Своими глазами: как строится ЖК «Левел Звенигородская» и что будет по соседству

Появление новых станций метро – всегда отличный повод заново исследовать даже знакомый район и оценить его преимущества и недостатки. В этом году в Москве открыли движение по первому участку новой Рублево-Архангельской линии. Независимый эксперт рынка недвижимости Андрей Смирнов в деталях изучил строящийся ЖК «Левел Звенигородская», который расположен рядом с одноименной станцией подземки.

Коротко о проекте: что и где строят

Это первый случай в серии моих авторских обзоров, когда я выезжаю исследовать еще не сданный в эксплуатацию ЖК. Поводов для этого несколько, и открытие новой станции метро – лишь один из них.

Район Шелепихинской набережной осваивается московскими девелоперами не первый год. Здесь уже есть немало готовых и заселенных домов, которые возвели «первопроходцы» в лице «Донстроя» и ГК ФСК. Прежде всего речь о новостройках «Сидней Сити», «Фридом» и «Сердце Столицы».

Кроме того, буквально на днях стало известно, что Level Group собирается расширить проект «Левел Звенигородская», построив в его рамках 43-этажный корпус премиум-класса. Продажи его пока не открыты, поэтому весь дальнейший текст будет касаться прежде всего той очереди, которая уже выведена на рынок, – она относится к классу «комфорт».

ЖК «Левел Звенигородская» в цифрах (данные ЕИСЖС наш.дом.рф по корпусам в продаже):

• Количество квартир – 1114 шт.
• Средняя площадь квартир – 51,4 кв. м.
• Высота потолков – до 3,5 м.
• Количество машино-мест в подземном паркинге – 351 шт.
• Класс проекта – комфорт
• Этажность – до 66 этажей (с учетом подземной части)
• Класс энергоэффективности – В
• Срок ввода – I кв. 2028 года.

Хотя до ввода еще больше года, корпус уже возведен под крышу, в нем активно ведутся фасадные работы и остекление. Поэтому в целом можно представить, как будет выглядеть ежедневный быт тех, кто выбрал здесь квартиру.

Транспортная доступность

От ближайшего входа в метро «Звенигородская» до новостройки Level – 350 метров. На момент написания обзора станция уже работала, но снаружи продолжалось благоустройство прилегающей территории. Передвижению пешеходов это никак не мешает, поэтому дойти до ЖК можно всего за пять минут – точнее, до забора, который пока что отделяет стройку от окружающего мира.

Рядом с метро можно заметить и автобусную остановку. Она пока что не работает, но в будущем, скорее всего, будет соединять район со станциями «Шелепиха» и «Полежаевская». С остановки «3-1 Силикатный проезд», которая находится с другой стороны от ЖК «Левел Звенигородская», но также в паре минут ходьбы, сегодня можно доехать до станции МЦК «Хорошево».

На автомобиле выехать на ТТК можно буквально за 5 минут. За 8 минут – оказаться на СЗХ, а за 20–25 минут – на МКАДе.

Оценка транспортной доступности: 5.

Архитектурный облик

Хотя корпуса ЖК «Левел Звенигородская» (это две башни высотой 48 и 64 этажа) пока еще строятся, оценить архитектурное решение можно – и по рендерам, и по уже готовой работе. Авторы проекта – студия Станислава Михаловского, а за благоустройство отвечает бюро UNK Landscape.

В целом новостройка аккуратно вписана в существующее окружение, то есть современный жилой кластер.

Кстати, примерно в 1,5 км от «Звенигородской» находится еще один проект Level Group – «Левел Причальный». Он давно сдан и заселен, и на его примере можно посмотреть, как именно застройщик воплощает в жизнь свои проекты, наполняет их инфраструктурой и осуществляет эксплуатацию. Визуально «Левел Звенигородская» мне нравится больше, но это дело вкуса.

