Жить в центре Москвы мечтают многие: в сердце столицы расположены основные достопримечательности и исторические памятники, театры, лучшие учебные заведения. Квартира в ЦАО – это престижно. Новострой-М выяснил, какие новостройки в центре города предлагаются покупателям, сколько стоит недвижимость и какие преимущества ждут тех, кто планирует купить здесь жилье.
Новостройки ЦАО
По мнению экспертов, сейчас в центре Москвы строят, в основном, элитные дома. Треть предложения составляют новостройки бизнес-класса.
Масс-маркет в ЦАО представлен в минимальном количестве, структуру предложения формируют новостройки класса элит и бизнес-класса. На долю элитных проектов приходится 67%, на долю проектов бизнес-класса приходится 31%, меньше всего новостроек комфорт-класса – всего 2% от общей структуры предложения проектов ЦАО, рассказывает руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость» Юлия Иванова.
Массового сегмента в ЦАО нет, считает генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина. В структуре предложения 30,8% приходится на бизнес-класс, и 69,2% - на элитный сегмент.
Что же касается дорого жилья, сегодня в ЦАО представлены элитные новостройки на любой вкус – от полностью реконструированных дореволюционных домов до современных жилых комплексов, комментирует Елена Лашко, руководитель департамента продаж элитной недвижимости, агентство эксклюзивной недвижимости «Усадьба». Сегодняшний рынок элитных новостроек предлагает покупателям выбрать для себя уникальные объекты, которые заслуженно пользуются спросом: апартаменты ROZA ROSSA и квартиры в клубном доме DEPRE от KR Properties, комплекс элитных особняков «Полянка/44» и жилой квартал «I’M на Садовом» от ПСН групп, Mon Cher и вышедший недавно на старт продаж «Кутузовский 12» от Capital Group и, конечно же, квартиры и апартаменты от компании VESPER.
По итогам 2017 года объем предложения в ЦАО – более 500 тыс. кв. м в предложении в более чем 108 проектах, комментирует Екатерина Тейн, вице-президент по розничным продажам Группы ПСН. Основной объем предложения в округе представлен новостройками премиум-класса – 46,9%. На втором месте по объему предложения проекты элитного сегмента – 28,8%. При этом 99% предложения элитных проектов в Москве расположено именно в ЦАО. Это небольшие проекты в сравнении с масштабом комфорт- и эконом-класса Москвы. В количестве лотов в предложении в премиум классе – более 2,2 тыс. лотов, в элитном сегменте – порядка 1,0 тыс. лотов.
Сегодня в ЦАО ведется реализация 4 940 лотов в 96 новостройках, из них – 2 500 квартир (45 новостроек) и 2 440 апартаментов (51 комплекс), рассказывает Илья Менжунов, управляющий директор «Метриум Премиум», участник партнерской сети CBRE. Причем в ЦАО представлены все сегменты. Единственный комплекс комфорт-класса –«Докучаев, 2», еще 17 проектов относятся к бизнес-классу, 26 – премиум-классу, 52 – элитному сегменту. По количеству лотов в реализации на массовый сегмент пришлось 0,9%, бизнес-класс – 28,7%, премиум-класс – 33,1%, элитный класс – 37,3%.
Проекты первичного рынка ЦАО
Источник: «Метриум Групп»
Сколько стоят новостройки в центре Москвы
Средневзвешенная стоимость квадратного метра в бизнес-классе составляет 292,8 тыс. рублей за кв. метр, в элитном сегменте 652,7 тыс. рублей за кв. метр, Наталья Шаталина.
По данным Юлии Ивановой, средняя цена реализации на первичном рынке в ЦАО в сегменте бизнес-класса составляет 345,5 тыс. рублей за кв. м, в сегменте элит - 752,6 тыс. рублей за кв.м, в сегменте комфорт-класса 176,4 тыс. рублей за кв. м.
Уровень средневзвешенной цены в ЦАО составляет 538,3 тыс. руб. за кв. м. Без учета элитного предложения средневзвешенная цена по округу составила 429,0 тыс. руб. за кв. м, комментирует Екатерина Тейн.
