ЖК «Люберцы 2015» и мкр. «Красная Горка»: сравниваем новостройки в Люберцах

Материальная сторона вопроса не всегда является решающей при выборе жилья в новостройках. Жилые комплексы Подмосковья предпочитают в том числе те, кому надоел безумный ритм городской жизни, суета и загазованный воздух. Нередко для проживания выбирают Люберцы. Подмосковный город расположен не так далеко от Москвы, инфраструктура здесь достаточно развитая, а цены на жилье доступные. Редакция портала Novostroy-M.ru попросила Тайного покупателя сравнить две новостройки в локации - ЖК «Люберцы 2015» от «Самолет Девелопмент» и мкр. «Красная Горка» от ГК «ПИК».

Что строят?

ЖК «Люберцы 2015» (проверен Тайным покупателем) - первая очередь масштабного проекта «Самолет Девелопмент». Первые ключи от квартир в 8 кирпично-монолитных 17-этажных домах жители получили в конце сентября. К этому времени застройщик сдал детский сад, открылись магазины на первых этажах домов. Чуть позже, в конце года за домами 4 и 5 появится паркинг.

Продажи во второй очереди новостройки, которую застройщик назвал «Люберцы 2016», открылись в июне. К третьему кварталу 2016 года будут построены еще 13 домов.

Строительство школы начнется в 2016 году. Поликлиники в жилом комплексе появятся ближе к завершению проекта: детская - в 2017 году, взрослая - в 2019 году.

Сейчас продаются квартиры в домах второй очереди - корп. 15 и 17. Все дома, как я уже говорила, будут 17-этажными. Разница в количестве секций. В корп. 15 их будет четыре, дом рассчитан на 536 квартир. А в 17-м корпусе их будет семь и количество квартир - 537. В эксплуатацию эти два дома будут сданы в сентябре 2016 года.

В мкр. «Красная Горка» (проверен Тайным покупателем) к моменту завершения проекта будет построено более 50 жилых домов, большая часть из них уже сдана и заселена.

На четвертый квартал 2015 года запланирован ввод трех корпусов (40А, 40Б и 41). В первом квартале будущего года будут сданы еще три дома (49, 50 стр. 1 и стр. 2). На первый квартал 2017 года намечен ввод корпусов 26 и 27, во втором будет сдан 28 корпус.

Инфраструктура в микрорайоне более чем развитая. К 2017 году здесь будут действовать 4 школы, 7 детских садов, поликлиника, аптеки, фитнес-клуб, магазины, службы быта и сервиса, паркинги. Сейчас большинство из них уже открыты.

Продажи сейчас ведутся в 10 домах (корп. 26-28, 40А, 40Б, 41, 49, 50 стр. 1 и стр. 2, 71Б).

Кто строит?

«Самолет Девелопмент» на рынке недвижимости - компания малоизвестная. Сейчас девелопер реализует два проекта. Помимо «Люберцы 2015-2016» строится ЖК «Внуково 2016». Оценить качество строительства и надежность застройщика сейчас довольно сложно, учитывая, что раньше компания жильем не занималась.

ГК «ПИК» существует чуть больше 20 лет. За это время бывало всякое. Не обошлось, например, без задержек с вводом в эксплуатацию. Максимальная просрочка составила около года. Однако при этом есть дома, сданные раньше срока.

О качестве строительства отзывы противоречивые, но в целом положительных больше, чем негативных. Не являясь специалистом в этой области, могу лишь оценить отделку на примере «Красной Горки». Покупка квартиры с готовым ремонтом - для некоторых семей мера, скорее, вынужденная. Приобретая жилье с подобной опцией, рассчитываешь вложиться только в минимальную обстановку и поскорее переехать. В случае с «Красной Горкой» так сделать не получится. Качество отделочных работ хромает. Не могу назвать состояние квартиры, которую я смотрела, ужасным, но для того, чтобы заселиться, придется сбить плитку в санузле, заменить трубы и сантехнику, установить фильтры. В комнатах необходимо переклеить обои, поставить новые межкомнатные двери или хотя бы наличники, подоконники, разбить откосы, словом, работы предстоит немало и выльется это в круглую, совсем не запланированную сумму. На аналогичные проблемы с отделкой жаловались жители мкр. «Центральный» в Долгопрудном, ЖК «Юбилейный», мкр. «Новокуркино».

