Жизнь за городом в классическом ее представлении ассоциируется с малоэтажной застройкой, хорошей экологией и удаленностью от суетливого мегаполиса. Все это есть в Истринском районе Подмосковья. Портал Novostroy-M.ru изучил первичный рынок в данной локации и выяснил, к чему надо быть готовым тем, кто намеревается купить здесь квартиру.

Экология

Одно из несомненных преимуществ Истринского района является благоприятная экология. Она привлекает девелоперов, которые хотят создать здесь образцовые загородные жилые комплексы – в окружении леса, на берегу реки и т.д.

«Положительно на экологию района влияют близкое расположение обширного лесного массива, а также рек Истра и Малая Истра и Истринского водохранилища»

Наталья Шаталина, «МИЭЛЬ-Новостройки»

Истринский район входит в пятерку самых чистых районов Московской области. Помимо удачного расположения на северо-западе региона, он может похвастаться отсутствием промышленных предприятий: под производство здесь отведено не более 5% земель, кроме того, леса покрывают порядка 54% общей площади района.

Производственный сектор, безусловно, имеется, однако в основном представлен сборочными производствами престижных зарубежных марок, а также пищевой промышленностью, например, здесь функционирует мясокомбинат «Велком».

Лишь крупные трассы загрязняют воздух – Новорижское и Волоколамское шоссе, Малое и Большое московские кольца. При этом после 2018 года планируется начать строительство пятого пускового комплекса Центральной кольцевой автомобильной дороги, который пройдет от Новорижского до Волоколамского шоссе. Некоторые экологи утверждают, что вырубка леса под строительство новой широкополосной дороги приведет к масштабному нарушению экосистемы не только Истринского района, но и всего Московского региона.

Социальная инфраструктура

«С точки зрения обеспеченности объектами социальной инфраструктуры и досуга Истринский район можно назвать благополучным»

Ирина Доброхотова, «БЕСТ-Новострой»

Социальные объекты сосредоточены в наиболее крупных городах района, таких как Истра, Дедовск, а также в поселке городского типа Снегири. По данным администрации, в Истринском районе находится 4 муниципальных спортивных учреждения, 2 спортивные школы, 25 муниципальных общеобразовательных учреждений, 1317 предприятий объектов торговли, 155 кафе.

Имеются и объекты культуры – Историко-архитектурный и художественный музей «Новый Иерусалим», Ленино-Снегиревский военно-исторический музей, есть даже свой драматический театр. Основной же достопримечательностью города Истра по праву является Ново-Иерусалимский мужской монастырь, который посещают множество прихожан и туристов. Поскольку Истринский район исторически развивался как курортный, то здесь сосредоточено много баз отдыха и пансионатов, есть гольф-клубы и даже горнолыжный склон.

Высокий уровень обеспечения социально-бытовыми объектами во многом обусловлен низкой плотностью застройки. Однако, как отмечает коммерческий директор «Группы ЛСР» Юрий Ильин, все же существует некоторый дефицит школ и детских садов. «Социальная инфраструктура сосредоточена в основном в крупных поселках, которых на территории района не так много, и между ними достаточно большие расстояния. А новые проекты строятся в основном либо с минимальным набором инфраструктуры, либо вообще без нее», – поясняет Юрий.

Между тем, сегодня точечная застройка присутствует только в городе Истра, что, к слову, не отражается негативно на комфорте проживания. Например, ЖК «Роза Ветров» не имеет детского сада или школы, но при этом расположен в пешей доступности от действующих городских соцобъектов. «Точечная застройка возможна только внутри границ города либо в рамках реконструкции квартала», – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп».

На таком удалении от Москвы все же целесообразна комплексная застройка, включающая не только возведение жилых домов, но и строительство объектов социального, торгового и спортивного назначения.

