«Теперь застройщикам не приходится рассчитывать на помощь государства»

Артем Азизбаев, директор юридического департамента ГК «Инград», рассказал порталу Novostroy-M.ru о том, как жить и строить на рынке московского региона в новых реалиях.

Рынок первичного жилья московского региона за последние несколько лет пережил немало сложных и даже шоковых моментов, при этом он выстоял и даже ощущает подъем. Об этом свидетельствуют и цифры: объем выданных ипотечных кредитов вернулся на уровень 2014 года, на докризисный уровень вернулись и ставки. Та же история с вводом квадратных метров, который за последние три года превышает цифру в 80 млн кв. м по стране. Тем не менее, времена изменились, и прежние механизмы на рынке жилья уже не действуют, а подстроиться под новые реалии могут не все. Что влияет на работу девелопера сегодня?

Во-первых, это освоение небольших земельных участков. Конечно, в последнее время немало говорится о том, что покупатель выбирает не только квадратные метры, но и среду вокруг них, а соответственно, микрорайоны комплексной застройки сегодня в приоритете, но в Москве, например, строительство таких масштабных проектов не всегда возможно. При этом не стоит забывать, что ввод новых квадратных метров возлагает на девелопера обязанности по созданию инфраструктуры для комфортного проживания людей. В итоге получается, что нам приходится тратиться на строительство социальных объектов, заниматься транспортной инфраструктурой при небольшом количестве построенных квадратных метров на небольших земельных участках. Это удорожает и стоимость квадратного метра, и увеличивает наши затраты, что в конечном итоге влияет на маржу девелопера.

Не менее важные изменения произошли в законодательстве: прошлой весной были приняты поправки в 214-ФЗ (закон о долевом строительстве), которые вступили в силу с 1 января 2017 года. Для начала хочется отметить, что это одно из самых масштабных изменений в законодательство за последние несколько лет. Кроме того, изменения принимались действительно долго и довольно тяжело, потому как, конечно, в первую очередь, государство поставило перед собой цель защитить дольщиков, зачастую, забывая о том, как это отразится на застройщиках. В силу этих причин, девелоперское сообщество начало активно участвовать в обсуждении предлагаемых государством изменений. В итоге консенсус достигнут: почти все изменения вступили в силу, в ближайшее время мы ожидаем, последние нововведения в виде создания государственного компенсационного фонда, который заменит механизм страхования ДДУ (договоров долевого участия).

Законодательные изменения, которые мы видим, действительно важны и помогают в развитии отрасли, делая бизнес более прозрачным, а правила игры понятными для всех участников. К примеру, создание компенсационного фонда должно раз и навсегда решить проблему возможного появления обманутых дольщиков и избавить застройщиков от взносов в страховые организации, которые не обеспечивают должного уровня защиты покупателей. Однако и здесь появляются свои нюансы, которые еще предстоит проработать. Это, в первую очередь, укрупнение компаний, для которых условия работы с компенсационным фондом будут приемлемы. Таким образом, на рынке создаются условия для крупных корпораций, а для небольших застройщиков они становятся новой преградой. Уже сейчас мы видим немало поглощений и слияний на рынке, которые, безусловно, имеют серьезное влияние на всю отрасль.

Экономическая нестабильность и быстро меняющийся рынок не дали девелоперам возможность проектировать «в стол». В связи с этим вышло огромное число новых проектов, что, конечно, усилило конкуренцию. И тут нельзя обойтись без оптимизации, которая позволит вывести на рынок продукт по стартовым ценам ниже, чем у конкурентов.

Еще одной сложностью, о которой упоминалось, стало падение спроса. Во многом это связано с резко сократившимися доходами населения в силу непростой экономической ситуации. Покупатели стали более требовательными, стали обдуманно подходить к выбору квартиры и принятию решения о покупке. Девелоперский продукт напрямую зависит от покупателя, именно поэтому все это привело к тому, что застройщики сегодня более тщательно выбирают площадки для своих будущих проектов, а также уже на этапе проектирования стараются учесть малейшие нюансы, способные повлиять на спрос.

Ну и наконец,  окончание  программы государственного субсидирования ипотечного кредитования, которая последние пару лет существенно поддерживала строительную отрасль. Теперь застройщикам не приходится рассчитывать на помощь государства. Я согласен с тем, что программа выполнила свою миссию, но, к сожалению, на смену ей в качестве поддержки для девелоперов московского региона ничего не пришло, поскольку Москва и область не вошли в список регионов, которым выделяются субсидии на поддержку инфраструктуры в рамках приоритетного проекта «Ипотека и арендное жилье». Это говорит о том, что нагрузка по строительству инфраструктуры по-прежнему на девелопере, что в конечном итоге отражается на цене квадратного метра, а значит, и на кошельке покупателя.

С учетом изменений можно утверждать, что рынок новостроек уже не будет прежним. В ближайшие несколько месяцев мы будем наблюдать тенденцию ухода с рынка мелких компаний, которые не в состоянии справиться с нагрузкой, но с другой стороны, возможно, это сделает правила игры на рынке более понятными и прозрачными не только для застройщиков, но и для потенциальных покупателей. Кроме того, это облегчит государству роль регулятора на этом рынке, ведь проще контролировать несколько крупных компаний, нежели бесчисленное количество мелких.