Как строят?

Толщина кирпича, который используется при возведении стен в «Люберцах-2015/16», - 120 мм, толщина пеноблока - 400 мм. Между ними воздушная камера в 10 мм. Внутри квартир слой штукатурки в 5-10 мм плюс отделочные материалы (плитка или обои). Таким образом, толщина стены составит 580 мм. Для эконом-класса потолки стандартной высоты, в чистовом варианте от пола до потолка - 2,75 м.

Согласно проектной декларации дома будут оснащены сетями телефонной связи общего пользования, проводным радиовещанием, кабельным телевидением, аудиодомофонной связью, а также автоматизированной системой контроля учета воды и энергопотребления.

Все электротехнические работы выполняются согласно принятым нормам и нормативам. Проект согласован с Энергонадзором. Розетки в помещениях установят на высоте 1 м 5 см. Для очистки воды предусмотрен индивидуальный фильтр, что немаловажно, учитывая возможные проблемы с содержанием различных примесей. На все отделочные работы застройщик предоставляет трехлетнюю гарантию.

Лифты в жилом комплексе планируются бесшумные, скоростные, немецкой фирмы WellMax.

Дома первой очереди практически готовы к вводу. Сейчас завершается остекление балконов и лоджий, устанавливаются балконные ограждения, оборудуется площадка для установки внешнего блока кондиционера. Внутри дома тоже в высокой стадии готовности: окрашиваются стены, завершается отделка квартир и входных групп. Судя по фотографиям в отчете, качество отделки неплохое.

Во второй очереди хорошими темпами возводятся дома 9-21. Все они находятся в разной стадии готовности. Работы по устройству стен и перекрытий в разных домах ведутся на уровне 11-17 этажей.

В панельных домах серии КОПЭ-М-Парус (мкр. «Красная Горка») наружные стены выполнены из железобетонных навесных трехслойных панелей, которые отличаются повышенной шумоизоляцией. Конструктивно это выглядит так: бетон - утеплитель - бетон. Общая толщина такой панели составляет 30 см. Толщина межквартирных и межкомнатных стен -18 и 22 см, перегородок - 14 см. В качестве перекрытий используются железобетонные плиты толщиной 14 см.

Практически все межквартирные и межкомнатные стены являются несущими. Сделать проем в большинстве стен не получится, равно как и сломать порог, поскольку лоджии-балконы консольные. Вентиляция в квартирах естественная вытяжная. Вентблоки есть на кухне и в санузлах. Высота потолков - 2,8 м.

В каждой секции 3 лифта, предусмотрено также помещение для консьержа.

Разведка в Интернете

По объему информации, которая имеется в сети, «Красная Горка» сильно проигрывает «Люберцам».

«Самолет Девелопмент» для каждой из очередей проекта создал отдельный промо-сайт, выкладывает отчеты в Instagram, общается с покупателями в социальных сетях. Несмотря на то, что с момента моего визита на стройплощадку прошло достаточно много времени, я помню до сих пор, какое количество времени провела перед компьютером, изучая сотни страниц с обсуждениями дольщиков. Разговоры велись более чем увлекательные, а информация по новостройке оказалась исчерпывающей.

Вводных по «Красной Горке» в сети несколько меньше. Основное общение ведется на форумах, что не удивительно, если учитывать, что завершение проекта совсем близко, а большинство домов давно заселены. Ремонты уже давно «отгремели», и владельцев квартир в жилом квартале больше волнует вопрос увеличения количества маршрутов общественного транспорта и обещанные паркинги, нежели все остальное. Пайщики, вступившие в ЖСК недавно, следят за ходом строительства новых корпусов, интересуются очередями в детсады и школы, выясняют что почем. Словом, жизнь в «Красной Горке» уже более-менее налажена, осталось только дождаться завершения проекта.

Пути-дороги

Оба раза до Люберец я добиралась от МКАД по Косинскому шоссе (через Проектируемые проезды и ул. Льва Толстого) На мой взгляд, это самый удобный вариант проезда в эту часть Подмосковья. И в том, и в другом случае время в пути оказалось примерно одинаковым - 30-40 минут, хотя ехала я в разные часы.

