ЖК «Саларьево Парк»: квартиры с отделкой и у метро, но в неоднозначном месте

ГК «ПИК» реализует несколько проектов в Новой Москве, один из них возводится рядом с деревней Саларьево. Так как жилой комплекс пользуется спросом, Тайный покупатель по заданию Новострой-М съездил на стройплощадку и узнал все подробности о проекте.

Что строят

Жилой комплекс «Саларьево Парк» расположен в трех километрах от МКАД по Киевскому шоссе на территории Новомосковского АО. От станции метро «Саларьево» до новостройки идти всего 8 минут. Хочу сразу отметить, что в ближайшие годы эта локация будет активно развиваться. Так, на базе станции метро планируется построить крупный транспортно-пересадочный узел, где можно будет с комфортом менять различные виды транспорта. На сайте Института генплана Москвы можно посмотреть проект планировки всей территории (а это 961,3 гектара) около ТПУ «Саларьево», в том числе ЖК «Саларьево Парк».

К 2026 году в рамках жилого комплекса в 14 очередей планируется построить около 70 монолитно-панельных домов. Помимо жилья застройщик обещает возвести 12 детских садов, 6 школ, взрослую поликлинику, паркинги. Первые этажи будут отданы под коммерцию – мини-маркеты, салоны красоты и т.д. В настоящий момент идет строительство первых четырех очередей комплекса. В них входят 16 корпусов, детские сады, школа, многоуровневый паркинг.

В корпусах 1, 2, 3, 8 все квартиры уже распроданы. В корпусах 4, 5, 9 свободных квартир остались считанные единицы. Все они находятся на завершающей стадии строительства, заселение - в марте следующего года. Корпуса 7/1 и 7/2 пока еще продолжают строить – сейчас там идет монтаж последних этажей, квартир в продаже осталось тоже немного, около 25 в каждом корпусе. Заселение запланировано на июль 2019 года.

Самый большой выбор квартир сейчас в корпусах 13/1, 13/2, 13/3 (заселение – до конца 2019 года), 14/1, 14/2 (находятся на начальном этапе строительства, заселение до конца июня 2020-го) и 15 и 16, которые также только начали строить (заселение до середины мая 2020-го).

Территория комплекса закрываться не будет, вместо этого по периметру установят камеры видеонаблюдения с выводом на центральный пульт управляющей компании. Также камеры будут внутри подъездов, предусмотрены современные видеодомофоны, электронные замки с ключ-картами. В подъездах сделают панорамное остекление, вход в них будет на уровне земли, высота потолков входных групп – 3,5 метра. Почти во всех корпусах будут кладовые помещения, у каждой очереди запланирован свой паркинг.

Проект обещает быть очень «зеленым» - во дворах-парках высадят деревья, кустарники, постелят газоны. Также там выделят места под детские и спортивные площадки, места для отдыха.

Кто строит

Девелопером жилого комплекса «Саларьево Парк» является ГК «ПИК». Компания начала свою деятельность 24 года назад, основное направление работы - строительство бюджетного панельного жилья. «ПИК» реализует свои проекты в 10 российских регионах, компанией уже возведено около 19 млн кв. м жилой недвижимости.

В прошлом расследовании Тайный покупатель уже писал о том, что у «ПИКа» было несколько переносов сроков сдачи на 3-6 месяцев (ЖК «Ярцевская 24», «Бунинский», «Бунинские луга»). Однако существуют и другие проблемы, с которыми сталкиваются покупатели квартир в проектах компании. На форумах встречается много жалоб на то, что объекты строятся рядом с уже перегруженными шоссе и добираться до метро новоселам очень сложно, при этом им были обещаны расширение существующих дорог и постройка новых выездов.

Также девелопер выполняет не все свои обещания по поводу строительства инфраструктуры. Например, неблагополучная ситуация с транспортной доступностью и детскими садами, школой и поликлиникой у жителей мкр. «Путилково». Возможно, причина в том, что «Путилково» достался «ПИКу», когда тот поглотил строительную компанию «Мортон». То есть это не их «родной» проект, поэтому, вполне вероятно, изменение планировки территории проблематично.

Также на форумах можно прочитать жалобы на изменения в проектах, долгое оформление собственности, нехватку парковочных мест рядом с домами, некачественную внутреннюю отделку. Недостатки устраняются долго, заявки жильцов рассматриваются после их неоднократных звонков.

Управляющей компанией в ЖК будет «Пик-Комфорт». На нее в Сети нашлось немало отрицательных отзывов. Все они сводятся к тому, что компания навязана девелопером, очень халатно относится к своим обязанностям, при этом тарифы на услуги завышенные.

