Микрорайон Лукино-Варино от СУ-22: очень дешево и очень далеко

В качестве нового задания редакция Novostroy-M дала мне на проверку ЖК «Лукино-Варино». Это огромный микрорайон, состоящий из 48 высотных домов, который должен появиться к 2020 году в 23 км от МКАД по Щелковскому шоссе. Компания «СУ-22» вывела этот проект на рынок новостроек с громкой рекламой: «Однушки по 1,5 млн рублей!» Сейчас таких предложений уже нет, но комплекс все равно пользуется большой популярностью, прежде всего, благодаря цене за «квадрат» - 43 тысячи рублей.

Хватит ли сил?

Такие цены – редкость сегодня, поэтому я решила выяснить все детали об этом мини-городе. «Лукино-Варино» расположился на берегу Клязьмы посреди полей, лесов и старой советской застройки. Рядом находятся два больших микрорайона компании «СУ-22»: «Свердловский» и «Аничково». Первый построен и заселен, второй – почти возведен и проверен Тайным покупателем. Оба функционируют со всей инфраструктурой в виде магазинов, детских площадок, парковок и т.д.

И ЖК «Аничково», и ЖК «Свердловский» - это подтверждение того, что «СУ-22» серьезная и надежная компания, выполняющая свои обещания. И, судя по отзывам на форумах, этот факт сильно привлекает потенциальных покупателей, хоть в то же время там встречается много жалоб на качество строительства домов.

Справедливости ради нужно сказать, что «Лукино-Варино» - самый крупный из всех проектов «СУ-22», и это тоже заставляет сомневаться некоторых форумчан («потянет ли застройщик такой объем строительства?»), но факт остается фактом – пока что все свои объекты «СУ-22» строил и сдавал в эксплуатацию вовремя. Точнее, если верить сообщениям на форумах, задержки со сдачей домов были лишь в пределах 2 месяцев.

Как добраться

Доехать в ЖК «Лукино-Варино» можно тремя способами. На собственном транспорте по Щелковскому шоссе, свернув потом на Монинское и проехав еще пару километров. Дорога от МКАД займет от 30 минут (если нет пробок) до бесконечности. Объясню почему: на «Щелчке» находится много светофоров и левых поворотов, поэтому пробок хватает. Кроме того, многие автовладельцы, чтобы избежать пробок на соседнем Горьковском шоссе перемещаются на Щелковское и попадают в них тут.

Так что рассчитывать на быструю дорогу ни утром, ни вечером не стоит. Даже в 9 утра вы будете ехать до МКАД не меньше полутора часов. Плюс рядом со станцией «Чкаловская» находится железнодорожный переезд, где тоже часто образуется пробка. Правда, муниципальные власти согласовали проект возведения Чкаловской эстакады, которая позволит избежать этой пробки. Однако зная темпы, с которыми у нас стоят дороги, не стоит надеяться на появление эстакады как минимум пару лет.

Также в «Лукино-Варино» можно доехать на маршрутке №371 от станции метро «Щелковская» (остановка «Завод № 5») и на электричке с Ярославского вокзала до станции «Чкаловская». Оттуда нужно будет ехать на маршрутке или автобусе (№26к, №46, №56, №371) до той же остановки «Завод № 5». На сайте «СУ-22» написано, что теперь до «Лукино-Варино» можно доехать «нашим фирменным транспортом», но оказалось, что его не существует. По крайней мере, менеджеры «СУ-22» так и не смогли объяснить мне, что подразумевается под этой фразой и когда этот транспорт появится.

Инфраструктура

Все дома в ЖК «Лукино-Варино» монолитно-кирпичные высотой от 12 до 16 этажей. Всего в микрорайоне будет построено 52 здания, 48 из них - жилые. Остальные 4 – это котельная, школа на 1200 мест, физкультурно-оздоровительный комплекс и детский сад с бассейном на 250 мест. Менеджеры из «СУ-22» обещают, что детских садов в перспективе будет аж 4, а школы - 2.

Однако если посмотреть на генплан проекта, то видно, что еще одна школа и три детских сада расположены вне зоны застройки «Лукино-Варино», тем не менее, ими можно будет пользоваться жителям. Также, по словам менеджеров, из пяти паркингов два будут надземными, что тоже не отражено на генплане. Стоимость машиноместа примерно составит 360-370 тысяч рублей.