«Застройщики предпочитают возводить жилые комплексы в Московской области вместе с объектами инфраструктуры, чтобы увеличить привлекательность проектов. Кроме того, инфраструктура поселков не всегда оказывается достаточной для жильцов новых домов»

Екатерина Артемова, «Азбука Жилья»

Транспортная доступность

От южных границ района до МКАД около 15 км, а город Истра удален от кольцевой автодороги почти на 40 км, однако эксперты оценивают транспортную доступность района как неплохую.

Во-первых, добраться до Москвы можно на личном автомобиле по Новорижскому или Волоколамскому шоссе. Волоколамка обычно сильно загружена, реконструкция ведется только в пределах МКАД, а вот по Новой Риге можно в кратчайшие сроки добраться до МКАД, а далее по Звенигородскому шоссе до ТТК за 15 минут при средней загруженности дорог. «В настоящий момент ведется активная реконструкция Новорижского шоссе вблизи г. Истра, а также запланировано строительство объездной дороги и ТПУ в самом городе, что в перспективе улучшит транспортную доступность и района, и города», – рассказал Денис Бобков, руководитель Аналитического центра девелоперской компании ОПИН. Автомобилисты также могут воспользоваться скоростной многополосной трассой М-9 («Балтия»).

Во-вторых, из Истры ходят маршрутки до станций метро «Дмитровская», «Тушинская», «Войковская». Время в пути колеблется от 50 минут до 1,5 часов в зависимости от загруженности дорог.

В-третьих, с Москвой район связывает железная дорога Рижского направления: пусть Истры до Рижского вокзала займет около 1 часа 20 минут.

Рынок новостроек

По данным компании «Азбука Жилья», по состоянию на апрель 2016 года, на стадии активного строительства в Истринском районе находится 80 корпусов или 9 жилых комплексов. Истринский район на втором месте среди муниципальных образований Московской области по количеству корпусов, уступая лишь Ленинскому району (86 корпусов). При этом стоит учесть, что не во всех объектах выведен весь объем в продажу, то есть резервы у застройщиков еще есть. 

В основном в Истринском районе возводятся малоэтажные жилые комплексы эконом- и комфорт-класса («Малая Истра», «Восточный», «Нахабино Ясное», SAMPO, «Павловский квартал», «Истринское подворье», «Метелица»), за исключением двух многоэтажных проектов («Новые Снегири», «Роза Ветров») и малоэтажного комплекса апартаментов, входящих в состав элитного поселка Park Avenue.

Средневзвешенная цена квадратного метра в массовом сегменте, по подсчетам «Метриум Групп», составляет порядка 70 000 рублей. Минимальный бюджет покупки зафиксирован в ЖК «Малая Истра» – 1,6 млн рублей за студию площадью 32 кв. м. Стоимость самой дорогой квартиры установлена в ЖК бизнес-класса «Сказка» –  9,4 млн рублей за 118 кв. м, а стоимость квадратного метра здесь варьируется от 80 до 90 тыс. рублей.

В «НДВ-Недвижимость» сообщили, что средняя стоимость 1 кв. м в проектах эконом-класса составляет 62 590 руб., в проектах класса «комфорт» – 61 040 руб. «Небольшая разница в цене связана с тем, что проекты класса «эконом» будут введены в эксплуатацию уже в 2016 году, в то время как проекты класса «комфорт» пройдут государственную комиссию немного позже», – поясняет заместитель генерального директора по аналитике и консалтингу «НДВ-Недвижимость» Елизавета Гудзь.

Среди наиболее интересных проектов стоит выделить «Нахабино Ясное», который возводит «Группа ЛСР» в 17 км от МКАД по Волоколамскому шоссе. На 29,4 га запланировано возведение 41 малоэтажного дома с 20 различными вариантами планировок квартир. Девелопер уже построил детский сад и также планирует строительство школы. Минимальная стоимость начинается от 2,7 млн рублей за 39,9 кв. м.

