Президент РФ поддержал идею соединить радиальные направления пригородов МЖД в сквозные диаметры (МЦД - московские центральные диаметры). Вместе с РЖД власти Москвы планируют соединить девять направлений железной дороги и создать, по сути, новую наземную ветку метро из 17 «сквозных» маршрутов. Новострой-М выяснил у экспертов, как изменит запуск МЦД девелоперскую карту города и на сколько подорожают новостройки в зоне влияния новой ветки наземного метро.
Итак, столичные власти совместно с РЖД создали схему, которая соединит разрозненные участки железных дорог и поможет запустить поезда через центр города, которые будут ходить в режиме МЦК (Московского центрального кольца). Таким образом можно будет гораздо быстрее добраться через всю Москву: к примеру, от одной стороны МКАД до другой можно будет доехать меньше чем за 40 минут, а из Лобни до Одинцово - за 1 час без пересадок.
Первая ветка длиной 50 км появится в столице к концу 2018 – началу 2019 года и соединит Белорусское и Савеловское железнодорожные направления (участок Одинцово-Лобня). Линия наземного метро будет включать в себя 20 станций внутри МКАД, несколько пересадок на МЦК и метро, а также другие ж/д направления. Вторым проектом станет сквозной маршрут на Рижско-Павелецком направлении. В дальнейшем власти Москвы вместе с РЖД планируют соединить все девять направлений железной дороги и создать 17 маршрутов. Новая линия наземного метро значительно разгрузит транспортную систему Москвы.
Как изменится девелоперская карта города
Повлияет ли новый масштабный проект на девелоперскую карту Москвы? Здесь мнения экспертов разделились: одни считают, что МЦД не скажется на активности застройщиков, другие утверждают, что открытие новых веток метро и запуск наземного ж/д сообщения положительно отразятся на планах девелоперов.
Генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина считает, что на планы девелоперов сквозные диаметры не повлияют и проводит сравнение с МЦК: когда появились планы по открытию дороги, девелоперы заинтересовались некоторыми локациями, но в этом случае речь шла о тех участках, где значительно улучшалась транспортная доступность после открытия МЦК.
Глобальных изменений на рынке недвижимости в связи с реализацией проекта по созданию сквозных маршрутов не ожидает и директор «НДВ-Недвижимость» Андрей Стригалев. Идея соединения разрозненных направлений позволит улучшить транспортное сообщение с пригородом, это положительно скажется на новостройках, реализуемых в Подмосковье и подпадающих в зону влияния данных маршрутов. Реализация проекта требует времени, и девелоперы, предусматривая строительство жилого комплекса, будут опираться на текущую транспортную ситуацию и планы, которые будут воплощены в более краткие сроки, считает эксперт.
«Девелоперскую карту города новые ветки не изменят никак. Москва уже довольно плотно застроена, и территории комплексной застройки с легким метро никак не связаны. Основные причины появления пятен застройки в городе – редевелопмент промзон и программа реновации. То есть стремление обновить территорию более полезным, чем есть, образом»
Кирилл Кузьмин, директор по продажам Prisma Group
Если уже сейчас есть техническая возможность интегрировать все имеющиеся в Москве железнодорожные сети без изменения назначений большого числа земельных участков, то планы девелоперов скорректируются незначительно, считает Роман Сычев, генеральный директор ТЕКТА Групп. Если же на отдельных участках будет необходимо строительство новых железнодорожных путей и развязок, а также пересадочных терминалов, то непосредственно в этих зонах планы будут существенно пересмотрены. Причем в пользу развития городской программы железнодорожного транспорта.
Появление Московских центральных диаметров (МЦД) действительно может изменить карту девелоперской активности. В первую очередь это касается тех районов, где на сегодняшний день отсутствуют действующие станции метро, считает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE. Например, это Западное Дегунино, где есть железнодорожные станции «Ховрино», «Моссельмаш». Согласно опубликованной схеме, в перспективе жители смогут пользоваться МЦД5. Аналогичная ситуация в Ярославском районе, где проходит станция ж/д «Лось», «Лосиноостровская», «Северянин». В перспективе по границе района планируется запустить МЦД4. Улучшится транспортная ситуация в Можайском районе с ж/д станцией «Рабочий Поселок», через которую пройдет МЦД7. Во всех перечисленных локациях столицы нет станций метро или МЦК, поясняет эксперт. Однако это не единственный общий признак. Все три района имеют на своей территории бывшие промышленные зоны, которые в перспективе смогут попасть под редевелопмент. Запуск МЦД ускорит данный процесс.
