Банк России в третий раз за год принял решение о смягчении денежно-кредитной политики. 16 июня ключевая ставка ЦБ была снижена на 0,25 процентного пункта - до 9% годовых. Портал Novostroy-M.ru спросил у экспертов рынка недвижимости, как снижение ключевой ставки отразится на рынке новостроек и ставках по ипотеке.
Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»
Банки не отреагировали на снижение ключевой ставки на 0,25 п.п. По итогам мая 2017 года средневзвешенная ставка по выданным кредитам на первичном рынке Москвы составила 10,87%. Разница с ключевой ставкой в 1,87% уже минимальна, чтобы и дальше корректировать условия по кредитам. Ведь помимо уровня ключевой ставки снижению процентов по ипотечным кредитам препятствуют банковские траты на сопутствующее обслуживание, содержание информационных систем и других ресурсов, необходимых для обеспечения стабильной работы. В конечном счете в стоимость кредита банки закладывают надбавку за возможные риски, а также ставку доходности. Пока банковские расходы остаются высокими, кредиторы не имеют возможности существенно снижать проценты.
Несмотря на то, что власти говорят о перспективном снижении ставок по ипотечным кредитам до 6-7% годовых, на мой взгляд, это произойдет не ранее чем через три-четыре года. Всемирный банк прогнозирует инфляцию в России в 2018-2019 гг. на уровне 4%. Для сравнения: по прогнозу Еврокомиссии, в 2017 году инфляция в еврозоне составит 1,6%, в 2018 году - 1,3%. Пока мы не достигнем подобных показателей, говорить о снижении ключевой ставки, а значит, и европейских процентах по кредиту, преждевременно.
В конечном счете нужно понимать, что любой заметный скачок цен на нефть может изменить политику ЦБ РФ, особенно на горизонте ближайших двух-трех лет. Поэтому я весьма сдержанно оцениваю перспективу удешевления ипотеки.
Даже если ЦБ и дальше будет снижать уровень ключевой ставки, то вряд ли это приведет к какому-то глобальному росту спроса на рынке жилья. Ведь уже в 45,8% жилых комплексов сегмента масс-маркет в «старой» Москве можно приобрести квартиру в ипотеку по ставке ниже 10% годовых. Сегодняшние успехи, позволившие снизить среднюю ставку кредитования при покупке недвижимости, привели к значительному росту количества взятых ипотечных займов. Например, с января по май 2017 года в Москве было заключено 16762 ипотеки, что на 16% выше, чем годом ранее за тот же период. Даже если крупнейшие банки продолжат снижать ставки по кредитам, вряд ли они будут ниже 9-10%. В итоге количество ипотек, вероятно, сохранится на прежнем уровне или покажет планомерный рост, но, скорее, за счет увеличения объема предложения на первичном рынке, чем реального роста спроса на жилищные кредиты.
Татьяна Гусева, директор ипотечного центра компании «МИЭЛЬ-Новостройки»
Скорее всего, часть банков будет пересматривать ставки по базовым продуктам в сторону понижения, но не более чем на 0,2%. Первыми отреагируют крупные банки, далее коррекция последует и в коммерческих банках. Уже сейчас ставки по базовым продуктам стартуют от 10%, что раньше представлялось просто немыслимым.
Снижение ставок будет не столь значительным, чтобы привести к увеличению количества ипотечных сделок. Коррекция ставки на 0,2-0,3 п.п. не дает резкого роста ипотечных заемщиков. К тому же сейчас средний размер ставок на рынке составляет 11%, в Сбербанке ставки начинаются от 10%, а в рамках совместных программ банков и застройщиков стартуют от 6-7% годовых. Таким образом, и до последнего пересмотра ключевой ставки на рынке были максимально лояльные условия, когда каждый из потенциальных заемщиков мог найти для себя подходящий вариант.
Платежеспособность покупателей не растет, клиентов со значительными накоплениями на рынке становится все меньше, поэтому логично, что востребованность ипотечных продуктов будет оставаться на высоком уровне. По итогам первого полугодия текущего года доля ипотечных сделок находится примерно на уровне 50%, такой показатель был и во времена действия льготной ипотеки.
Банки и застройщики стараются максимально заинтересовать покупателей, поэтому распространение получают совместные программы банков и застройщиков. Причем если год назад в рамках подобных продуктов предлагалось снижение лишь на первые несколько лет займа, то сейчас все больше предложений о снижении на весь срок кредитования. Также активно выводятся программы «Ипотека без первоначального взноса», которые направлены на небольшой процент потенциальной аудитории. Рынок сейчас движется в том направлении, чтобы максимально заинтересовать каждого клиента, уже сейчас продуктовая линейка крайне широка.
