Краткий курс счастливой жизни от Capital Group

Как зарождался и развивался рынок недвижимости Москвы в течение двух десятилетий и каким образом действовала в разных условиях одна из ведущих девелоперских компаний Москвы, рассказала первый вице-президент Capital Group Валентина Становова на пресс-конференции, посвященной 20-летию корпорации.

Компания начала свой путь на рынке недвижимости Москвы с нежилых объектов, сегодня она также занимается строительством элитных квартир и апартаментов.

1992—1994

• Начало приватизации, появление недвижимости как объекта купли-продажи.
• Девелопмента как явления не существует.
• Первые предпосылки к формированию сегмента элитной недвижимости (критерий элитности — location).
• Строится первая коммерческая недвижимость класса А, при этом коммерческой недвижимости не существует.
• Первый финансовый кризис — «Черный вторник» 11 октября 1994 года — на рынке недвижимости никак не отразился.

Зарождение рынка недвижимости 20 лет назад связывают с началом этапа приватизации 90-х годов. Уже к 92-93-му году на рынке сформировался небольшой объем предложения приватизированных квартир. Собственники поняли, что у них есть товар, который они могут продавать и который может расти в цене.

Понятия девелопмента в этот момент не существовало, компании, выросшие из государственных корпораций, представляли строительный комплекс и в основном занимались массовой застройкой.

Вся элитная недвижимость располагалась либо в центре, либо в таких местах, как Кутузовский проспект, которые традиционно считались престижными. Однако в этот период  в Москве уже были представлены иностранные компании, которые были заинтересованы в аренде офисов и которые имели опыт работы в других странах. У них было представление, в каком офисе они должны находиться.

При этом нежилая недвижимость была представлена промышленными предприятиями, и такие помещения были далеки от представлений иностранных компаний.

Законодательная база полностью отсутствовала, рынок развивался стихийно. Поэтому законодательную базу, правила поведения формировали представительства иностранных юридических компаний, у которых хотя бы можно было получить структурированный договор. Драйверами для развития рынка коммерческой недвижимости стало развитие законодательной базы, предоставление Москвой права аренды земли на 49 лет и разработка Градостроительного кодекса.

Capital Group уже в это время реконструировала особняк на Озерковской набережной, провела сделку, одну из первых, по сдаче в аренду компании IBM офисного здания.
Что касается жилой недвижимости, то люди уже не только рассчитывали на получение муниципального жилья в более престижном районе, но и хотели, заработав деньги, их вложить, самостоятельно купив квартиру.

1994—1998. Зарождение девелопмента

• Появление первых коммерческих девелоперских проектов.
• Формируются понятия бизнес-, элитной и загородной недвижимости.
• Начало строительства коммерческих объектов класса А и объектов элитной недвижимости.
• Принятие закона «Об ипотеке».

Но в этот момент мы концентрировались на развитии направления коммерческой недвижимости, построили и реализовали небольшие офисные здания в Обыденском, Зачатьевском переулках в районе Остоженки. В эти здания уже мы вносили инженерию, отделывали и реализовывали их как девелоперский проект.

Принимается закон «Об ипотеке», хотя, на мой взгляд, он тогда не особенно сдвинул рынок недвижимости, ипотечных сделок было немного, а все то, что продавалось, люди приобретали на собственные средства.

До 98-го года на рынке уже было достаточно компаний-застройщиков, которые выросли из компаний, формировавших градостроительный комплекс Москвы и имевших свои производственные мощности. Это компании, которые реализовали массовое жилье: Главмосстрой, ДСК, СУ-154.

1998. Кризис на рынке

• Крушение банковской системы.
• Полное прекращение всех финансовых операций.
• Остановка строительства жилых и коммерческих объектов.
• Падение цен на все виды недвижимости.
• От еще большего падения рынок спасает «локальность» кризиса и высокая долларизация российской экономики.

