Стоимость квадратного метра в новостройках Москвы и Подмосковья сталкивает многих граждан с необходимостью получения ипотечного кредита. Более того, для большинства ипотека — единственная возможность стать собственником квартиры.
Последние 2-3 года рынок ипотечного кредитования активно восстанавливался после кризисного периода 2008-2010 гг. Так, например, по данным девелоперской компании «Сити-XXI век», за 2011 год количество выданных кредитов увеличилось на 75%, за 2012 год еще на треть. А вот 2013 год для российского ипотечного рынка выдался неоднозначным. Несмотря на достаточно высокий уровень ставки рефинансирования (8,25%), рынок продемонстрировал поступательный рост, хотя и более низкими темпами, чем в предыдущие пару лет. Причем положительная динамика его развития наблюдалась на фоне замедления роста экономики. По оценкам АИЖК, в 2013 году было выдано около 780 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму более 1 350 млрд рублей, что на 13% превышает аналогичный показатель 2012 года в количественном и боле чем на четверть в денежном выражении.
«В 2008 году процент по кредитам значительно вырос и на докризисный уровень не вернулся до сих пор. В конце 2012-начале 2013 года ставки несколько снизились и достигли сегодняшнего минимума, который в среднем составляет 12,2%»
Роман Строилов, Tekta group
Среди Топ-20 банков, формирующих 85% российского ипотечного портфеля, уровень процентных ставок по ипотечным программам на покупку квартир на первичном рынке в настоящее время следующий:
- руб. – от 9,9% (ВТБ24, ТрансКредитБанк) до 15,85% (DeltaCredit)
- $, € – от 6,5% (Нордеа Банк) до 13,95% (ВТБ24, ТрансКредитБанк)
«В Московском регионе средние ставки выросли с 11,6% в конце 2012 года до 12,4% в конце 2013 года. В то же время, это средние значения, а ряд банков предлагают условия с более низкими ставками по ипотеке»
Ирина Доброхотова, «БЕСТ-Новострой»
.jpg "В условиях жесткой конкуренции банки вынуждены улучшать свои кредитные продукты")
«Самым главным трендом 2013 года в кредитовании новостроек стала отмена в ведущих банках надбавки на период строительства (Сбербанк, ВТБ24, Банк Москвы, СМП банк, Возрождение, Зенит), - говорит генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая. - Это позволило уравнять условия кредитования на вторичном и первичном рынках». Пока данное условие прописано только во временных акциях, но оно может сохраниться и в 2014 году.
«На сегодняшний день наилучшие условия кредитования, на наш взгляд, предлагают Сбербанк России, ВТБ24, Райффайзенбанк и Промсвязьбанк»
Павел Тимошенко, ФСК «Лидер»
Заместитель начальника управления предпродажной подготовки и маркетинга ГК «ПИК» Елена Кураткина советует, выбирая программу ипотечного кредитования, смотреть программы большего количества банков, так как при определенных условиях (большом размере первоначального взноса или маленьком сроке кредитования и т.д.) можно найти интересные условия и у банков, не входящих в пятерку лидеров рынка ипотечного кредитования.
В условиях жесткой конкуренции банки вынуждены улучшать свои кредитные продукты, но постоянно снижать ставки, конечно, невозможно. Поэтому они стараются конкурировать за счет других преимуществ кредитных программ, таких как уменьшение первоначального взноса, сокращенный пакет документов, кратчайшее рассмотрение заявки, учет «серого дохода» и т. д. Так, ВТБ24, DeltaCredit, Транскапиталбанк, Московский Кредитный банк, банк «Балтика» и некоторые другие готовы рассматривать заявки по двум документам – анкете и паспорту.
«Справка о доходах сегодня является для банка, скорее, гарантией того, что заемщик в принципе трудоустроен»
Константин Шибецкий, ГК «МИЦ»
«Все проще становится получить кредит индивидуальным предпринимателям и собственникам бизнеса, а также тем, кто покупает квартиры в новостройках, реализуемых по схеме ЖСК»
Андрей Владыкин, «НДВ-Недвижимость»
В элитном сегменте доля кредитных квартир минимум 5-7%, в бизнес-классе Москвы – 30%, Московской области – 60%. Роман Строилов отмечает, что в новостройках бизнес-класса компании Tekta group клиенты часто оплачивают сразу половину стоимости жилья и более, обеспечивая себе комфортные условия по выплате кредита.
