Новострой-М продолжает разбираться в том, какие последствия ждут строительную отрасль из-за падения рубля и новых санкций со стороны США. Илья Липкинд, директор информационного агентства «Саминвестор», специально для нашего портала прокомментировал ситуацию на валютном рынке, а также оценил вероятность повышения ключевой ставки и, соответственно, роста ставок по ипотечным кредитам.

Еще в июле я говорил о высокой вероятности повышения ключевой процентной ставки Центробанка РФ в IV квартале 2018 года в связи с ожидаемым ускорением инфляции. Дело в том, что изменение ключевой ставки является одним из инструментов таргетирования инфляции, причем, как ни странно это на первый взгляд выглядит, повышение ставки должно приводить к замедлению инфляции. Механизм этот двоякий. С одной стороны, вслед за повышением ключевой ставки ЦБ банки начинают повышать ставки по кредитам, что приводит к уменьшению спроса на них и, как следствие, к снижению совокупного платежеспособного спроса, а это вынуждает производителей и продавцов менее активно повышать цены на свои товары и услуги, и в итоге инфляция замедляется. С другой стороны, банки начинают повышать ставки по вкладам, что способствует «переходу населения к сберегательной модели поведения», то есть граждане начинают больше денег размещать во вклады и меньше тратить, что опять же приводит к снижению совокупного платежеспособного спроса, вынуждая производителей и продавцов менее активно повышать цены на свои товары и услуги, и в итоге инфляция замедляется.

Однако ускорение инфляции в июле носило весьма умеренный характер: по данным Росстата, прирост составил всего 0,3% по сравнению с июнем, по данным независимого исследовательского холдинга «Ромир», личная инфляция выросла на 1,3% в помесячном исчислении. При этом основной причиной ускорения инфляции стала индексация тарифов на жилищно-коммунальные услуги. С 2012 года индексация тарифов на уровень, сопоставимый с официальной инфляцией, производится с 1 июля (до того — с 1 января), при этом повышение, если верить Росстату, в среднем в годовом выражении (3,8%) практически не отличается от уровня инфляции за 2017 год (3,7%). Причем темпы роста тарифов в помесячном исчислении в июле у Росстата и «Ромира» совпадают (+2,9%). Таким образом, девальвация рубля, наблюдавшаяся весной 2018 года, скачок цен на бензин в мае-июне и решение о повышении НДС до 20% оказали на уровень цен в июле не слишком существенное воздействие. Общий показатель оставался относительно стабильным благодаря низким темпам роста на продовольственные товары, особенно на плодоовощную продукцию и некоторые другие продукты, такие как крупы и сахар.

Тем не менее, в ближайшие месяцы, на мой взгляд, стоит ожидать ускорения инфляции, однако оно, скорее всего, будет носить умеренный характер. Воздействие повышения НДС является долгосрочным, и последствия этого решения, вероятно, будут постепенно проявляться вплоть до весны-лета 2019 года. Что же касается ослабления рубля, продолжившегося в августе этого года, то в данном вопросе многое будет зависеть от осеннего решения Конгресса США по новому пакету санкций против России. Кроме того, последствия «торговых войн» между США и другими крупнейшими участниками международной торговли, такими, как Китай и Евросоюз, и растущая вероятность начала следующего циклического кризиса в мировой экономике также будут негативно сказываться на курсе рубля. Введение запрета на покупки иностранными инвесторами нового российского госдолга и проведение госбанками долларовых расчетов неизбежно приведет к еще более существенному ослаблению рубля — скорее всего, до уровня 70-75 рублей за доллар. В случае отказа от нового пакета санкций курс, вероятно, закрепится на несколько месяцев в коридоре 64-67 рублей за доллар.

