Мкр. «Красная Горка» в Люберцах: бюджетное жилье с отделкой, но парковок дефицит

По плотности населения Люберцы являются одним из лидирующих городов Подмосковья. Новые дома здесь появляются с завидной регулярностью. На этот раз по заданию редакции Novostroy-M.ru я отправилась с проверкой в мкр. «Красная Горка». Проект строится уже почти 10 лет, популярность ему обеспечивают доступные цены и развитая инфраструктура. Я решила проверить, так ли все на самом деле.

Что строят?

Микрорайон «Красная Горка» - это проект комплексного освоения территории. Это не обычный жилой комплекс из нескольких корпусов, это именно микрорайон, т.к. общее число домов - 54, а общая жилая площадь - более миллиона кв. метров.

Первые дома в «Красной Горке» появились еще в 2006 году. Большинство корпусов успешно построены, сданы и заселены. Однако часть корпусов в микрорайоне 8а до сих пор в стадии возведения.

Например, в IV квартале 2015 года будут сданы корпуса 40А, 40Б, 41. На I квартал 2016 года планируется ввод корпусов 49, 50 стр. 1 и стр. 2. В первом квартале 2017 года будет сдан корпуса 26 и 27, во втором — корпус 28.

В 2017 году застройщик планирует завершить строительство всей инфраструктуры и полностью сдать все корпуса. Дома, которые будут сданы в 2015-2016 гг., сейчас находятся в стадии внутренних отделочных работ. Остальные — в стадии строительства. Например, 27-ой корпус на уровне 20 этажа, в 26-ом ведутся работы по установке железобетонных свай.

В продаже находятся панельные дома серии КОПЭ-М-Парус и КОПЭ-Башня М и единственная квартира в 44 корпусе (дом серии П-44ТМ). Новые дома — это модернизированная серия КОПЭ, которая выпускается с 2003 года.

Высота корпусов от 15 до 25 этажей. Площадь лоджий в таких квартирах увеличенная (в среднем, 3 кв. м). Высота потолков — 2,8 метра. Сейчас продаются квартиры в нескольких домах: 26, 27, 28, 40А, 40Б, 41, 49, 50 стр. 1 и стр. 2, 71Б.

Помимо жилья на территории «Красной Горки» появятся 4 школы, 7 детских садов, поликлиника, аптеки, фитнес-клуб, магазины, службы быта и сервиса, паркинги. Под коммерческую инфраструктуру отведены первые этажи жилых домов.

Кто строит?

Микрорайон «Красная Горка» застраивался несколькими компаниями, в том числе «СУ-155», «ДСК-1», «Мономах». На сегодняшний день свою часть домов достраивает ЖСК «Левобережный, 12», имеющий прямое отношение к ООО «ПИК-Риэлти».

ГК «ПИК» - один из долгожителей рынка недвижимости, компания строит жилье более 20 лет, причем не только в Московском регионе, но и по всей России. Кризис 2088-2009 годов «ПИК» пережила, но долговая нагрузка структуры выросла. Два года назад основными акционерами стали бывший сенатор Сергей Гордеев и миллиардер Александр Мамут. Они выкупили 36% акций, провели SPO, что помогло им уменьшить общий долг компании.

Как уже было сказано, «ПИК» строит много, но с вводом в эксплуатацию корпусов у компании «ПИК» не все так однозначно. Сроки сдачи были перенесены, например, в ЖК «Центр-2», ЖК «Бунинский» (в некоторых корпусах по 2 раза). Максимальная задержка составила около года. Но есть и дома, сданные раньше срока, поисковик выдал мне такую новость о новостройке в г. Пермь.

Что касается качества отделки квартир, то его можно охарактеризовать, как среднее. В этом я убедилась лично, да и многочисленные отзывы уже купивших квартиры в разных жилых проектах компании говорят о том же. На мой взгляд, недовольных ремонтом на форумах больше, хоть и положительные отзывы мне тоже встречались.

