ЖК Ромашково от Ронд: доступные цены, но инфраструктура в перспективе

В Одинцовском районе Подмосковья, недалеко от деревни Ромашково, строится одноименный жилой комплекс, включающий 11 монолитных корпусов по немецкому проекту. Первые пять домов (1, 2, 2а, 3, 4) сданы компанией «Ронд», являющейся застройщиком этого комплекса, в эксплуатацию в декабре прошлого года. Кстати, новоселы уже получили ключи. Вторая очередь (5, 5а, 5б, 5в, 5г, 6) планируется к сдаче во II квартале 2015 года вместе со вторым построенным детским садом и школой. По заданию редакции Novostroy-M.ru я решила посетить этот жилой комплекс.

Кто строит?

О компании «Ронд» известно немного. Она была создана всего два года назад сотрудниками «АрхиКон» и «Московской строительной компанией», так что ЖК «Ромашково» - первый проект «Ронда». К сожалению, сайта у компании нет, так что все подробности я узнавала из проектной декларации и разрешения на строительство.

Генеральным подрядчиком в документах указано известное ООО «Спецстроймонтаж», ему помогают аж 4 подрядчика. Неизвестность застройщика хорошо компенсируется поддержкой крупного агентства «НДВ-Недвижимость», которое эксклюзивно занимается реализацией жилья в этом комплексе. Немаловажным является и то, что проект финансируется Сбербанком, это тоже добавляет новостройке надежности.

Не вставая с дивана

Официальный сайт ЖК «Ромашково» производит приятное впечатление и показывает комплекс с выгодных сторон. Всю необходимую информацию можно узнать, не вставая с дивана: что строят, сколько стоит, каковы последние новости и что написано в разрешительной документации. Можно даже посмотреть на территорию первой очереди по web-камере.

Из-за того, что продажами занимается «НДВ-Недвижимость», ссылки на цены и ход строительства ведут на соответствующие страницы сайта продавца. Это правильный ход - вся важная информация регулярно обновляется партнером.

В Интернете ЖК «Ромашково» обсуждается не очень активно – принимая решение о покупке, многие сразу отбрасывают варианты, расположенные близко к большим трассам. Хотя, как показал мой опыт, в каждом доме жилого комплекса можно найти квартиры, окна которых вообще не выходят на сторону объездной скоростной дороги.

Соцкультбыт

Помимо собственно возведения домов, застройщик позаботился о многих вещах. Подземный паркинг в каждом доме дополняется наземной автостоянкой (одной на всех) и местами для гостевых парковок. На территории появятся места для выгула собак, уже построены детские и спортивные площадки.

Детский сад рассчитан всего на 60 мест, что практически гарантирует маленьким жителям круг общения в стиле «все свои». Несмотря на то, что он негосударственный, стоимость – всего 5 тысяч рублей в месяц. На момент моего приезда он еще не работал, но вскоре на сайте появилось объявление о наборе персонала и о том, что сад откроется в этом месяце.

    

Стоимость обучения в школе планируется сделать примерно такой же. Там соорудят 25-метровый бассейн, который, по словам застройщика, по вечерам смогут посещать все жители «Ромашкова».

Поскольку первые этажи – жилые, разместить там магазины невозможно. Для таких объектов будет построен многофункциональный торговый центр, который относится к 4 очереди строительства. Когда он будет построен – неизвестно, поскольку вторая и третья сдаются в 2015 году, а полное окончание проекта намечено на 2018 год. Работы по его возведению пока не начались.

Пути дороги

ЖК «Ромашково» расположен почти в 2 км от одноименной ж/д станции и конечной остановки маршрутки №597 от станции метро «Молодежная». По дороге без тротуара ходить не очень приятно, хорошо, что в рабочее время машин мало.

По пути бело-синие указатели дважды предложили мне свернуть в ЖК «Западное Кунцево», но желтые щиты с ромашкой настаивали на том, что до нужной мне новостройки пройти необходимо всего 500 метров. Первый такой щит я увидела, когда оставалось километра полтора. В конце дороги, кстати, обнаружились два указателя «300 метров», они были расположены примерно в двухстах метрах друг от друга.

Перед самым ЖК «Ромашково» я обнаружила конноспортивный комплекс. Лошадей ввиду холодной погоды видно не было, но собак я очень хорошо услышала, а потом и увидела, они пролезли под забором и подошли обнюхать меня. Я собак не боюсь, но все-таки это не очень приятно.

Визит в офис продаж

Как уже было сказано, продажами в «Ромашкове» занимается «НДВ-Недвижимость». Их белый офис стоял на моем пути первым, но чуть дальше виднелся другой домик с надписью «Офис продаж, квартиры от застройщика». Разумеется, я не оставила его без внимания и визита. Дверь с одной стороны была заперта, с обратной обнаружилась железная лестница на второй этаж. Войдя внутрь, я увидела нескольких менеджеров и трехмерный макет жилого комплекса, узнала, что здесь занимаются только выдачей ключей.

