Эксперты прогнозируют: рынок готовых новостроек Москвы в 2014 г. будет отличаться стабильностью, поэтому рекордов и потрясений покупателям квартир в новостройках Москвы и Подмосковья ждать не стоит. При этом весьма вероятно бурное развитие промышленных зон в старых границах города, и, конечно, на присоединенных территориях, где уже сейчас ведется активная жилая застройка.
.jpg "Новостройки Москвы в 2014 году")
Что построят?
По данным аналитиков компании «НДВ-Недвижимость», основную долю готовых новостроек в Новой Москве составляют корпуса комфорт-класса — 81,6%, затем следуют объекты эконом-класса — 13,8%, и бизнес-класса - 4,6%. В старой Москве, напротив, преобладает жилье бизнес-класса - 41,5%, а 30,5% и 28% приходится на комфорт- и эконом-класс соответственно.
Наиболее известные проекты в старой Москве, планируемые к вводу в 2014 г.:
- бизнес-класс: ЖК «Триколор» (около 130 тыс. кв. м), ЖК Versis (28 тыс. кв. м), ЖК «Мосфильмовский» (75 тыс. кв. м);
- комфорт: М-House (51 тыс. кв. м), «Царицыно» (2 и 3 очередь, более 80 тыс. кв. м);
- эконом: ЖК «Некрасовка-Парк» (более 90 тыс. кв. м).
Проекты в Новой Москве:
- бизнес-класс: ЖК «Николин парк» (более 60 тыс. кв. м), ЖК «Дубровка» (2 очередь, более 35тыс. кв. м);
- комфорт-класс: ЖК «Коммунарка» (около 150 тыс. кв. м), ЖК «Новое Бутово» (более 70 тыс. кв. м), ЖК «Экопарк Горчаково» (более 40 тыс. кв. м), ЖК «Ватутинки. Южный квартал» (более 17 тыс. кв. м).
Кроме того, среди значимых новостроек этого года эксперты рынка недвижимости выделяют ЖК «Life Митинская», ЖК «Life-Волжская», ЖК «Большое Кусково», ЖК «Варшавские Холмы», ЖК «Ботанический Сад», ЖК «Мос-Анжелес», ЖК Sky House, ЖК «Долина Сетунь», ЖК «Эдальго Garden Park», ЖК «Квартал A101» и другие.
Один из ожидаемых проектов, по мнению директора департамента по связям с общественностью ГК «ПИК» Наталии Ивановой, – новый жилой комплекс бизнес-класса «Сити-квартал». Общая площадь микрорайона составляет 176 тыс. кв. м, включая детский сад, подземный паркинг на 1880 машиномест, магазины и прочие объекты социальной и коммерческой инфраструктуры.
«Сити-квартал» - это один из самых удачных примеров реновации индустриальной зоны, проект находится на территории бывшего Краснопресненского сахарно-рафинадного завода им. Мантулина, находящегося недалеко от исторического центра».
Наталия Иванова, ГК «ПИК»
Другой амбициозный проект — ЖК «Life-Волжская», который находится в шаговой доступности от парка «Кузьминки-Люблино» и станции метро «Волжская».
«Проектом ЖК«Life-Волжская» предполагается комплексное благоустройство внутреннего дворового пространства, включающее посадку деревьев, кустарников, устройство газонов и цветников, беседок для отдыха, детских и спортивных площадок, а также наружного освещения».
Павел Лепиш, «Домус финанс»
Локация
Наибольшим спросом на рынке новостроек пользуются объекты классов эконом и комфорт в спальных районах с высокой транспортной доступностью, к тому же строительство новых станций метрополитена делает привлекательными такие жилые комплексы. Более того, аналитики из компании «Домус финанс» отмечают, что все заметнее становится тенденция смещения большой доли «московского» спроса в крупные города ближнего Подмосковья. Среди них - Мытищи, Балашиха, Химки, Котельники, Люберцы и другие.
Между тем, жилье в пределах МКАД все равно остается востребованным, однако в условиях плотной городской застройки реализация крупных проектов по невысоким, бюджетным, ценам затруднительна. Зачастую, здесь возводят камерные новостройки элит- и бизнес-класса. Решение проблемы лежит в редевеломпенте бывших промзон.
«Многие игроки рынка ждут развития проекта по застройке полуострова ЗИЛ. Также на наш взгляд, внимание игроков привлекает несколько крупных промзон, например, район Южного порта (жилой комплекс с видовыми квартирами на Береговом проезде), район Аэропорт (ЖБИ-23, жилой комплекс на единой стилобатной части) и многие другие».
Софья Лебедева, «МИЭЛЬ-Новостройки»
На территории старой Москвы уже успешно реализуются проекты застройки промзон. Так, в центре столицы, на месте мельничного комбината №4 будет построен современный жилой комплекс общей площадью 350 тыс. кв. м, 100 тыс. кв. м из которых собираются возвести городские власти в рамках адресной инвестиционной программы, чтобы расселить туда жителей квартала «Камушки». Строительством остальных площадей займется собственник бывшего производства - ОАО «Мельничный комбинат №4».