Как правило, открытие новых веток метро или запуск наземного железнодорожного сообщения положительно сказываются на планах девелоперов, комментирует Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group. Так, застройщики сразу обращают внимание на те участки, которые раньше не рассматривались как привлекательные с точки зрения строительства жилья, но в свете планов властей они превращаются в перспективные. Особенное внимание к локациям вблизи МЦД проявят девелоперы, работающие в сегменте жилья комфорт-класса.
Подорожают ли новостройки
Как правило, с улучшением транспортной доступности, будь то открытие новых станций метро или строительство дорог, цены на недвижимость в локации растут. Отразится ли запуск МЦД на стоимости новостроек в Московском регионе и на сколько могут подорожать квартиры? Здесь мнения экспертов также разделились.
МЦД будут востребованы теми пассажирами, которые смогут без пересадок доезжать до работы и сократят время в пути. Эти пассажиры уже сейчас пользуются существующим железнодорожным сообщением, следовательно, это никак не отразится на ценах на жилье, потому что никаких новых станций и дорог не построят, считает Наталья Шаталина. Как правило, цена на недвижимость меняется в тех локациях, в которых заметно улучшается транспортная доступность. В данном случае жители этих городов и так пользуются существующей железной дорогой. Создание сквозных диаметров повысит комфорт проезда, а также сократит время в пути для некоторых пассажиров. Данные факторы недостаточны для роста цен в проектах, особенно сейчас, когда некоторые подмосковные проекты испытывают нехватку покупательского спроса.
Речь идет об объединении уже существующих маршрутов, поэтому говорить о кардинальном влиянии на рынок не приходится, комментирует Андрей Стригалев. Допустим, у владельцев квартир будет возможность с большим комфортом добраться до ряда столичных, а также подмосковных локаций, однако такой эффект гораздо более скромный по сравнению со строительством метро в том районе, где ранее не было подземного транспорта.
Проект МЦД улучшит транспортную доступность крупных подмосковных городов, рассказывает Кирилл Игнахин. Первыми в планах числятся города Лобня, Одинцово, Сколково и Долгопрудный, далее Нахабино и Подольск. Это отвлечет часть потенциальных покупателей жилья от предложений первичного рынка Новой Москвы, а также тех подмосковных городов, которые не получат собственное ответвление МЦД.
Появление Московских центральных диаметров в первую очередь касается транспортной инфраструктуры и только потом – рынка жилья, считает Мария Литинецкая. Не стоит забывать, что МЦД, как и Московское центральное кольцо, не то же самое, что и «традиционная» подземка. Поэтому наличие линии МЦД будет однозначно преимуществом площадки, но точно не определяющим фактором при окончательном выборе участка для строительства. Иначе, по этой логике, например, должен активно застраиваться город Мытищи, откуда пригородные поезда отходят каждые 5-7 минут. Поэтому при прочих равных девелоперы, конечно, будут заинтересованы в развитии проектов с доступом с МЦД. Но все же это будет не первичным фактором.
«МЦД охватывают далеко не все районы города. Непонятно, почему Московский центральный диаметр не пройдет через Восточное Бирюлево, а значит, и Ленинский район, наиболее застраиваемую локацию МО. Тоже самое касается и Киевского направления Новой Москвы. По сути, власти решили соединить диаметрально противоположные города Подмосковья, забыв при этом некоторые столичные районы, которые по транспортной доступности уступают Московской области»
Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE
Новостройки в зоне влияния
Порядка 60 проектов на первичном рынке расположены вдоль двух первых линий: от Лобни до Одинцово и от Нахабино до Подольска, причем как в Московской области, так и в столице, рассказывает Наталья Шаталина. Предложение есть как в корпусах на начальной стадии строительства, так и в сданных корпусах, где еще не все квартиры раскуплены. Создание сквозных диаметров не изменит транспортную доступность локаций, а, следовательно, не может отразиться на стоимости жилья.
Скорее всего, влияние не будет столь большим на новостройки, расположенные вблизи Москвы. Данные объекты и так характеризуются достаточно удобным транспортным сообщением. Например, жители Реутова могут воспользоваться метро, а по ряду направлений курсируют очень комфортные электрички, считает Андрей Стригалев.