Отмечу, что поначалу застройщик действительно занимался продажами сам, даже микроавтобус с рекламой до сих пор ездит по улицам поселка, я его видела. Однако оказалось, что продавать жилье новому игроку на рынке недвижимости сложно, и компания «Ронд» обратилась к компании «НДВ-Недвижимость». С тех пор минимальные цены на машиноместа упали с миллиона до 600 тысяч рублей (самые дорогие стоят 1,2 млн рублей), цены на квартиры также были скорректированы, причем в разные стороны. Дело пошло гораздо веселее, и на данный момент почти 80% квартир раскуплено.

…В офисе «НДВ-Недвижимости» было безлюдно, стоял такой же макет, как в офисе застройщика. Одна девушка консультировала по телефону по вопросам ипотеки, другая, Юлия, занялась мной. Она рассказала в первую очередь о транспорте и о том, что летом до ЖК «Ромашково» будет ходить маршрутка от метро.

Судьба многострадального заезда на скоростную трассу, о котором я писала в расследовании «Западного Кунцева», по-прежнему остается туманной. На данный момент начались работы над строительством заезда в сторону области, с разворотом в город через 2 километра. Однако будет ли он и когда – предсказать сложно*. Более того, подъезд к этому заезду - по территории «Ромашкова», и менеджеры в один голос говорят, что никаких посторонних машин пускать не будут. Вопрос спорный, поскольку, с одной стороны, застройщик не имеет права перекрывать общественные дороги, с другой – это его территория. Видимо, если заезд все же будет построен, к нему придется протянуть дорогу от Рублевского проезда, огибающего «Ромашково» с запада.

Территория комплекса будет огорожена общим забором, к которому добавится охрана. Коммунальные платежи ожидаются на уровне 65-70 рублей за «квадрат», а после оформления жилья в собственность – 55 рублей. Это выше подмосковных ставок, но не надо забывать, что не все живут внутри охраняемого периметра.

Юлия рассказала о комплексе все, что было мне интересно, только договор, к сожалению, взять не получилось. Единственное, что я поставила бы в минус, - отсутствие буклетов и визиток («закончились»). Думаю, об этом стоит позаботиться заранее, а так пришлось смотреть весьма симпатичный буклет «с возвратом».

    

Меня интересовали 3-комнатные квартиры на средних этажах, желательно в первой очереди (разница в цене со второй минимальна) и чтобы новая скоростная трасса не проходила под окнами. Мне предложили очень интересный вариант в первом корпусе, его я и отправилась смотреть с другим менеджером.

Осмотр квартир

Экскурсия в уже сданный первый корпус – это очень удобно. Можно в деталях рассмотреть, в каком виде сдаются дома, и даже, возможно, увидеть тех, кто уже живет. Правда, последнее мне не удалось, но известно, что в течение месяца после выдачи ключей заехали около полутора десятка семей.

По дороге к корпусам первой очереди я увидела опоры ЛЭП и забавные щиты под ними с надписью «Меня здесь не будет». Я отметила, что территория первой очереди благоустроена и огорожена, посажены деревья, есть детские площадки. Концепция «двор без машин» предполагает покупку места в паркинге (он есть под каждым домом) или парковку недалеко от домов.

Дома из монолитного железобетона оснащены вентилируемыми фасадами и имеют панорамные окна с французскими балконами (решетки снаружи). Рамы в окнах - алюминиевые из комбинированного профиля с теплоизолирующими вкладками. Проще говоря – зимой будет тепло.

Подъезд полностью отремонтирован, в нем установлены камеры видеонаблюдения (первые этажи и лифты). Мы поднялись на четвертый этаж пешком (лифты еще не включают постоянно), менеджер открыл дверь холла – там зажегся свет. Полы в холлах – теплые, летом обогрев, конечно, отключают. 

Впрочем, если не считать цены (и это приятная особенность), «Ромашково» вполне вписывается в сегмент бизнес-класса. Судите сами: в квартирах потолки до отделки 3,10 метра, панорамные окна, в двух- и трехкомнатных квартирах по два санузла (они уже отделены сносимыми стенами от остальной площади). На кухне радиатор установлен на стену под окном, как обычно, а в остальных помещениях вмонтирован в пол, видна будет только решетка. Честно говоря, мне сложно «на берегу» оценить плюсы и минусы такого решения: нужно смотреть, насколько тепло будет в квартирах зимой, когда есть ремонт и люди уже живут. Но понятно, что такое расположение экономит довольно много места, дети не обожгутся о горячую батарею, а сервисное обслуживание не сложнее, чем с настенной: поднял крышку – и орудуй.

Каждая квартира получает минимум 15 кВт электричества, при желании мощность можно увеличить до 30 кВт. Это немало, многие проекты предусматривают только 10 кВт. С другой стороны, даже одновременная работа кондиционера, стиральной, посудомоечной машин и плиты «съедает» меньше 10 кВт, так что при желании можно обойтись малым.

