Шел 2014 год, деньги стремительно превращались в фантики. Инфляция, кризис, санкции – полный комплект. Передо мной стояла задача – грамотно инвестировать ту небольшую сумму денег, которую удалось скопить силами семьи. К тому времени я уже несколько лет писала о рынке долевого строительства и имела неплохую теоретическую базу. Видимо, пришло время применить ее в реальной жизни. Что я и сделала.
Скажу сразу: в этом тексте речь пойдет не об инвестировании с целью получения прибыли, тогда было важно просто сохранить деньги, пока они окончательно не обесценились. Сегодня, в 2017 году, ситуация немного изменилась, и для инвесторов у нас есть рейтинг прибыльных новостроек , купив квартиру или апартамент в которых, можно даже немного подзаработать.
Но вернемся в 2014 год. Во-первых, я точно знала, в какой ценовой вилке искать новостройки (другими словами, на элитное жилье я не засматривалась), во-вторых, я была привязана к локации, поэтому переезжать на другой конец города не входило в мои планы.
Для полноты картины скажу, что с самого начала я смотрела в сторону вторичной недвижимости, т.к. доверять новостройкам на котлованах в кризис – не мой конек. Но ни один из имевшихся тогда вариантов на рынке меня не устроил. Или квартира требовала серьезного ремонта (да и сами дома видали лучшие годы), или собственник, купивший это жилье в сытые углеводородные годы, не понимал, что реальность давно изменилась, и не соглашался на дисконт. Диалоги у нас были феерические:
Я: Но эта квартира не стоит столько, сколько вы за нее хотите. По крайней мере, сегодня.
Собственник: Стоит! Стоит! Вы только оцените эти изящные розовые обои!
Я: Я ценю, но проблема в том, что ими оклеена вся квартира (кровавые мальчики прыгают в глазах).
Собственник: Вот именно! «Заезжай и живи!»
Я: Эммм….(подсчитываю в уме, во сколько обойдется смена обоев, потом смотрю на полы, потом на потолки, потом ухожу).
И вот, в один прекрасный день, когда я возвращалась примерно с такого просмотра, путь мой проходил мимо стройки. Я увидела возведение небольшого кирпичного дома (как потом выяснилось, на 200 квартир). Дом тогда был на этапе 3-го этажа.
Шаг 1: необходимый минимум
Сайт новостройки и застройщика производил приятное впечатление уже тем, что там присутствовала разрешительная документация. Без просмотра проектной декларации и разрешения на строительства я бы ни в какой офис продаж потом не поехала. И вам не советую. Если у застройщика на сайте нет такого необходимого минимума, то не теряйте времени.
Однако на сайте «моего» дома все это присутствовало, был и небольшой список уже построенных застройщиком новостроек. Порадовало, что все они были сданы в срок. Дальше я не поленилась и скопировала номер кадастрового участка, на котором строился дом, и вбила его на сайте Росреестра, чтобы проверить статус земли. Оказалось, что застройщик на самом деле имеет право строить на этой территории многоэтажный дом.
Понимаете, к чему я веду? Если бы Росреестр написал мне, что земля предназначена для малоэтажного строительства или для возведения коммерческой, а не жилой недвижимости – это был бы звоночек. Да чего там, звоночище это был бы.
Зачастую на сайтах пишут: «Финансовый партнер проекта банк такой-то». Не пугайтесь этой строчки, это хорошо, т.к. если банк дал денег застройщику на возведение ЖК, значит, банк считает проект прибыльным и планирует заработать на нем вместе с застройщиком.
На форумах даже есть присказка «если уж Сбербанк зашел сюда…то ЖК точно будет достроен». Также это означает, что если спрос упадет, и квартиры раскупать будут плохо, банк все равно даст денег на завершение проекта, и он не превратится в долгострой (кредитная организация не заинтересована в этом сама).
Шаг 2: предъявите документы
Проектная декларация и разрешение на строительство, выложенные на сайте, – это, конечно, хорошо. Но еще лучше увидеть все это своими глазами, сверить сроки предполагаемого ввода в эксплуатацию на сайте и на бумаге. А еще получить у застройщика образец ДДУ и внимательно его прочитать дома или даже показать в сети юристам, которые бесплатно консультируют на многих порталах (вот хотя бы на нашем).
