Рейтинг@Mail.ru

ЖК Рублевский в Одинцовском районе: недорого, но рядом с железной дорогой

ЖК «Рублевский» строится в 1,5 км от МКАД, между поселками Немчиновка и Трехгорка в Одинцовском районе. Комплекс представляет собой 13 четырехэтажных домов, в каждом из которых по два подъезда. В конце 2014 года были сданы первые 4 дома (корпуса 1-8). Остальные 9 домов (корпуса 9-25) планируются к сдаче в конце 2015 года. Редакция Novostroy-M.ru попросила меня проверить этот проект, ведь цены на квартиры здесь очень привлекательные, а в перспективе совсем рядом с новостройкой появится станция метро.

Участники проекта

За «Рублевским» не стоит застройщика с громким именем. В документах в этом качестве выступает некое ООО «Бозиева», полностью которым владеет Бозиева Лязимат Абдуллаевна.

Строительными работами в жилом комплексе занимаются предприятия с забавными названиями - ООО «ПКТТ Каббалкоргтехстрой» и ООО «Трудострой», не замеченные Интернетом в особых заслугах. Земля под комплексом принадлежит застройщику по праву долгосрочной аренды, это стандартная практика.

Надежность застройщика – 7 из 10 баллов

Еще год назад надежность застройщика вряд ли можно было оценить больше, чем в «3» балла. Однако сейчас комплекс построен более чем на две трети, первая очередь сдана, есть вся разрешительная документация и ТУ для коммуникаций.

Интернет-разведка

Официальный сайт ЖК «Рублевский» летом претерпел полный редизайн, в результате чего на нем стало больше информации и меньше потерявших актуальность новостей. Фотографии со стройки делают нечасто - самые свежие созданы в октябре, до того - в марте.

Есть данные о стоимости квартир, покупке жилья в ипотеку и преимуществах комплекса, среди которых указано метро инновационного центра «Сколково» с узнаваемым логотипом. Я выяснила, что под метро понимается параллельная ветка электричек (еще ближе к жилому комплексу), где платформа «Инновационный центр» будет аж на 200 метров ближе к «Рублевскому», чем «Трехгорка».

По другим данным - это будет легкое метро, как в Бутово. В любом случае, на данный момент с этой станцией метро непонятно ничего, что изрядно нервирует менеджеров объекта, ведь в рекламе ЖК «Рублевский» сделан акцент на улучшение транспортной доступности.

Информационная доступность – 7 из 10 баллов

В обсуждениях комплекса на форумах говорят о неизвестном застройщике, неинтересных планировках «формата общежития», но есть и достаточное число покупателей, для которых плюсы перевесили минусы. На некоторых форумах представитель застройщика дает вполне адекватные консультации.

Пути-дороги

ЖК «Рублевский» находится в 1,5 км от МКАД по Минскому шоссе. Но чтобы доехать до новых домов, нужно свернуть с шоссе направо на МКАД, через километр повернуть налево и прокатиться по Немчиновке, выбирая дорогу, где нет шлагбаумов и ограждений (а закрыты для сквозного проезда почти все дороги).

В офис продаж нужно ехать по-другому: по Минскому шоссе около 3 км до развилки с Можайским, далее направо на эстакаду и около километра по направлению к Москве. От офиса продаж до стройки есть дорога, но там стоят ворота, и проезд возможен только с разрешения менеджеров.

Без машины дорога немного проще – автобус №139 или маршрутка от станции метро «Славянский бульвар», можно добраться на автобусе №442 от станции метро «Парк Победы», а также все варианты пути до остановки «Немчиновка-1». Если нужно в офис продаж, то на этой же остановке придется пересесть в автобус №477 или остаться в маршрутке №139.

 

Однако стоит иметь в виду, что до домов «Рублевского» идти около километра по Немчиновке, а до офиса - около полутора со стороны Трехгорки. Если гулять не хочется, можно позвонить в офис продаж, и вас заберут от гипермаркета «Лента» рядом со станцией «Трехгорка».

Сейчас самый быстрый способ проезда – на электричке Белорусского направления до Немчиновки (дома) или Трехгорки (офис продаж). До этих платформ всего 6-12 минут от станции «Кунцево», а от нее – 5 минут пешком до станции метро «Кунцевская».

Транспортная доступность – 5 из 10 баллов

В общем, это тот самый случай, когда вариантов проезда достаточно, но удобным ни один не назовешь.