Что почем

Квартиры в ЖК «Ромашково» имеют достаточную для жизни площадь: однокомнатные от 41,8 до 58,6 кв. м, «двушки» от 59,5 до 79,2 кв. м, трехкомнатные – от 87,2 до 104,9 кв. метров. «Четверок» в проекте нет, а жаль, они сейчас популярны, а уж по таким-то ценам…

В первой очереди большинство квартир в продаже расположено на первом этаже. Цены в уже сданных домах таковы:

    

Во второй и третьей очередях (апрель 2015 года):

Как купить?

Как и в других, частично сданных комплексах, в ЖК «Ромашково» заключают три вида договоров: долевого участия – в строящихся корпусах, предварительный или договор купли-продажи – в первой очереди. Все варианты одобрены 214-ФЗ, и не стоит бояться квартир, которые оформлены в собственность застройщика: как только купите, начнется переоформление на вас.

Процедура покупки проста: бронируете квартиру на три дня, чтобы все взвесить, затем заключаете нужный вариант договора, оплачиваете – и ждете заселения или сразу получаете ключи.

С 1 марта действует акция - скидка 10% на квартиры, расположенные на первых этажах в домах первой очереди строительства. Акция продлится всего две недели. Кстати, покупатели «трешек» могут воспользоваться или дисконтом, или получить машиноместо в подарок. 

Все эти условия касаются только полной оплаты – как «живыми» деньгами, так и в ипотеку. Ее можно взять в 7 банках:

-        «Сбербанк»,

-        «ВТБ24»,

-        «Газпромбанк»,

-        «Возрождение»,

-        «Банк МИА»,

-        «Генбанк»,

-        «Народный кредит».

По словам менеджера, условия кредитования – такие же, как и на другие квартиры в новостройках.

Главный соперник

Главным соперником ЖК «Ромашково» в борьбе за кошелек покупателя был и остается соседний ЖК «Западное Кунцево». На мой взгляд, тот комплекс гораздо лучше рекламируется, поэтому многие и не знают, что совсем рядом есть еще один. Против ЖК «Ромашково» играет также плохая слава одноименного комплекса, который начинали строить неподалеку около 10 лет назад. Да так и не построили.

    

Побывав в обеих новостройках, могу сказать, что лично мне «Ромашково» нравится больше. Да, за ним стоит неизвестный застройщик. Да, объект не рекламируется на каждом углу. Не всем нравятся «хайтековские» серо-белые фасады - классические «западнокунцевские» многим милее.

Однако цены в ЖК «Ромашково» почти на треть ниже, площади «однушек» и «трешек» больше, потолки в квартирах выше на 30 см, нет дешевого, но, скажем прямо, несовременного газа, зато есть подземные машиноместа в достаточном количестве. И такие мелочи, как теплые полы и свет по запросу в холлах, говорят о проекте только хорошее. Даже стоимость сада в 5 тысяч рублей в месяц против 25 в ЖК «Западное Кунцево» для некоторых станет серьезным аргументом в пользу «Ромашкова».

ЖК «Западное Кунцево» находится в стороне от дорог, зато у «Ромашкова» ближе выезд на эти самые дороги. Вторая очередь «Западного Кунцева» сдается во II квартале этого года, а у «Ромашкова» - на год позже, то есть, некоторое время новоселам придется жить на стройке в буквальном смысле. Тем не менее, при одновременной сдаче первых домов жители «Ромашкова» уже вовсю делают ремонт и даже вселяются, а жители «Западного Кунцева» ждут как минимум марта, а то и апреля.

А напоследок я скажу…

ЖК «Ромашково» - перспективный проект для жизни и инвестиций. Второе, конечно, не сейчас, когда доступно немало квартир, а вот к завершению строительства, полному облагораживанию территории и т.д. рост на 25-30% можно вполне получить. Это минимум – разница между ценами здесь и в ЖК «Западное Кунцево».

Этот проект – в некотором смысле авантюра: довериться новому застройщику, оценить непривычные пока радиаторы в полу, поверить или не поверить во въезд на скоростную трассу.

С другой стороны, очень многое говорит и о надежности проекта: семь банков, предоставляющих ипотеку, финансирование Сбербанком строительства комплекса, серьезная компания-продавец. В общем, ЖК «Ромашково», на мой взгляд, заслуживает «8» баллов, прежде всего, с расчетом на будущую инфраструктуру.

Виктория Зорина

* Как сообщили в компании «НДВ-Недвижимость», 6 марта состоялось совещание, на котором было принято положительное решение о проектировании и строительстве съезда от села Ромашково к дублеру трассы М1. На собрании присутствовали руководство Росавтодора, представители компании «Главная дорога», глава администрации городского поселения Одинцово и генеральный директор компании «Ронд». Решение согласовано на всех уровнях.