В целом, уровень цен в ЦАО варьируется от 167,0 тыс. руб. за кв. м до 2 420,0 тыс. руб. за кв. м. Средняя цена в проектах премиум-класса – 513,6 тыс. руб. за кв. м, в элитном сегменте - 852,7 тыс. руб. за кв. м.
Стоимость жилья на первичном рынке ЦАО
| Сегмент |
Средняя стоимость кв.м, руб |
Мin бюджет |
Средний бюджет |
Max бюджет |
| Комфорт |
187 003 |
6 700 000 |
9 404 000 |
12 600 000 |
| Бизнес |
246 579 |
4 999 840 |
9 348 870 |
122 189 000 |
| Премиум |
455 977 |
8 677 500 |
37 572 750 |
806 058 000 |
| Элитный |
774 704 |
19 593 000 |
152 051 340 |
2 886 051 000 |
Источник: «Метриум Групп»
Бюджет покупки на первичном рынке ЦАО варьируется от 6,7 млн рублей за «однушку» до 2,9 млрд рублей за квартиру площадью почти 600 «квадратов», рассказывает Илья Менжунов. В комфорт-классе за 6,7 млн рублей можно приобрести апартамент площадью 34,2 кв. м в комплексе «Докучаев, 2». В бизнес-классе самая доступная студия за 4,99 млн рублей площадью 14,8 кв. м представлена в комплексе апартаментов Kleinhouse. В сегменте премиум минимальный бюджет покупки начинается от 8,68 млн рублей за квартиру площадью 32,5 кв. м в ЖК CITY PARK. Наконец, порог входа в элитные проекты составляет 19,6 млн рублей за апартамент площадью 63 кв. м в МФК «IQ-квартал». В этом же сегменте представлен и самый дорогой лот стоимостью 2,89 млрд рублей за квартиру площадью 597 кв. м в комплексе «Малая Бронная, 15».
Инфраструктура ЦАО
Если говорить о центральных улицах Москвы – самом сердце города, то для данных направлений характерен консервативный подход к застройке, комментирует Юлия Иванова. Здесь отмечается дефицит участков, поэтому новые проекты зачастую появляются в результате реконструкции, при этом с учетом ограничений по высоте застройщик находится в определенных рамках. С учетом того, что такие проекты – «точечные», нет необходимости строить собственные детские сады и школы. Владельцы квартир ориентируются на окружающую инфраструктуру, при этом пространство на первых этажах отводится под сервисы и бутики.
Покупателей недвижимости в ЦАО привлекает давно сложившаяся инфраструктура района: престижные школы и детские сады, музыкальные образовательные учреждения, хорошо оснащенные поликлиники, современные салоны красоты и фитнесс-клубы, считает Елена Лашко. Кроме того, столичный центр – это многочисленные театры, музеи, галереи, роскошные рестораны и уютные кафе. Именно инфраструктура ЦАО для многих покупателей элитного жилья является центром притяжения и становится определяющим фактором при выборе недвижимости.
В Москве, как и во многих мировых столицах, исторически сложилось так, что все самые значимые объекты социальной инфраструктуры сосредоточены именно в центральных районах, считает Екатерина Тейн. Это ведущие образовательные учреждения – главные вузы и школы страны, крупные спортивные объекты: стадионы, бассейны и фитнес-клубы, все важнейшие бизнес-кластеры с отелями, гостиницами, бизнес-центрами и торговыми центрами также расположены в ЦАО. Здесь же расположены детские сады и поликлиники, включая частные. Особенно развит ресторанный сервис: известные рестораторы стремятся открывать новые заведения в центральных районах Москвы. На сегодняшний день центр сформирован таким образом, что здесь есть все для работы, развлечений и отдыха, например, бутики ведущих брендов, салоны красоты и спа-центры. При этом стоит отметить наличие парковых и зеленых зон в пределах ЦАО, что также играет роль при принятии решения о покупке недвижимости премиум- и элитного класса.