Мы ожидаем, что до конца года ключевая ставка будет пересмотрена еще один или два раза, и, скорее всего, опять будет снижение. До конца года ставка может быть снижена на 0,25-0,5 п.п. Власти уже заявляли, что сейчас складываются такие условия, которые дают возможность предположить, что средний размер ипотечной ставки на первичном рынке к концу года опустится ниже 10%.
Кристина Шульгина, руководитель департамента ипотеки компании «НДВ-Недвижимость»
Ключевая ставка изменилась незначительно – на 0,25%, поэтому заметных изменений, учитывая наличие довольно выгодных ставок по ипотеке, мы не ожидаем. Оформить ипотеку можно в среднем под 10-11%, но заемщикам доступны и более низкие проценты в рамках коммерческого субсидирования, а также программ, предлагающих специальную ставку при соответствии заемщика ряду условий.
Снижение ключевой ставки позволяет уменьшить стоимость денег для банков и создать условия для более доступной ипотеки. Коррекция величины на 0,25% - это немного, однако за эти полгода, с учетом всех пересмотров показателя, ключевая ставка снизилась с 10 до 9%. Риторика властей направлена на дальнейшее удешевление ипотеки, поэтому мы можем предполагать, что и дальше будут предприниматься усилия по снижению ключевой ставки.
Конечно, наличие доступной ипотеки расширяет финансовые возможности покупателей и позволяет увеличить спрос со стороны заемщиков. Власти отмечают, что в перспективе планируется снизить ставки до 6-7%, при этом сейчас сопоставимые условия доступны в формате коммерческого субсидирования. В объектах ЖК «Город», ЖК «Сказка», мкр. «Красногорский», квартал «Новые Котельники», например, действует спецпрограмма от ВТБ 24 (ПАО), в рамках которой ставка в первый год кредитования составит всего 6,2%. Наличие подобных программ позволяет застройщикам добиться дополнительного спроса на фоне ипотечных предложений в диапазоне 10-11%.
Не исключено, что с учетом риторики властей данный тренд будет продолжен. Логично предположить, что будут предприниматься шаги, способствующие созданию условий для дальнейшего снижения ключевой ставки.
Дмитрий Цветов, руководитель управления аналитики и оценки ГК А101
Логично, что ставки по ипотеке тоже снизятся на сопоставимую величину – 0,25%. Скорее всего, такой маленький шажок по процентной ставке не приведет к увеличению количества сделок, то есть не переведёт человека, который не готов брать ипотеку, в категорию готового. Однако те, кто уже решился на покупку жилья с привлечением ипотечных средств, смогут позволить себе за счет снижения ставки при тех же ежемесячных платежах увеличить объем кредита, а значит, купить квартиру большей площади. То есть мы ожидаем продолжения тенденции, наблюдающейся по ходу текущего года – постепенный рост размера чека в основном за счет ипотечных сделок.
Да, на рынке существует ожидание дальнейшего снижения ставки. И это ожидание откладывает спрос на конец года. То есть уже сейчас можно прогнозировать проседание показателей летних месяцев больше, чем обычно (в традиционно низкий сезон), и более выраженный пик спроса к концу года.
Сабина Хамитова, начальник отдела ипотеки ГК «Инград»
Мы наблюдаем снижение ипотечной ставки уже с начала этого года. Это, безусловно, связано не только с экономическими факторами, но и с понижением ключевой ставки ЦБ, которая дала возможность снизить ставки по всем потребительским кредитам. Учитывая небольшое снижение в мае, существенных изменений мы в ближайшее время не ожидаем.
Глобального понижения можно ожидать в течение 2-3 лет. Многие эксперты дают прогнозы о 6-7% ставках по ипотечным кредитам. Уже сегодня мы по своим объектам и банкам-партнерам видим привлекательные предложения на уровне 8,7-9% годовых. Не исключено, что изменение ключевой ставки позволит банкам предлагать новые программы ипотечного кредитования, которые будут даже ниже 8%.
Безусловно, количество ипотечных сделок стремительно растет, и новость о снижении ключевой ставки только сыграют на руку банкам и девелоперам. Однако не стоит забывать, что многое зависит и от заемщика. Снижение ставок влечет за собой более тщательные проверки.
Вполне возможно, но такие прогнозы давать весьма сложно. Снижение ключевой ставки зависит от огромного количества макроэкономических факторов, которые не всегда удается предсказать.
Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки»
Банк России в третий раз за год принял решение о смягчении денежно-кредитной политики. Ключевая ставка ЦБ в пятницу, 16 июня, была снижена на 0,25 процентного пункта, до 9% годовых.
