28 октября в Москве прошел IX Форум лидеров рынка недвижимости MREF-2015, организованный газетой «Ведомости». На мероприятии представители власти встретились с крупными компаниями-застройщиками Московского региона, чтобы обсудить ситуацию и в экономике, и в строительной отрасли.
Общий тон обсуждений был грустным, если не сказать – гнетущим. Помимо слова «кризис», которое очень часто звучало в дискуссиях, можно было услышать фразы: спад в экономике, сжатие предложения, снижение реальных доходов населения, ценовое дно достигнуто и т.д. Но откровенней всего ситуацию охарактеризовал Андрей Назаров, председатель совета директоров ГК «Гранель». Он сказал, что если попытаться вынести диагноз современному состоянию рынка новостроек Московского региона, то «мы при смерти, надо что-то с этим делать».
Часть I: Власть и бизнес
В целом диалог на сессии «Власть и бизнес» не клеился. Чиновники после подведения итогов этого и прошлого годов были решительно настроены в желании ужесточить 214-ФЗ. Об этом говорили и заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин, и заместитель председателя правительства Московской области Герман Елянюшкин, и министр строительства и ЖКХ Михаил Мень.
Их основная мысль была проста и понятна. Отменять долевое участие на рынке новостроек и 214-ФЗ не будут, но закон модернизируют и существенно ужесточат. Это уже реальная перспектива, т.к. сейчас, в кризис, меры позволят избежать новой волны обманутых дольщиков. «Около 10% застройщиков в Москве срывают сроки сдачи объектов», – отметил М. Хуснуллин. Герман Елянюшкин поддержал тему и добавил, что в Московской области на сегодняшний день 595 девелоперов, из них только 50-60 компаний работают квалифицированно, стабильно и понятно, все остальные «декларируюn одно, а строят как получится», начинают возведение жилых комплексов без разрешительной документации, потом появляются проблемы с дольщиками.
ЖК «Вершинино»
Итак, во-первых, власти намерены продумать систему страхования покупателей квартир в строящихся домах и реализовать ее так, как она сейчас работает на авторынке. Сейчас застройщик не имеет право регистрировать ДДУ, не имея договора со страховой компанией или банковской гарантии. Несмотря на то, что с 1 октября требования к страховым компаниям были повышены (теперь 1 млрд рублей собственных средств страховщик обязан иметь и 120 млн рублей должны быть у него в качестве уставного капитала) чиновники признали, что страхование на рынке новостроек – тема абсолютно «сырая» и недоработанная.
Как отметил Михаил Мень, оказалось, что только 19 страховых компаний соответствуют новым требованиям и ОВС (Общество взаимного страхования) – это очень мало, они не способны покрыть весь строительный рынок. Марат Хуснуллин добавил: «Безусловно надо страховать застройщиков. А компании готовы? Реально платить кто будет? А банки у нас насколько надежны? Ведь мы все понимаем, что не будет ипотеки – не будет долевого участия». Действительно на фоне ежедневного отзыва банковских лицензий вряд ли банковская гарантия может дать дольщику уверенность, что дом будет достроен.
Во-вторых, сейчас чиновники продумывают вопрос повышения уставного капитала для компаний-застройщиков, но параллельно рассматривается вопрос и относительно его увеличения в проекте, хотя, как отметил М. Мень, этот вариант может оказаться проблемным и добавил, что он не совсем понимает, как это администрировать. Марат Хуснуллин остановился и на апартаментах, и на договоре ЖСК, тема которого после печальной истории с компанией «СУ-155», сегодня тоже вызывает много вопросов (Novostroy-M.ru писал об этом).
Договор ЖСК власти также не собираются отменять, но совсем скоро он будет работать только на одном объекте. Проще говоря, когда у девелопера одновременно ведется строительство нескольких жилых комплексов, деньги с одной стройки по ЖСК нельзя будет перебросить на достройку другого комплекса (что сейчас является распространенной практикой). Так власти планируют отслеживать финансирование проектов и исключить возникновение финансовых пирамид, с помощью которых деньги пайщиков, перемещаясь от стройки на стройку, бесследно исчезают.
Что касается, апартаментов, то как отметил М. Хуснуллин, они были представлены застройщиками в свое время как альтернатива арендному жилью. Его чиновники хотели и хотят реализовать в столице для рабочих, которые временно приезжают работать в столицу. Однако под этим видом девелоперы стали возводить обычные жилые комплексы только без «социалки» и без норм инсоляции, продавать людям такую недвижимость чуть дешевле квартир, а «потом начались проблемы, которые придется решать нам», – подчеркнул чиновник. М. Хуснуллин и раньше негативно отзывался об апартаментах, и теперь понятно, почему: арендное жилье не получилось, получилось «недожилье» с проблемами.
Похожая ситуация и в отношении договора ЖСК. «Везде пишут и говорят, что ЖСК – это плохо, это опасно, это незащищенная форма продажи, но очень многие застройщики сами ее используют», – сказал М. Хуснуллин и добавил, что, в-третьих, власти будут бороться и с практикой открытия девелоперами под проект различных ООО, которых потом не найти и претензий не предъявить, особенно, если стройка проблемная. Отмечу, что в зале было несколько представителей компаний-застройщиков, которые очень часто создают отдельные юрлица под строительство своих жилых комплексов. Стройки все заканчивались благополучно, но, тем не менее, факт имеет место.
