ЖК Кореневский Форт от Некрасовки Девелопмент: дешевое жилье без инфраструктуры

В 10 км от МКАД, в деревне Мотяково недалеко от Люберец, застройщик «Некрасовка Девелопмент» уже возвел 15 трехэтажных домов и строит еще 14 в жилых комплексах «Кореневский Форт» и «Кореневский Форт-2». Минимальная стоимость квартиры 1,3 млн рублей, дома первой очереди готовы и вскоре будут заселены. Кстати, в 2016 году рядом с новостройкой планируется открытие станции метро «Некрасовка». Не удивительно, что и цена жилья, и темпы строительства, и метро в перспективе привлекают большое количество потенциальных покупателей. Редакция Novostroy-M.ru попросила меня выяснить все плюсы и минусы этого проекта.

Кто строит?

Строительством занимается ООО «Некрасовка Девелопмент», 100% акций которого принадлежат частному лицу (Юферов Константин Сергеевич). Предыдущий проект этой компании, уже сданный и заселенный - ЖК «Малое Павлино». Генеральный подрядчик - ООО «Селена Строй», он тоже был задействован в «Павлине».

О компании «Некрасовка Девелопмент» мало что известно. В сети можно найти данные о том, что она была основана в 2008 году для строительства малоэтажных жилых проектов, в рамках которого «Некрасовка Девелопмент» осуществляет концепцию «квартира за миллион». Что ж, пока что все это соответствует действительности.

Разведка в Интернете

Сайты «Кореневского форта» и его второй очереди сделаны просто и понятно, как набор текстовых страничек. Все пункты меню стоят ровным столбиком слева, никаких выпадающих списков и прыгающих по экрану баннеров. В общем-то, весь комплекс отличается такой же простотой, но об этом чуть позже.

Сайты, может, и выглядят наивно, но информации содержат очень много. Подробные фотоотчеты, длинный список документов (включая варианты заявлений на ипотеку и согласие супруга), описание, из чего строятся дома, и таблица цен… Нет только списка свободных квартир, но это можно простить.

Обсуждение проекта в Интернете не очень активное, однако много интересного можно узнать на форуме будущих жителей. Там потенциальные новоселы обговаривают как вопросы заселения, так и жизни в комплексе. По итогам просмотра квартир большинство покупателей довольны, кое-где замечены криво повешенные радиаторы, но стены в целом ровные.

Пути-дороги

ЖК «Кореневский Форт» находится за Люберцами в деревне Мотяково, куда ведет ну очень петляющая дорога. По прямой там всего 4 км от МКАД (так что реклама не обманывает), а ехать приходится все 10 км.

Когда я изучала способы проезда на сайте, сразу бросилось в глаза то, что почти в любом случае застройщик предлагает ехать до ж/д станции «Люберцы» - хоть с Казанского вокзала (30-40 минут), хоть с платформ у станций метро «Электрозаводская», «Авиамоторная», «Выхино». Поскольку пригородный транспорт я не очень люблю, решила проверить самостоятельно рассчитанный путь – на метро до станции «Лермонтовский проспект», а там на маршрутках до станции «Люберцы».

Небольшой путь от метро до ж/д станции я проехала всего-то за 25 минут, постояв в большой пробке на Октябрьском проспекте. Потом минут пять искала подземный переход на люберецкую сторону, чтобы там еще столько же бродить в поисках остановки автобуса №31 или маршрутки №9, которые должны привезти меня на место.

Забегая вперед, скажу, что обратная дорога заняла еще больше времени, поскольку прямо от станции идет всего пара маршруток до разных станций метро, их остановки никак не обозначены, и непонятно, где ловить. Поэтому лучше все-таки ехать на электричке или на машине (через Люберцы и затем деревни Зенино и Марусино). Дорога от ж/д станции занимает 10-15 минут на машине и маршрутке, а автобус петляет по Люберцам и везет до получаса.

    

Конечный пункт путешествия – деревня Мотяково. Остановка есть в самом начале деревни, там же начинаются и дома первой очереди. После заселения обещают пустить маршрутку от «Кореневского Форта» до метро «Выхино» по новой трассе МКАД-Ногинск, тогда дорога будет гораздо короче. Также в перспективе появится станция метро «Некрасовка», которая приблизит метро еще на 2 км.

Особенности локации

Деревня Мотяково представляет собой типичную для ближайшего Подмосковья смесь пожилых домиков и новых коттеджей. На заборах висят трогательные объявления о том, что мусор нужно относить на остановки в начале и конце деревни, откуда пакеты заберет мусоровоз. В «Кореневском Форте», разумеется, мусор будет складываться в контейнеры.

Кстати, о мусоре. На форумах попадаются сообщения о близлежащей мусорной свалке. Одни пишут, что она в 1,5 км от новостройки, другие в 2 км. Согласно карте, мусорная свалка находится на расстоянии 3-4 км от жилого комплекса через лес. Несколько лет назад она действительно была большой проблемой для жителей окрестных деревень.