По завершении строительства фасады корпусов украсит «каскад из балконов» (так говорится в презентации на сайте застройщика), на верхних этажах будут окна в пол (высота окон – 1,63–3,05 м, ширина – 2,06–2,45 м, до 0,6 м – высота подоконников). Фасад будет декорирован навесными системами из хризотилцементных панелей с металлическими вставками.

Во дворе будут созданы места для спорта, отдыха и работы на свежем воздухе, амфитеатры, ручей с местами релакса у воды.

Что касается инженерии, то особых изысков тут нет (и, согласно классу, не обязано присутствовать), тем не менее, базовый набор включает: технические балконы для блоков кондиционеров; двухкамерные стеклопакеты; автоматическую систему сбора показаний счетчиков; вайфай на территории; видеонаблюдение; видеодомофоны; вход на территорию ЖК по ключу доступа.

Пока неясно, что из этого будет внедрено в реальности после ввода домов в эксплуатацию, но для комфорт-класса выглядит вполне солидно. А наличие сервисных лифтов – опция, характерная для высокобюджетных ЖК.

Из моментов, которые вызывают вопросы: в презентации перечислены стальные радиаторы и напольные конвекторы. Как они будут сочетаться с окнами в пол? При панорамном остеклении обычно применяются внутрипольные системы.

Оценка архитектуры и инженерии: 4.

Инфраструктура ЖК и локации

В самой новостройке не предусмотрено создания дополнительной социальной инфраструктуры, но будут коммерческие помещения для различных сервисов, кафе и прочих торговых точек.

В окружении ЖК уже работают школы и детские сады, включая высокорейтинговые «Хорошколу» и «Романовскую школу». Хватит ли в них мест для всех желающих – вопрос риторический.

Городская поликлиника №62 работает в 15 минутах ходьбы, в 10 минутах – подстанция скорой помощи. До ближайшей детской поликлиники №94 – также около 15 минут пешком. За 7 минут на машине можно доехать до ГКБ №67 с перинатальным центром.

До ближайшего МФЦ на пр. Маршала Жукова, 35 можно доехать на машине за 5 минут.

Чтобы увидеть объекты, нажмите на соответствующую кнопку внизу карты.

В окружении ЖК есть не менее пяти сетевых фитнес-клубов и футбольная академия. Прямо возле дома работает детский бассейн.

Крупный торговый центр можно посетить у станции метро «Хорошевская» либо в ЖК «Левел Причальный». Оба в пределах 10 минут езды на авто. Также в окружающих домах уже работают различные сетевые супермаркеты и кафе.

Наряду с этим стоит отметить, что пока еще продолжается благоустройство набережной, местами идет снос старых строений, кое-где еще расположены автосервисы, которые, вероятно, рано или поздно уйдут в небытие. Как минимум в трех точках района будет еще несколько лет продолжаться строительство новых жилых домов, которые дадут нагрузку на существующую инфраструктуру. Дефицит парковок виден уже сейчас, поэтому рассчитывать на бесплатную стоянку у дома вряд ли стоит.

Коэффициент обеспеченности машино-местами в проекте оценен в 32% (данные ЕИСЖС): для комфорт-класса это вполне приемлемо, кроме того, резидентов всегда смогут выручить метро у дома и наличие служб доставки.

Оценка инфраструктуры: 4.

Планировки квартир

Старт продаж квартир в ЖК «Левел Звенигородская» состоялся в мае 2024 года, еще до введения запрета на малометражные студии. Поэтому в квартирографии проекта минимальные площади – от 16,9 кв. м. Самые просторные варианты достигают 121 кв. м. В текущей экспозиции первой очереди представлена вся линейка планировок.

В новом премиальном корпусе разброс площадей составит 34,3–140,9 кв. м.

Интересно, что в квартирографии первой очереди соотношение 1-комнатных, 2-комнатных и многокомнатных вариантов почти одинаковое (каждого типа более чем по 250 лотов). Практически поровну представлено студий и «трешек» (примерно по 150 шт.). То есть говорить о засилье малометражек не приходится.

