Весь прошлый год девелоперы много говорили о кризисе, падающем рынке и о поправках к 214-ФЗ, часть которых вступила в силу с 1 января 2017 года. Начало года воспринималось как некий рубикон, перейти который смогут не все. Именно поэтому ИД «Коммерсантъ» озаглавил конференцию: «Недвижимость 2016-2017. Смогут ли девелоперы перейти Рубикон?», в рамках которой эксперты подвели итоги 2016 года и осторожно высказали прогнозы на текущий год.
Ушедший год оставил свои цифры, которые министр строительства и ЖКХ Михаил Мень, руководитель департамента градостроительной политики Москвы Сергей Левкин и Александр Плутник, генеральный директор АИЖК, озвучили на первой сессии «Штиль на рынке недвижимости. Готовы ли девелоперы к спокойной жизни?».
ЖК «Город»
По их данным, объем сданного жилья в Москве снизился на 15%, ожидается, что ввод жилой недвижимости в Московской области сократится на 30%. При этом рынок ипотеки показал рост на 32%, а в рамках одного проекта в Московском регионе до 70% продаж происходит по ипотеке. В связи с этим Александр Плутник сказал, что уже к концу этого года он ожидает однозначных показателей по ипотечным кредитам – не сразу на рынке появится ставка в 9% годовых, но 9,8 или 9,9% - вполне реальная цифра. Забегая немного вперед, отмечу, что через несколько дней Сбербанк объявит снижение ставок по ипотеке с 20 февраля 2017 года на 1,1% до 10,1%.
Павел Перепелица, заместитель руководителя департамента развития новых территорий города, подвел промежуточные итоги развития Новой Москвы. По его словам, за 4 года на присоединенных территориях построено около 11 млн кв. метров недвижимости, 2/3 которых - это жилье, а остальное - инфраструктура. Задача, которая сейчас стоит перед чиновниками, - выровнять это соотношение 50 на 50%.
«Что касается Новой Москвы, то все процессы, связанные с развитием транспортной, инженерной и социальной инфраструктуры, там происходят гораздо быстрее, чем в Подмосковье. Отвечая на вопрос «Стала ли Новая Москва точкой роста?» я бы сказал, что вот сейчас она ею станет»
Даромир Обуханич, исполнительный директор ГК МИЦ
Из других рекордов: на 81% по сравнению с 2015 годом выросло число зарегистрированных ДДУ в Москве – факт, который и обрадовал, и напугал девелоперов одновременно. В то же время этот показатель на 3-5% снизился в Московской области, а за 2 последних года, по словам Анны Шишкиной, директора департамента маркетинга и рекламы компании «МИЭЛЬ-Новостройки», падение числа зарегистрированных ДДУ в области составило 20%. И этот тренд сохранится в ближайшее время.
Замечу, что о разрыве между Москвой и областью больше всего говорили на второй сессии конференции «Москва и Подмосковье: пространства возможностей». Еще в первой сессии генеральный директор ОАО «Главстрой девелопмент» Иван Богатов заявил, что отмена льготной ипотеки обрушила спрос на рынке новостроек Подмосковья на 30%. Александр Плутник очень остро отреагировал на это замечание, заметив, что в области проблемы носят совсем другой характер.
«Средний размер кредита в стране - 1,7 млн рублей, мы взяли и посчитали при ставках 12,5% и 13,5, как меняется ежемесячный платеж. Платеж вырос на 1300 рублей. Давайте сперва о математике, а потом увидим, что в Подмосковье проблема совершенно в другом, - уточнил Плутник. - Только качественная градостроительная подготовка территории является ключом к привлечению спроса. Развивающаяся транспортная ситуация привлекает людей в столицу, люди хотят жить в комфортной среде, иметь возможность цивилизованно проводить досуг. Вот поэтому люди выбирают жилье в новостройках Москвы, а не потому, что человеку надо платить на 1300 рублей в месяц больше за ипотеку в области. Поэтому спрос перетек в Москву, и этот тренд на несколько лет».
Исполнительный директор ГК МИЦ Даромир Обуханич высказал мнение, что между рынками новостроек столицы и области произошло выравнивание. По его словам, сегодня купить квартиру в Подмосковье можно от 110-120 тысяч за «квадрат». Хотя за эти деньги приобрести жилье можно почти у МКАДа, но, тем не менее, эти цены вполне соизмеримы с отдельными районами Московской области. Еще несколько лет назад стоимость кв. метра в границах МКАД была от 150 тысяч рублей, тогда как за кольцевой автодорогой можно было стать владельцем новой квартиры по цене от 120 тысяч рублей за «квадрат».