Не обошлось без жалоб на инфраструктуру. Так, например, жители «Новокуркино» (проверен Тайным покупателем) недовольны уплотнительной застройкой района, а также нехваткой школ, детсадов и других инфраструктурных объектов. Борьба жителей против «ПИКа» продолжается, однако разрешение на строительство новых корпусов есть, значит, с юридической точки зрения все законно.

Отмечу, что в «Красной Горке» сроки сдачи корпусов не переносились. На сегодняшний день самая главная проблема этого проекта - отсутствие достаточного количества мест для парковки. Жители уже сейчас вынуждены бросать машины, где придется, включая газоны рядом с домами.

Вероятно, ситуация изменится в лучшую сторону, когда появятся обещанные паркинги. По словам менеджера, место под них уже выделено, а значит их должны со временем построить. Будем надеяться, что так и произойдет.

Разведка в Интернете

Отдельного сайта у микрорайона нет, что, впрочем, привычно для ГК «ПИК». На сайте компании в каталоге недвижимости есть описание проекта, обновляемый раздел с новостями, актуальное наличие квартир и фотографии хода строительства, генплан, который называется «картой инфраструктуры», но нет цен (указана лишь минимальная стоимость жилья), сроков ввода каждого из домов (это меня удивило больше всего), а также самого главного — проектной документации, разрешения на строительство.

Есть лишь устав ЖСК и свидетельство о постановке на учет в налоговой. Увидев, что жилье продается по договору ЖСК, это сразу навело меня на грустные мысли, о чем подробнее я напишу ниже. Вернемся к странице новостройке. Подсмотреть за строительством в режиме онлайн не удастся, т.к. web-камер на сайте нет. В общем, складывается ощущение, что страница проекта на сайте застройщика сделала «для галочки».

Жителями «Красной Горки» созданы несколько сообществ. Часть из них заброшена, на некоторых площадках ведется активное обсуждение. Для решения проблем микрорайона создаются инициативные группы, которые от лица всех жителей пытаются найти компромисс с управляющими компаниями, которых, кстати, три («ПИК-Комфорт», «Союз-Люберцы», «Альтернатива-Профи»), и достучаться до властей Подмосковья.

Некоторые проблемы мной уже обозначены раньше — среднее качество строительства, отсутствие места для парковки, загруженность прилегающих дорог большегрузами и инфраструктура.

Недовольны жители и качеством дорожного покрытия. Убедиться в справедливости их претензий я смогла лично. Там, где можно было проехать на машине, пройти уже практически невозможно, на дорогах огромные выбоины, мамам с колясками будет непросто.

Не меньшее возмущение на форумах вызывает отсутствие нормального транспортного сообщения. Тут позволю себе не согласиться. По Комсомольскому проспекту проходит маршрут автобуса № 501, а внутри комплекса я видела несколько маршрутных такси, которые следуют до метро «Выхино». Возможно, жителям хотелось бы видеть больше автобусных маршрутов, но, в целом, назвать удручающей ситуацию с транспортом в этой части Люберец назвать не могу.

Также беспокоит жителей близость промзоны «Руднево», где расположены ветеринарно-санитарный завод «Эколог» и крупнейший в Подмосковье мусоросжигательный завод. Справедливости ради стоит отметить, что расстояние от мкр. «Красная Горка» до промышленных предприятий составляет 5 км, что подтверждают данные «Яндекс.Карт». Во время прогулки по микрорайону (около 2 часов) никаких неприятных запахов я не заметила, но жители таким соседством недовольны и призывают власти обратить внимание на экологическую ситуацию в городе.

Пути-дороги

На этот раз до Люберец я добиралась по Косинскому шоссе, через ул. Льва Толстого. С учетом плотного трафика время в пути от МКАД составило полчаса.

Доехать до «Красной Горки» можно от станции метро «Лермонтовский проспект». Застройщик обещает, что поездка не займет больше 10 минут, однако из опыта своих личных поездок по городу, могу сказать, что среднее время — 25 минут.