Осмотр на местности

Волею судеб на объекте я побывала дважды - в сентябре 2014 года и в январе 2015 года. В первый раз, желая осмотреть стройку без привлечения внимания, я сверилась с картами и поняла, что ехать стоит до Немчиновки. Выбор электрички обусловлен немалыми пробками на дороге в час пик, а в обычное время – часто затрудненным движением. У автомобилистов есть возможность поехать по платной трассе, поэтому они будут добираться быстрее.

На платформе «Немчиновка» шел масштабный ремонт, и высадка пассажиров из Москвы осуществлялась на временную деревянную платформу, расположенную ближе к столице, чем ее аналог обратного направления. Я пошла по тропинке вдоль стройки, с трудом нашла лаз в заборе (надо было взять правее) и попала на Октябрьский проспект.

Удалившись от ж/д путей метров на 300, я нашла свободный проход параллельно им – где-то впереди, в километре, шла стройка «Рублевского». Проход только для пешеходов. С одной стороны, это узкая дорожка, с другой – приваренное ограждение с калиткой. Постепенно я вышла из Трехгорки и попала в поселок Выбор. Пейзаж не изменился – коттеджи с обеих сторон. Вдруг между домами показались дома «Рублевского»: от строящихся к построенным.

Работа на площадке кипела, охранник ради моей же безопасности не разрешил подойти поближе, пришлось получать максимум информации из того, что есть. Проделав тот же путь в обратном направлении и приметив пару продовольственных магазинов, я села в электричку и проехала до Трехгорки, чтобы получить представление о расположении домов относительно железнодорожных путей.

Корпуса находятся всего в 50 метрах от них, и обращенная к ним короткая стена – глухая. Тем не менее, слышимость, увы, отменная. После окончания строительства появится высокий шумозащитный забор.

Визит в офис продаж

В мой первый визит охранник любезно объяснил мне, что никого из менеджеров нет, все «там» (махнул рукой в сторону офиса продаж), а проехать туда в сентябре можно было только вокруг через МКАД. Он даже попробовал связаться с офисом продаж по рации, но ответа не поступило. Словом, пришлось заменить личный визит телефонным звонком.

Во второй раз, в январе этого года, я без проблем попала в офис продаж (и была там одна), где менеджер Ирина подробно рассказала мне о комплексе и о планах его строительства. Поскольку первая очередь «Рублевского» была сдана в конце 2014 года, то ориентировочно в феврале 2015 года жители первых четырех домов получат ключи от квартир.

На IV квартал этого года запланирована сдача оставшихся 9 домов. На территории началось благоустройство, но завершить его можно будет, когда все будет сдано. А теперь самое интересное. Дома планировались трехэтажными, но на фотографиях и видео можно рассмотреть, что этажей - 4.

Дело в том, что застройщик получил разрешение на достройку еще одного этажа, причем потолки в нем высокие - аж до 5 метров. Квартиры на привилегированном этаже поступают в продажу понемногу, цены на них немного выше обычных.

Сервис – 8 из 10 баллов

К менеджеру Ирине – никаких претензий. Она была любезна и рассказала мне обо всем, что меня интересовало.

Соцкультбыт

Итак, жилой комплекс «Рублевский» расположен на краю поселка Выбор на Рублевском проезде, вл. 20-29. В нем предполагается построить детский сад и начальную школу. Сдача обоих детских учреждений запланирована на IV квартал 2015 года, но, скорее всего, они будут сданы в начале 2016 года.

На первом этаже некоторых корпусов расположатся магазины, салоны красоты и прочие полезные объекты малого бизнеса. Для размещения машин предназначен подземный паркинг (более 1000 мест, цены пока неизвестны), а также гостевые стоянки наверху.

Вдоль боковых фасадов домов поставят беседки, если верить визуализации на сайте. Но учитывая, что почти все дома расположены близко к существующей коттеджной застройке, сомневаюсь, что таких беседок удастся поставить много. Места в комплексе мало, а людей проживать будет много, это тоже стоит учитывать.

 

Вблизи комплекса, за железнодорожными путями, находится огромный мебельный центр, а недалеко от него – две средних школы. Практически напротив «Рублевского», рядом с автобусной остановкой, есть торговый центр и супермаркет, в радиусе нескольких километров гипермаркеты.