Тем не менее, и в том, и в другом случаях влияние девальвации рубля на уровень инфляции будет менее существенным, чем в 2014-2016 годах, в том числе в силу несколько менее существенной зависимости от импорта товаров первой необходимости. Однако в сумме эти факторы в любом случае приведут к дальнейшему ускорению инфляции, которое станет особенно заметным осенью по мере исчерпания эффекта сезонного удешевления плодоовощной продукции. В результате к концу 2018 года – началу 2019 года инфляция достигнет 4% в годовом выражении даже при благоприятном варианте развития событий, а при негативном сценарии — ускорится до 4,5-5%. Соответственно, с учетом этого велика вероятность, как минимум, одного повышения ключевой ставки ЦБ на 0,25 процентного пункта (с нынешних 7,25% годовых — до 7,5%) на декабрьском заседании даже при «хорошем раскладе». При негативном варианте развития событий ставка может быть в два приема повышена до 7,75-8% (на заседаниях в октябре и декабре). Впрочем, пока этот сценарий выглядит маловероятным.

В результате в ближайшие месяцы (скорее всего, в IV квартале) можно ожидать повышения ставок по ипотеке, которые в июне этого года в очередной раз обновили исторический минимум — по данным «Дом.рф» (ранее — АИЖК), средневзвешенная ставка по выданным рублевым кредитам составила 9,48% годовых. Однако рост этот, на мой взгляд, будет носить достаточно умеренный характер. При благоприятном сценарии (отказ США от введения запрета на приобретение облигаций федерального займа РФ) средневзвешенная ставка в октябре-декабре повысится примерно до 9,7-9,8% годовых по вновь выдаваемым кредитам.

При негативном сценарии (введение санкций) рост ставок по ипотеке будет более существенным — к январю 2019 года они вполне могут вернуться к уровням весны-лета прошлого года. Наиболее вероятный прогноз — около 10,5%, возможно, чуть больше, в зависимости от того, насколько активно Минфин будет продолжать размещать ОФЗ на внутреннем рынке в случае введения запрета на их приобретение для иностранных инвесторов.

Более резкому росту ставок будут в известной степени препятствовать умеренные темпы ускорения инфляции и повышения ставки ЦБ, значительные объемы дешевых пассивов на балансах банков, накопленные в последние полтора года, и заинтересованность застройщиков и государства в поддержке продаж жилья. Именно высокие темпы роста ипотечного кредитования (+69,4% в годовом выражении в I полугодии 2018 года, по данным «Дом.рф») способствовали стабилизации рынка жилой недвижимости и связанных с ним отраслей. А снижение ставок и обусловленный этим высокий спрос в известной степени обеспечивали и партнерские программы банков и застройщиков, в рамках которых последние компенсировали финансовым организациям часть ставки по кредитам, что позволяло существенно снизить их конечную стоимость для заемщиков (в ряде случаев кредиты на покупку жилья в определенных объектах можно было получить под 3,7-5,4% годовых), а также аналогичные программы, финансируемые государством.

Я практически уверен, что и правительство, и большинство застройщиков продолжат реализацию этих программ, чтобы избежать падения продаж и, как следствие, стоимости жилья. Соответственно, вариант с ростом средневзвешенной ставки по ипотеке до 12-15% годовых в перспективе по крайней мере шести-девяти месяцев мне представляется крайне маловероятным. Тем не менее, даже позитивный сценарий не предполагает сколько-нибудь существенного роста цен на недвижимость — в ближайшие полгода динамика, скорее всего, будет в пределах нескольких десятых процента, а ближе к лету-осени 2019 года вполне можно ожидать снижения цен в пределах 2-5%.

Читайте также

Конец дешевой ипотеки или преждевременная паника: эксперт — о последствиях падения рубля 

«Курс может достигнуть отметки 68-70,5 рублей за доллар, а потом вернется к 64-67»

«Никаких панических действий и спешки»: как спасти сбережения на фоне падения рубля

Прогноз рынка недвижимости в 2018 году: сколько будут стоить квартиры в Москве и Подмосковье?