Примерно в 10-15 минутах ходьбы от микрорайона находится станция «Люберцы-1». Плотность авто-трафика хорошо видна на видео. Съемка велась в середине рабочего дня, и уже в это время дороги были серьезно загружены, значит в часы пик добраться от «Красной Горки» до электричек еще сложнее. Скоростной поезд до Казанского вокзала, кстати, идет 25 минут.

Визит в офис продаж

При подъезде к микрорайону видны рекламные щиты застройщика, привлекающие внимание покупателя. Однако я не обнаружила ни одного указателя, который привел бы меня к офису. За размещение приметных табличек с надписью вроде «Офис продаж ГК «ПИК» 300 метров прямо» я была бы очень признательна, поскольку в некоторых местах прямо на проезжей части установлены бетонные блоки, запрещающие проезд, и пришлось изрядно покрутиться прежде, чем удалось случайно заметить нужное здание.

Рядом с офисом есть удобная парковка и детская площадка. Здесь же ждет потенциальных покупателей микроавтобус, на котором можно с обзорной экскурсией прокатиться по комплексу и доехать до строящихся домов.

На ресепшн меня встретила Оксана. После того, как мои данные и пожелания по покупке были внесены в базу, пришлось подождать несколько минут, прежде чем освободилась менеджер Евгения, которая и помогала мне «покупать» квартиру.

На этот раз меня интересовали однокомнатные квартиры, к выбору которых мы незамедлительно перешли. Евгения предложила несколько вариантов в строящихся домах и уже построенных. Мы обсудили планировки, стоимость, схему покупки и варианты рассрочки.

От нее я тоже услышала, что продажи ведутся по ЖСК. На мой вопрос: «Почему вы выбрали такую схему продажи, а не ДДУ?» мне ответили, что поскольку ГК «ПИК» является инвестором проекта, а земля не в собственности компании, то пришлось продавать по ЖСК. Не могу сказать, что ответ все прояснил для меня, но «рыбу» договора мне без лишних вопросов предоставили, также показали и разрешение на строительство с проектной декларацией. В общем, все, что я не обнаружила на сайте.

Признаюсь честно, поинтересоваться возможностью посмотреть квартиру в построенных домах я забыла. Однако Евгения предложила этот вариант сама, чем я и поспешила воспользоваться. Еще пара минут ожидания, и с общительным консультантом мы едем в том самом микроавтобусе.

По пути к нужному дому я узнала все, что возможно об инфраструктуре «Красной Горки». Где строится музыкальная школа, где уже действуют школы и детсады, когда будут сданы те или иные объекты и что еще планируется построить. В квартире, которая является точной копией, которую я планировала «купить», меня ожидала еще одна экскурсия с рассказом об отделке, качестве строительства и нюансах проживания.

Планировки и цены

Учитывая, что дома панельные, особого разнообразия в планировках нет. В башнях квадратные кухни по 10 кв. м, большая площадь только в «двушках» - 12,1 кв. м. Прихожая в «однушках» небольших размеров, шкаф не поставить, но на этот случай есть отдельная гардеробная 2,3 «квадрата». Санузел совмещенный, в «двушках» он раздельный, в «трешках» их вовсе два. В каждой квартире предусмотрена лоджия площадью от 3,3 до 5 кв. м. В серии «Парус» есть «двушки»-распашонки с двумя лоджиями.

Евгения сказала, что все жилье сдается с отделкой. В уже построенных домах - стандартный вариант, в строящихся «Оптима». Как мне объяснили менеджеры, разница — в качестве используемых материалов. Обои, например, будут не бумажными, а флизелиновыми. Однако, когда речь идет о среднем качестве отделки, то материалами ситуацию не спасешь.

Однокомнатная квартира, которую я смотрела в уже построенном доме, продавалась по переуступке. Внешне — это копия той, что я планировала «купить». При входе установлена самая простая дверь, в комнате обоями оклеены не только стены, но и зачем-то потолок. При этом верхний их край отрезан неровно. Обои бумажные, на стене местами отошли и вздулись. На фото отчетливо видно, что кусок обоев рядом с батареей отопления надорван. Стеклопакеты установлены качественные, уличного шума не слышно совсем, но откосы при этом внешне не выровненные, штукатурка легла криво.

