Апартаменты: комфортное жилье или «недвижимость на время»?

Согласно исследованиям, проведенным компанией Blackwood, объем предложения по элитным апартаментам на рынке недвижимости Москвы в последние два года ощутимо увеличился. Если раньше предложение в этом сегменте было сосредоточено преимущественно в бизнес-классе, то к концу прошлого года доля элитной недвижимости такого формата увеличилась до 53% от общего объема предложения. Главным образом это произошло благодаря выходу на рынок новых элитных объектов – МФК «Меркурий Сити», «Цветной бульвар, 26», «Smolensky de luxe», «Николаевский дом», «Манхеттен Хаус». Соответственно, выросла и цена апартаментов (по итогам 2011-го года рост составил 30% в валютном коэффициенте).

В первом квартале 2012-го сегмент апартаментов пополнился еще пятью новыми объектами – активно продаются площади в жилых комплексах «Кадашевские Палаты», «Каретный Плаза», «Парк Мира», «Loft Factory», «Soho». В компании Blackwood отмечают, что в конце марта этого года доля апартаментов составляла 13% от общего объема предложения на рынке столичных новостроек, увеличившись за год более чем на 5%. На сегодняшний день число предложений по Москве – 1200 апартаментов; на первичном рынке представлен 21 комплекс с апартаментами бизнес- и элитного класса. 

Ирина Могилатова, генеральный директор агентства элитной недвижимости Tweed, говорит: «Рынок апартаментов появился в Москве из-за перенасыщенности офисными площадями. И за счет строительства апартаментов в объектах коммерческой недвижимости девелоперы расширяли линейку предложений: тут были и торговые, и офисные, и жилые помещения. Еще одна причина, почему девелоперам это интересно – апартаменты реализуются по более высоким ценам, чем другая коммерческая недвижимость». Спрос на апартаменты в столице несколько снизился в период кризиса. На пике популярности этот сегмент находился осенью 2008-го года, а к июню 2011-го подешевел в среднем на 30%. Теперь же, на фоне восстановления рынка и относительной стабильности цен, апартаменты вновь востребованы. Этот формат недвижимости представлен сегодня практически в каждом элитном проекте.

Кому интересны апартаменты?

По мнению экспертов, покупателей апартаментов условно можно было бы разделить на три группы. Это состоятельные люди, которым такая недвижимость необходима в качестве дополнительной для деловых встреч; крупные компании и организации, приобретающие апартаменты в представительских целях (например, для проведения переговоров и временного поселения приглашенных специалистов). Третья категория – частные покупатели, приезжающие работать в Москву. Кроме того, апартаменты приобретают и в целях инвестирования; при дополнительных опциях в виде сервисных услуг и максимальном комфорте стоимость такой площади ниже, чем цена квартиры аналогичного уровня.

Комментирует генеральный директор агентства элитной недвижимости bon ton realty Евгения Коростелева: «Потенциальные покупатели апартаментов – это прежде всего молодые бизнесмены и топ-менеджеры иностранных и крупных российских компаний (чаще – одинокие, без семей), чей рабочий график предполагает частые командировки. Им важно территориальное расположение жилья, а также сопутствующий сервис. Кроме того, в приобретении такого формата недвижимости заинтересованы те покупатели, которые уже имеют жилье, и люди творческих профессий, которые хотят сочетать проживание с работой в мастерской или звукозаписывающей студии. Апартаменты интересны «золотой молодежи», ведущей в основном, ночной образ жизни отдельно от родителей, которые приобретают ребенку не только модные машины, но и модные квартиры, расположенные поблизости от мест тусовок».

По мнению Евгении Коростелевой, в последнее время на столичном рынке наметилась тенденция возведения апартаментов так называемого «квартирного» типа. «Появление таких объектов позволит расширить аудиторию потенциальных покупателей, сделав формат более привлекательным для молодых семей со средним и выше среднего достатком», – отмечает эксперт.   

В компании ТЕКТА GROUP утверждают, что объем предложения в сегменте апартаментов будет и дальше увеличиваться. Этот формат недвижимости, хотя и является относительно новым для российского рынка, все же остается одним из самых ликвидных и динамично развивающихся. Одна из причин, позволяющих делать такие предположения, – большое количество невостребованных коммерческих площадей, а также прибыльность и окупаемость этого вида недвижимости. В Европе апартаменты традиционно были неким промежуточным форматом между гостиничным номером и арендованной квартирой; их можно забронировать и получить сервисное обслуживание, подобное гостиничному. На российском рынке апартаментами также называют квартиры, не только сдающиеся в аренду, но и продавемые частным лицам без права прописки.

Юридические нюансы

С юридической точки зрения апартаметы – это жилье, не предназначенное для постоянного проживания. Эта ситуация используется девелоперами, которые не имеют юридической возможности изменить целевое назначение земли. Многоэтажное здание, презентованное как коммерческий объект, на деле может представлять собой жилой комплекс с квартирами, которые можно купить, но в которых нельзя прописаться. По документам площадь считается коммерческой, а стоят такие квартиры на 10%-15%, а иногда и на 20% дешевле обычных. Ситуация выгодна обеим сторонам: и покупателю, который получает в свое распоряжение комфортную недвижимость по приятной цене, и девелоперу, который успешно распродает бывшие до этого невостребованными «офисные» квадратные метры. Следует отметить, что на апартаменты не распространяются обычные требования к жилым помещениям (инсоляция, плотность застройки, наличие инфраструктуры), что тоже на руку застройщикам и девелоперам.

Евгения Коростелева отмечает: «Апартаменты на продажу представляют собой квартиры без права прописки, так как относятся к нежилой недвижимости. При этом с правовой точки зрения нет никакого противоречия в том, что апартаменты реализуются как площади для проживания. Иными словами, апартаменты предназначены для временного проживания (т. к. помещение нежилое), но фактически здесь можно жить сколь угодно долго. Принадлежат они, естественно, собственнику, то есть тому, кто приобрел данную площадь. При заключении сделки покупатель получает право собственности на нежилое помещение». Руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость» Елизавета Гудзь подтверждает: «Право собственности на апартаменты получает непосредственно физическое / юридическое лицо, на которое была оформлена собственность, при этом фактической прописки жильцы не получают».

Именно в силу отсутствия прописки апартаменты представляют интерес только для определенного круга покупателей. В Департаменте консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood говорят: «В эконом-классе апартаменты наименее востребованы. Для большинства покупателей жилья эконом-класса наличие прописки все-таки имеет существенное значение, кроме того, необходимо учитывать, что коммунальные платежи рассчитываются для жильцов апартаментов по ставкам офисов, то есть они значительно выше. В сегменте эконом-класса совокупность этих факторов (отсутствие прописки и высокие платежи) негативно влияет на спрос».

Елизавета Гудзь согласна с этой точкой зрения: «Объекты с апартаментами в основном сосредоточены в сегментах бизнес (бизнес +) класса. Для покупателей же, ориентированных на жилье эконом (комфорт) класса, как правило, наличие прописки является принципиальным моментом, в виду отсутствия альтернативы».

От редакции: продолжение статьи об апартаментах (ценах на них, о самых интересных предложениях и т.д.) читайте на следующей неделе.