинов.
В проектах ГК «МИЦ», находящихся на этапе строительства, предусмотрены значительные объемы коммерческих площадей. В 11 очереди ЖК «Коммунарка» - около 4 тыс. кв.м, в ЖК «Татьянин Парк» - 11 тыс. кв.м, в ЖК «Зеленые аллеи» - 3 тыс. кв.м.
«Как правило, крупные торговые объекты в комплексных жилых проектах являются самостоятельными подпроектами, с собственными целями, с конкретными причинами появления и логикой развития. Они нужны застройщику не только и не столько, чтобы удовлетворить покупателей квартир, сколько для общей синергии доходной части проекта»
Сергей Ковалев, «Бэсткон»
По словам Филиппа Третьякова, генерального директора Galaxy Realty, развитие торговой инфраструктуры в Подмосковье зависит, прежде всего, от существующего спроса. В первую очередь такие объекты будут появляться в наиболее перспективных районах, где сегодня активно ведется строительство новых жилых комплексов, станций метрополитена и скоростного трамвая, а также новых транспортных развязок.
Между тем, Анна Чижова считает, что мало кто строит ТРЦ на территории микрорайона. Только если общая жилая площадь объекта от 700 тыс. кв. м и выше и рядом уже есть жилые дома, то можно запланировать ТРЦ. В противном случае строительство торгового объекта может оказаться нерентабельным.
«Строя коммерческие помещения на территории комплекса, девелопер обеспечивает будущих жителей необходимой внутренней инфраструктурой. Не обязательно возводить большой торговый центр, однако предусмотреть площади, где будут предоставляться услуги розничным потребителям и вестись продажа товаров первой необходимости, рекомендуется»
Александр Энгель, ГК «МИЦ»
Дата публикации 30 октября 2014