Среди планировок имеются квартиры с двумя и тремя санузлами (включая отдельную душевую в мастер-спальне), гардеробными, угловые варианты, в том числе с окнами на три стороны света; лоты с террасами.

Особенность проекта: здесь нет просторных 1-комнатных и 2-комнатных квартир. Площади «однушек» не более 38,3 кв м, «двушек» – не более 47,2 кв. м. Таким образом, семьям с детьми разумнее всего будет присмотреться к планировкам, начиная с «трешек». Компактные метражи квартир частично компенсируются кладовыми, которые расположены в паркинге (и доступны за дополнительную плату).

Квартиры можно приобрести без отделки или заказать предчистовую.

Оценка планировочных решений: 4. 

Цены и сравнение с конкурентами

«Левел Звенигородская» – один из самых новых проектов в кластере между Шелепихинской набережной и Звенигородским шоссе. К моменту старта здесь уже были построены ЖК «Сердце столицы» и «Фридом», несколько корпусов «Сидней Сити», «Сидней Прайм», вышел в продажу «Эмоушен».

Сейчас ближайший сосед – «Сезар Силика». Кроме того, компания «Легенда» построит новую очередь проекта «Сидней Прайм» вдоль Шелепихинской набережной (эта информация озвучивалась в открытых источниках, кроме того, об этом гласят баннеры на ограждениях вдоль огороженного под застройку участка). К конкурентам можно также отнести ЖК «Джойс», который строится с другой стороны Звенигородского шоссе.

«Сидней Сити» строится девелоперской компанией ГК ФСК. Корпуса со сроком ввода I и III кв. 2027 года расположены ближе всего к метро. Цены в них начинаются от 23 млн руб. за студию (но и площади студий – от 30 кв. м). В готовых корпусах комплекса остались самые просторные квартиры с ценами от 35 млн рублей за 1-комнатный вариант. Застройщик предлагает выбор вариантов отделки (предчистовая, дизайнерская) и лоты без ремонта.

Новинка локации – «Сезар Силика» от Sezar Group. Класс проекта – «премиум», поэтому он будет скорее «соревноваться» с новой премиальной башей в «Левел Звенигородская», чем с уже реализуемыми башнями комфорт-класса. Сейчас цены в этом комплексе со сроком ввода I кв. 2030 года начинаются от 22,7 млн руб. Но и площади квартир здесь достигают 342,5 кв. м. Отделка не предусмотрена.

В ЖК «Джойс» от девелопера MR выведены в продажу две башни со сроком ввода в IV кв. 2027 года. Комплекс позиционируется как премиальный, но цены стартуют с 18,7 млн руб. – это заметно ниже, чем в проектах у Шелепихинской набережной. Квартиры в «Джойс» можно выбрать с базовой отделкой или без ремонта.

Проект «Эмоушен» от компании «Основа» предлагает наиболее доступные цены – от 13,7 млн руб. и расположен в 10 минутах ходьбы от метро «Звенигородская» (путь станет меньше, когда откроется новая дорога до метро). Срок ввода – II кв. 2027 года. Столь лояльное ценообразование объясняется и статусом комплекса (это не жилье), и близким соседством с шумным шоссе, отдаленностью от набережной. Площади в продаже – от 18 до 141 кв. м, есть варианты с террасами.

Актуальные цены на квартиры в ЖК «Левел Звенигородская»:

Кому подойдет ЖК «Левел Звенигородская»?

Комплекс подойдет прежде всего молодой аудитории, которая не гонится за высоким статусом жилого комплекса, но хочет жить в модном и популярном современном районе – притом рядом с метро и недалеко от центра Москвы.

Суперкомпактные квартиры могут подойти студентам и молодым специалистам-одиночкам в качестве первого жилья в Москве. Семьи тоже могут найти здесь подходящие планировки в зависимости от потребностей.