Однако после многочисленных пикетов и выступлений в 2011-2012 годах ее реорганизовали, стали лучше соблюдать санитарные требования, и теперь запахи от нее не так интенсивны, как раньше. По крайней мере, я во время своего визита в ЖК «Кореневский Форт» ничего не почувствовала. Кроме того, стоит отметить, что свалок в Подмосковье - десятки, и сложно найти место, которое можно назвать полностью безопасным с экологической точки зрения.

Соцкультбыт

Жилой комплекс имеет лишь географическую привязку к деревне, фактически не являясь ее частью и располагаясь возле леса в 300 метрах от дороги. Неподалеку построены детский лагерь и санаторий. В самой деревне есть продовольственный магазин.

План строительства проекта предусматривает возведение торгового центра, который призван обеспечить жителей необходимой инфраструктурой (магазины, кафе, фитнес-клуб, аптека, банк). Вопрос с садом и школой решается их строительством в соседней деревне Марусино (2 км): сад уже начали строить, школу пока нет.

В принципе «Кореневский Форт» не очень-то и рассчитан на семьи с детьми, но об этом чуть позже. В проекте есть детские и спортивные площадки (некоторые уже построены), велодорожки и пешеходные зоны.

А пока я вышла из маршрутки в начале деревни, завидев симпатичные коричневые домики числом 12, свернула в их сторону, прошла мимо деревенских домов и… уперлась в ЛЭП. Сразу две линии электропередач расчертили небо и отделили деревню Мотяково от новых домов. Низкочастотное гудение быстро стало фоновым шумом, но этот фактор очень сложно проигнорировать.

Да, по санитарным нормам нужно отступить от ЛЭП 20 метров (что и выполнил застройщик). Да, если вызвать замерщиков уровня излучения, все с большой вероятностью будет в порядке (в самой Москве немало домов с видом на ЛЭП и еще что-нибудь похуже). Правда, застройщик поставил все корпуса перпендикулярно направлению проводов, окна ни у кого туда не выходят. Но на восприятие объекта этот факт влияет сильно.

Сроки строительства

Я прошла вдоль первой очереди домов по тропинке со стороны деревни и не увидела указателя на офис продаж. На сайте комплекса указан телефон менеджера на объекте, и когда я позвонила – узнала, что нужно подойти к охране и спросить Вадима. Уточнить расположение охранного пункта я не подумала, но, выйдя на более широкую дорогу, которая поворачивала к домам, увидела строительный вагончик и людей в форме охранников возле него. Там же оказался искомый Вадим.

    

То есть, офиса продаж на месте нет. Как выяснилось, нет и сведений об имеющихся квартирах и ценах на них – все в главном офисе в Москве. Значит, буду расспрашивать о том, что ему известно.

В проектной декларации комплекса срок сдачи – IV квартал 2015 года. Услышав об этом, Вадим улыбнулся и ответил, что на самом деле около 1000 квартир (вышеупомянутые 12 домов, «Форт» 1.1) сдаются в III квартале этого года и уже прошли госкомиссию.

В них остались свободные квартиры, но немного. Вторая очередь, еще 8 корпусов («Форт» 1.2), активно строится рядом, в лесу, неофициально именуется «Лесным фортом» и будет сдана в III квартале 2015 года. Всего в первом «Форте» 1704 квартиры.

ЖК «Кореневский Форт-2» находится на 200 метров дальше от Москвы и состоит из 9 домов (468 квартир в 3 корпусах в первой очереди (2.1) и 504 в 6 корпусах – второй (2.2)). Первая очередь почти построена и будет сдана во втором квартале 2015 года, вторая активно строится и сдается на квартал позже. Там просмотров пока нет, а внешне дома почти не отличаются от первых, поэтому мы с Вадимом отправились в ближайший корпус первой очереди на просмотр.

Квартиры большие и маленькие

Я собиралась приобрести «однушку» или студию в инвестиционных целях, таких квартир в продаже еще достаточно во всех очередях. Почему? Да просто потому, что их здесь больше всего.

Очевидно, что первый «Кореневский Форт» задумывался как недорогое жилье для тех, кому надоело снимать жилье или хочется жить в новостройке, поэтому в жилом комплексе было предложено три варианта планировок корпусов.

БС-39: 3, 4, 5, 6, 7, 11. На площадке 12 квартир: по 1 трехкомнатной, 3 двухкомнатных, 3-4 однокомнатных, остальные студии. «Двушки» с окнами на одну или две стороны, «трешки» только линейные.

БС-32У: 1, 2, 9. На площадке 11 квартир: по 2 двухкомнатных, 3, 4 или 5 однокомнатных, остальные студии.

БС-32Ш: 8, 10, 12. На площадке 14 квартир: 1 однокомнатная (1 этаж), 1 двухкомнатная (2-3 этажи), остальные студии.

После того, как стало понятно, что объектом интересуются покупатели с разным составом семьи, застройщик создал проект «Кореневский Форт-2» только из домов серии БС-39. Приоритет маленьких квартир остался, но 2- и 3-комнатных в комплексе стало больше. Учитывая, что за стоимость «однушки» в тех же Люберцах здесь можно получить «трешку» и еще на ремонт останется - расчет оказался верен. Конечно, не всем нравятся длинные коридоры, в которые выходит много дверей, но невысокая цена компенсирует почти все.