А еще когда-то юрист девелоперской компании «Сити-XXI век» Василий Шарапов подробно нам перечислил, что покупателю должны показать в офисе у застройщика. Вот именно это все я и попросила мне предъявить:
- разрешение на строительство (внимательно смотрим на срок его окончания и соотносим со сроком ввода в эксплуатацию ЖК);
- проектная документация в части приобретаемого объекта;
- документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок (в аренде или в собственности. Лучше пусть будет в аренде – арендованные участки надзорные органы тщательнее проверяют, а вот если земля в собственности у застройщика – он может не торопиться и строить на ней годами).
(после этого менеджер по продажам внимательно взглянул на меня и спросил: «Вы случайно не в недвижимости работаете?»)
Не лишним будет также взглянуть на:
- учредительные документы застройщика (если ООО создано под проект и зарегистрировано на Кипре или в каком-то другом оффшоре – это плохо);
- свидетельство о государственной регистрации застройщика;
- свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
- бухгалтерский баланс и отчет о прибылях и убытках (дебет и кредит иными словами – сколько должен подрядчикам застройщик, а сколько ему. И если кредит большой, а дебет маленький – это не очень хорошо);
- аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности (даже если вы ничего не поймете в этой бумаге, просмотрите ее внимательно, а представитель застройщика пусть понервничает).
Если вам отказывают показать разрешение на строительство или документы на землю – можно смело уходить из офиса продаж. Если документы из первого блока в офисе есть, их показывают, а кое-чего из второго блока нет – попросите выслать на имейл. Знайте, что если девелопер специально создал некое ООО (застройщика) под строительство дома и никак с ним юридически не аффилирован (учредители застройщика зарегистрированы на Кипре, например), то при проблемах девелопер такого застройщика обанкротит, а вы останетесь и без денег, и без квартиры.
Почему? Потому что юридически девелопер перед вами отвечать не будет, только обанкротившийся застройщик, чьи следы затеряются в оффшорной зоне (ДДУ всегда заключается с застройщиком, а не с крупным девелопром, который фигурирует в рекламных буклетах и собирает с дольщиков деньги).
Шаг 3: читаем ДДУ
Внимательно читаем ДДУ дома всей семьей вслух и несколько раз. Если у вас есть знакомый юрист – попросите его посмотреть ДДУ. Если там сказано, что в случае увеличения фактической площади квартиры после обмеров БТИ вам нужно доплатить за лишние квадратные метры в течение недели – готовьте деньги заранее. Вы не поверите, но квартиры в монолитных домах могут вырасти или сжаться на 2-5 кв. метров. Умножьте цену одного «квадрата» на 5 и начинайте копить. Моя квартира, к слову, выросла на 2 кв. метра.
Хотя есть еще вариант: при следующем посещении офиса застройщика, попросите переписать в ДДУ этот пункт. Знайте – дольщик вправе торговаться с застройщиком, вправе получить (и прописать в договоре) более выгодные для себя условия.
В ДДУ должно быть перечислено, в каком виде вы получите квартиру: с какой дверью, с какими счетчиками, со стяжкой или без, с оштукатуренными стенами или с трассировкой стен в виде пары кирпичей на полу и даже с подоконниками или нет.
Помните, дьявол - в деталях, а сегодня дольщик не имеет права (при надлежащем исполнении договора застройщиком) в одностороннем порядке разорвать ДДУ, как было возможно до 1 января 2017 года.
Надеюсь, о том, что покупать квартиры в новостройках по предварительному договору или по договору ЖСК нельзя ни в коем случае, сегодня уже не надо объяснять. Ни ПДКП, ни ЖСК не регистрируются в Росреестре, а значит, не защищают от двойных продаж. Только ДДУ, только 214-ФЗ! Хотя и он, к сожалению, не защищает покупателя от недо- и долгостроя на 100% сегодня. Однако власти постоянно модернизируют закон, что, надеюсь, снизит количество обманутых дольщиков.
Шаг 4: вечером деньги – утром квартира
Итак, ДДУ прочитан, документы на застройщика, на землю и на проект проверены. Вам все понятно, вы готовы стать дольщиком и поставить свою подпись под договором. Со мной именно так и было. Я подписала ДДУ в день своего рождения, сделав себе подарок в виде квартиры. Правда, тогда этаж с моей квартирой еще не начинали строить, поэтому фактически я подарила себе воздух площадью 70 кв. метров.