Рядом с подоконником на лоджии видны остатки монтажной пены. Сантехника установлена бюджетная, разводка водоснабжения выполнена с использованием обычных пластиковых труб. Плитка уложена вроде бы ровно, но местами торчит цемент или клей. Экран на ванне болтается, сама ванна поцарапана.

Описывать нюансы отделки можно долго, и повсюду видна строительная грязь. На мой вопрос о некачественном ремонте менеджер, который отвечает за показы квартир, только пожал плечами, сказав, что «жить можно», а мелкие недочеты можно «отмыть» и «очистить».

Почему изначально нельзя было аккуратно поклеить обои, установить двери и сантехнику или хотя бы привести в порядок квартиры перед вводом домов в эксплуатацию, мне осталось непонятно.

Стоимость квартир в «Красной Горке» на сегодняшний день такова:

Жилых комплексов в Люберцах достаточно, но назвать их прямыми конкурентами «Красной Горке» я не могу.

В ЖК «Влюберцы» «однушка» стоит от 4 млн 250 тыс. рублей, двухкомнатную квартиру можно купить за 6 млн рублей. Существенное отличие от «Красной Горки» не только в стоимости жилья, но и в технологии строительства. Все дома здесь кирпично-монолитные.

В ЖК «Академический», что расположен в километре от «Красной Горки», самое дешевое жилье стоит 3 млн 830 тыс. рублей. Дома в жилом комплексе кирпично-монолитные. Здесь есть подземные паркинги, территория охраняется, то есть отличие от новостройки «ПИКа» существенное.

В миниполисе «Самоцветы» жилье дорогое. Стоимость однокомнатных квартир начинается от 5,6 млн рублей. Выбор планировок шикарный — около 25 вариантов. С инфраструктурой в комплексе проблем нет, здесь есть все необходимое для жизни, но это жилье совсем другого уровня.

Как купить

Продажи идут, как я уже упоминала, по ЖСК. Схема законная, но абсолютно не защищает покупателя от долгостроя и других проблем. Обо всех рисках ЖСК можно прочесть в статье на эту тему, также замечу, что редакция Novostroy-M.ru встречалась с обманутыми пайщиками (не дольщиками) компании «СУ-155», где юрист подробно объясняет различие ДДУ от ЖСК.

Если кратко обрисовать минусы ЖСК, то это отсутствие регистрации договора в Регпалате, а значит, есть риск двойных продаж; сроки сдачи - вопрос открытый, они могут переноситься постоянно, ведь по сути ЖСК - это кооператив, люди самоорганизовались и строят себе дом, сами же могут и варьировать сроки сдачи; купить квартиру по льготной ипотеке не получится, банки поддерживают в рамках этой программы только новостройки, жилье в которых продается по ДДУ (214-ФЗ); штрафы за выход из кооператива.

И главное, как прокомментировал для Novostroy-M.ru юрист Денис Артемов, руководитель проектов юридической фирмы «Via lege»: «Федеральная служба регистрации, кадастра и картографии не проводит даже минимальной экспертизы документов по застройке перед заключением с вами договора на приобретение квартиры. Никем не проверяется и цепочка сделок, которая может предшествовать передаче прав на квартиру от ЖСК члену кооператива, поэтому будущий пайщик, написав заявление о вступлении в ЖСК, во многом действует на свой страх и риск». 

Но вернемся к «Красной Горке». Бронирование квартиры бесплатное, но возможен только краткосрочный вариант. Продолжительную бронь можно обсудить в индивидуальном порядке.

После заключения договора вносится паевый взнос в размере 29 тыс. рублей. После обмеров БТИ возможна доплата за «лишние» метры. Максимальное отклонение от планируемой площади, по словам Евгении, составляет 10-30 см как в плюс, так и в минус. В случае уменьшения площади, переплаченная сумма будет возвращена.