Выслушав представителей властей, бизнесмены погрустнели, осознав, что 214-ФЗ будут ужесточать, и это уже не призрачная перспектива, а абсолютно реальная. Девелоперы говорили мало, в основном о том, что власть должна их поддержать, что программа субсидированной (льготной) ипотеки был принята очень вовремя и оживила рынок строящегося жилья. «Кризис изменил покупательскую способность, спрос на квартиры в новостройках сильно упал, необходимо понизить процентную ставку по программе льготной ипотеки в 2 раза, это может подстегнуть спрос», – сказал Андрей Назаров.
«Кризис очистит рынок, ведь нужно строить не абы где и как, а исключительно выверенные проекты, потребителю нужен качественный продукт. Благодаря кризису сейчас с рынка уйдут все спекулянты, останутся только нормальные, добросовестные девелоперы», – сказал Владимир Воронин, президент ФСК «Лидер».
Позитивней всех был настроен только Леонид Казинец, председатель совета директоров компании «Баркли». «Экономика – это велосипед, который едет, пока педали крутят, – сказал бизнесмен. – Какой у меня прогноз? Неважно. Для покупателей сейчас любой прогноз хороший. Если у вас накопления в рублях – берите дешевую ипотеку и приобретайте квартиру в новостройке. Даже, если к Новому году рубль опять упадет, то у вас уже будет зафиксирована цена квадратного метра, вы выплатите ипотеку и въедете в свою квартиру. Если вы пессимист, ждите подорожания рубля, заработаете на курсе валют и опять же купите квартиру на уже подешевевшем рынке новостроек. Жить надо сегодня, а не строить прогнозы на 5-10 лет».
После того, как обе стороны рынка недвижимости выслушали друг друга, Марат Хуснуллин подвел итог: «Вы просите властей оказать вам помощь, но движение должно быть двусторонним: и со стороны властей, и со стороны бизнеса. Кризис поможет нам договориться». Чуть позже М. Мень добавил: «Пришло время пересмотреть ответственность перед дольщиками».
Часть II: Бизнес без власти
После небольшого перерыва представители девелоперских компаний и банкиры (без чиновников) собрались на сессии «Финансирование отрасли. Что важнее поддержать: спрос или предложение», чтобы обсудить, достигла ли экономика дна, и поможет ли снова оживить рынок строящегося жилья снижение процентной ставки по ипотеке.
ЖК «Крылатский»
То, что ипотека – один из главных драйверов на первичном рынке, никто не спорил, но Наталья Алымова, директор управления розничного кредитования «Сбербанка», была против корректировки процентной ставки. По ее мнению, это не решит ситуацию, а лишь временно усилит спрос, который потом снова упадет. Более того, Наталья отметила, что ипотечный кредит больше зависит не от ставки по кредиту, а от цены квадратного метра квартиры – именно на это люди больше обращают внимания, когда решают брать или нет ипотечный кредит.
«Риски по ипотеке растут, не сильно, про отрицательный тренд пока говорить рано, но симптомы есть, хотя показатель пока что находится на приемлемом уровне, не на катастрофическом», – сказала Н. Алымова и подчеркнула, что рано или поздно, но застройщикам придется слезать с этой ипотечной «иглы» и возвращаться в ипотеку по нормальной, рыночной ставке, это будет болезненно, но неизбежно.
Практически все девелоперы были едины во мнении, что ценовое дно достигнуто, цены на квартиры снижать уже некуда. «Еще плюс-минус 5%, но это уже предел», – сказал Ильшат Нигматуллин, президент ГК «Гранель», и добавил: «В этом году наша компания уже потеряла треть выручки». По его словам, единственный способ снизить себестоимость проекта – это отказаться от возведения социальной инфраструктуры, которая «съедает» 9-10 тысяч рублей от цены «квадрата» жилого комплекса. Отказаться от «социалки», можно лишь строя точечные объекты в обжитых районах, что тоже не всегда возможно. Возводить полноценные проекты без привлечения банковского финансирования невозможно, а кредиты для застройщиков сейчас очень дорогие: «14-15% годовых, если бы банки снизили ставку хотя бы 9-10%, тогда можно было бы кредитоваться, мы могли бы бороться за себестоимость», – уточнил Нигматуллин.
Одним из самых эмоциональных было выступление Артема Эйрамджанца, генерального директора направления «Москва» ГК «Пионер». «Из-за одной проблемной компании надо меня федеральный закон? Разве это хорошо? Какие могут быть инвестиции, если с 1 января предлагается отменить 214-ФЗ? Нам надо, чтобы нам не мешали работать, не делали такие шоковые ситуации. Страхование – тоже шок для застройщика. Еще два года назад мы и подумать не могли об этом», – сказал А. Эйрамджанц. По его словам, рынок и дальше будет сужаться, а цена на недвижимость будет следовать за стоимостью нефти. «Этот паттерн мы отыграли, я бы не утверждал, что мы сейчас на дне, но мы к нему близки».
В этот раз на MREF-2015 звучало больше вопросов, чем реальных предложений. Несмотря на то, что большинство компаний-застройщиков, принявших участие в работе форума, успешно пережили предыдущий кризис, сейчас мало кто из них смотрит в будущее с оптимизмом и понимает, какой сценарий поможет застройщикам в нынешней непростой экономической ситуации. Большинство настраиваются на сокращение продаж минимум на 10% в следующем году, из проголосовавших в зале 32% надеются на пролонгацию программы по льготной ипотеке и на то, что ставка будет снижена, что позволит повысить спрос на квартиры; 11% заинтересованы снижении нагрузки по «социалке» и 5% административных барьеров.
Но показательны результаты еще одного голосования: 15% застройщиков надеются продержаться на плаву в нынешних кризисных условиях еще полгода, 42% уверены, что протянут еще год и 43% проголосовали за вариант «если не поддержки от государства не будет, строительная компания обанкротится в ближайшее время».
Дата публикации 06 ноября 2015