Пересмотр ключевой ставки всего на 0,25 п.п. – слишком незначителен, чтобы рынку были предложены новые кредитные программы. Думаю, банки не готовы снижать ставки по ипотеке ниже 10%. Как показывает опыт нашего проекта, «психологический порог» для заемщиков, превышение которого приводит к снижению выдачи кредитов, находится на уровне 12% годовых. Поэтому сегодняшние ставки в среднем от 10,4% годовых более чем комфортны для клиентов. Об этом свидетельствует и тот факт, что сейчас доля ипотечных заемщиков в районе Новые Ватутинки составляет 46%, что сопоставимо с показателями докризисного 2014 года. Поэтому какой смысл банкам сокращать маржинальность, если количество ипотечных сделок в целом по рынку только продолжает расти.
К увеличению числа ипотечных сделок на первичном рынке может привести снижение ставок на «вторичке». Ведь сегодня более высокие процентные ставки по покупку вторичного жилья приводят к стагнации рынка и его падению. Согласно данным Росреестра, в мае 2017 года в Москве зарегистрировано 9 722 перехода прав на основании договора купли-продажи, что на 9,8% ниже, чем в предыдущем месяце (10 690 ед.) и на 9,1% договоров меньше, чем в мае 2016 года. Из-за такой ситуации на рынке жилья продолжает формироваться отложенный спрос со стороны собственников, которые не могут продать свое старое жилье и купить взамен квартиру в новостройке. По нашим оценкам, активизация данного спроса позволила бы увеличить продажи первичного рынка на 10-15%.
Думаю, что период активного снижения ключевой ставки, к сожалению, позади. Несмотря на стабилизацию экономической обстановки девальвационные риски по-прежнему сохраняются. Например, после повышения США ставки ФРС 14 июня курс рубля снова отправился в «свободное падение», ослабев по отношению к доллару с 56 рублей до 60-ти. Это еще раз говорит о том, что реальная ситуация в экономике страны не так стабильна, как нам хотелось бы верить. Поэтому, скорее всего, ЦБ РФ будет вести осторожную политику до конца года.
Денис Крючков, коммерческий директор агентства недвижимости RЯDOM
Начнем с того, что «Ключевая ставка ЦБ» это тот же % на кредит коммерческим банкам.
В экономической ситуации текущего дня, особенно учитывая плановое лишение банков лицензий и укрупнение позиций крупных банков, снижение ставки кредита от государства скажется исключительно положительно: ипотечное кредитование именно от крупных банков будет пересмотрено и позволит сформировать устойчивые финансовые потоки за счёт валовой прибыли. Точный расчет ставки дать сложно, но маркетинговая ставка 10% вполне реальна. В том числе проекты Застройщик+банк, где маркетинговая ставка финансово субсидируется и находится ниже порога информационных посылов от ЦБ, даст хороший ежемесячный платеж для клиента. Снижение ставки даже на 0,5% существенно снижает размер ежемесячного платежа и сумму переплаты в целом, хотя ключевое на сегодня – это во сколько обойдется обслуживание кредита, если первоначальный взнос в кармане не превышает 10-20% от стоимости объекта недвижимости. С этой стороны ждем пересмотра политики банков.
С другой стороны, на сегодня есть достаточно весомый инструмент – рефинансирование кредитов. В данном случае банки рискуют получить волну обращений с просьбой по реструктуризации под новые условия, это снижает валовую прибыль и не дает банкам существенно снизить ипотечные кредиты.
Т.е. ключевое решение по ипотечным ставкам за банками, скорее всего снижение % начнется с потребительских и автокредитов.
Рассматривая далее можем спрогнозировать снижение % ставок для бизнеса, что уже начало проходить в виде спец предложений для индивидуальных предпринимателей от Сбербанка. Это повлечет за собой развитие бизнеса, покупку нежилых помещений и т.д. В свою очередь расширение частного бизнеса даст рабочие места и улучшение благосостояния жителей различных регионов, которые смогут подумать о ипотеке.
Фактически действие на макроэкономику будет существенным и сможет помочь сдвинуть финансовый застой населения и бизнеса в том числе.
Снижение ключевой ставки ниже 6% в принципе нецелесообразно, что соответствует периоду выхода из кризиса 2008 года, когда произошел кассовый разрыв в финансовых потоках государства и сильно сказался на пенсионной политике и в целом на состоянии казны. При этом не исключена волна реструктуризации существующих кредитов и очередной провал валовой доходности. В макроэкономическом плане со стороны государства это снизит рентабельность существующих активов и на 4-6 лет вперед или заставит серьёзно отработать налоговую политику, тем самым загубив рост на старте.
Оптимальной ставкой до конца года как для государства, так и для бизнеса является 7,5-8%. Думаю, к этому диапазону мы и придем к октябрю-ноябрю 2017 года, а синергетический эффект увидим к новогодним праздникам.
Дата публикации 27 июня 2017