«Около 2-х лет назад средняя разница в цене 1-комнатной квартиры в аналогичном классе была 1 миллион рублей – вот это была та разница, когда потребитель был готов покупать в Московской области, а не в Москве»
Анна Шишкина, директор департамента маркетинга и рекламы компании «МИЭЛЬ-Новостройки»
Отдельной историей стоит Новая Москва, которая сейчас активно развивается и поэтому выигрывает у Подмосковья, считает Даромир Обуханич. По его словам, если посмотреть на карту, на одинаковые локации у МКАДа, посмотреть на финансовые показатели двух регионов, то очевидно становится, что Москва вкладывает колоссальные средства в развитие Новой Москвы. «Поэтому если вернуться к девелопменту, к созданию каких-то крупных проектов на территории области, то все они упираются в цену, - подчеркнул эксперт. - Все фантазии ограничиваются ценовой политикой и развитием экономики страны в целом».
Очень эмоционально выступил Дмитрий Котровский, партнер девелоперской компании «Химки Групп». «Я удивлен, что в первой сессии ни один московский девелопер не поблагодарил Правительство Москвы за те подарки, которые получили девелоперы и горожане, за то, что произошло с транспортной инфраструктурой: каждый год вводится несколько станций метро, строятся развязки на МКАД, появилось МЦК», - сказал эксперт. По его мнению, именно колоссальные инвестиции в развитие Москвы и позволили девелоперам вывести на рынок строящегося жилья проекты по ценам, сопоставимым с областными новостройками.
ЖК «Испанские кварталы»
По мнению Ивана Богатова, приближение московских цен на квартиры к стоимости новостроек в Подмосковье заставит область сократить объем ввода как минимум на 30% до 6,5 млн кв. метров в год. «И 2017 год будет годом вызова для тех, кто много строил в 2015-2016 годах и будет вынужден ввести все, что было в стадии возведения. Подмосковным застройщикам в 2017 году нужно будет очень постараться и исполнить свои обязательства по заявленным к вводу 9 млн кв. метров», - подчеркнул Богатов.
«Все это похоже на то, что Московская область как ребенок, который пережил тяжелое заболевание, но самостоятельно до конца выбраться из него не может»
Дмитрий Котровский, партнер девелоперской компании «Химки Групп»
Основную проблему утечки спроса из области в столицу Котровский видит в недостаточной активности областных чиновников. В Московской области, как заметил специалист, никто годами не инвестировал в развитие инфраструктуры, все объекты, которые появляются, появляются с нуля. «Чтобы оставить жить у себя человека, который делает выбор между областью и городом, девелопер должен дать и школу, и детский сад, и спортивную инфраструктуру,- считает Котровский. - Подмосковные чиновники обязывают нас отдать все первые этажи жилых домов под инфраструктуру, возникает вопрос – где я найду этого работодателя и почему я должен его искать? Девелопер вынужден переложить все это на плечи покупателя».
С Котровским согласен Иван Богатов, который отметил, что всю инфраструктуру, включая транспортную, застройщики вынуждены создавать на свои средства, на что зачастую приходится 50% и больше от стоимости самого жилья. «Это приводит к тому, что у застройщиков нет возможности двигаться в себестоимости вниз, а московские проекты выросли в цене», - подчеркнул эксперт.
Похожую мысль высказала Анна Шишкина, по словам которой, в последнее время рынок Московского региона ведет себя разнонаправлено. «Если Москва растет, активно развиваются проекты у МКАД и вблизи метро, то проекты комплексной застройки на подмосковных полях чувствую себя не очень хорошо, там надо все создавать с нуля, - уточняет Шишкина, - а темпы продаж не обеспечивают своевременное возведение социальной инфраструктуры (сроки ввода переносятся), она начинает отставать». По ее мнению, эта тенденция наблюдалась в 2016 году, и она сохранится в этом году.
Сейчас сложно сказать, смогут ли девелоперы перейти рубикон: обычно инертный рынок недвижимости в последнее время слишком быстро реагирует на внешние факторы и меняется. Ясно одно – в прошлом году заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин сказал: «В Москве кризиса нет». Это действительно так – на рынок выходят новые проекты, слабых игроков покупают более сильные, проблемы обманутых дольщиков решают, и не только на законодательном уровне. А вот Московская область стремительно отрывается от столицы: цены стремятся к себестоимости, выводить масштабные проекты жилой застройки при утекающем в столицу спросе невыгодно, возведение инфраструктуры власти полностью переложили на девелоперов, а те, в свою очередь, на покупателей. К чему приведет такая политика и поддержит ли спрос на новостройки Подмосковья подешевевшая ипотека, покажет время.
Ирина Кис, главный редактор Novostroy-M.ru
Дата публикации 20 февраля 2017