Оформление квартиры в собственность застройщиком обойдется в 30 тыс. рублей. Однако эта услуга не является обязательной и можно зарегистрировать право на квартиру самостоятельно.

Есть вариант беспроцентной рассрочки. При 50% взносе оставшаяся сумма выплачивается до 31.12 ежемесячными платежами либо ежеквартально.

Ипотеку на новостройку дают: ВТБ24 (первые 3 года от 12% до 12,6% годовых. 4-ый и последующие — от 14% до 14,60%), банк «Возрождение» (под 13,5%), банк «Открытие» (1-ый год под 9,25%-9,50%, 2-ой и последующие годы — под 13,50-13,75%), «Инвестиционно-Торговый банк» (до оформления собственности — 16,6%-16,9%, после — 15,5%-16%), банк «Балтика» (до оформления собственности — 14,5%-15,5%, после — 13%-14%).

Что касается акций в сентябре, то скидка 7% предоставляется с 1 по 30 сентября 2015 года; скидка 6% - с 11 по 20 сентября 2015 года; скидка 5% действует с 21 по 30 сентября 2015 года. Однако отмечу, что дисконт распространяется только на покупку квартир в корпусе 40А и корпусе 49.

Соцкультбыт

В части школ, детских садов и магазинов, а также медицины в «Красной Горке» проблем нет. Здесь же продолжается строительство оставшихся инфраструктурных объектов, будет и музыкальная школа, например.

При этом есть большая проблема с парковками. Место под паркинги, как я уже упоминала, по словам менеджера, выделено, но когда они появятся, сколько их будет, пока неизвестно. Пока жители комплекса вынуждены парковаться где придется, в том числе, и на газонах рядом с домами.

Второй вариант — платить за парковку под эстакадой. К жилому комплексу и «ПИКу», в частности, эти парковочные места отношения не имеют, и стоимость их довольно высока — около 4 тысяч рублей в месяц.

В шаговой доступности расположен крупный торговый центр и строительный рынок. В окрестностях много магазинов.

Резюме

Документов по проекту в открытом доступе практически нет. Текст устава ЖСК стандартный, никакой важной информации из него я для себя не узнала. Отсканированное свидетельство о постановке ЖСК на учет в налоговые органы для меня не столь важно, как разрешение на строительство или проектная декларация с точными сроками сдачи корпуса. Хорошо, что эти документы показывают в офисе, но еще лучше было бы, если бы их можно было бы увидеть еще на этапе сетевого знакомства с новостройкой.

Несмотря на то, что ГК «ПИК» давно на рынке, и никаких обманутых пайщиков у нее нет, сам выбор схемы продажи меня бы лично сильно напрягал бы и заставил бы переживать и за отданные деньги, и за процесс стройки (web-камер, напомню, нет).

В целом, на мой взгляд, условия покупки малопривлекательны и без договора ЖСК, ведь ипотека невыгодная, а акций практически нет.

Выбор планировок скудный, это минус всех панельных домов. Ремонт от застройщика мог бы быть более аккуратным, цены для такого уровня отделки высоковаты, ведь многое придется переделывать, а это еще затраты.

С парковкой на территории микрорайона ситуация подбирается к стадии критической, когда будет построен обещанный паркинг, неизвестно. Не добавляют привлекательности проекту мусоросжигательные заводы поблизости.

Теперь плюсы. ГК «ПИК» - надежная крупная компания, не замеченная в скандалах с обманутыми дольщиками и пайщиками. Жилье в микрорайоне строится согласно графику, переносов и задержек со вводом не было.

С инфраструктурой (кроме парковок) все более чем хорошо: наличие детсадов и школ в каждом из кварталов, не каждый застройщик может похвастаться таким количеством детской инфраструктуры в одном проекте. В общем, на сегодняшний день мкр. «Красная Горка» от меня получает «7» баллов.

Мария Калашникова