Для проектов жилой застройки транспортная доступность играет огромную роль и сравнится по важности, пожалуй, только со стоимостью, комментирует Роман Сычев. Поэтому любая станция метро, неважно – наземная она или подземная, существенно повышает привлекательность проекта. Особенно к этому чувствительны проекты массового сегмента рынка, покупатели которых часто ориентируются на активное использование общественного транспорта. Ликвидность квартир, рядом с которыми открываются новые станции метро, как правило, повышается не менее, чем в два раза, и стоимость данных объектов также возрастает примерно на 20-30%. Эффект от реализации подобного проекта в большей степени проявится не в повышении стоимости квартир, а в увеличении ликвидности первичного жилья и сокращении сроков экспозиции объектов, находящихся в продаже.
Появление метро в локации, где раньше такой вид транспорта отсутствовал, существенно повышает привлекательность района и, как правило, приводит к росту цен на жилье на уровне 10-15%, комментирует Кирилл Игнахин. Причем цены начинают расти задолго до открытия непосредственно станции метро, обычно это происходит на стадии оглашения планов по развитию транспорта.
Запуск Московских центральных диаметров можно сравнить с внедрением МЦК, считает Мария Литинецкая. Тогда запуск новых станций практически не повлиял на стоимость квадратного метра вторичного жилья. Причина – в низкой востребованности старого жилого фонда. То же самое касается и подмосковных новостроек, стоимость которых вряд ли увеличится, зато наверняка повысится их ликвидность. Из подмосковных городов однозначно выиграет Подольск, где электричка – единственная возможность быстро добраться в центр столицы. Это же касается и Зеленограда – самой отдаленной части Большой Москвы.
«Рост стоимости после запуска МЦД возможен только в новостройках «старой» Москвы, особенно расположенных на месте бывших промзон. Ведь транспортная доступность для объектов реновации – актуальный вопрос»
Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE
Среди строящихся проектов в пешей доступности от МЦД, по данным «Метриум Групп», находятся следующие новостройки:
- Для МЦД1: «Поколение», «Тимирязев парк», «Дыхание», Art Residence, «Карамель», «Центр-Сити», «Фили Парк», «Западный порт. Кварталы на набережной», «ФилиЧета-2».
- От запуска МЦД5 выиграют такие проекты «Варшавское шоссе 141», «Аннино Парк», «Черняховского 19» и др.
- МЦД4 повысит ликвидность ЖК «Бабушкинский парк», «ЖК ул. Коминтерна», EgoDom и др.
Десятки строящихся сегодня новостроек находятся в зоне доступности перспективных линий МЦД. Но наличие рядом Московских центральных диаметров не станет эксклюзивным преимуществом для проектов, поэтому рассчитывать на значительный рост стоимости в них не приходится, считают эксперты.
Существенного влияния на рынок строительство наземного метро не окажет. Конкретно в тех локациях, которые охватит новая инфраструктура, возможно лишь небольшое изменение цены в пределах 5%, что по нынешним временам уже неплохо, комментирует Кирилл Кузьмин. В тех городах области, которые будут связаны с Москвой, недвижимость подорожает и станет более ликвидной. При этом большее влияние МЦД будет оказано не на стоимость жилья, а на стоимость участков, попадающих в зону действия новых веток, они подорожают. Однако на рынке в целом сколько-нибудь заметным образом это не отразится.
Новые проекты в зоне влияния МЦД
В зону влияния МЦД попадает большое количество локаций с севера, северо-запада и юга Московской области, а также Москвы. Учитывая, высокую девелоперскую активность как в столице, так и в ближайшей зоне, можно ожидать выхода новых проектов в обозначенных направлениях, считает Наталья Шаталина.
«Девелоперы, которые сейчас запускают проекты, не могли ориентироваться на данное обстоятельство, однако сам факт создания сквозных маршрутов будет учитываться в рекламе проектов, попадающих в зону влияния магистрали»
Андрей Стригалев, директор «НДВ-Недвижимость»
Транспортная доступность – это еще не все, считает Кирилл Кузьмин. Девелоперский проект – сложная вещь, транспорт является всего лишь одним из факторов, наряду с другими влияющий на интерес застройщика к разработке участка. Да, если там будут «пятна», пригодные к застройке, появится интерес рассмотреть их более внимательно. И принимая в расчет все факторы и детальную экономику проекта, девелоперы будут принимать решение о запуске новых площадок.
Дата публикации 05 декабря 2017
