Евгения Коростелёва, генеральный директор агентства элитной недвижимости bon ton realty##

В уходящем году элитный сегмент жилой недвижимости претерпел большие изменения: его неотъемлемой частью стали апартаменты. О том, кто их покупает, как выросли цены на премиум-квартиры, и почему сейчас особенно выгодно приобретать элитное жилье, Novostroy-M беседовал с генеральным директором bon ton realty Евгенией Коростелёвой.

Какие основные тенденции, произошедшие на первичном рынке элитного жилья в этом году, Вы бы отметили?

В завершающемся 2012 году на первичном рынке элитной жилой недвижимости сохранились основные тенденции, сформированные в предыдущем результативном году. В первую очередь, стоит говорить об увеличении объема предложения за счет выхода на рынок новых проектов.

Только по итогам первого полугодия он достиг примерно 1100 квартир и апартаментов, превысив показатель конца 2011 года на 35%. Далее тенденция роста предложения только продолжилась. Так, например, по итогам 3 квартала объем предложения составлял уже около 1 450 объектов – 800 квартир и 650 апартаментов (включая апартаменты «Москва-Сити»). Преобладает доля крупных жилых проектов (более 100 квартир) категории premium. Клубные комплексы более высокой категории продолжают оставаться дефицитным продуктом.

Одной из тенденций рынка стало также развитие сегмента апартаментов, не только бизнес-класса, но и элитных. Можно также отметить тенденцию увеличения доли предложения объектов с отделкой в сегменте элитной недвижимости категории premium. Во многом она формируется за счет увеличения инвестиционного спроса – для инвесторов готовые к эксплуатации квартира или апартаменты являются наиболее предпочтительным вариантом. В более высокой категории жилья (Luxe, De Luxe) условно типовая отделка по-прежнему недопустима.

Где сегодня строится элитное жилье? Какие районы Москвы наиболее популярны у девелоперов?

География предложения элитного жилья на первичном рынке  в течение этого года практически не изменилась. Лидером по количеству предлагаемых на первичном рынке квартир является район Хамовники. Центром концентрации апартаментов по-прежнему остается Пресненский район с проектами в «Москва-Сити» («Город Столиц», «Меркурий-Сити», Imperia Tower, «Око») – здесь расположено 65% предложения апартаментов первичного рынка.

Второе место занимает район Арбат – 25% предложения (Smolensky De luxe, «Новый Арбат, д.32»). Также апартаменты категории premium представлены в районах Тверской, Хамовники, Якиманка, Сретенка.

Какие элитные квартиры сегодня наиболее востребованы у покупателей?

Основной спрос традиционно приходится на квартиры площадью 100-150 кв. метров – 56%, и 150-200 кв. метров – 22%. Около 12% от общего количества запросов приходится на небольшие квартиры площадью до 100 кв. метров. Квартиры площадью 200-300 кв. метров занимают 7% в общем объеме спроса. Элитные объекты метражом более 300 кв. метров привлекают примерно 3% потенциальных покупателей.

Если же говорить о бюджете покупки, как об одном из главных факторов формирования спроса, то наиболее востребованы в элитном сегменте квартиры стоимостью $1-1,5 млн и $1,5-2 млн.

Быстро ли раскупаются пентхаусы и видовые квартиры или это жилье на любителя?

Надо понимать, что квартиры, которые в полной мере отвечают определению «пентхаус» - это штучный, эксклюзивный товар. И как всякий эксклюзив ценятся они очень дорого, а потому продаются не столь же регулярно, сколь другие квартиры, даже элитные. Что касается видовых квартир, то, безусловно, они пользуются высоким спросом, особенно если из их окон открывается панорама действительно достойная внимания.

Часто ли элитное жилье покупают с помощью ипотеки или рассрочки?

Покупатели элитного жилья чаще пользуются рассрочкой. Ипотека же – это более удобный инструмент при покупке недвижимости бизнес-класса и, конечно, эконом. Тому есть объективные причины. В частности, если говорить об элитном сегменте, то здесь распространено приобретение квартир с целью инвестирования средств. И застройщики, с помощью рассрочки, пытаются привлечь тех клиентов, которые пока только изучают рынок в ожидании крупных поступлений.