Инфраструктура – 7 из 10 баллов

В самой Немчиновке можно найти различные магазины, аптеку и бытовые службы, но их не всегда легко обнаружить, и застройщику стоило бы подумать о подробной карте для будущих жильцов. В принципе, для жителей, имеющих машины, особых проблем с закупками не будет, без машины тут все-таки очень неудобно.

Квартиры и цены

После общения в офисе мы отправились на стройку. Просмотры разрешены в сданных домах, поэтому мы заглянули в несколько квартир в 4-м корпусе. Подъезды пока не отделаны, но обещают все закончить в кратчайшие сроки. Перегородок в квартирах нет, межквартирные стены выложены из блоков, наружные - из кирпича.

Разводка газа стандартная, отопление также разведено, на окнах стеклопакеты. Квартиры на этажах выше первого могут иметь открытый кованый балкон. В принципе, качество строительства нормальное, в доме было довольно тепло (учитывая отсутствие входных дверей в квартиры), стены и пол визуально достаточно ровные.

Дома в «Рублевском» монолитно-кирпичные, внутренних перегородок нет (кроме несущих элементов). Высота потолков – 2,85 метра без отделки, в окнах двухкамерные стеклопакеты. Электричество разведено до щитка, газ введен в квартиры, все документы на коммуникации получены. Возможна отделка от застройщика, примерная стоимость - 6-8 тысяч рублей за «квадрат» в зависимости от варианта.

Жилой комплекс рассчитан на 1134 квартиры, из которых почти 70% - однокомнатные, остальные – «двушки» и всего пара десятков «трешек». По квартирографии очевидно, что жилье предназначено в первую очередь для одиноких людей, семей без детей, пенсионеров.

Это, конечно, не мешает заселиться туда и многочисленной семье, но стоит учесть, что большинство квартир – евро. Деление на количество комнат – условное, гостиная и кухня объединены, в «двушках» обычно 2 окна, в «однушках» - 1. Есть 2-комнатные квартиры с тремя окнами на две стороны, они больше по площади и дороже.

На площадке обычно 11 квартир, из них 3-5 двухкомнатных, или 15 – все однокомнатные. Некоторым квартирам в корпусах 1 и 3 «повезло» иметь несущую балку в центре комнаты, в следующих домах этот недостаток исправили.

В корпусах первой очереди практически все распродано. Осталось 5 квартир: однокомнатные (площадью от 33,16 кв. м до 34,47 кв. м) — 4 шт. по цене от 3 581 280 рублей до 3 722 760 рублей и двухкомнатная (метраж 51,85 кв. м) — 1 шт. стоимостью 5 599 800 рублей. Правда, есть несколько вариантов, продающихся по договору уступки требования от физических лиц.

Во второй очереди квартир в продаже много. Я заметила, что с момента моего прошлого посещения цены на объекте выросли на 5-10%.

Комнат Площадь (кв. м) Цена (рубли)
1 25,7 – 32, 6 2 621 400 - 3 423 000
2 48,3 – 70,3 4 926 600 – 7 943 900
3 73,42 7 709 100

 

Цены и планировки – 7 из 10 баллов

Цены на квартиры «намекают» на то, что платеж по ипотеке за «однушку» или маленькую «двушку» будет сопоставим со стоимостью аренды в Москве. Покупать большие 2-комнатные квартиры в «Рублевском» стоит для собственного проживания – в цене они потом не сильно вырастут, а стоимость аренды с учетом расположения и прочих факторов составит не более 30-32 тысяч рублей. В некоторых случаях выгоднее взять 1+2.

Как купить?

Квартиры в «Рублевском» продаются по ДДУ, договор абсолютно стандартный. Оплата жилья производится после регистрации договора – здесь тоже никакого подвоха. Регистрация ДДУ стоила раньше 30 тысяч рублей, сейчас - 40 тысяч рублей за 1-комнатную и 50 тысяч рублей за «двушку». Собственность на квартиры жители будут оформлять сами.

Забронировать квартиру можно сроком на 2 недели с заключением договора о намерениях и оплатой 2,5% от стоимости квартиры. Эти деньги входят в конечную цену жилья, а если покупатель передумал - не возвращаются.

Купить квартиру в рассрочку в ЖК «Рублевский» нельзя. Хотя в первый мой визит это было возможно при условии, что первоначальный платеж будет от 70%, остаток надо было заплатить в течение 4 месяцев под 1,25% в месяц.