ЦАО – самый инфраструктурно разнообразный округ столицы, ведь именно в нем сосредоточена основная культурная и финансовая жизнь не только столицы, но и России, комментирует Илья Менжунов. Более того, ЦАО официально признан округом-музеем с огромным количеством архитектурных памятников. На территории ЦАО работают почти 70 станций метро. Одновременно в округе представлены сразу шесть вокзалов – Белорусский, Павелецкий, Ленинградский, Казанский, Ярославский, Курский. Жителей обслуживают более 150 медицинских учреждений разного профиля.
«Все неоспоримые преимущества способен перечеркнуть один мощный недостаток – трафик, о котором ходят уже легенды. Ежедневно в центр столицы съезжаются сотни тысяч автомобилей, которые парализуют движение на главных магистралях. Но самое проблематичное – это даже не проехать, а запарковаться. Да, с введением платной парковки в центре это стало легче сделать для гостей ЦАО, но интересы и права проживающих здесь людей и вынужденных также платить за парковку были нарушены. Из-за нехваток парковочных мест во дворе приходится оставлять машину на улице, в зоне платной парковки»
Илья Менжунов, управляющий директор «Метриум Премиум», участник партнерской сети CBRE
Кроме проблем с траффиком и «пробками» еще один спорный вопрос при выборе квартиры в центре – это экология.
Москва - это мегаполис. А центр мегаполиса сложно назвать привлекательным с точки зрения экологии из-за большого скопления автомобилей, считает Наталья Шаталина. Именно из-за экологического фактора, часть семей с детьми предпочитают переехать за МКАД (в Подмосковье или Новую Москву).
Традиционно ЦАО не считается лучшим с точки зрения экологии – это связано с недостатком зеленых зон и потоком машин Юлия Иванова. Однако в последнее время ситуация в этом плане улучшилась – усилия властей по расширению тротуаров, созданию пешеходных и арт-кластеров привели к тому, что проживать в ЦАО стало гораздо комфортнее.
Согласно исследованию компании EcoStandard Group, опубликованном на Новострой-М, самая неблагоприятная экологическая обстановка в Москве наблюдается в следующих районах
- ВАО: Косино-Ухтомский, Преображенское и Соколиная Гора
- ЗАО: Очаково-Матвеевское
- САО: Восточное Дегунино, Головинский, Дмитровский и Западное Дегунино
- ЮАО: Бирюлёво Западное, Даниловский, Нагатино-Садовники и Чертаново Центральное
- СВАО: Алтуфьевский, Бабушкинский, Бутырский, Северное Медведково.
Одновременно максимальное количество баллов получили районы:
- ВАО: районы Ивановское, Измайлово и Сокольники
- ЗАО: районы Крылатское и Проспект Вернадского
- ЮАО: район Орехово-Борисово Северное
- СЗАО: районы Митино, Северное Тушино, Строгино, Хорошёво-Мнёвники СЗАО
- СВАО: районы Марфино, Северный, Ярославский
- ЮЗАО: районы Обручевский, Северное Бутово, Тёплый Стан и Ясенево.
Таким образом, большая часть районов ЦАО не попали в список лучших или худших локаций с точки зрения экологии. Единственное исключение – это Хамовники, который оказался в числе наименее безопасных с точки зрения экологической обстановки. Стоит учесть, что при составлении экологического рейтинга компания EcoStandard Group ориентировалась на следующие критерии: площадь озеленения, количество потенциально-опасных предприятий, наличие крупных магистралей, качества воздуха и почвы.
Однако даже без подробного анализа ясно, что ЦАО – не самый «зеленый» округ, стоит лишь взглянуть на карту города Илья Менжунов. Парки и другие рекреационные зоны занимают всего 19% от площади округа (1316 га из 6619 га). Хотя, к примеру, в Мещанском районе ситуация не так критична – на территории располагаются два сада: Екатерининский и Ботанический, а также Фестивальный парк. Кроме того, свою лепту вносит и загазованность воздуха. За счет высокого автотрафика в воздухе фиксируется наличие двуокиси азота, кадмия, цинка, окиси азота, что повышает риск легочных заболеваний. Поэтому ЦАО – однозначно не лучший район с точки зрения экологической обстановки.
