«Со временем цены на новостройки Новой Москвы рядом с МКАД подтянутся к московским»

В 2013 г. застройщики Москвы ввели в эксплуатацию на присоединенных территориях 1 млн кв. м недвижимости, а в планах на текущий год – в 2,5 раза больше. О перспективах строительства в Новой Москве порталу Novostroy-M рассказала руководитель департамента жилищного строительства Группы компаний «Гео Девелопмент» Марина Денискина.

Как бы вы охарактеризовали степень развития Новой Москвы на сегодняшний день? Можно ли сказать, что присоединенные территории застраиваются равномерно или наоборот – хаотично?

Развитие присоединенных территорий пока идет медленными темпами в силу ряда причин. Во-первых,  это отсутствие утвержденных территориальных схем округов Новой Москвы. Изменение статуса существующей территории привело к неопределенности, и пока не понятно, что и где будет строиться. В перспективе видится создание так называемых «точек роста», центров  градостроительной активности, где будет построено не только жилье, но и возведут социально-деловые кластеры. Создание таких центров позволит комплексно изменить не только территорию Новой Москвы, но и существенно повлияет на развитие старой. Децентрализация приведет к созданию новых рабочих мест, разгрузке центра, окажет благоприятное влияние на транспортную обстановку в регионе. В список «точек роста» вошли  такие, уже существующие, населенные пункты как Внуково, Коммунарка, Мосрентген, Троицк и др. Основная градостроительная активность девелоперов сейчас сосредоточена именно в границах существующих населенных пунктов.

Во-вторых, существующая транспортная инфраструктура пока слабо развита, и активное освоение Новой Москвы невозможно без решения  этого вопроса. Сейчас ведутся работы по строительству станции метро «Румянцево», сдача объекта планируется уже в этом году. Также в конце этого года власти планируют начать строительство станции «Саларьево». Улучшение ситуации с транспортной доступностью увеличит привлекательность региона как для инвесторов, так и для будущих жителей Новой Москвы.

На ваш взгляд, сильно ли осложняет отсутствие генерального плана Новой Москвы развитие территорий? Возможна ли в перспективе отмена некоторых жилых проектов?

Конечно же, это главный ограничивающий фактор, который сдерживает развитие. Изменение статуса существующей территории привело к тому, что были пересмотрены ранее действующие правила застройки.  Кроме того, изменилась сама процедура получения исходно-разрешительной документации, что привело к дополнительным трудностям для девелоперов. Новая градостроительная политика властей направлена на снижение плотности застройки и обеспеченность новых жилых районов социальной инфраструктурой. Поэтому те инвестиционные контракты, которые не отвечали требованиям новой градостроительной политики, были пересмотрены. Очень большое внимание власти обращают на обязательное строительство в составе жилых комплексов социально-значимых объектов, таких как детские сады, школы, поликлиники. Проекты, которые не будут отвечать новым правилам, не будут реализованы. Кроме того, расторгнуты договоры с застройщиками, не успевшими в положенный срок освоить земли в Новой Москве.

Ранее власти заявляли, что Новая Москва будет преимущественно малоэтажной. Так ли это? Или высотное строительство не менее популярно?

Изначально властями обсуждались варианты застройки территорий Новой Москвы многоэтажным и малоэтажным жильем, где доля малоэтажек составляла бы до 50%. Сейчас доля малоэтажного жилья составляет порядка 30% от общего возводимого жилья.

Не так давно власти заявили, что основным  типом  жилья, которое  будет возводиться на территории Новой  Москвы, будет многоэтажная застройка из 9 этажей. Связано это, прежде всего, с огромной  себестоимостью подведения инженерных сетей и коммуникаций.  Присоединенные территории должны застраиваться компактно и рационально, со всеми атрибутами необходимой инфраструктуры. Для большинства девелоперов реализация среднеэтажных и многоэтажных проектов на порядок привлекательнее, чем малоэтажных. К тому же большинство российских строительных компаний изначально ориентированы на строительство многоэтажного жилья экономкласса, многие не одно десятилетие застраивают микрорайоны одними и теми же типовыми высотками. Малоэтажным строительством в настоящее время занимается незначительное количество застройщиков, некоторые только открывают для себя этот сегмент. Лидеры строительной индустрии, такие как ПИК, «Мортон», СУ-155 вряд ли в обозримом будущем займутся малоэтажным строительством, а их жилые комплексы всегда отличались относительно низкой ценой, поэтому в этом отношении застройка территории Новой Москвы средне- и многоэтажным жильем будет выгодна «новым москвичам».