 

Что касается покупки квартиры в ипотеку, то объект кредитуют 7 банков: «Сбербанк», ВТБ24, «Банк Москвы», «Рублев», «Транспортный», «Дельта Кредит» и СМП Банк. Возможен учет материнского капитала при условии взятия ипотеки.

Схема покупки – 6 из 10 баллов

Снижаю оценку из-за отсутствия возможности приобрести квартиру в рассрочку. Сегодня, когда ипотека стала дорогой и недоступной, это важно.

Конкуренты

Недалеко от «Рублевского», в Ромашково, находится одноименный жилой комплекс (проверен Тайным покупателем). Цены там повыше, «однушки» стартуют от 4,3 млн рублей, но по размерам и планировке они соответствуют «двушкам» в «Рублевском». Цена 2-комнатных квартир начинается от 5,7 млн рублей, а метраж – от 60 кв. м. К тому же дома в «Ромашково» имеют более интересную архитектуру.

Если отвлечься от расположения, соперником «Рублевского» можно назвать ЖК  «Кореневский форт» под Люберцами (проверен Тайным покупателем). Комплекс спланировали по такому же принципу и продают по еще более низким ценам. Правда, он проигрывает по транспортной доступности, но выигрывает за счет наличия леса и отсутствия рельсов вблизи.

Резюме

ЖК «Рублевский» вполне интересен для проживания, поскольку цены на квартиры относительно невысокие, а инфраструктура здесь неплохая. В качестве инвестиционного проекта его перспективы неочевидны: цены растут медленно, ажиотажного спроса нет.

Транспортная составляющая пока оставляет желать лучшего – подъезды и подходы неудобны, возможно, после окончания строительства что-то улучшится, но пока... Плюс ко всему – сильный шум от электричек, а главное – появится ли тут заявленная станция метро, совсем непонятно. В общем, ЖК «Рублевский» получает от меня «6» баллов.

Виктория Зорина

Дата публикации 20 января 2015
Подробнее об оценке
Инфраструктура
7
Надежность застройщика
7
Информационная доступность
7
Транспортная доступность
5
Сервис
8
Цены
7
Схемы покупки
6
Общий балл
6 из 10
Рассылка новостей
Раз в неделю мы будем присылать вам самые интересные новости о недвижимости на почту
Подписываясь на рассылку, вы принимаете условия
пользовательского соглашения
Мы в Яндекс.Дзен
Подпишитесь на наш канал: самые актуальные новости о недвижимости
Подписаться на канал
Полезное
Следите за обновлениями Новострой-М на самых популярных площадках интернета
Канал на Youtube
Будьте первым, кто оставит отзыв
Добавьте отзыв, заполнив личные данные, или сначала войдите на сайт, тогда информация будет автоматически взята из личного профиля.
Оценка ТП*

Спецпредложения от застройщиков в ноябре

Посмотреть все спецпредложения

Рекомендуемые новостройки

Посмотреть ещё
4.4
59
Паркинг + кладовка в подарок
Апартаменты от 130 000 руб. за кв. м.
МФС-1
Сдан
Москва, САО
Речной Вокзал
10 мин.
7 030 400
1-комн. от 52.00 м2
10 218 000
2-комн. от 74.80 м2
10 296 600
3-комн. от 78.60 м2
23 850 000
4-комн. от 155.65 м2
218 апартаментов
Посмотреть ещё
4.3
35
Желдорипотека
Строится
Москва, ЮВАО
Авиамоторная
15 мин.
8 330 800
1-комн. от 46.06 м2
12 131 695
2-комн. от 77.14 м2
19 509 775
3-комн. от 128.23 м2
140 квартир
Посмотреть ещё
4.2
2
Успей купить! Жилье от 4,6 млн руб.
БЦ «На Долгоруковской»
Строится
Москва, ЮЗАО
Профсоюзная
18 мин.
6 130 800
1-комн. от 34.06 м2
8 290 800
2-комн. от 46.06 м2
15 517 800
3-комн. от 86.21 м2
560 апартаментов
Посмотреть ещё
4.2
1
ФЕНИКССТРОЙ
Строится
Москва, ЦАО
Красные Ворота
6 мин.
10 857 600
Студия от 28.20 м2
16 098 150
2-комн. от 43.48 м2
23 273 430
3-комн. от 67.61 м2
32 718 000
4-комн. от 109.06 м2
84 апартамента

Скидки и спецпредложения от застройщиков