В студии с маленькими детьми жить совсем неудобно, так что основная аудитория «Форта» - одинокие жители Москвы и пригородов и молодые пары, которые съезжают от родителей или из съемной квартиры. В студиях, к слову, возможны два варианта планировки: только балконная дверь/окно или оба сразу. «Нарезать» комнату с учетом узости квартиры очень сложно, но лишнее окно всегда пригодится.

Как строят?

Дома строятся из крупноформатного поризованного камня 143НФ и облицовываются керамическим кирпичом. Это, конечно, не такое удачное (и дорогое) решение, как монолит, но толщина стен в 68 см, прямо скажем, внушает уважение. Оценить теплопроводность сейчас сложно, все покажет время.

Коммуникации центральные, отопление газовое, плита тоже предполагается газовая. Но по опыту «Малого Павлина» - в итоге поменяли плиты на электрические. Тарифы на коммунальные услуги будут не выше районных.

Квартиры сдаются с межкомнатными перегородками и выделенными санузлами, можно сносить все ненесущие стены и объединять квартиры (но смысла в этом немного). Установлены радиаторы отопления. В окнах стоят двухкамерные стеклопакеты (ширина подоконников – почти полметра), а на балконе – однокамерные (есть не во всех квартирах).

Балконы застеклены от пола до потолка, и решать этот вопрос жителям придется самостоятельно – мало кому хочется выставлять напоказ содержимое балкона, да и разбить стекло несложно. Правда, изменение на фасаде нужно еще согласовать с застройщиком… В общем, непонятно, зачем столько сложностей, если можно было просто сделать нижнюю часть непрозрачной.

    

Высота потолков без ремонта – 2,8 метра. На входе в квартиру – металлическая дверь. Помещений для колясок и консьержей нет.

Квартиры сдаются без отделки (есть стяжка пола на первом этаже), но застройщик предлагает черновую всего за 2500 рублей за кв. метр без материалов (еще примерно столько же). Чистовую отделку он тоже выполняет, расценки зависят от материалов. Думается, с такими ценами желающих будет немало.

Теперь самое интересное – цены. Их, кстати, недавно немного повысили, в таблице привожу актуальные.

Цены на квартиры в ЖК «Кореневский Форт-1»

Цены на квартиры ЖК «Кореневский Форт-2»

Как купить?

Квартиры в «Кореневском Форте» продаются по ДДУ (214-ФЗ), а в сданных домах и от прежних владельцев – по переуступке. Учитывая, что дома построены или почти построены, а документы проходят через Регпалату, риск минимальный.

Ипотеку на приобретение жилья в новостройке дают 9 банков, но не все они готовы одолжить денег на строящиеся варианты. «Сбербанк» и «Московский кредитный банк» позволяют купить любую, «Металлинвестбанк», «МИА» и «Дельта Кредит» - все, кроме трех последних корпусов (2.2), ВТБ24, «Возрождение» и «Глобэкс» - только 1.1 (переуступка от банка), а «СМП Банк» - 1.2 и 2.1.

Возможность купить квартиру в рассрочку от застройщика предоставляется сроком на 3 года при взносе от 60%, ставка 12,9% годовых на остаток.

Конкуренты

Главный соперник этого комплекса – ЖК «Марусино», который находится в соседней деревне. Предыдущие очереди распроданы, две первых заселены, 3 и 4 ждут въезда. Там похожие малоэтажные дома, цена квартиры начинается от 2,3 млн рублей, но в нее входит чистовая отделка (хоть и очень скромная).

Плюс (и он же минус) – можно пообщаться с жителями первых очередей и узнать их мнение о комплексе. ЖК «Марусино» расположен немного ближе к Москве, но застройщик менее щепетилен с обязательствами, иногда сдвигает сроки. Также пока нет разрешения на строительство, поэтому квартиры не продаются, а только бронируются.

    

Если не привязываться к локации, то похожим по цене проектом будет «Эко Парк Нахабино», хоть и немного дороже. Он находится на северо-западе Подмосковья, и квартир на площадке в нем поменьше.

Резюме

Главная особенность проекта в том, что ЖК «Кореневский Форт» - одно из самых дешевых предложений на рынке новостроек ближайшего Подмосковья, а по совокупности факторов – еще и довольно удачное.

Помимо цены, можно похвалить высокую степень готовности, неплохую, но правда, будущую инфраструктуру и довольно быструю, пусть и узкую, дорогу с хорошими перспективами. Минусы – прозрачные балконы, близость ЛЭП, «общежитская» структура подъездов, малоизвестный застройщик.

Для многих жителей это будет первое собственное жилье, где процент по ипотеке едва ли не ниже цены, которую платили за съем. Проект также хорош в качестве инвестиции – квартиры подорожают после ввода новой станции метро. По совокупности факторов «Кореневский Форт» заслуживает «7» баллов.

Виктория Зорина