Странная ситуация. Вроде бы уже рыночная экономика, вроде бы уже коммерческая деятельность, ты уже распоряжаешься своими деньгами. Но в один прекрасный момент, имея деньги на счету, ты не можешь сделать никакой транзакции. Соответственно, стройки заморожены, инвестиции остановлены, компании хотят передоговориться и изменить условия. В этот момент не все, но большое количество сделок по аренде реализовалось по краткосрочным договорам — соответственно, часть компаний просто уезжала из офисов.

Что было у нас (в Capital Group. — Прим. ред.)? У нас, повторюсь, уже было несколько реализованных зданий, несколько зданий на этапе строительства, и мы находились в решающей стадии переговоров с Philip Morris по нашему зданию на Тверской.

Наш консерватизм и тщательный выбор контрагентов нам тогда помог, потому что международные компании действовали в соответствии с подписанными договорами. В результате переговоры с Philip Morris успешно завершились, и мы начали для них отделывать помещение.

В тот период зарождалось понятие «девелопер» — не «застройщик» — компания, которая концентрирует внутри себя все составляющие девелоперского процесса: анализ участка, проектирование, выдачу технического задания проектировщику, контроль процесса строительства, создание службы технического заказчика и управляющей компании, эксплуатирующей построенные здания. Иностранные компании ожидали именно этого на основе их опыта работы на других рынках.

В 98-м году мы нашли инвестиции и не остановили стройки. Мы были консервативны в своей политике.

В 1998 году в свою стратегию мы записали диверсификацию (к 98-му году мы подошли как девелопер, который занимается исключительно коммерческой недвижимостью). Первым нашим жилым проектом были инвестиции в жилой комплекс на улице Климашкина. Надо сказать, что рынок и покупатель восстановились после кризиса очень быстро, и, так как  предложений качественного жилья было мало, в основном была массовая застройка, мы довольно успешно и быстро реализовали наш проект, все квартиры были проданы задолго до госкомиссии.

1999—2002. Восстановление рынка

• Возвращение на докризисный уровень цен.
• «Разморозка» законсервированных объектов.
• Восстановление спроса.
• Спрос на жилье опережает предложение.

С 1999-2000 года идет развитие рынка — сначала плавное, потом более быстрое наращивание портфеля и развитие. Формируется средний класс, который хочет улучшать свои жилищные условия. Спрос существенно превышает предложение, восстанавливается коммерческая недвижимость.

Мы в этот период полностью диверсифицировали свой портфель, в нем появляются объекты торговой недвижимости.

2003—2008. Стремительный рост

• Появление «классического» девелопмента
• Появление знаковых архитектурных проектов.
• Недвижимость становится понятным инвестиционным инструментом.

2002—2008 годы — этап бурного развития рынка недвижимости, идут инвестиционные сделки, сформировалось понимание того, что недвижимость является наиболее прибыльным и достаточно хорошо защищенным средством для инвестирования. Компании нацелены на получение IPO, ставки аренды растут, цены на недвижимость растут, кредитный портфель наращивается.

Так мы подошли к 2008 году. Мы проводили политику консервативного девелопера и в этот период. Безусловно, имея большое предложение площадок для инвестирования, даже имея стабильный поток от продажи и недвижимости, которая была в нашем портфеле, у нас была достаточно большая кредитная нагрузка.

Приходят на рынок и западные архитекторы, качественно меняется запрос потребителя, у него есть свое понимание, где он хочет жить и как. Однако это еще слабо выраженная тенденция, и только среди конечных потребителей. Инвестор вкладывает в те объекты, которые предлагают застройщики, главное — это получение максимального дохода.

2008. Финансовый кризис

• Снижение объемов кредитования.
• Стопроцентный рост ставок по кредитам, ужесточение условий ипотеки.
• Проблемы с рефинансированием кредитов.
• Отказ от новых проектов.
• Банкротство девелоперов и передел активов.
• Реструктуризация долгов у ряда девелоперов.
• Остановка кредитования в сегменте жилой недвижимости.
• Массовый пересмотр условий аренды (коммерческой недвижимости).
• Коррекция и последовавшее падение цен на все виды недвижимости.