На сайте сказано, что будут в микрорайоне и магазины, и поликлиника, и благоустроенная парковая зона на набережной Клязьмы. Если «СУ-22» действительно воплотит все это в реальность – жителям «Лукино-Варино» можно будет позавидовать.

Что почем

На сегодняшний день в микрорайоне построено 4 корпуса: №28, №31, №37 и №40, а будет, напомню, 48 жилых зданий. Корпус №28 уже полностью распродан, в корпусе №40 остались одни «двушки», а корпуса №31 и №37 состоят в основном из «однушек». Хотя на сайте «СУ-22» можно найти в каждом из этих корпусов несколько 2-комнатных квартир.

Итак, 37-метровую «однушку» в «Лукино-Варино» сегодня можно купить за 1,6 млн рублей, а 60-метровую «двушку» за 2,6 млн рублей. «Трешки» появятся в продаже уже в следующих корпусах и продаваться будут в среднем по 3,5 млн рублей. Проще говоря, умножайте 43 тысячи рублей на площадь понравившейся вам квартиры, и вы получите ее стоимость. Продажи ведутся по 214-ФЗ.

Кстати, интересный момент: цена «квадрата» жилья в «Лукино-Варино» не зависит от корпуса, этажа или вида из окна, поэтому тем, кто собирается приобрести здесь квартиру, я бы посоветовала внимательно следить за выходом в продажу новых домов и покупать жилье на удачных этажах, где из окон открывается вид на реку или лес. Тут уж кому как больше нравится.

Жилье новоселы получат с перегородками, окнами, но без подоконников и без стяжки, со стояком, но без разводки, с щитком и счетчиками для воды. В общем, без отделки.

Сайт: есть все

Именного сайта у микрорайона «Лукино-Варино» нет. Ему посвящена одна из страниц на сайте «СУ-22». В принципе там есть все: и документация (разрешение на строительство и проектные декларации по восьми корпусам), и актуальные цены, и система навигации по квартирам, где можно задать стоимость, этаж и корпус, есть и красивая (а главное подробная) картина генплана проекта, и даже несколько web-камер.

Последние особенно радуют дольщиков, которые буквально на днях отметили, что котлован под детский сад готов, а значит, он точно появится в следующем году (школа будет построена к 2015 году). Можно посмотреть и на планировки – они открываются по клику на квартиру, там же сразу указана ее площадь, стоимость, есть кнопки «забронировать» и «рассчитать ипотеку» - все продумано.

Разговоры на форумах

Покупатели, будущие и состоявшиеся, общаются на двух форумах. Один из них, прямо скажем, «мертвый», мне показалось, что он создан застройщиком – там много официальной информации и мало разговоров. Зато их с лихвой хватает на другом форуме. В основном будущих новоселов беспокоит, когда будет построена Чкаловская эстакада. Многие очень заинтересованы в покупке жилья в «Лукино-Варино», но сомневаются из-за большой удаленности от Москвы и неясностью дорожных перспектив.

Большое количество дольщиков являются инвесторами и открыто подсчитывают будущую прибыль, обсуждая вопросы окупаемости квартир. Кстати, менеджеры в офисе продаж оценивают будущую арендную плату «однушки» в комплексе в районе 15-18 тысяч рублей.

Никаких беспокойств по поводу сроков сдачи жилья или недобросовестного оформления документов на форуме мной отмечено не было. С другой стороны, на этот счет беспокоиться еще рано, ведь ни один из корпусов пока что не сдан, ближайший срок – это IV квартал 2013 года (корпус №28).

В микрорайоне: работа кипит

Мне повезло доехать до «Лукино-Варино» от МКАД за 40 минут, так как ехала я днем и переезд закрыт не был. Проехав мимо достраивающегося и суетящегося «Аничково» и заселенного спокойного «Свердловского», я оказалась у моста через Клязьму. Этот новый мост был, можно сказать, первым камнем в строительстве «Лукино-Варино». Сейчас по нему уже можно доехать до офиса продаж, но еще месяц назад приходилось парковаться перед мостом, и идти туда пешком (чуть меньше километра). Рядом с мостом находится будка охраны, вокруг лес, вдали я увидела небольшой продуктовый магазин.

