«В первом полугодии 2015 года девелоперы предложат альтернативу ипотеке»

Виктор Прокопенко, руководитель отдела продаж жилой недвижимости холдинга Sezar Group, рассказал порталу Novostroy-M.ru о том, как изменится спрос на новостройки в ближайшее время и как девелоперы будут стимулировать продажи в своих объектах.

Виктор, в конце декабря, когда произошло резкое падение рубля и повышение ключевой ставки ЦБ, многие застройщики повысили цены на квартиры. На ваш взгляд, это была действительно вынужденная мера или таким образом компании рассчитывали получить сверхприбыль из-за очень высокого спроса?

Когда застройщики получают деньги от покупателей, они понимают, что будут расходовать эти средства в течение долгого периода времени - обычно срок строительства объекта составляет 2-3 года. Поэтому в цену квадратного метра помимо прочего закладываются и траты, связанные с повышением стоимости стройматериалов, топлива, аренды складских помещений и т.д. – все это даже вне кризиса регулярно дорожает.

В силу того, что девелоперы обладают более стратегическим мышлением, в декабре они поняли, что в ближайшее время будет активное изменение стоимости строительных материалов, что окажет большое влияние на цену квадратного метра в новостройках. Поэтому, конечно же, стоимость квартир повысилась. Вопрос лишь в том, насколько у каждого отдельного девелопера и в каждом конкретном жилом комплексе. В среднем индексация составила 10-15%то та сумма, которая позволила нивелировать увеличение расходов в будущем.

Если же мы видим, что стоимость квадратного метра была увеличена скачкообразно и существенно (в некоторых проектах рост достигал вопиющих 30-40%), то тут стоит задуматься – возможно девелопер действительно хотел воспользоваться повышенным спросом и получить максимум прибыли. В то же время, возникает вопрос к компаниям, которые не изменили прайсы, – рассчитывают ли они довести до конца свои проекты?

Так что повышение цен на квартиры в новостройках – это разумное и логичное решение, вопрос – насколько и почему. Но в любом случае не стоит забывать, что стоимость всегда растет в зависимости от стадии строительства объекта.

Вы в своих объектах цены повышали? На сколько выросла стоимость квадратного метра?

В связи с экономической ситуацией в новостройках холдинга Sezar Group произошло повышение цен на квартиры, но не более чем на 10%. При этом даже до кризиса мы никогда не призывали клиентов лозунгами типа «Повышение цен с 15 февраля. Торопитесь купить и т.д.». Цены в наших проектах всегда планомерно росли вместе со стадией строительной готовности. 

В ближайшие полгода цены еще будут расти?

В наших проектах цены будут повышаться ввиду того, что строительство ведется активными темпами. Мы всегда опережаем заявленные сроки, сдавая дома раньше запланированного времени. Например, наш первый проект ЖК «Николин парк» мы сдали на полгода раньше, люди уже живут там, несмотря на то, что по документам они только сейчас должны были принимать свои квартиры. Также всего за полгода реализации проекта ЖК «Рассказово» первая очередь построена в монолите до 9 этажей.

Конечно же, в дальнейшем повышение не будет таким резким и быстрым, как это произошло в декабре 2014 г. ввиду того, что люди сейчас и без того очень сильно обеспокоены ситуацией на рынке.

В своих проектах в конце года вы отмечали повышенный спрос? На сколько в среднем он вырос?

Высокий спрос позволил нам начать строительство второй очереди ЖК «Рассказово» на полгода раньше запланированного срока. Все дело в том, что спустя 6 месяцев с момента старта продаж у нас осталось 8% квартир в первой очереди (из 1203 свободны менее 100). Стройка тоже идет с опережением. Но самое приятное то, что высокие темпы строительства позволили нам отделить первую очередь от второй по срокам ввода не на год, как это общепринято на рынке, а на 3 месяца. Также стоит отдельно отметить тот факт, что на территорию всего ЖК ведут 2 разнесенных въезда (один – для первой и второй очереди, другой – для третьей очереди). Таким образом, первая и вторая очереди образуют анклав, отдельный от третей очереди, поэтому у новоселов не будет стройки под окнами.

Когда, по вашим прогнозам, спрос на жилье сократится до минимума и возможно ли это вообще?  

Долгосрочные прогнозы сейчас делать сложно. Если говорить про более короткий промежуток времени, то наметилась тенденция к продлению новогодних акций, таким образом девелоперы удерживают стоимость на прежнем уровне. Стоимость квартир не растет, поэтому у покупателей есть больше времени, чтобы выбрать подходящий объект. То есть люди не перестали покупать, а лишь более тщательно подходят к этому процессу.

Однозначно можно утверждать, что какое-то снижение спроса будет весной, но наша страна прожила не один кризис, и в течение всего этого времени люди все равно нуждались в жилье. Кроме того, мы имеем дело с Москвой – мегаполисом, который растет не только по численности населения, но и по площади территории. Со временем еще больше людей здесь будет проживать и покупать жилье, этот процесс не остановится.

Многие эксперты сходятся во мнении о том, что повышение ставок по ипотеке сильнее всего ударит по жилью эконом-класса, где доля ипотечных сделок всегда очень высокая. Вы строите жилые комплексы комфорт-класса. В этом сегменте как часто люди покупают квартиру в кредит и каковы сейчас перспективы – не снизятся ли продажи из-за высоких ставок?

Ипотека ипотеке рознь. В эконом-классе при сравнительно небольшом бюджете покупки люди собирают минимальный первоначальный взнос и оформляют кредит на максимальный срок. В ЖК «Рассказово», который относится к классу «комфорт+», объем ипотечных сделок небольшой по сравнению с остальным рынком. При этом мы отмечаем, что люди берут кредит с максимальным первоначальным взносом (до 50%), используя возможности банка снижать ставку при наличии у заемщика большой суммы собственных средств. Некоторые клиенты закрывают ипотеку до окончания срока строительства дома.

Конечно, из-за роста ставок ипотечных сделок станет меньше, однако данная ситуация – это очень хорошая возможность для девелоперов продумать и предложить некую альтернативу ипотеке. Подобные мысли были и у Sezar Group, и у других компаний. Сейчас возникла острая необходимость в этом, поэтому, я думаю, что первое полугодие 2015 г. должно ознаменоваться новыми нестандартными для рынка программами. 

И все же, если взять рынок недвижимости в целом, то чего стоит ждать в 2015 году? Каковы ваши прогнозы и настроения?

Наступивший год ознаменован теми событиями, которые ранее не происходили на рынке, поэтому делать прогнозы, основываясь на том, что было до кризиса, наверное, неправильно. Но на данном этапе в любом случае можно сказать, что покупатели будут подходить более взвешенно к принятию решений, в частности дольше выбирать квартиры, более внимательно относиться к мелочам. Причем выбирать будут не только саму квартиру, но и инфраструктуру жилого комплекса – наличие на территории охраны, школы, детского сада, паркинга и т.д. Отдельно хотелось бы отметить тот факт, что в ЖК «Рассказово» будет создано большое количество рабочих мест. Таким образом, жители не будут тратить время в дороге на работу и обратно. Это время гораздо важнее провести с детьми, гуляя по лесопарковой территории, уделяя время семье. Это мы и называем классом «комфорт+».

Что касается девелоперов, то будут совершены более аккуратные шаги по выходу новых проектов, по указанию сроков реализации в ДДУ, по предложению условий покупки и т.д. В 2015 г. появятся новые партнерские программы, направленные на привлечение покупателей. 

Читайте также:

Почему рассрочка - не альтернатива ипотеке в кризис