Переделкино Ближнее: квартиры с видом во внутренний двор дороже

Один из масштабных проектов, которые в изобилии реализуются сегодня в «Новой Москве» - ЖК «Переделкино Ближнее» . Первая его очередь состоит из трех монолитных зданий – а всего, согласно планам, планируется возвести 87 жилых домов, а также многочисленные объекты инфраструктуры: школы и детские сады, больницу и поликлинику со станцией скорой помощи, спортивный стадион и оздоровительный центр.

Строительные странности

Район большой и масштабный, и здравый смысл подсказывает, что возводить его должна крупная и солидная компания. Но как выяснилось, это ООО «Олета» - честно говоря, прежде я о ней ничего не слышал, никакими победами в строительном деле она не отмечена.

Сайта у компании нет. Или, если и есть, то спрятан так, что не отыщешь. Поисковик на запрос «Олета» нашел сначала стоматологическую клинику на Украине, потом аккаунт какой-то барышни в социальных сетях и даже город на острове Корсика. Все это жутко любопытно, но как-то мало относится к изучаемой теме.

Вот, наконец я с интересом узнаю, что адрес компании «Олета» – Московская область, г. Видное, ул. Школьная, д. 79А, кв. 8. В принципе, здесь не напрягает ничего, кроме последнего пункта – застройщик, возводящий 10 корпусов, сам располагается в квартире? Особенно впечатляют виды деятельности «Олеты»:

«Растениеводство в сочетании с животноводством (смешанное сельское хозяйство); Строительство зданий и сооружений; Производство общестроительных работ; Прочая оптовая торговля; Прочая розничная торговля вне магазинов; Денежное посредничество; Прочее денежное посредничество; Прочее финансовое посредничество; Финансовое посредничество, не включенное в другие группировки; Капиталовложения в ценные бумаги; Капиталовложения в собственность».

Не знаю у кого как, а у меня появляется устойчивое послевкусие незабвенной конторы «Рога и копыта». Еще отыскался форум «Переделкино Ближнего». Как я понял, это неофициальный сайт, застройщиком не модерируемый. Тут я наткнулся на тему «Кто по факту строит?». Ответы были такими:

- Собственником этой Олеты на 100% является некое Лациоко Холдингз Лимитед. Предполагаю, что оффшор.

- Ни шиша, ни гроша, никаких сведений об этой организации в инете

- "Олета" это типа Фунта из "Золотого теленка".

Вот любопытно – не только у меня появились аналогии с творчеством Ильфа и Петрова.

Сайт продавца: добротно и со знанием дела

В отличие от застройщика, продавец квартир в «Переделкино Ближнее» хорошо известен. Это компания «Абсолют-недвижимость». Мне в моей работе «Тайным покупателем» она уже встречалась – при описании «Первого Московского города-парка». Поэтому о компании не будем – сразу о проекте. На страничке, посвященной ему, нас встречает не очень пространный текст, из которого мы узнаем, что «Переделкино Ближнее» является «городом-парком». Этого гордого звания удостаиваются, по-моему, если не все, то очень многие абсолютовские объекты.

Расположено «Переделкино Ближнее» в 8 км от МКАД по Боровскому шоссе. Далее – пространные рассуждения о замечательном местоположении, где «жили и творили известные писатели». Покупателям квартир обещана «сказочная атмосфера», где «все направлено на поддержание и развитие прекрасного соседства с писательским поселком и сказочным сосновым лесом». Забегая вперед, скажу, что тут авторы, как бы это поделикатнее, преувеличивают. Непосредственными соседями будущего «города-парка» являются московский район Новопеределкино (застроен типовой «панелью» 80-90-х годов) и гаражи. С другой стороны – поля, на которых разворачиваются масштабные стройки.

Далее посетителям предлагают перейти на промо-сайт объекта. Здесь нас встречает надпись «Город, где живет детство». В разделе «Город-парк» - схема объекта, на которой девять жилых корпусов и детский садик на благоустроенной территории. Впечатление снимка с воздуха – но при ближайшем рассмотрении видно, что это рисунок. Правда, выполненный довольно тщательно – вплоть до освещенных окон домов и припаркованных автомобилей.