Как строят

По словам менеджера продаж, у ГК «ПИК» есть свои принципы и стандарты, которые позволяют строить жилье комфорт-класса быстро и в срок. Первый из принципов – квартальная застройка: строится первая очередь, а к ней необходимая инфраструктура и благоустройство прилегающей территории. Только после этого начинается заселение корпусов. К моменту заселения первой очереди во второй дома уже построены, в них будут вестись только отделочные работы, поэтому шума, грязи и строительной техники рядом не будет. Хотя строительство ЖК «Саларьево Парк» закончится только к 2026 году, какую бы из очередей покупатель не выбрал, он будет жить с комфортом.

Еще одна особенность строительства комплекса – это корпуса с переменной этажностью. Девелопер не проектирует все корпуса высотой 25 этажей, есть много и 15-этажных. Это делается для предотвращения эффекта однообразных «коробок», а также для того, чтобы во дворы и квартиры проникало больше солнечного света, тем более расстояние между домами около 100 метров.

Третья особенность – яркие фасады. Делают их из керамической плитки Kerama Marazzi, которая, как обещается, устойчива к выцветанию на протяжении 30 лет. Весь бетонный конструктив разрабатывается на собственном заводе «ПИКа». Минус первый и первый этажи полностью монолитные, все что выше - панель. Минус первый этаж это кладовые помещения, а первый - коммерческие помещения с высокими потолками.

Толщина внешних стен составляет 40-42 см, сделаны они слоями - бетон-утеплитель-бетон, что повышает уровень шумоизоляции и теплоизоляции. Межквартирные перекрытия сделаны по такой же схеме, их толщина 20 см. По словам менеджера, это в два раза толще, чем строили до 2015 года.

Лифты в домах будут отечественные, от Щербинского завода. Все квартиры реализуются с отделкой комфорт+. Она включает в себя: настенную и напольную плитку, ламинат 33 класса, обои под покраску (можно перекрашивать до 6-7 раз), потолки будут натяжные, радиаторы - с регулировкой температуры. Ванную полностью укомплектуют импортной сантехникой (страна-производитель – Словения), вплоть до полотенцесушителей. Розеток, как заверил менеджер, будет увеличенное количество. Также застройщик установит межкомнатные двери российского производства, входные двери будут металлическими.

Офис продаж

Офис продаж ЖК «Саларьево Парк» находится всего в двух минутах ходьбы от станции метро «Саларьево». Он открыт каждый день, с 09:00 до 21:00, что очень удобно для посетителей со стандартным графиком работы. Это небольшое двухэтажное здание с панорамными окнами. В помещении есть диваны для посетителей, столики, переговорки (отделены друг от друга стенками) и макеты корпусов. Для детей оборудована специальная комната, в ней можно оставить ребенка на время экскурсии на стройку. В зале работает около десятка консультантов.

Я не звонил предварительно в офис и не сообщал о своем визите, приехал просто так, в середине рабочего дня в пятницу и записался в очередь на экскурсию по новостройке, а потом и к менеджеру. Экскурсию ждал около часа. Все это время сидел на диванчике, пил чай, изучал бумажные копии планировок с официального сайта, который мне вручили после записи. Посетителей было около 20 человек - кто-то разговаривал с менеджерами, кто-то ждал своей очереди.

В начале экскурсии всех желающих пригласили пройти в микроавтобус. Пока мы ехали, менеджер рассказывал про транспортную ситуацию, очереди строительства. Прибыв на место, мы осмотрели стройплощадку, далее нас пригласили в один из практически готовых корпусов с шоу-румом. Здесь менеджер объяснял про особенности строительства и технологии, про защиту от посторонних. Нам показали варианты планировок, обставленные мебелью. Стоит отметить, что выглядело все довольно симпатично. После этого экскурсия закончилась, группу отвезли в офис продаж, где я еще полчаса подождал, пока освободится один из менеджеров в офисе.

Из разговора со специалистом я узнал о том, как продолжится развитие проекта. Была показана презентация, планы. На все вопросы, даже неудобные, я получал ответы. Конечно, менеджер акцентировал внимание на преимуществах покупки квартиры в ЖК «Саларьево Парк» и деликатно завершал обсуждение проблемных тем (я спрашивал о свалке, кладбище, мусоросжигательном заводе).

Обратной связи от менеджера не было, но я сразу предупредил, что в ближайшее время покупку квартиры не планирую, а только присматриваюсь к разным вариантам.