Совет: перед подписанием ДДУ попросите менеджера по пунктам объяснить вам порядок оплаты квартиры. Как я уже говорила, дьявол кроется в деталях, поэтому застройщики в ДДУ пишут, что оплатить жилье дольщик должен в течение 3-5 дней после возвращения договора из Росреестра (с регистрации), а устно в офисе просят внести предоплату или первый взнос ДО регистрации договора. Знайте – это прямое нарушение 214-ФЗ. Если вас просят нарушить закон, вы вправе обратиться в прокуратуру и пожаловаться на застройщика.
Мне повезло, мы сперва с представителем застройщика поехали в Росреестр и зарегистрировали договор. Застройщик не взял с меня ни копейки за эту услугу, хотя очень многие компании выставляют дольщикам счет от 30 тысяч рублей и выше по договору бронирования, куда включают все оформительские услуги: подбор квартиры, бронь, регистрацию ДДУ, ипотечное сопровождение и т.д. После того, как застройщик получил мой зарегистрированный ДДУ (а я свою копию), я внесла первый взнос (я покупала квартиру в рассрочку) и получила кассовый чек.
Чеки могут выгореть со временем, поэтому я попросила справку о внесенной сумме, подписанную генеральным директором строительной компании. Однако сегодня большинство расчетов между покупателями и застройщиками происходит с помощью банковского аккредитива (открытие которого обойдется дольщику в 2-2,5 тысячи рублей). И это хорошо. Банк всегда подтвердит транзакцию, не надо ксерокопировать чеки или просить дополнительные справки.
Шаг 5: ждем и верим
А дальше наступили долгие тягостные дни. Поскольку я жила в остановке от стройки своего нового дома, то чуть ли не ежедневно после работы ходила и наблюдала за возведением дома. Мало чему в этой в жизни я радовалась так, как каждому новому этажу!
Высокий строительный забор и гавкающая собака не давали возможности проникнуть на стройку и прильнуть к дому! Я понимаю, вам все это кажется смешным, мне сейчас тоже все те чувства уже кажутся смешными. Но тогда, когда ты отдал почти 4 миллиона рублей и еще копишь на последний взнос – поверьте, не до смеха.
Один раз зимой прораб вышел на лай собаки и увидел меня. Видимо, что-то было в моем лице такое, что его тронуло, и он пустил меня на стройку. Включив в телефоне фонарь, я пробралась в свой подъезд, поднялась на свой этаж и зашла в свою квартиру (дом тогда уже был подведен почти под крышу). Вообще, с прорабом я настоятельно советую подружиться. Это «серый кардинал» стройки. Мне он стал фактически как брат родной (я потом еще несколько раз пробиралась на стройку).
Кругом темнота, строительный мусор, окна еще не были вставлены, завывал ветер, а я стояла посреди своих 70 «квадратов» и мысленно расставляла мебель. Видимо, долго я так простояла там, потому что прораб пришел за мной и прозрачно намекнул, что пора бы мне очистить помещение.
Все закончилось хорошо: мой дом сдали на один квартал раньше, чем было прописано в ДДУ. Квартиру я приняла со второго раза (была небольшая проблема с одной из батарей), практически сразу оформила право собственности (самостоятельно). Мораль этой истории проста: покупать квартиры в новостройках можно и нужно, но, делать это нужно с холодной и ясной головой.
Сегодня рынок новостроек Москвы стал очень доступен для покупателя, купить квартиру в Москве в границах МКАД можно за 3-3,5 млн рублей, и люди зачастую гонятся за низкой ценой, не обращая внимание на документацию, не читая внимательно ДДУ. Это неправильно.
Помните, любой бизнес (а инвестирование в строительство – это бизнес, вы становитесь не только дольщиком, но и соинвестором) – это риск. Поэтому подходите к выбору квартиры внимательно и взвешенно, тщательно все изучите, оцените свои финансовые силы, если вы покупаете квартиру в ипотеку, перед тем как ставить подпись под договором – инвестиции не терпят суеты.
Ирина Кис, главный редактор Novostroy-M.ru
Дата публикации 15 марта 2017