2008 год, в отличие от 98-го, — это глобальный кризис. Банки прекратили выдачу очередных траншей даже по уже подписанным кредитным договорам. Результат — замороженные в один день объекты.

Мы к этому моменту имели обязательства завершить в течение 2008-2009 годов МФК в Чертаново и Кочновском с большой жилой составляющей, на 90% реализованные инвесторам. У нас была кредитная нагрузка и практически достроенный «Город столиц».

Мы понимали, что нам нужно реструктурировать кредитную нагрузку, и здесь была возможна только взаимовыгодная реструктуризация. В результате длительной полугодовой работы с банком мы не только реструктурировали портфель, мы нашли дополнительный источник финансирования для проведения отделки в апартаментах.

Именно в 2008 году мы поняли, что нужно инвестировать в отделку, и это будет тот продукт, который может повернуть к нам покупателя.

В 2008 году реструктуризация ассоциировалась со словами «отобрали», «поменяли», «изменили структуру собственности». Но мы действительно договорились со Сбербанком на взаимовыгодных условиях и получили еще дополнительное финансирование для проведения отделки.

Что касается коммерческой недвижимости, то здесь наш здравый консерватизм, который, возможно, в течение предыдущих двух лет не давал нам возможности получить сверхприбыли от сдачи в аренду, в 2008-м заработал нам в плюс, потому что мы не потеряли наших арендаторов. Максимальный пересмотр арендных условий заключался только в переносе платежей при прежних ставках аренды.

Мы остались частной компанией с прежним составом акционеров, и доля владения не изменилась. Сбербанк в достаточно короткий срок реализовал эти апартаменты и получил ту доходность, которую хотел получить, и даже больше.

Перспективы

• Восстановление после кризиса.
• Стабилизация рынка.
• Формирование новых трендов.
• Новые стандарты строительства.
• Изменение менталитета потребителя.

После кризиса рынок восстанавливается, и мы достаточно быстро реализовали наше здание на Якиманке. Элитная недвижимость была наименее подвержена кризису: к сегодняшнему дню цены на элитную недвижимость уже вернулись на докризисный уровень и даже превысили его. Сейчас мы видим стабильный рост рынка недвижимости; профессиональных девелоперов, которые прошли кризис и доказали своим опытом свою состоятельность, профессионализм и кредитоспособность.

Правительство Москвы является активным игроком рынка, регулирующим этот рынок и задающим вектор развития. Мы с пониманием относимся даже к ограничениям объема застройки. Безусловно, цель не в том, чтобы построить максимальное количество метров, а в том, чтобы построить максимально эффективное количество метров. Мы понимаем, что без решения транспортной, инфраструктурной задачи эта недвижимость не будет пользоваться тем спросом, который ожидают девелоперы.

Сейчас мы продолжаем работу с западными архитекторами и активно сотрудничаем с молодыми, перспективными, креативными архитекторами и дизайнерами. Мы работаем в новых сегментах и ждем государственного регулирования нового сегмента апартаментов.

В ближайшие пять лет те проекты, которые находятся на активной и начальной стадиях строительства, будут реализованы — это 1,5 млн кв. метров. Мы запускаем еще один сегмент недвижимости, в котором ранее не работали, — это будет гостиница в Сити. Мы завершаем строительство большого МФК и уже в ближайшее время начнем поэтапную сдачу «Триколора» на западе Москвы.

Всего в разработке и строительстве у нас находятся 2,5 млн кв. метров. Мы продолжаем работу по анализу участков, которые предлагаются как на первичном, так и на вторичном рынке и будем инвестировать в новые проекты, которые считаем для себя экономически целесообразными.