Для безлошадных жителей «Люберец 2015/16» застройщик запустил бесплатный автобус от метро «Лермонтовский проспект». Курсировать между этими двумя пунктами транспорт будет до открытия метро «Некрасовка».

Специального маршрута у новоселов «Красной Горки» не будет, но мимо проходят маршрутные такси и автобусы, поэтому воспользоваться можно ими. С учетом дорожной ситуации в этой части города, добираться до метро можно как 10 минут, так и все 30.

Офис продаж

Рядом с офисом «Самолет Девелопмент» есть детская площадка, которая покорила моего ребенка. Этот игровой городок является точной копией тех, что появятся на придомовой территории. Они безопасны для малышей любого возраста, поскольку выполнены из пластика, а покрытие - резиновое.

Здесь же есть парковка для клиентов. В день моего визита машин, равно как и покупателей, было много, поэтому пришлось оставить свой автомобиль неподалеку от офиса компании, но не на парковке, где мне не хватило места.

Офис «Самолета» поделен на две части. В одной клиенты могут пообщаться с менеджером или представителями банков, которые дают ипотеку на новостройку. В другой расположен шоу-рум, где можно увидеть, как примерно будет выглядеть готовая квартира.

Качество обслуживания зависит от менеджера, с которым довелось пообщаться. Мне не повезло, ничего нового для себя из поездки я не узнала. Информацией представитель «Самолета» делился неохотно, несмотря на мои грандиозные планы по «покупке» жилья, которыми я пыталась хоть как-то его «зажечь».

Сотрудники «ПИКа» оказались более доброжелательны и общительны. Все, что меня интересовало, мне рассказали, по микрорайону покатали, в квартире провели настоящую экскурсию. В части сервиса придраться не к чему.

Как купить?

С юридической точки зрения обе схемы продаж, которые предлагают застройщики, законны. Однако более надежной, учитывая довольно неприятную ситуацию, в которой оказались дольщики ГК «СУ-155», купившие квартиры по ЖСК, является договор долевого участия (ДДУ) от «Самолет Девелопмент».

Первый взнос необходимо сделать после регистрации договора, которая обойдется в 48 тыс. рублей. Из дополнительных расходов будут только нотариальные и госпошлина. Покупая квартиру по такой схеме, можно быть уверенным в том, что ваша недвижимость не будет продана второй раз, то есть двойные продажи исключены, в отличие от того, как было, например, в случае с ЖК «Западные ворота столицы». Кроме того, если застройщик не выполнит свои обязательства и не построит дом в срок, в судебном порядке можно взыскать неустойку за просрочку.

Схема ЖСК, которую предлагает ГК «ПИК», доверия у меня не вызывает. Тем более что из всех документов, которые должны быть, на сайте есть только Устав и свидетельство о регистрации в налоговых органах. Никакой проектной декларации и разрешения на строительство в списке документов я не увидела.

Того, что продажи ведутся по ЖСК, компания не скрывает и открыто об этом пишет на сайте. Причина выбора такой схемы, по словам менеджеров, в том, что «ПИК» является инвестором проекта, а земля находится не в собственности. Вполне возможно, что это юридически верно, поскольку, судя по информации, которую я нашла в сети, по 214-ФЗ с 2009 года инвестор не имеет права продавать жилье по ДДУ, но в любом случае, покупка путем вступления в жилищно-строительный кооператив у меня вызывает опасения.

Субсидированную ипотеку, опять же, учитывая схемы, можно использовать только на покупку в «Люберцах 2015/16». Новостройка аккредитована 10 банками, включая флагманские Сбербанк и ВТБ24. Кстати, об акции «Ипотека 1%, квартиры с отделкой у метро» я узнала, благодаря «сарафанному радио». Менеджер о столь выгодной программе не счел нужным сообщить.

Ставки по ипотеке на «Красную Горку» выше на 2-5%, в зависимости от банка. На момент моего визита их было всего пять. Из крупных - только ВТБ24 со ставкой от 12% годовых.

Рассрочка в «Красной Горке» беспроцентная. Первый взнос - 50%, остальное до конца года равными частями или ежеквартально. В «Люберцах 2015/16» рассрочка платная, действует только на квартиры в первой очереди и условия обсуждаются индивидуально, поскольку процент зависит от стоимости выбранного жилья.