Подходит ли центр Москвы для семей с детьми
Центр вполне подходит для проживания семей с детьми, вопрос в большей степени заключается в приоритетах покупки, считает Юлия Иванова. С точки зрения детского досуга и образовательных целей ЦАО является идеальным для проживания. Однако многие считают, что детям лучше больше времени проводить на природе, поэтому приобретается дом за чертой города, а за квартирой в центре закрепляется «деловой» функционал.
Как показывает практика, очень часто семьи с детьми сегодня предпочитают покупать жилье в Новой Москве или в Подмосковье, комментирует Наталья Шаталина. В данных локациях много интересных предложений, когда, например, жилой комплекс располагается рядом с лесом, рекой или каскадом прудов. В практике компании были случаи, когда покупатели продавали свою квартиру в Москве, чтобы приобрести жилье в проекте «Эко Видное 2.0» в Московской области. Основными факторами, которые повлияли на выбор стали: лес, окружающий жилой микрорайон, собственная набережная и хорошая экология. Аналогичные покупки совершали и в мультиформатном жилом комплексе «Пятницкие кварталы», где можно купить как квартиру, так и таунхаус. Сам комплекс огибает дубовые лес, а на территории разбито много парков.
Все зависит от того, что каждый человек вкладывает в это понятие, комментирует Елена Лашко. Люди, которые сами выросли в центре, и не могут себе представить и мысли о переезде, считают, что центр столицы – это замечательное место для проживания именно семей с детьми. Бульвары, скверы и парки прекрасно подходят для прогулок, детские сады и школы, в которых всегда есть места для жителей района – также весомый аргумент в пользу выбора недвижимости в центре столицы. Хотя, следует признать, что все зависит от конкретной локации объекта. Если в качестве примера взять Тверскую улицу, то она сама по себе достаточно специфична с точки зрения покупательского спроса, так как окна многих домов выходят на шумные улицы. Ей присущ очень динамичный людской и машинный трафики, большое количество различных учреждений, магазинов и ресторанов. А вот тихие переулки и улочки в районе Арбата, Патриарших прудов или Золотой Мили на Остоженке, всегда востребованы у покупателей жилья, и семьи живут там вполне комфортно.
«Люди, которые отдают предпочтение жизни за городом, безусловно, могут считать, что центр – не подходящее место для проживания семей с детьми. Поэтому это вопрос личных пристрастий, и в каждом конкретном случае будет иметь свой ответ»
Елена Лашко, руководитель департамента продаж элитной недвижимости, агентство эксклюзивной недвижимости «Усадьба»
Как и в других сегментах, основными покупателями элитной недвижимости являются семейные клиенты, часто с детьми, комментирует Илья Менжунов. В ЦАО расположены три лучшие школы Москвы – лицей НИУ ВШЭ, лицей № 1535, и средняя общеобразовательная школа 179. Кроме того, в округе 250 дошкольных заведений – как частных, так и детских садов. Всего в ЦАО насчитывается около 150 школ. Но, с другой стороны, неблагоприятная экологическая обстановка, отсутствие парков, высокая загазованность воздуха и не самая благоприятная криминогенная обстановка ставят под сомнение качество жизни с маленькими детьми. Поэтому в ЦАО есть как свои плюсы, так и минусы, каждый родитель сам решает, что для него важнее.
Дать общую оценку ЦАО довольно сложно. Он состоит из 10 районов, каждый из которых обладает особой атмосферой, определяемой такими факторами как качество жилого фонда, история района, наличие парков, достопримечательностей, считает Илья Менжунов. ЦАО является престижным с точки зрения рынка недвижимости, однако некоторые его территории (например, территории за Садовым кольцом в таких районах как Басманный, Красносельский, Таганский) все-таки уступают по комфортности проживания отдельным районам, например, в ЗАО и ЮЗАО. Ради справедливости стоит отметить, что ЦАО – исторический, политический и деловой центр, который был и остается самым престижным во всей столице. В этом плане он однозначно вне конкуренции.
Дата публикации 09 февраля 2018