В разделе «Наш город» сказано об удачном расположении объекта – его замечательной транспортной доступности. Не забыта, разумеется, и станции метро «Ново-Переделкино», которой запланирована «в непосредственной близости от города-парка». «Выбор квартир». В этом разделе та же картинка, что и в «Городе-парке», но с существенным уточнением: на трех корпусах красуются надписи «в продаже», а на шести остальных – «скоро в продаже». Щелкаешь мышкой по любому из первых трех – и получаешь картинку корпуса, на котором выделены этажи, где квартиры в продаже есть. Больше всего, как мне показалось, есть в первом корпусе. Однокомнатные квартиры – более 3,5 млн. (скорее, ближе к 4), двушки (66 кв. м) – немного дороже 5 млн.

Раздел «Вся информация». Подробное описание возводимого проекта, подробное перечисление инфраструктуры. В разделе «Квартиры» сказано, что они будут 1-3-комнатными, площадью 42,5-82,5 кв. м. Высота потолков – 2,8 м, квартиры «укомплектованы большим набором необходимых коммуникаций». Все лоджии застеклены, места общего пользования отделаны, предусмотрены «места для хранения детских колясок, помещение для консьержа, красивые межквартирные холлы».

В «Проектной декларации» выложен скан этого документа. Убеждаюсь в правдивости всего того, что уже узнал о компании «Олета». Единственное отличие – ранее было, как мы помним, «кв. 8», а здесь значится «комн. 8». Еще более обнадеживает.

В разделе «Ипотека» названы шесть банков, кредитующих данный проект, и сведены в таблицу их условия. Для первоначального знакомства – вполне достаточно, а более подробно, конечно, надо обращаться в сами банки. Есть и информация об офисе продаж на объекте с подробным описанием того, как до него добраться. Что это за описание – уважаемый читатель поймет чуть позже. В целом сайт (на этапе его чтения) мне понравился. Сделан грамотно. Чувствуется, что создала его компания, которая активно продает недвижимость – что называется, рука набита.

Звонок: отыскалась «трешка»!

Единственный приведенный на сайте телефон – центрального офиса «Абсолют-недвижимости». Но мои опасения, что ответит человек, который не сможет разговаривать о данном объекте, оказались беспочвенными. Менеджер (зовут Галина) сразу готова обсуждать «Переделкино Ближнее». Говорю ей, что у меня есть 5,5 млн. руб. – на сайте, как мне показалось, в рамках этой суммы продаются двухкомнатные квартиры. Но Галина радует – можно и «трешку». Вполне приличного метража (80,8 кв. м) – единственное, что квартира будет на первом этаже. Цена – 5,494 млн. руб.

А если другие этажи? Тогда двушки. Галина интересуется, на каких этажах я готов рассматривать. Говорю, что повыше, но без крайностей – так, 17-20. Мне сразу подбирают несколько вариантов. Например, 67,3 кв. м (это вообще максимальный метраж для «двушек») на 19-м этаже. Стоит 5,124 млн. руб. Или 61,3 кв. м на 18 этаже по цене 5,186 млн. А почему квартира меньше, а стоит дороже? А это потому, что окна у нее выходят во внутренний двор. Стало быть, у первой из предложенных мне «двушек» вид из окна похуже.

В общем, квартиры есть. Но все предложенное – из 1 корпуса. Там, получается, самый широкий выбор. Спрашиваю, как будет вестись продажа. В ответ слышу о строгом соблюдении 214-ФЗ, с договором долевого участия (ДДУ), который регистрируется на покупателя в Росреестре. Дополнительные расходы – около 20 тыс. руб. Точнее, 18 тыс. стоит сама услуга от застройщика, 100 руб. – госпошлина и около 2 тыс. возьмет банк за проводку моих денег.

