Сергей Новиков, директор по стратегическому развитию ГК «Премьер», рассказал порталу Novostroy-M.ru о том, что сейчас происходит на рынке недвижимости Москвы и Подмосковья, где лучше купить квартиру и на сколько подешевеют новостройки.
Как бы Вы сейчас охарактеризовали рынок Московского региона в целом? Что происходит с рынком новостроек в Москве, в Новой Москве и в Подмосковье?
Сегодня рынок Московского региона находится в стагнации. Роста в Подмосковье не наблюдается, хотя в Москве спрос на первичном рынке сохраняется в сегментах бизнес-, комфорт-, эконом-классах. Те покупатели, которые раньше могли только мечтать о том, чтобы жить в ближайшем Подмосковье до 10-15 км от МКАД, сегодня удачно покупают себе квартиры в Москве. Новостройки Москвы пользуются спросом, перетягивая к себе жителей Подмосковья, хотя ценовая политика в обеих локациях одинаковая, но принадлежность к Москве привлекает новых покупателей. В дальнем Подмосковье в 15 км от МКАД и дальше рынок замер и сложно говорить, когда там начнется оживление.
Москва и Подмосковье стали конкурентами в борьбе за покупателя. А Новая Москва? Достаточно ли привлекательными стали присоединенные территории за 4,5 года?
Да, есть территории в Новой Москве, которые стали привлекательными благодаря своим зонам отдыха, хорошо проработанным концептуальным решениям. Новая Москва конкурирует с Подмосковьем, но в последнем остались только те покупатели, которые ищут более спокойное и уютное окружение, зеленые зоны и уединение. Например, в Климовске нет такого напряжения, которое ощущается в Москве, поэтому этот город больше предпочитают для проживания сложившиеся семьи, чем, например, молодые люди, полные амбиций завоевывать крупные города.
Очень многих покупателей волнуют цены на новостройки, которые неуклонно падают с прошлого года. Что дешевеет сильнее на рынке строящегося жилья, что меньше?
Жилье дешевеет сильнее в объектах, в которых не были тщательно просчитаны возможные риски, где упор не ставился на концепцию застройки и создание комфортной среды обитания для будущих жителей. Также цена зависит от месторасположения объекта, чем дальше от МКАД, тем ниже стоимость квадратного метра. В 2017 году мы не ждем роста цен ни в Москве, ни в Новой Москве, ни в области. Зато есть предпосылки к еще большему ухудшению ситуации на первичном и вторичном рынках, что связано с программой реновации жилищного фонда. Если она будет реализована быстрыми темпами, то это ударит по всему рынку недвижимости. Программа в идеале должна быть растянута на 7-10 лет, при этом начать реализацию следует с самых востребованных территорий. Если политика не будет детально продумана, то цены на новостройки обвалятся из-за колоссального избытка предложений вновь образовавшихся жилых площадей с учетом уже существующих и строящихся проектов, возможно, даже на 3-5%. После падения цен в Москве появятся новые желающие перебраться туда из Подмосковья, что негативно повлияет на рынок последнего.
Как Вы считаете, в чем причина падающих цен: снижение покупательской способности, макроэкономические показатели или профицит предложения, которого наш рынок раньше не видел?
С каждым кварталом покупательская способность снижается в связи с макроэкономическими показателями. Профицит предложения играет немаловажную роль, рынок недвижимости в свое время слишком сильно разогнался. В Москве предложение превышает спрос в 1,5 раза, рынок раньше такого не видел. В Московской области предложение будет превышать спрос еще как минимум 5 лет. Раньше при вводе дома в эксплуатацию 85% квартир было распродано, что говорило о грамотно проработанной ценовой политике, верно выбранной стратегии. Сегодня дома сдаются в эксплуатацию с 50% свободных квартир.
Что бы Вы посоветовали сегодня человеку, присматривающему квартиру в новостройке? Покупать? Или подождать дальнейшего снижения? Имеет ли смысл рассматривать столичные территории за МКАД? (Митино, Зеленоград).
Конечно, здесь сложно советовать, так как человек выбирает сам, где жить, исходя из интересов и потребностей. Молодым людям, не стремящимся к экологически чистым районам и быть поближе к природе, советую покупать квартиру в Москве. Тем людям, которые легко одолевают расстояния и им не сложно проехать лишние минуты на транспорте или пройтись пешком, я бы им рекомендовал квартиры в Новой Москве, где они смогут за тот же бюджет купить квартиру просторней. Старшим поколениям, стремящимся к жизни на свежем воздухе, можно смело выбирать квартиру в ближнем Подмосковье, где квартиры, аналогичные по стоимости московским, в 2 раза больше по площади. Жилье, удаленное от 20 км от МКАД, уже не будет проседать по ценам, так как больше и некуда. Единственное, можно встретить выгодные акции. Например, застройщики могут снижать цены на определенное количество квартир в домах с высокой стадией готовности, чтобы стимулировать спрос для более быстрого введения жилья в эксплуатацию.
На фоне снижающихся цен людей очень беспокоит вопрос финансовой устойчивости застройщика. Как можно понять – достроит ли компания ЖК или нет по документам, находящимся в открытом доступе?
Это зависит от застройщика. Если застройщик не уходит в экономически сложную ситуацию с площадки, то это означает, что он собирается достроить объект при условии, что он в высокой стадии готовности. Если объект в низкой стадии готовности, то это очень большие риски для покупателей.
Чем в целом грозит снижение цен на новостройки для строительных компаний? В последнее время застройщики говорят, что работают на грани себестоимости. Так ли это?
Не все застройщики работают на грани себестоимости. Есть компании, у которых несколько объектов, одни более прибыльные, другие менее. Тогда они могут позволить себе снизить цены на грани себестоимости, чтобы доделать проект, при этом жертвуя своей прибылью, чтобы выполнить обязательства перед дольщиками. Возможно, в дальнейшем многие строительные компании уйдут с рынка, так как он им перестанет быть интересен, кто-то наоборот найдет свою нишу, например, по классности объектов.
Как грамотно застройщику выстроить стратегию продаж в нынешнее непростое время?
У каждого застройщика есть свои тайны и ухищрения. Сегодня за одним зайцем бегают несколько охотников, поэтому никто не раскрывает стратегию продаж.
Немного прогнозов: на сколько, как Вы думаете, снизятся цены в ближайшие полгода?
При условии неграмотной реализации программы реновации жилья Москва снизится по ценам на 3-5%, Новая Москва до 7%, Московская область до 3-4%.
Каким Вам видится развитие рынка строящегося жилья Московского региона в этом году? Ждать ли покупателям кардинальных перемен или нет?
Если в этом году в Москве сноса по программе реновации жилья и строительства нового жилья не будет, то цены просядут максимум до 1,5-2%.
Дата публикации 10 апреля 2017