Исследования показывают, что люди устали от многоэтажек, а малоэтажные проекты становятся все более популярными. Ждать ли всплеска строительства этого формата в Новой Москве в этом году или, скорее, в Подмосковье?

Конечно, основным видом застраиваемого жилья в Новой Москве будут многоэтажки, но малоэтажное жилье тоже нужно. Здесь очень много незастроенных территорий, отличающихся благоприятными природными характеристиками, например близостью к водоемам, лесам и т.д. Лепить многоэтажки в таких местах, на мой взгляд, просто кощунственно. Нужно учитывать особенность ландшафта и окружения. Новая Москва не должна быть застроена в одном формате эконом-жилья. Необходимо предусмотреть возможность строительства комплексов и бизнес-класса, как минимум, таунхаусы, комфортные малоэтажные жилые комплексы со своей внутренней инфраструктурой. На них будет спрос, тем более, что Новая Москва станет также источником новых рабочих мест, и благосостояние местных жителей со временем будет только улучшаться. Нельзя лишать людей выбора.

Однако если концепция многоэтажного жилья будет утверждена, то девелоперская активность в сегменте малоэтажного жилья может сойти на нет.  Те, кто планировал строить малоэтажное жилье и довел проект до максимальной стадии готовности (как минимум утвердил проект планировки территории), конечно, могут пострадать финансово. Но если у них имеется опыт многоэтажного строительства, то они без особых проблем смогут разработать новый проект и как минимум компенсировать уже понесенные затраты. Кто не захочет этим заниматься, всегда смогут продать права на свой земельный участок.  Те, кто ориентирован исключительно на малоэтажное строительство, могут начать осваивать смежные территории Подмосковья, в частности, Одинцовский и Подольский районы и другие смежные с Новой Москвой площади.

Какие районы Новой Москвы сегодня застраиваются наиболее активно, а какие еще ждут своего часа?

На новых территориях определено 12 центров, вокруг которых сейчас ведется активная застройка жильем и объектами социальной инфраструктуры. Это, прежде всего, существующие крупные населенные пункты - Коммунарка, Троицк и другие.  Всего в Новой Москве планируется построить порядка  100 млн квадратных метров недвижимости. Около 60 млн будет построено жилья и порядка 40 млн объектов административно-делового и прочего назначения.

В удаленных районах от МКАД плотность застройки будет более низкая, именно здесь рационально строить мало- и среднеэтажное жилье.

Сейчас большое количество земель в Новой Москве имеют вид разрешенного использования сельскохозяйственный, для дачного строительства или под сельхозпроизводство. После утверждения генерального плана большая часть этих земель попадет под цели жилищного строительства. Разрабатываемые схемы планировки новой территории  определят, где и что будет строиться.

Немного о ценах на жилье. Марат Хуснуллин заявил в прошлом году, что доступного жилья в Москве не будет никогда. Грозит ли такая же участь Новой Москве?

Смотря,  какой смысл  вкладывать в слово доступное. Если доступное  значит  массовое, дешевое жилье, то, конечно, в столице такого быть не может. Гипотетически это возможно только в рамках каких-то социальных программ, расходы по которым готово взять на себя государство, а именно – строительство социальной инфраструктуры, коммуникаций и т.д. Сейчас стоимость квадратного метра в Новой Москве сравнительно ниже, нежели в границах старой Москвы, но со временем, по мере развития региона, естественно, эта цифра будет только расти. Утвердится градостроительная политика, построятся дороги, метро, садики, школы и жилье будет только дорожать. Если рассматривать дешевое жилье как социальную программу для определенных групп населения, то в рамках каких-то проектов,  наверное, это может быть реализовано и в Новой Москве.

