Заплатив немалые деньги за квартиру в строящемся доме, покупатель рискует столкнуться с необходимостью доплатить за «лишние» квадратные метры при получении ключей. Если после обмера БТИ окажется, что площадь жилья больше, чем указано в ДДУ, застройщик предъявит счет.
Для начала разберемся, что значит «лишние» квадратные метры. Это площадь квартиры, за которую покупатель не платил при оформлении договора долевого участия. Образуется она из-за того, что процесс строительства очень сложный, и на этапе проектирования невозможно с точностью до квадратных сантиметров рассчитать, какой будет площадь помещений. При расчете с застройщиком за основу берется проектная площадь, а все остальное уже считается «лишними» квадратными метрами. Кстати, с одинаковой вероятностью площадь квартиры может стать как больше, так и меньше.
«Такие ситуации возникают в 99,9% случаев. Расхождение может быть в десятую или даже сотую часть метра, но оно почти наверняка будет. Просто потому, что построить дом с точностью до тысячных долей метра (если сравнивать с проектом) практически невозможно»
Ольга Павлова, «Магистрат» (входит в ГК «ИНТЕКО»)
Меньше всего площадь, указанная в ДДУ, и фактическая разнятся в панельных домах, так как там здание собирается, как конструктор. Чаще всего разница не превышает 1 квадратного метра. По словам Ирины Доброхотовой, председателя совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», панельные дома строятся из одинаковых по размеру готовых блоков, это серийный типовой продукт, планировки в них также являются типовыми. Поэтому, возводя такие дома постоянно, застройщик уже способен учесть погрешности и разработать наиболее точные планировки.
А вот технология строительства монолитных зданий существенно отличается, она более сложная, но при этом гибкая и позволяет менять проект даже на стадии строительства. Подобные дома возводятся по индивидуальному проекту, поэтому площадь квартир может гораздо сильнее отличаться от указанной в договоре. Разница доходит до 5-7 кв. м. Однако, как правило, она варьируется от 0,5 до 4 кв. м.
ЖК «Лобачевский»
Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», утверждает, что расхождение зависит от количества комнат. Так, в трехкомнатной квартире встречалась разница до 5-7 «квадратов». В «однушках» такого быть не может, максимальное расхождение достигает не более 3-4 кв. м. Если же это произошло, то, скорее всего, был изменен сам проект.
По словам Вадима Морозова, руководителя департамента службы заказчика ГК «Премьер», бывают разночтения в просчетах площади квартир-студий. «Изначально застройщик заказывает однокомнатные квартиры, в процессе строительства они переделываются в студии, – поясняет Вадим. – БТИ же в свою очередь начинает считать кухню отдельно от жилья, и каким образом получится провести границу перегородки между кухней и комнатой, которой по факту нет – не всегда понятно».
Коммерческий директор ГК «Кортрос» Василий Фетисов также отмечает, что часто дома начинают строиться и поступают в продажу на основании проектной документации стадии «Проект», которая менее точна по сравнению с документацией стадии «Рабочая документация». Из-за этого возникают отклонения в площади квартир.
Причина, по которой площадь квартиры отличается от указанной в ДДУ, может крыться и в элементарной халатности. Эмиль Захаряев, управляющий партнер Rezidential group, говорит, что бывают случаи, когда сотрудники БТИ после обмера одной квартиры записывают оптом еще несколько квартир с такой же планировкой. Погрешность при этом будет считаться минимальной, хотя по факту все может быть иначе.
Сложно сказать, какие помещения в квартире чаще всего становятся больше или меньше, каждый случай индивидуален. Однако, как правило, квартиры с более изысканными архитектурными решениями и неровными фасадами могут быть более отличны от тех параметров, которые указаны ранее в проектно-технической документации. Кроме того, площадь различается в помещениях, соприкасающихся с другими квартирами. Чем выше этаж, тем более вероятно отклонение. И если в одной квартире площадь может немного увеличиться, то в соседней она, скорее всего, уменьшится. Бывает, что общая площадь квартиры соответствует указанной в ДДУ, но внутри самого объекта происходит «перегруппировка». К примеру, от коридора «отрезаются» квадратные метры и присоединяются к комнате.
Стоит отметить, что при приемке квартиры можно воспользоваться услугами независимого кадастрового инженера и произвести обмеры площади. Если ее размер отличается от заявленной первоначально, можно идти в суд. Директор департамента продаж риэлторской компании «Магистрат» (входит в ГК «ИНТЕКО») Ольга Павлова пояснила, что ДДУ вообще можно расторгнуть в любой момент и без объяснения причин.
При заключении договора застройщик принимает на себя обязательства построить жилье в четком соответствии с технической документацией, и если возникли увеличения площади, то это событие можно расценивать как технический дефект, риск появления которого застройщик также принял при подписании договора. Поэтому говорить о том, что застройщик может принудить клиента доплатить за прибавленные метры – юридически неправомерно. Конечно, компания вправе обратиться с иском в суд, но правоприменительная практика свидетельствует о том, что данные ситуации рассматриваются в большинстве случаев в пользу покупателя.
Естественно, чтобы предотвратить возникновение различных споров и, как следствие, судебных исков, застройщики прописывают в ДДУ вероятность изменения площади квартиры, а также порядок и условия взаиморасчетов между покупателем и компанией.