Как добраться

Первые четыре очереди ЖК, которые уже есть в продаже, находятся в пешей доступности от станции метро «Саларьево». До самого ближнего корпуса идти минут 7-8, до самого дальнего – минут 15. В 2019 году планируется открытие станции «Филатов Луг», это продолжение Сокольнической линии.

Новая станция будет расположена на трассе Солнцево-Бутово-Видное, которая соединит Киевское и Калужское шоссе. Последние очереди проекта будут располагаться как раз ближе к станции «Филатов Луг». Строительство туннеля метро уже ведется, поэтому все шумные работы будут закончены к началу заселения первой очереди – линия проходит прямо под территорией ЖК. В 2019-2020 годах будет реконструирован съезд с Киевского шоссе непосредственно в сам комплекс.

Локация

Рядом с ЖК «Саларьево Парк» находится Ульяновский лесопарк. Это природоохраняемая зона площадью 2,7 тыс. гектар, в ней уже есть сеть прогулочных тропинок, благоустроенные пруды и места для отдыха. Несмотря на соседство с лесным массивом, локацию новостройки сложно назвать удачной. Рядом расположена промзона с заводом по производству бетона, в 400 метрах от ближайшего 8 корпуса проходит крупная транспортная магистраль - Киевское шоссе. С восточной стороны находится Хованское кладбище с крематорием, а с юго-восточной стороны - свалка твердых бытовых отходов «Саларьево». Не добавляет оптимизма и работающий в окрестностях мусоросжигающий завод.

Полигон твердых бытовых отходов «Саларьево» был образован в 1960-х годах рядом с деревней Саларьево. На момент закрытия в апреле 2007 года его площадь составляла 59 гектаров, здесь хранилось 15 млн тонн отходов, а высота свалки достигала 70-80 метров. В 2009 году отходы накрыли специальными материалами, которые препятствуют выходу вредных продуктов разложения на поверхность, а сверху засыпали грунтом. Для отвода газов от разложения были размещены 50 скважин.

На 2018 год «ПИКом» запланирован повторный процесс рекультивации, и к 2020 году на месте свалки уже будет парк с ландшафтным дизайном. Процесс рекультивации включает в себя нанесение нескольких слоев защиты, далее насыпается плодородная почва и высаживаются деревья. Однако пока этого не произошло, и свалка напоминает жителям о себе неприятными запахами. На форумах до сих пор обсуждают, что защитные системы полигона одно время не справлялись и со свалки в реку Сетунь вытекал фильтрат, нанося ущерб окружающей среде в миллиарды рублей. Цитата с форума: «В Саларьево все время пахнет помойкой, так как кроме полигона вся улица Корнилова это гетто мигрантов и мусороперевалочных пунктов, их больше 20. Ульяновский Лесопарк вырубили под застройку и оставили маленький кусок».

В полутора километрах от первых очередей ЖК «Саларьево Парк» расположено крупнейшее кладбище Москвы - Хованское. Там же располагается крематорий, действующий с 1988 года, в котором ежедневно производится 30-40 кремаций. Некрополь предоставляет услуги населению Москвы, Московской области и жителям соседних регионов России.

В трех километрах от «Саларьево Парка» находится Хованский комплекс по переработке отходов производства и потребления. Пользователи официального форума ЖК, которые ездили на место и обследовали локацию, утверждают, что видели подъезжающие к этому предприятию машины с мусором. Однако, по словам менеджера «ПИКа», в Москве роза ветров расположена с севера запада на юго-восток, поэтому ветер и все стоки движутся в таком же направлении, соответственно, от комплекса в сторону области и мусоросжигающего завода, а не наоборот.

Также людям не нравится соседство с аэропортом Внуково (10 км от ЖК). Цитаты с форума: «Непонятно чем думали, когда выбирали место. Ужасная экология, рядом свалка и кладбище. Еще и аэропорт».

Инфраструктура

Как я уже упоминал выше, строительство ЖК «Саларьево Парк» поделено на 14 очередей, которые включают в том числе 12 детских садов, 6 школ, взрослую поликлинику, торговый центр «Саларис». По стратегии девелопера, в каждой очереди будет возведен какой-либо объект социальной инфраструктуры. Так, в рамках первых четырех очередей построят три детских сада, школу и многоуровневый паркинг.

Детские сады рассчитаны каждый на 220 мест. Первое учреждение уже строится, его открытие запланировано на 2019 год. Второй детский сад начнут строить в 2018 году, а третий - в 2019-м. Стоить отметить футуристический вид детского сада с закругленными стенами - такой уже есть в ЖК «Бунинские луга».