Какой рост цен на новостройки Новой Москвы вы ожидаете в этом году?

В краткосрочной перспективе, учитывая общую ситуацию в стране, стагнирующую экономику, а также влияние таких локальных факторов, как отсутствие утвержденного генплана на территории Новой Москвы и слаборазвитую транспортную инфраструктуру, активного роста стоимости квадратного метра в Новой Москве в 2014 году мы не увидим. Спрос на первичную городскую недвижимость высокий, но не ажиотажный, как ранее, когда было объявлено о присоединении территорий Новой Москвы. Думаю, цены будут топтаться на месте, либо покажут незначительный рост в пределах 5-7%. Так что предпосылок для роста пока нет, однако с развитием региона, с утверждением генплана цены будут однозначно расти. Наибольший рост 15-20 % покажут новостройки, расположенные в 15-20 км зоне от МКАД. Со временем цены на новостройки, наиболее близко расположенные к МКАД, подтянутся к московским.

Нередки случаи, когда на территориях, предназначенных для ИЖС, появляются полноценные малоэтажные проекты. Как в таких случаях покупателю не лишиться квартиры? На что нужно обратить внимание?

Строительство многоквартирных домов на землях с видом разрешенного использования под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) не является законным. Поэтому покупка квартиры в таком малоэтажном комплексе дело достаточно рискованное, возникнут проблемы с регистрацией собственности, подключением коммуникаций, есть риск вообще остаться ни с чем. По закону, многоквартирные дома, построенные на землях ИЖС, подлежат сносу. Такие прецеденты уже есть.

Чтобы покупателю не лишиться приобретенной недвижимости, нужно перед тем, как отдавать деньги застройщику, внимательно изучить документы на землю. Если в документах прописано, что вид разрешенного использования ИЖС, то на таком участке можно строить только отдельно стоящие жилые дома, с количеством этажей не более трех, предназначенные для проживания одной семьи. Если же по договору  приобретается доля в многоквартирном доме, то вам предлагают приобрести незаконную малоэтажку. Участок обязательно должен относиться к категории «земли населенных пунктов» и иметь вид разрешенного использования «жилищное строительство», «малоэтажное строительство».

Какие новостройки сегодня возводятся в Новой Москве: комплексное освоение территорий (КОТ) или небольшие проекты? Какова масштабность строек?

Небольшие проекты для Новой Москвы не актуальны. Нужно развивать социальную инфраструктуру, строить детсады, школы, больницы, дороги. Поэтому комплексное освоение присоединенных территорий - это оптимальный вариант дальнейшего развития региона. Наибольшее количество жилья строится в 10-километровой зоне от МКАД. Сейчас в продаже  представлено порядка 50 объектов. Самые застраиваемые районы Новой Москвы — Коммунарка, Ватутинки, Московский, Солнцево.

Среди самых масштабных проектов - ЖК «Коммунарка», ЖК «Новые Ватутинки», «Москва А101», «Переделкино Ближнее», «Солнцево-Парк», «Град Московский»,  «Татьянин Парк», «Юго-Западный», «Бунинский», «Первый Московский». По площади - это комплексы от 150 тысяч  до 1,2 млн кв м. На текущий год власти озвучили  план по строительству жилья -  свыше 2,5 млн квадратных метров недвижимости.

Что, на ваш взгляд, тормозит развитие Новой Москвы в целом и рынка новостроек в частности?

Основными причинами являются отсутствие генерального плана присоединенных территорий, а также транспортная инфраструктура, которая не рассчитана на масштабные перспективы градостроительства. Чтобы Новая Москва соответствовала статусу Москвы в полной мере, освоение должно происходить комплексно, с полноценным развитием дорожной сети, созданием рабочих мест и возведением всей необходимой инфраструктуры.