«В договоре, как правило, указано допустимое расхождение в площади, в рамках которого ни продавец, ни покупатель не получает компенсаций. При превышении данной цифры, составляется дополнительное соглашение к договору, согласно которому покупатель либо получает часть уплаченной суммы обратно, либо оплачивает лишние квадратные метры»
Дмитрий Пантелеймонов, ГК «Лидер Групп»
Вообще допустимое расхождение регламентируется строительными нормами и правилами. Перед тем, как ввести объект в эксплуатацию, застройщик должен получить у соответствующих госорганов важный документ – ЗОС или Заключение о соответствии построенного объекта требованиям технических регламентов и проектной документации. Он как раз подтверждает, что разница между проектной и фактической площадью соответствует допустимому. Что касается ДДУ, то у каждого застройщика есть свои условия проведения перерасчета стоимости квартиры, если расхождение выше допустимого.
Если исходить из сложившейся практики, расхождение в площади, которое не влечет за собой финансовых перерасчетов – 1 кв. м как в бОльшую, так и в меньшую сторону. Иногда этот параметр указывается в относительном значении 2% от общей площади квартиры.
Интересный пример приводит Эмиль Захаряев: при покупке 25-метровой студии по условиям договора одного застройщика предлагалось начинать обсуждать перерасчеты, если площадь квартиры будет отличаться от проектной на 10 кв. м и более в любую сторону. По понятным причинам покупатель не планировал участвовать за свои собственные деньги в такой лотерее – получить квартиру 17 или 37 кв. м – и потребовал изменить этот пункт.
«В случае если квартира приобретается по программе военной ипотеки, стоимость объекта недвижимости фиксируется в ДДУ и не подлежит пересмотру, даже если после обмера БТИ были обнаружены расхождения», – говорит Рустам Арсланов, директор департамента продаж ГК «Гранель».
Таким образом, если покупатель после процедуры обмера квартиры получил большее количество квадратных метров, он должен произвести доплату. Или, наоборот, если фактическая площадь меньше той, которая указана в ДДУ, застройщик должен вернуть деньги. При этом, как отмечает первый заместитель генерального директора компании «НДВ-Недвижимость» Яна Сосорева, цена квадратного метра устанавливается в договоре и, как правило, она может меняться только по соглашению сторон. Следовательно, расчет будет вестись, исходя из стоимости квадратного метра, установленного договором. То есть если квартира была куплена на ранней стадии строительства по 100 тыс. рублей за «квадрат», то и после обмеров БТИ разница в площади доплачивается, исходя из этой стоимости, даже если за время строительства рыночная цена увеличилась на 30-40%.
Кстати, по этой же причине эксперты не советуют обращаться к застройщику или в суд с требованием вернуть деньги за квартиру, которая после обмена БТИ стала больше или меньше на незначительное количество квадратных метров. За несколько лет строительства рыночная цена квартиры выросла, а вернут за нее лишь ту сумму, которую покупатель заплатил при заключении ДДУ. На эти деньги квартиру той же площади уже не купишь, причем даже в строящихся объектах, ведь цены на жилье растут еще и за счет роста себестоимости.
«Если разница очень велика и достигает 10 квадратных метров, то это почти наверняка свидетельствует о допущенной при строительстве ошибке. В этом случае изменение площади может оказаться меньшей из бед, поэтому принимать такую квартиру нужно очень внимательно»
Ирина Доброхотова, «БЕСТ-Новострой»
При обмере квартир бывает путаница с балконами и лоджиями. Расчет стоимости суммы сделки при покупке квартиры по ДДУ должен вестись с применением понижающих коэффициентов (0,5 – лоджии, 0,3 – балконы) согласно российскому законодательству.
Отдельного внимания заслуживают случаи, когда квартира приобретается в ипотеку. Очевидно, что помимо первоначального взноса и ежемесячных выплат по кредиту покупателю необходимо иметь и сумму, которую, возможно, придется заплатить при приемке квартиры. За время стройки ее придется накопить либо затем в срочном порядке искать – занимать у знакомых, брать кредит и т.д., ведь если дело дошло до доплаты, значит расхождение значительное, как и сумма. Даже с учетом того, что «квадрат» стоит 60 тыс. рублей, за «лишних» 5 кв. м придется выложить 300 тыс. рублей.
Раиса Манаширова, коммерческий директор SDI Group, отмечает, что не стоит забывать о лояльности застройщиков, которые готовы до последнего ждать исполнения обязательств по договору, не применяя штрафных санкций по отношению к участнику долевого строительства (не та ситуация на рынке), но оставляя за собой право досрочного расторжения. «Неисполнение принятых на себя обязательств может привести к требованию банка о досрочном погашении кредита в связи с утратой предмета залога», – уточняет Раиса.
Яна Сосорева считает, что подобные проблемы могут быть решены договорным путем. Например, подписанием документов о рассрочке платежа. Нужно учитывать, что в соответствии 214-ФЗ застройщик не вправе задерживать передачу построенного объекта и ставить условием передачи внесение доплаты за «лишнюю» площадь.
Читайте также:
Какие новостройки Московского региона сдадут в 2016 году
Дата публикации 20 февраля 2016