Открытие школы на 1150 мест намечено на 1 сентября 2020 года, она сдается вместе с четвертой очередью. Поликлиника, по словам менеджера, заработает примерно в 2021-2022 г. и будет сдаваться уже с последующими очередями. Сады, школы и медучреждение будут муниципальными.

Почти в каждом корпусе запроектированы кладовые помещения. Их площадь – от 3 до 6 кв. метров, соотношение с количеством квартир – 1:3. Стоимость кладовки – от 68 до 73 тыс. рублей за кв. метр. Парковочных мест планируется в соотношении 1:4. Для первых пяти корпусов будет построен наземный многоуровневый паркинг. В 7, 13, 14 корпусах запланирован подземный паркинг. Сейчас машино-места предлагаются только в подземном паркинге корпуса 7, стр. 3. В документации на сайте девелопера отмечено всего 297 мест. Машино-места приобретаются в собственность, стоимость начинается от 720 тыс. рублей. По 8 и 9 корпусам нет информации по паркингам, видимо, жителям придется пользоваться соседними.

Отмечу, что новый ТПУ «Саларьево» также будет включать в себя паркинги: подземный на 3,4 тыс. мест и открытую автостоянку на 1,6 тыс. мест. Внутри здания ТПУ разместится торгово-развлекательный центр «Саларис» площадью более 200 тыс. кв. метров. Здесь будет продуктовый гипермаркет, кинотеатр, магазины электроники и бытовой техники, мебельный гипермаркет, центр развлечений для детей и взрослых, магазины одежды и обуви, кафе и рестораны. Открытие планируется на начало 2019 года вместе со сдачей первой очереди, так что жители смогут купить все необходимое в шаговой доступности.

По другую сторону Киевского шоссе расположены гипермаркеты Metro, Cash&Carry, «Леруа Мерлен», ТРЦ «РИО» и ТЦ «Румянцево». В IV квартале 2019 года в той же локации планируется открытие очередного ТРЦ Vegas в Москве. Общая площадь центра составит более 300 тыс. кв. метров. Запланированы три торговых уровня и двухэтажная парковка.

Жилой комплекс прикрепляется к Солнцево и Румянцево, которые расположены в 4-5 километрах от комплекса, до них можно доехать на автобусе. Там есть 5 детских садов, 5 школ и 6 медучреждений. Прописка у жителей «Саларьево Парк» будет московская, льготы тоже московские. Возможна привязка к любым школам, детским садам, поликлиникам на территории столицы.

Разведка в Интернете

Вся официальная информация о жилом комплексе «Саларьево Парк» (и о других проектах тоже) находится на сайте девелопера. Все достаточно красиво оформлено, можно ознакомиться с документами, планировками и даже вариантами расстановки мебели.

Главная страница карточки ЖК приветствует свежим аэротуром комплекса. Ниже располагаются галереи, которые дают возможность следить за ходом строительства. Новые фотографии добавляются, как правило, каждые две недели. Web-камер на сайте найти не удалось. Интерактивный генплан застройки при наведении мышкой на конкретный объект отображает небольшое окно с информацией. Можно сразу узнать о минимальных ценах на квартиры, дате начала заселения и о текущем статусе строительства. Клик на корпус открывает его полноценную страницу.

На страницах корпусов содержится информация о ходе строительства, перечислены все виды планировок квартир и их доступность. Каждую планировку можно просмотреть на отдельной странице вместе с дополнительной информацией, а также скачать в виде pdf-файла. Есть и полный план этажа, включающий в себя планировки всех квартир на этаже, и полный план здания, поделенный на секции с этажами. Тут же сразу видны свободные квартиры, стоимость квартиры также обозначена.

В ипотечном разделе есть список банков с их предложениями. При нажатии на конкретный банк можно ознакомиться со всеми его программами по кредитованию. В ипотечном калькуляторе предлагается рассчитать примерный ежемесячный платеж исходя из своих возможностей и получить список банков, которые вам подходят.

Общее впечатление от раздела, посвященного ЖК «Саларьево Парк» на сайте девелопера, положительное. Навигация простая, есть цены и много красивых маркетинговых блоков с картинками и описаниями ключевых преимуществ. К каждому корпусу есть проектная декларация со всеми поправками, есть образцы договора.

У новостройки есть несколько сообществ в соцсети «ВКонтакте», более-менее информативными оказались два из них. Здесь участники обмениваются новостями, обсуждают ход строительства комплекса, но активность общения довольно низкая. Больше всего информации о девелопере и новостройке находится на форумах сайтов о недвижимости, счет комментариев идет на десятки и даже сотни.