Акций и скидок и в том, и в другом проекте практически нет.

Планировки

В ЖК «Люберцы 2015/16» планировки хороши. Здесь есть как «однушки», так и двух- и трехкомнатные квартиры. Жилье сдается с полной отделкой, на которой, судя по отчетным фотографиям, не халтурили.

В каждой квартире есть балкон или лоджия, кухни на любой вкус (от 7,5 кв. м). Холлы не прямоугольные зигзагообразные, чем часто грешат современные новостройки, а квадратные. В помещениях предусмотрено место для установки вместительных шкафов. На чертежах квартир, которые есть на сайте, уже «расставлена мебель», что мне показалось очень удобным. Глядя на картинку, примерно понимаешь, где и что можно разместить.

Площадь квартир в домах первой очереди - 30-76,95 кв. м. Во второй - 28,2-82,55 кв. м. Высота потолков - 2,75 м.

В «Красной Горке» выбор планировок, учитывая, что дома панельные, поскромнее, а качество отделки значительно хуже.

В остальном все стандартно для модернизированной серии КОПЭ. Кухни в башнях квадратные, площадью 10 кв. м. Больше простора только в «двушках», здесь спроектированы кухни по 12,1 кв. м. Лоджия в каждой квартире одна, есть вариант двухкомнатных распашных квартир, где лоджий две. Санузел в «однушке» совмещенный, в двух- и трехкомнатных квартирах - раздельный, в «трешках» их два. Размер прихожих в основном небольшой, но предусмотрены отдельные гардеробные. Высота потолков - 2,8 м.

Цены

Квартиры в «Люберцах 2015/16» в продажу выводятся партиями, поймать нужный вариант не всегда удается, кроме того, за время ожидания «своей» квартиры, жилье может «подрасти» в цене.

На момент подготовки этой статьи в продаже осталось 8 квартир в первой очереди. Это «трешки» площадью 73 кв. м. Самое дешевое жилье стоит 5 180 970  руб. Также в продаже большое количество квартир во второй очереди. 

В целом на сегодняшний день во второй очереди разброс цен таков:

В первой очереди есть только 2-3-комнатные квартиры:

В «Красной Горке» пока есть из чего выбрать. В продаже 1-3-комнатные квартиры.

Самые бюджетные варианты в корпусах 26, 27 и 28. Только в этих домах в продаже находятся 249 квартир. Самую дешевую «однушку» можно купить за 3 381 840 руб., «двушку» - за 4 368 150 руб.

Актуальные цены на ноябрь:

Разницу в стоимости можно отследить в сравнительной таблице:

Из таблицы видно, что «однушки» дешевле в «Люберцах», но площадь больше в «Красной Горке». Разница в стоимости двухкомнатных квартир около 400 тыс. рублей, минимальная площадь больше на 2 кв. м. «Трешки» в цене отличаются примерно на 40 тыс. рублей, а площадь на 6 «квадратов». Четырехкомнатных квартир в «Люберцах 2015/16» по проекту нет.

Соцкультбыт и экология

«Красная Горка» инфраструктурой более насыщена, поскольку район застраивается с 2006 года и в течение нескольких лет здесь появлялись детсады, школы, поликлиники. В «Люберцах 2015/16» все только строится, поэтому о полноценной инфраструктуре пока говорить не приходится.

Если рассматривать экологическую составляющую, то любой жилой комплекс в Люберцах - это риск. Стоит только ветру изменить свое направление, запах от очистных или многочисленных полигонов ТБО появится в доме, придется жить с закрытыми окнами. В этом смысле больше «достается» новостройке от «Самолета», поскольку буквально через лес находится полигон «Кучино» в Железнодорожном. Мусорная свалка действующая, о ней я рассказывала в расследовании о Новограде «Павлино».

В целом сравнивать две новостройки в части инфраструктуры можно через несколько лет, когда обживется первая очередь «Люберец» и завершится строительство «Красной Горки». Сейчас они несопоставимы.

Итоги

Каждый из жилых комплексов имеет свои плюсы и минусы. Менее рискованной, мне кажется, покупка жилья в «Люберцах», учитывая схему, по которой продаются квартиры. Кроме того, качество отделки от «Самолета» значительно лучше, чем у «ПИКа», а планировки интереснее. 

Мария Калашникова