Проект клубного типа «Павловский квартал» (панорама 360) от компании ОПИН расположен в 14 км от МКАД по Новорижскому шоссе. Комплекс из 29 жилых зданий появится на территории в 17 га. Жители проекта обеспечены всей необходимой инфраструктурой благодаря находящемуся рядом торгово-развлекательному комплексу «Павловское Подворье». Здесь работают продуктовый супермаркет, рестораны и кафе, салоны красоты, спортивный центр, магазины одежды и обуви и многое другое. Минимальный бюджет покупки составляет 2,5 млн рублей за 38 кв. м.

Проект «Сказка» (панорама 360) расположен на берегу реки Истра, в 14 км от МКАД по Новорижскому шоссе. На территории в 17 га планируется построить 35 домов переменной этажности, где на выбор предложены квартиры как свободной планировки площадью от 40 до 150 кв. м, так и двухуровневые, с отдельным входом. Что касается инфраструктуры, то в шаговой доступности расположены детские сады, школы, рестораны, кафе и магазины. Кроме того, на территории жилого комплекса для детей предусмотрен центр творческого развития и миниферма. Для взрослых будет построен оздоровительный центр, спортивные площадки. Минимальная стоимость покупки составляет 3,6 млн рублей.

В числе самых масштабных строящихся проектов данной локации можно отметить жилой комплекс «Новые Снегири», который реализуется рядом с поселками Рождествено и Снегири. Проект включает 19 монолитно-кирпичных домов 5-7-9 и 12 этажей и таунхаусы и представляет собой мини-город с самодостаточной инфраструктурой. В домах представлены 1-4-комнатные квартиры площадью 28-150 кв. м. На первых этажах есть квартиры с отдельным входом. Проектом запланирован богатый набор инфраструктуры, включая спортивно-оздоровительный центр и торгово-развлекательный комплекс.

ЖК SAMPO расположен в 25 км от МКАД по Новорижскому шоссе. Финская компания «Лемминкяйнен» является генподрядчиком проекта. Это тоже пример масштабной комплексной застройки (100,8 га), в рамках которой запланировано возведение 46 домов общей жилой площадью около 102 тыс. кв. м. Кроме того, жители будут обеспечены всеми необходимыми объектами инфраструктуры. Девелопер собирается построить пять детских садов, две школы, многофункциональный центр, включающий кинотеатр, боулинг, медицинский центр, магазины, административно-торговый комплекс с детским клубом, продуктовыми и хозяйственными магазинами, аптекой, банками. Помимо этого, проект отличается демократичными ценами: минимальный бюджет покупки составляет 2,4 млн рублей за 37,4 кв. м, максимальный – 6,1 млн рублей за 79 кв. м.

Перспективы района

Что касается дальнейших перспектив Истринского района, то Мария Литинецкая уверена, в первую очередь он будет интересен для строительства малоэтажных жилых комплексов и коттеджных поселков, благодаря хорошей экологии и престижности северо-западного направления. Многоэтажные проекты, скорее всего, будут менее востребованы у покупателей ввиду удаленности от Москвы. Кроме того, примерно такие же цены представлены в жилых комплексах, расположенных ближе к МКАД.

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой», сообщила, что в 2013 году аналитики компании НСКА, занимающейся реализацией социального проекта по страхованию рисков участников долевого строительства, представили специалистам и инвесторам рынка недвижимости «Рейтинг инвестиционной привлекательности городов Московской области». Согласно исследованию, Истра вошла в ТОП-10 инвестиционно-привлекательных городов Московской области, заняв в списке почетное 9 место и заметно обогнав многие близлежащие города. Причем, в первой десятке Истра оказалась единственным городом, удаленным от Москвы более чем на 10 км. Среди преимуществ города в плане инвестиций аналитики называют, прежде всего, экологическую составляющую. Однако удаленность Истры от МКАД и малое количество мест приложения труда нивелируют уровень привлекательности в плане активного строительства. Во всяком случае, многоэтажного.