Строительство микрорайона буквально кипит. Покупателей в офисе продаж было три человека, у менеджеров разрывались телефоны. По разговорам мне было понятно, что звонки от людей, купивших квартиры или почти решившихся на покупку. Дождавшись своей очереди, я попросила менеджера показать мне жилье - 1-комнатную маленькую квартиру стоимостью 1,6 млн рублей.

Целый город

Девушка вручила мне каску и повела на стройку. Вместе мы посмотрели несколько квартир, она спокойно пускала меня в каждую. Нужно сказать, что совсем маленькие «однушки» практически не имеют прихожих и разница в несколько квадратных метров – это, скорее всего, будет разница в наличии или отсутствии прихожей. Из окон мне открывался вид или на соседние корпуса, или на старую советскую застройку.

Претензий к работе менеджера - никаких. Наоборот, у меня создалось ощущение, что ей очень нравилась своя работа, она увлеченно рассказывала мне: «Вы представляете, здесь будут жить 17 тысяч человек! Это же целый город! Все эти разговоры о том, как долго ехать до Москвы... А вам и не нужно будет туда, здесь будет все, что нужно для комфортной жизни».

Впрочем, чего в этих словах больше - увлеченности или рекламы - не берусь судить, но главным центром Щелковского района, по мнению девушки, станет «Лукино-Варино». «И даже если вы не собираетесь тут жить, то сможете сдавать квартиру почти по московским ценам, притом, что полтора миллиона за 1-комнатную квартиру - это же смешно! Такой кредит может позволить себе любой работающий человек!» - убеждала меня менеджер.

Очень хочется верить в то, что она и правда любит этот проект. Во всяком случае, ее рассказ действительно вызвал у меня желание купить квартиру в «Лукино-Варино» - всего-то полтора миллиона рублей!

Ипотека и рассрочка

К сожалению, на вопрос об ипотеке меня отослали к ипотечным менеджерам, а те в свою очередь посоветовали Сбербанк с программой «12-12-12». Согласно ей, до 31 августа этого года Сбербанк выдает кредиты на новостройки под 12% годовых на 12 лет с первоначальным взносом 12% от цены квартиры.  Посоветовали мне и «Уралсиб», который, по словам менеджеров, рассматривает кредитную заявку чуть ли не в течение нескольких часов, а первоначальный взнос - всего 20%. В целом, тем, кто заинтересован в ипотеке - есть из чего выбрать, т.к. «СУ-22» сотрудничает более чем с 10 банками, все они перечислены на сайте, что очень удобно.

Беспроцентная рассрочка возможна на все квартиры, но сроком на 3 месяца и с первоначальным взносом не менее миллиона рублей (на «однушки»- 50% от стоимости жилья). Также рассрочка может быть продлена до 6, 9 и 12 месяцев, но в этом случае к цене квадратного метра будет добавляться 2, 3 и 4 тысячи рублей соответственно.

Важно, что «СУ-22» в партнерстве со Сбербанком принимает в оплату жилья материнский капитал, предоставляя его владельцам скидку до 102 тысяч рублей. Эту акцию продлевали уже два раза, она будет действовать до конца августа этого года.

А напоследок я скажу…

Оценивать проект, находящийся на ранней стадии строительства – сложно, ведь у него многое еще впереди, а соответственно «многое» может и появиться. Я имею в виду проблемы с качеством строительства, задержку ввода в эксплуатацию и так далее. 

Однако если абстрагироваться от возможных неурядиц, а пока что у меня нет причин подозревать в чем-то подобном «СУ-22», то я ставлю микрорайону «Лукино-Варино» твердую четверку. Удаленность от Москвы с лихвой компенсируется низкими ценами и разнообразными условиями покупки: есть и ипотека, и рассрочка, и маткапитал принимается.

Инфраструктура в округе уже существует, появится она и в самом микрорайоне. Менеджеры и в офисе продаж, и на телефоне – приятны в общении, вежливы и хорошо информированы. И самое главное: такой жилой комплекс - это реальный шанс купить квартиру недалеко от Москвы для тех, кто думал, что никогда не сможет себе это позволить. Клязьма и лес только в плюс проекту. Однако минус балл за то, что все равно он находится слишком далеко от столицы, и некоторым новоселам предстоит сложная дорога туда и обратно.

Диана Романовская