Также новостройки Москвы появятся и на территории кружевной фабрики в Хамовниках. Причем ввиду престижной локации объекта здесь расположится элитный жилой комплекс. На месте бывший производственных корпусов будет высококачественная застройка, специально для этого инвестор согласился с уменьшением общей площади комплекса.
Частичная реконструкция ожидает и территорию промзоны Гайвороново, где планируется построить около 300 тыс. кв. м нового жилья. Под снос уйдут более половины корпусов некогда располагавшегося здесь Карачаровского мехзавода. Наряду с жилыми новостройками проект редевелопмента предполагает возведение 230 тыс. кв. м коммерческой недвижимости, а также объектов социальной инфраструктуры.
Новостроек станет меньше
В 2014 г. возможно снижение объемов нового предложения, так как все ранее построенные объекты постепенно распродаются, а новые не столь масштабны. По сути девелоперы сейчас завершают реализацию проектов, старт которым был положен еще до кризиса.
«В среднесрочной перспективе объем предложения увеличится, прежде всего, за счет развития промышленных территорий».
Мария Литинецкая, «Метриум Групп»
На месте бывших промзон построят миллионы квадратных метров жилья, но пока что проекты находятся на стадии разработки и согласования. Вероятно, в эксплуатацию все эти жилые комплексы будут введены лишь в 2015 г., поэтому покупателям нового жилья придется набраться терпения.
.jpg "На месте бывших промзон появятся навостройки")
Несмотря на общее снижение объема ввода нового жилья, относительно сегмента недорогой недвижимости эксперты высказывают весьма противоречивые мнения. Так, генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая, говорит о том, что заниматься реализацией исключительно дорогих проектов девелоперам невыгодно, поэтому они будут вынуждены строить доступное жилье. Тут уместно вспомнить, как в октябре 2013 г. руководитель Стройкомплекса Москвы Марат Хаснуллин произвел фурор, сказав, что дешевых новостроек в столице не будет никогда — это неудобно ни для девелоперов, ни для властей, ни для самих горожан.
Похожее мнение высказывает и генеральный директор компании «Домус финанс» Павел Лепиш, считающий, что сокращение объемов в сегменте недорогого жилья – 1- и 2-комнатных квартир эконом- и комфорт-класса – не за горами. При этом доля жилья бизнес-класса на первичном рынке, по мнению специалиста, будет превалировать и стабильно увеличиваться. В основном это касается новостроек, расположенных в старых границах города, где стоимость земли гораздо дороже, чем в Новой Москве, поэтому напрасно ожидать там появления комплексов эконом-класса.
Объем ввода нового жилья в текущем году может сократиться также за счет переноса сроков ввода зданий в эксплуатацию или вовсе отказа девелоперов от строительства. На то могут быть разные причины, в том числе внутрикорпоративные изменения, ошибки в проектировании, трудности покупки необходимых энергомощностей, досрочные расторжения договоров аренды и т.д. Например, не так давно был аннулирован масштабный инвестконтракт на строительство ЖК «Парк-Сити» в ЗАО на территории карандашной фабрики и пивоваренного завода. Крупный московский девелопер попросту продал свою долю в проекте.
Что почем
Все больше мнений появляется о грядущем экономическом кризисе, который непременно отразится на стоимости квартир в новостройках Москвы, однако учитывая инертность рынка, последствия кризиса будут заметны лишь во втором полугодии. Даже если оправдаются самые пессимистичные прогнозы, первое время застройщики и девелоперы будут стараться различными способами оставаться на плаву.
Затормозить удорожание «первички» может появление большого количества жилых комплексов на территории промзон, но как мы уже отмечали, это произойдет не раньше 2015 г. Тем не менее, прогнозируемый пока рост цен в 2014 г. — 3-5%, что соответствует показателю прошлого года.
«Невысокий рост цен на недвижимость с одной стороны обусловлен нездоровой экономической ситуацией, а с другой – тем, что цены и так уже приблизились к своему потолку, что связано с ограниченной платежеспособностью населения».
Мария Литинецкая
На стоимость квадратного метра может повлиять и банкротство банков, породив ажиотажный спрос на новостройки. Так считает председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. Подобная ситуация наблюдалась на рынке недвижимости Москвы в конце 2013 г.
«Мы готовы к росту количества ипотечных сделок (по отдельным проектам доля ипотеки доходит до 60%), а также к тому, что покупатели будут дольше принимать решение и выбирать объект».
Ирина Доброхотова, «БЕСТ-Новострой»
Как бы там ни было, пока что эксперты очень осторожны в своих прогнозах относительно развития рынка новостроек Москвы. Санация банковского сектора, проводимая правительством РФ, и девальвация рубля, могут стать первыми триггерами для возможного экономического кризиса, хотя большинство специалистов с сомнением рассматривают такой вариант развития событий. Очевидно одно: возможно, на фоне этих событий недвижимость перестанет на время быть инвестиционным инструментом, но по-прежнему останется надежным средством сохранения денег.
Дата публикации 06 февраля 2014