«На некоторых новостройках эконом-класса доля ипотечных сделок составляет 50-70% от общего количества сделок»
Алексей Новиков, Est-a-Tet
Повышенной популярностью со стороны покупателей новостроек пользуется недорогое жилье приемлемого уровня качества: 1-2-комнатные квартиры в жилых комплексах эконом и комфорт-класса, характеризующихся хорошей транспортной доступностью, развитой инфраструктурой микрорайона и относительно благоприятной экологией. С такими квартирами осуществляется большинство сделок на первичном рынке, их чаще всего и приобретают в кредит.
По данным компании «НДВ-Недвижимость», чем дешевле объект, тем больше квартир, приобретаемых с помощью заемных средств. Именно в массовом сегменте рынок наиболее активен, и большее число людей способно купить жилье, в том числе и с помощью заемных средств.
.jpg "Количество выданных ипотечных кредитов может увеличиться за счет льготной ипотеки")
Количество выданных ипотечных кредитов в ближайшем будущем может увеличиться за счет так называемой льготной ипотеки для определенных категорий граждан. Сейчас решается вопрос о создании единого оператора социальных ипотечных программ (ЕОСИП), который позволит сделать ипотеку доступной для ученых и медиков. Предполагаемая льготная ставка 8,5%. «Большинству бюджетников и эти условия едва ли помогут сразу решить квартирный вопрос. Но, возможно, некоторая часть жилья эконом- и комфорт-класса будет реализовываться именно на этих условиях», - говорит председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.
«Если условия льготных программ окажутся столь жесткими, что получение таких кредитов будет доступно незначительному числу покупателей, то и влияние их на общерыночную ситуацию станет едва заметно. И наоборот»
Марина Тимашова, «Сити-XXI век»
«Если появится организация, в которую можно обратиться и получить исчерпывающую информацию о возможных льготных программах, то они будут работать более активно, что увеличит количество выданных кредитов. Например, в столичном регионе программа кредитования «Молодые учителя» не имеет такого широкого распространения, как, к примеру, «Военная ипотека», и одной из причин вполне может являться информационная поддержка социальных программ»
Алена Анцышкина, ГК «Мортон»
Своеобразной альтернативой ипотеке считается новый проект «Тринфико Пропети Менеджмент», Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) и НПФ «Благосостояние», разработанный для покупки жилья через паевой инвестиционный фонд. Желая приобрести квартиру, гражданин заключает с управляющей ПИФом компанией договор купли-продажи с отсрочкой до 15 лет. Все это время квартира будет находиться в собственности фонда, но будущий владелец может в ней жить, платя арендную плату. Таким образом, ежемесячный платеж состоит из двух частей: арендной платы и платы за выкуп квартиры. В случае расторжения договора клиенту возвращается выкупная часть взносов, в случае исполнения — квартира перейдет ему в собственность. К слову, схема реализуется пока только на рынке вторичного жилья.
«Скорее всего такая схема работать не будет, потому что не интересна надежным заемщикам из-за дороговизны по сравнению с ипотечным кредитом. А ненадежные заемщики не устраивают управляющую компанию фонда, так как накладные расходы превзойдут процентный доход»
Юрий Гольдберг, ЗПИФ «НСКА Новостройки»
.jpg "В 2014 году эксперты ожидают дальнейшего роста ипотечных сделок")
В наступившем 2014 году эксперты ожидают дальнейшего роста ипотечных сделок. Это станет возможным как за счет расширения продуктовой линейки, так и вследствие дальнейшего повышения лояльности условий кредитования. Однако снижения ставок ждать не стоит ввиду нестабильности экономической ситуации. Более того, по мнению Марины Тимашовой, вероятнее всего, во 2 квартале 2014 года возможно возобновление их роста. Таким образом, темпы роста рынка ипотечного кредитования по сравнению с 2013 годом, замедлятся, сохранив его от возможного «перегрева».
«Сдерживающим фактором развития рынка ипотечного кредитования может стать уменьшение курса рубля по отношению к доллару и евро. С другой стороны, те люди, у которых есть денежные сбережения, будут стараться их сохранить путем вложения в покупку недвижимости, в том числе с использованием ипотечного кредитования»
Константин Шибецкий, ГК «МИЦ»
Рынок Москвы и Подмосковья – самый востребованный среди других рынков жилья. На нем сосредоточены самые крупные по бюджету покупки, наибольшее число сделок, поэтому и ипотечных кредитов здесь выдается больше. При этом главную роль в снижении ставок должны сыграть целевые программы государства, направленные на расширение доступности ипотечного кредитования, и как видим, в этом направлении сейчас ведется активная работа.
Дата публикации 06 марта 2014