К тому же те покупатели высокобюджетного жилья, имеющие возможность оплатить 100%, держат эти средства на депозитных счетах, в бизнесе или в другой недвижимости. Рассрочка дает возможность им наиболее выгодно распорядиться своим капиталом. Но стоит отметить, что в последнее время несколько выросла доля сделок в элитном сегменте с привлечением ипотечного кредитования. Вероятно, состоятельные граждане также смогли оценить плюсы этого инструмента.

Сильно ли выросли цены на элитное жилье в этом году? Сколько сегодня в среднем стоит «квадрат» в элитной квартире?

В сегменте элитных новостроек среднерыночное значение цен практически не изменилось. Стагнация в июле и августе сменилась небольшим ростом в сентябре на уровне 1%. Лишь на отдельные объекты, находящиеся в стадии завершения строительства, рост цен составил 3-5%. Средняя стоимость «квадрата» в элитных жилых комплексах по итогам первых трех кварталов года достигла 19 100 $/кв. м.

Средняя стоимость апартаментов, наоборот, несколько снизилась (на 3-4%) за счет постепенного вымывания с рынка небольших по площади ликвидных объектов, характеризующихся более высокой ценой квадратного метра. Средняя стоимость «квадрата» в элитных апартаментах составила около 13 500 $/кв. м (от 5 500 до 31 500 $/кв. м).

На вторичном рынке элитного жилья наблюдается стабилизация цен с некоторым потенциалом к росту. Среднее значение стоимости кв. метра сохраняется на уровне 22 700 $/кв. м.

Какие проекты, вышедшие на рынок в этом году, Вы бы отметили? Чем они интересны?

Из заметных проектов могу назвать Smolensky De luxe (апартаменты, р-н Арбат, 1-й Смоленский переулок, вл. 19-21), Кадашевские палаты (апартаменты, р-н Якиманка, 3-й Кадашевский переулок, вл. 7), Каретный Плаза (апартаменты, р-н Тверской, Большой Каретный переулок, вл. 24/12), Royal House on Yauza (квартиры, р-н Таганский, Наставнический переулок, вл. 3), Barrin House (квартиры, р-н Хамовники, Малая Трубецкая ул., вл. 8), Лавров переулок, вл. 8 стр. 1 (квартиры, р-н Таганский).

Стартовали продажи в многофункциональном комплексе «ОКО» (уч. 16 в «Москва-Сити», девелопер Capital Group), включающем более 300 апартаментов. Апартаменты будут сдаваться с отделкой «под ключ», строительство планируется завершить в середине 2015 года.

Еще один комплекс апартаментов, в котором были открыты продажи - МФК «Новый Арбат, 32». Покупателям предлагается гостиничный сервис от Marriott International и доступ к инфраструктуре отеля Marriott Novy Arbat. Апартаменты предлагаются как без отделки, так и с отделкой.

Очень интересная концепция у проекта Wine House – это целый элитный квартал с Luxury loft апартаментами в историческом районе в самом центре столицы (Замоскворечье, ул. Садовническая, 57). Если вы обратили внимание, то в структуре новых предложений весьма велик процент апартаментов. Это яркая иллюстрация той тенденции, о которой мы сказали в начале.

Какие проекты готовятся к выходу на рынок в ближайшее время?

Из заявленных проектов в среднесрочной перспективе могут появиться проекты по следующим адресам: Вознесенский переулок, вл. 11, Остоженка ул., 9/14; Берсеневская набережная, д. 6, два участка на территории «Красный Октябрь» - предполагается строительство 25,5 тысяч кв. м недвижимости, включая жилую; Большая Полянка, вл. 44/2, 1-й и 2-й Спасоналивкинские переулки (вл. 3/5, 4, 6, 8). Планируется строительство жилого комплекса площадью 32 тысяч кв. м на Кремлевской набережной, вл. 1/9 – реконструкция квартала (площадь застройки – 22 тысяч кв. м, включая апартаменты.

Что бы Вы посоветовали покупателю элитной квартиры в новостройке?

Если вы действительно задумываетесь о приобретении жилья, то сейчас складываются вполне благоприятные условия для этого: небольшой рост цен, все еще умеренные ставки по ипотеке (хотя прогнозируется их увеличение) и масса выгодных предновогодних предложений от продавцов.