Сроки сдачи первой очереди – IV квартал 2013 года. Все три дома будут проходить Госкомиссию одновременно. А остальные корпуса? Ничего неизвестно: ни сроков, даже примерных, выхода в продажу, цен. Даже о том, какие там планировки, Галина не знает.

Под занавес разговора выясняется еще одна деталь. В июле у продавца проходит акция – при 100% оплате скидка в 1,5%. Так что если есть полная сумма, цифры, названные тремя абзацами выше, станут немного меньше. Офис продаж на объекте, говорит Галина, работает сегодня до 20.00. Созваниваться не нужно, можно просто так ехать.

Дорога: непростая и извилистая

На сайте написано, что автобусы до «Переделкино Ближнего» идут от многих станций метро. Выбираю «Юго-западную». Без особых проблем погружаюсь в автобус – середина дня, свободных мест много. Первая неприятная неожиданность – время в пути. Заняло все ровно 40 минут – это при том, что пробка на пути попалась только одна, а в основном автобус просто летел. Объяснение простое: хотя данный ЖК находится и не очень далеко, маршруты спланированы так, чтобы подольше попетлять по разным районам и собрать их жителей. Результат, как видим, плачевный – в смысле потраченного времени.

На сайте (который мне так понравился) написано, что ехать нужно до остановки «Улица Федосьино». Выйдя на ней из автобуса, следует «перейти на противоположную сторону, пройти 900 м по улице Федосьино. Слева – территория строительства города-парка «Переделкино Ближнее». Я выполнил все дословно – вышел, перешел, пошел. Метров через 400 понял, что иду совершенно не туда – нет там никакого нового объекта.

Пометавшись по району, понял что к чему. Описание с сайта справедливо для автобусов, пришедших от других станций метро – «Теплого стана», «Киевской». А вот если вы едете от «Проспекта Вернадского» или «Юго-западной», то надо совсем иначе – выйти за две остановки до конечной (называется остановка «Школа») – и офис продаж совсем рядом. В общем, обычная небрежность авторов сайта – но неприятная.

На месте: где же сказка?

От дороги (уже знакомая нам улица Федосьино) строящийся ЖК отделяют гаражи. Одноэтажные, с серым забором. Их без сомнения снесут – вопрос когда? И что появится на их месте? Новая стройка видна издалека. Три корпуса-башни поднялись примерно в половину своей высоты – этажей на 10-12. На месте прочих шести корпусов пока наблюдается самый что ни на есть нулевой цикл – только забиваются сваи в фундамент. Рядом со стройкой – еще одна. Там возводятся хорошо знакомые москвичам дома панельные серии П-44Т. Но нет никаких рекламных щитов, офисов продаж… Получается, что дома эти будут социальными, со вполне предсказуемой публикой.

Офис продаж – в общем, стандартный. Внутри позабавил лишь автомат, выдающий талончики электронной очереди – при общей пустынности внутри он выглядел явно лишним. Менеджер по продажам, естественно, категорически отказался от того, чтобы провести меня на стройку – не пускают никого! Из нового сообщил лишь, что оставшиеся шесть корпусов появятся в продаже, вероятно, осенью. А сдавать будут на полгода позже первых трех, т.е. к середине 2014 года.

Находящаяся тут же в офисе эксперт по ипотеке быстренько рассчитала мне предварительные цифры кредита в банке «Возрождение». При первоначальном взносе в 1,8 млн. руб. и цене квартиры в 5,2 млн. мне нужно, получается, 3,4 млн. в долг. Если на 18 лет и под 13% годовых (цифра действует сейчас, а после ввода дома в эксплуатацию и получения мной свидетельства о собственности будет снижена) ежемесячные выплаты составят 40.815 руб.

Moralite

Поставлю этому объекту «тройку». Не понравилась дорога – не то, чтобы очень далеко, но очень долго. И главное – мутная история с «Олетой». Очевидно, что строит по факту «Абсолют» - компания могучая и известная. Зачем она прячется за компанию, которая располагается то ли в квартире №8, то ли в комнате с таким же номером, в принципе, понятно. И вот это мне тоже не очень нравится.

Василий Андреев