Геометрия жилья

В первых четырех очередях предлагаются студии, одно-, двух-, трех- и четырехкомнатные квартиры. Однако в некоторых корпусах нет четырехкомнатных, как, например, в 13.2 и 13.3. Всего по документации насчитывается 114 вариантов планировок, включая «евро». На мой взгляд, они довольно продуманны, комнаты и кухни не вытянутые, санузлы - как раздельные, так и совместные. Метраж квартир стартует от 19,9 кв. метров. По каждому типу квартир можно подобрать подходящий вариант – так, «двушку» можно найти на 40 кв. метров, а можно и на 70.
 
Из особенностей планировок: обычно комната с кухней всегда больше остальных комнат, даже в многокомнатных квартирах, от 13,5 «квадратов» до 20,3. Если семья большая, то такой подход весьма оправдан. Есть варианты планировок и с обычной квадратной кухней площадью около 10 кв. метров, например, в 13-х корпусах.

В нескольких планировках двухкомнатных запроектированы два санузла - один большой (для ванны, стиральной машины), другой поменьше, с душем. Площадь санузлов начинается от 2,7 кв. метров в маленьких квартирах до почти 5 «квадратов» в больших.

На одном этаже размещается от 4 до 12 квартир, в зависимости от их метража и размера корпуса. В 25-этажных корпусах в каждом подъезде предусмотрено три лифта, в 15-этажных - два лифта.

Что почем

В настоящий момент активные продажи в ЖК «Саларьево Парк» ведутся в 13 (3 дома), 14 (2 дома) и 15 и 16 корпусах. Немного предложений осталось в седьмых корпусах. Все остальное уже распродано, за исключением считанных лотов. Квартиры реализуются с отделкой, цены начинаются от 2,97 млн рублей за студию площадью 19,9 кв. метров. Ниже привожу цены на основные типы квартир:

Что касается новостроек-конкурентов, то поблизости есть два строящихся комплекса - это ЖК «Позитив» и «Филатов Луг».

ЖК «Позитив» расположен в Новомосковском округе столицы в 10 минутах езды от станции метро «Саларьево». Проект включает в себя шесть жилых корпусов высотой от 16 до 25 этажей. В продаже еще много квартир, дома начнут сдаваться в этом году.

ЖК «Филатов Луг» возводится на территории Новой Москвы, недалеко от будущей станции метро «Филатов Луг». Он будет состоять из 10 монолитных корпусов переменной этажности – от 12 до 22 этажей. Срок сдачи первых четырех корпусов - III квартал 2020 года.

Как купить

Формы оплаты – 100%-ная, в ипотеку и в рассрочку. При стопроцентной оплате дается скидка в 2%. Рассрочка есть двух видов – на 3 месяца и на 6 месяцев. Первая без удорожания, первоначальный взнос – от 40%, на 6 месяцев – также 40% первоначальный взнос, с четвертого месяца начисляется комиссия 2% на остаток суммы. Бронирование квартиры обойдется в 5 тыс. рублей.

Первоначальный взнос на покупку в ипотеку составляет от нуля до 20% от стоимости. Для оплаты, а также для первого взноса можно привлекать материнский капитал, есть и военная ипотека. ЖК кредитует множество банков, в том числе флагманские, ставки начинаются от 6%.

Схема покупки в ипотеку такова: нужно подать в офис продаж необходимые документы (список даст менеджер), далее они отсылаются в банк. В случае положительного ответа вы подписываете договор долевого участия. В течение 5 рабочих дней вас пригласят в банк на подписание кредитного договора, далее вы вносите первый взнос. Потом в офисе продаж все заверяется и складывается в общий пакет документов, которые отправляются в Росреестр. После утверждения договора его нужно забрать в головном офисе «ПИКа» на ст. м. «Баррикадная». Из минусов стоит отметить навязывание услуги регистрации договора за 30 тыс. рублей.

Резюме

Район жилого комплекса «Саларьево Парк» только начинает развиваться. Как обычно, первыми возводят жилые дома, необходимые социальные объекты и благоустройство подтягиваются позже. Главная задача, которая стоит перед девелопером, – ликвидация огромной свалки. Своя социальная инфраструктура будет строиться с нуля, ни детских садов, ни школ, ни поликлиники в шаговой доступности пока нет. Плюсом новостройки является близость метро, квартиры с отделкой и московская прописка.

По сумме всех факторов с учетом экологической обстановки жилой комплекс «Саларьево-Парк» в районе Новой Москвы получает 7 баллов из 10.

Сергей Небоскребов